ECLI:NL:RBAMS:2022:411

• Datum uitspraak: 8 februari 2022
• Publicatiedatum: 4 februari 2022
• Zaaknummer: 9194613
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: R. Kruisdijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrechtelijke geschil over de bestemming van een huurovereenkomst voor studioruimte versus woonruimte

In deze zaak, die werd behandeld door de Rechtbank Amsterdam, stond de vraag centraal of een huurovereenkomst voor een studioruimte, gesloten in 1993, moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst voor woonruimte. De eiseres, die de studioruimte huurde, vorderde dat de overeenkomst als woonruimte zou worden erkend, terwijl de erven van de verhuurder in reconventie de ontruiming van de ruimte eisten op basis van de huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW. De procedure begon met een dagvaarding op 20 april 2021, gevolgd door een mondelinge behandeling op 26 november 2021. De kantonrechter oordeelde dat er onvoldoende bewijs was dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst de intentie hadden om de ruimte als woonruimte te verhuren. De kantonrechter wees de vordering van de eiseres in conventie af en verklaarde in reconventie dat de huurovereenkomst een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW was. De ontruiming werd toegewezen met een termijn van vier weken, en er werd een dwangsom opgelegd voor het geval de eiseres niet aan haar ontruimingsverplichting voldeed. De proceskosten werden gecompenseerd, waarbij ieder de eigen kosten droeg.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9194613 CV EXPL 21-6703

vonnis van: 8 februari 2022

fno.: 480

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: P.N.M. Commandeur

t e g e n

1. [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats]

3. [gedaagde 3]

wonende te [woonplaats]

gedaagden in conventie, eisers in reconventie

nader gezamenlijk te noemen: de erven

gemachtigde: mr. E.L. van de Water.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

- dagvaarding van 20 april 2021, met producties;
- antwoord met producties, tevens eis in reconventie;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling;

- antwoord in reconventie.

Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben de erven nog een volledige versie van het als bijlage 8 overgelegd taxatierapport overgelegd.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 november 2021. [eiseres] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. Namens de erven is de heer [naam] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.

[naam makelaar] , makelaar, (hierna: [naam makelaar] ) heeft als lasthebber van de eigenaar, bij huurovereenkomst van 6 juli 1981 aan [eiseres] de woning aan de [adres] (hierna: de woning) verhuurd met ingang van 1 juli 1981. De woning is 38 m2 groot.

1.2.

[naam makelaar] heeft als onmiddellijk vertegenwoordiger van de erven [erflater] , op 19 februari 1993 een nieuwe huurovereenkomst met [eiseres] voor de woning gesloten. De ingangshuurprijs was
f 400,00 per maand. Het betreft een sociale huurwoning (hierna verder: huurovereenkomst 1)

1.3.

[naam makelaar] heeft als onmiddellijk vertegenwoordiger van de erven [erflater] eveneens op 19 februari 1993 een huurovereenkomst met [eiseres] gesloten voor de ruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De titel van de huurovereenkomst is “
Huurkontrakt bedrijfsruimte MVA”. De aanvangshuur bedroeg
f 6.000,00 per jaar, te voldoen in 12 maandelijkse termijnen van elk
f 500,00. De huurprijs bedraagt thans € 374,14 per maand. In deze huurovereenkomst is in artikel 1 bepaald dat zij ingaat op 1 maart 1993 en is aangegaan voor de tijd van vijf jaar, met de mogelijkheid van verlenging van de huurtermijn met vijf jaar, tenzij met inachtneming van een termijn van twaalf maanden is opgezegd (hierna verder: huurovereenkomst 2)

1.4.

Artikel 6 lid 1 van huurovereenkomst 2 luidt:
“Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als studioruimte en het is huurder niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven.”

1.5.

De eenmanszaak met de handelsnaam [eiseres] staat bij de Kamer Van Koophandel op het adres van het gehuurde ingeschreven met als activiteit “Schrijven en overige scheppende kunst, Freelance journalist”. Als eigenaar van deze onderneming is [eiseres] vermeld met als adres [adres] (adres van de woning).

1.6.

Bij brief van 30 oktober 2019 hebben de erven [erflater] de huurovereenkomst 2 opgezegd per 1 december 2020, waarbij de ontruiming tegen deze datum is aangezegd.

1.7.

Bij brief van 2 november 2020 heeft de gemachtigde van [eiseres] aangeven dat [eiseres] het gehuurde niet zal ontruimen.

1.8.

Bij dagvaarding 17 februari 2021 hebben de erven in kort geding de ontruiming van het gehuurde gevorderd. Na de mondelinge behandeling op 5 maart 2021 is op 12 maart 2021 vonnis gewezen, waarbij de ontruiming werd toegewezen onder de voorwaarde dat [eiseres] vóór 23 april 2021 geen verklaring voor recht zou hebben gevorderd dat haar huurovereenkomst een huurovereenkomst voor woonruimte betreft. Deze procedure is vóór 23 april 2021 opgestart, zodat de ontruiming niet is geëffectueerd.

1.9.

Eind september 2020 heeft er een telefoongesprek plaatsgevonden tussen [eiseres] en [naam makelaar] . Dit telefoongesprek is zonder medeweten van [naam makelaar] door [eiseres] opgenomen. De transcriptie van deze geluidsopname is als productie 22 bij dagvaarding overgelegd, de usb stick met de geluidsopname zelf is als productie 23 overgelegd.

Vordering en verweer

In conventie en reconventie

2. [eiseres] vordert in conventie dat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst die in 1993 is gesloten tussen [eiseres] en de erven met betrekking tot de ruimte aan [adres] een huurovereenkomst voor woonruimte is, met veroordeling van de erven in de proceskosten.

3. Aan deze vordering legt [eiseres] - kort gezegd - ten grondslag dat zij conform de voorwaarde die in het kortgedingvonnis van 12 maart 2021 is gesteld (zie 1.8) thans een verklaring voor recht vordert dat er sprake is van een huurovereenkomst voor woonruimte. Hiervoor dient zij twee dingen te bewijzen, namelijk dat zij het gehuurde altijd in gebruik heeft gehad als woonruimte en dat de erven, dan wel hun vertegenwoordiger, de heer [naam makelaar] , daarvan op de hoogte waren. [eiseres] legt als bewijs hiervan, naast een transcriptie en geluidsopname van een (heimelijk) opgenomen telefoongesprek met [naam makelaar] (zie 1.10), ook nog diverse (nieuwe) verklaringen over van werklieden, buren, vrienden en kennissen.

4. De erven hebben de vordering in conventie gemotiveerd betwist.

5. Als eis in reconventie hebben de erven gevorderd om voor recht te verklaren dat sprake is van een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW, [eiseres] te veroordelen de bedrijfsruimte te ontruimen op straffe van een dwangsom en tot betaling van een bedrag van € 1.250,00 per maand voor iedere maand vanaf 1 februari 2021 dat zij de bedrijfsruimte (nog) niet heeft verlaten. De erven stellen hiertoe dat het gehuurde bedrijfsruimte is, dat zij op de voet van artikel 7:230a BW de huurovereenkomst hebben opgezegd en de ontruiming hebben aangezegd, [eiseres] geen procedure is begonnen om de ontruimingstermijn te verlengen, zodat zij het gehuurde thans zonder recht of titel gebruikt. Zij dient het gehuurde zodoende te ontruimen. Voor zolang dat zij nog wel gebruik maakt van het gehuurde dient zij hiervoor een marktconforme prijs te betalen.

6. De nadere standpunten van partijen komen voor zover van belang bij de verdere beoordeling aan de orde.

BeoordelingIn conventie

7. Het gaat in deze procedure om de vraag of huurovereenkomst 2 moet worden aangemerkt als huurovereenkomst van woonruimte of van bedrijfsruimte. Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van woonruimte dan wel als huur van bedrijfsruimte, is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (HR 24 december 1993, NJ 1994, 215). De eenzijdige wijziging van een overeengekomen gebruik in de loop van de overeenkomst leidt niet snel tot een verandering van het huurregime. Daarvoor is in beginsel (expliciete of impliciete) overeenstemming noodzakelijk (HR 26 juni 1998, NJ 1998/728).

8. De (tekst van) de huurovereenkomst 2 -‘Huurkontrakt bedrijfsruimte MVA’, huurperiode van vijf jaar, bestemming ‘studioruimte’
- biedt op zichzelf geen aanknopingspunten om tot het oordeel te komen dat sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte. In dat verband overweegt de kantonrechter dat het begrip ‘studio’ (dus nog los van de toevoeging ‘-ruimte’) niet per se voor een éénkamer-woning staat maar ook gebruikt wordt voor een atelier van bijvoorbeeld een fotograaf of schilder of als een ruimte voor tv- of radio-opnames. Daarom zal moeten worden beoordeeld of uit andere omstandigheden kan worden afgeleid dat partijen er bij het aangaan van de overeenkomst van uitgingen dat [eiseres] de ruimte als woning zou gaan huren. De volgende omstandigheden en verklaringen, die ook al in het kort geding aan de orde zijn gekomen, spelen daarbij een rol.

[eiseres] heeft op 1 februari 1993 twee separate huurovereenkomsten getekend. Eén nieuwe huurovereenkomst voor de (sociale huur)woning op de eerste etage en één huurovereenkomst voor de begane grond. Het betreft twee aparte ruimtes, die niet met elkaar verbonden zijn. [eiseres] betaalt voor beide ruimtes aparte huurbedragen.

Het gehuurde staat bij de gemeente geregistreerd als bedrijfsruimte (industriefunctie) en was voor aanvang van de huurovereenkomst door een aannemer in gebruik als opslagplaats. [eiseres] was van dit gebruik op de hoogte. Het bedrijf van [eiseres] staat bij de Kamer van Koophandel op het adres van het gehuurde ingeschreven.

De twee verklaringen die door de erven zijn ingebracht van [naam makelaar] (van 15 december 2020) en [gedaagde 2] (van 14 december 2020), die de stelling van de erven [erflater] dat geen toestemming is gegeven om het gehuurde als woonruimte te gebruiken maar dat het zou worden gebruikt als bedrijfsruimte, naar wat zij hadden begrepen als kookbedrijf, onderbouwen.

De verklaring van [naam makelaar] van 3 oktober 2020, waarin deze verklaart: “Hierbij deel ik U mede, dat de parterre van het pand [adres] indertijd aan U is verhuurd als studio-ruimte i.v.m. te kleine woonruimte op de eerste etage. Een en ander na overleg met de toenmalige eigenaren. Tegen het gebruik als woon/werkruimte hebben [naam makelaar] makelaars en de eigenaren nimmer bezwaar gemaakt .”

Deze verklaring heeft [naam makelaar] echter herroepen in zijn e-mail van 19 december 2020, waarin hij aan [eiseres] schrijft:“(…) Naar ik heb begrepen veroorzaakt mijn mail van 3 oktober j.l. een misverstand, omdat U daarmede wilt aangeven dat ik verklaar dat de parterre mede als woonruimte gebruikt zou mogen worden. Dat hebben de eigenaren en ik nimmer verklaart. De desbetreffende mail heb ik op Uw verzoek verzonden, omdat U graag op schrift wilde hebben dat de toenmalige eigenaren U de parterre als studioruimte hebben verhuurd voor het uitoefenen van Uw Kookbedrijf. Dit alles omdat de door gehuurde woning op de eerste etage daarvoor te klein is. Tegen dat gebruik van de eerste etage als woonruimte en het gebruik van de parterre als bedrijfsruimte hebben de eigenaren en [naam makelaar] makelaars nimmer bezwaar gemaakt. Voort verwijs ik U naar art. 6 van het Huurcontract Bedrijfsruimte d.d. 19 februari 1993.”

[naam makelaar] heeft op 15 december 2020 verklaard: “de parterre is als bedrijfsruimte verhuurd en wordt geacht als zodanig te worden gebruikt, zeker niet voor bewoning.”

9. De kantonrechter is gelet op bovenstaande omstandigheden en verklaringen met de voorzieningenrechter van oordeel dat hierdoor niet is komen vast te staan dat beide partijen vanaf aanvang van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad om een huurovereenkomst van woonruimte te sluiten.

10. In deze procedure heeft [eiseres] meerdere (nieuwe) verklaringen van vrienden, kennissen en werklieden overgelegd, die kort gezegd verklaren dat de ruimte als woonruimte is verbouwd en als zodanig werd gebruikt. Deze verklaringen maken voornoemd oordeel niet anders, nu deze personen niet aanwezig zijn geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomst en aldus niet kunnen verklaren wat partijen over het gebruik hebben afgesproken. Het feit dat [eiseres] het gehuurde als woonruimte heeft ingericht betekent immers niet dat de verhuurder daar ook mee heeft ingestemd.

11. Ook de informatie uit het telefoongesprek met [naam makelaar] (zie 1.9) is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om aan te nemen dat gebruik van het gehuurde als woonruimte is overeengekomen. In dit gesprek komt vooral tot uiting dat [naam makelaar] zich nimmer echt heeft bemoeid met de verbouwing van het gehuurde. In feite heeft hij [eiseres] een soort carte blanche gegeven, maar binnen de in de huurovereenkomst bepaalde bestemming ‘studioruimte’. Deze bestemming sluit ook aan bij de op dat moment bekend zijnde bedrijfsactiviteiten van [eiseres] , het schrijven van recepten en kookboeken. Dat het gehuurde niet is ingericht als kookstudio met een grote keuken doet daar niet aan af. Gelet op de bestemming ‘studioruimte’ was [eiseres] hiertoe niet verplicht en kon ze de ruimte ook voor andere bedrijfsactiviteiten gebruiken, zoals voor haar beroep als freelance journalist. Hierbij past het bouwen van een prettige huiselijke werk/leefruimte, nu werk en privé van [eiseres] zeer nauw met elkaar verweven zijn. [eiseres] heeft ter zitting ook verklaard dat zij in beide gehuurde ruimtes werkt en leeft. Tegen deze achtergrond is het feit dat [naam makelaar] of een van de erven de afgelopen 26 jaar weleens in het gehuurde is geweest, de ruimte in haar huidige vorm hebben gezien, inclusief slaapgedeelte, en hier niets van hebben gezegd, onvoldoende om aan te nemen dat hierdoor gaandeweg instemming van de verhuurder is ontstaan met het gebruik van het gehuurde als woonruimte.

12. Verder stelt [eiseres] dat zij nooit zoveel geld in de ruimte zou hebben geïnvesteerd als er geen huurbescherming zou zijn geweest. Dit argument snijdt geen hout, in die zin dat de ruimte casco is verhuurd en in de huurovereenkomst is vermeld voor welke periode die is aangegaan. [eiseres] had hiermee dus rekening kunnen houden. Bovendien heeft zij de afgelopen 26 jaar gebruik kunnen maken van de gehuurde ruimte.

13. Al met al is niet komen vast te staan dat beide partijen voor ogen hebben gehad de ruimte als woonruimte te verhuren. Ook is niet komen vast te staan dat de verhuurders daarna hebben ingestemd met een wijziging van de bestemming in de huurovereenkomst, dan wel van het huurregime. Het door de verhuurder gedogen of stilzwijgend toestaan dat een groot deel van het leven van [eiseres] in deze ruimte plaatsvindt, is hiertoe in de gegeven omstandigheden onvoldoende. Dat betekent dat de vordering in conventie wordt afgewezen.

14. [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van de erven belast.

In Reconventie

15. Gelet op hetgeen in conventie is geoordeeld, zal de verklaring voor recht dat er sprake is van een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW worden toegewezen. Dit leidt ertoe dat de huurovereenkomst met de brief van 30 oktober 2019 (zie 1.6) rechtsgeldig is opgezegd, en de ontruiming tegen 1 december 2020 rechtsgeldig is aangezegd. De gevorderde ontruiming is dan ook toewijsbaar. De kantonrechter acht, gelet op de zeer langdurige huurrelatie tussen partijen, termen aanwezig om de ontruimingstermijn op vier weken te bepalen. De gevorderde dwangsom wordt gematigd en gemaximeerd als na te melden. Dat [eiseres] gebruik wenst te maken van haar wegbreekrecht, staat de ontruiming niet in de weg. [eiseres] kan van dit recht gebruikmaken zolang het gehuurde nog niet is ontruimd.

16. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eiseres] met terugwerkende kracht een hogere (marktconforme) gebruikersvergoeding voor de gehuurde ruimte te laten betalen, ook al omdat voor een berekening daarvan onvoldoende handvatten zijn aangereikt. Deze vordering wordt zodoende afgewezen.

17. Nu beide partijen deels in het (on)gelijk gesteld zijn, worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat ieder de eigen kosten in reconventie draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in conventie gevallen aan de zijde van de erven, tot op heden begroot op € 374,00 aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde;

In reconventie

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot de ruimte aan [adres] een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW is;

veroordeelt [eiseres] om binnen 4 weken na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [adres] te ontruimen en ter beschikking van de erven te stellen, op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag dat [eiseres] niet aan haar ontruimingsverplichting voldoet met een maximum van € 10.000,00, waarna de ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,

compenseert de proceskosten in reconventie, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt;

In conventie en reconventie

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar

uitgesproken op 8 februari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.