Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9589611 CV EXPL 21-17806
vonnis van: 21 juni 2022
fno.: 52128
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
nader te noemen: verhuurster
gemachtigde: mr. M. van den Oord
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: huurder
gemachtigde: mr. F.J.N. Hendriksen-Rattan-Tewari
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De kantonrechter gaat uit van de volgende processtukken en proceshandelingen:
- de dagvaarding van 9 december 2021 met producties 1 tot en met 4;
- de conclusie van antwoord van 21 februari 2022 met producties 1 tot en met 17;
- de dagbepaling mondelinge behandeling;
- de dagbepaling mondelinge behandeling;
- producties 18 en 19 van de kant van huurder, ontvangen op 6 mei 2022.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 mei 2022. Voor verhuurster zijn verschenen dhr. [naam 1] en mevr. [naam 2] (beiden medewerker woonfraude), vergezeld door mr. Van den Oord. Huurder is in persoon verschenen, vergezeld door mr. Hendriksen-Rattan-Tewari en zijn echtgenote. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Huurder huurt vanaf 18 juli 2019 de jongerenwoning aan het adres [adres] (hierna: de woning) van verhuurster. De huurovereenkomst is een zogenoemd jongerencontract.
1.2.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden Sociale Woonruimte van 1 november 2016 (hierna: de Algemene Voorwaarden). Artikel 7.4 van de Algemene Voorwaarden bepaalt kort gezegd dat huurder gehouden is de woning feitelijk te bewonen en daarin onafgebroken zijn exclusieve hoofdverblijf te houden.
1.3.
Op 19 april 2021 heeft verhuurster een melding van een buurtbewoner ontvangen dat de woning waarschijnlijk oneigenlijk wordt gebruikt. Volgens de melder was er geen activiteit in de woning, geen verlichting, geen afval of andere beweging. Deze melder doet later in het jaar, op 8 september 2021, nogmaals een melding dat de woning niet wordt bewoond.
1.4.
Op 10 mei 2021 heeft een medewerker woonfraude van verhuurster (hierna: de medewerker woonfraude) een huisbezoek afgelegd aan de woning. Zij heeft daarbij niemand thuis aangetroffen en de gordijnen waren dicht.
1.5.
Op 20 mei 2021 heeft de medewerker woonfraude opnieuw een huisbezoek afgelegd. Ook op dat moment was er niemand thuis en zaten de gordijnen dicht. De voor- en achtertuin maakten volgens haar een verwaarloosde indruk en de afvalbakken waren leeg.
1.6.
Op 14 juli 2021 heeft de medewerker woonfraude via de wijkagent een melding ontvangen. Die heeft daarbij aangegeven dat er nooit activiteit in de woning is, dat de deuren al maanden in dezelfde stand staan, er nooit licht is en ook de afvalcontainers leeg zijn. Er is enkel een keer iemand gezien die een pakketje naar binnen heeft gebracht en later weer vertrok met een andere doos.
1.7.
Op 27 juli 2021 is door een buurtbewoner gemeld dat er vorig jaar zomer voor het laatst iemand in de woning is gezien en dat er nooit licht brand in de woning.
1.8.
Op 4 augustus 2021 is de medewerker woonfraude weer bij de woning langsgegaan. Zij heeft ook dit keer niemand thuis getroffen en de woning was bijna niet toegankelijk door de verwaarlozing van de voor- en de achtertuin.
1.9.
Op 9 september 2021 heeft de medewerker woonfraude huurder uitgenodigd voor een gesprek op kantoor op 20 september 2021. Huurder is op die afspraak verschenen en heeft daar aangegeven in de woning te wonen en te slapen. Ook heeft hij de afrekening van het water, gas en elektra aan de medewerker woonfraude getoond. Daaruit blijkt het volgende:
- Waterverbruik tussen 1 juli 2020 en 15 juli 2021 is 1m3 (tegenover 8 m3 een jaar eerder);
- Gasverbruik in 2020 was 32 m3 (tegenover 101 m3 een jaar eerder);
- Elektraverbruik tussen 8 juli 2020 en 13 juli 2021 is 13 kWh.
Het gesprek tussen verhuurster en huurder is vervolgens voortgezet in de woning die er volgens de medewerker woonfraude uitzag alsof deze niet bewoond werd.
1.10.
Op 22 september 2021 heeft verhuurster een sommatiebrief gestuurd aan huurder waarin hij is verzocht de huurovereenkomst op te zeggen voor 1 oktober 2021.
1.11.
Op 27 september 2021 heeft huurder aan verhuurster aangegeven dat hij de huurovereenkomst niet zal opzeggen en iedere nacht in de woning slaapt.
Het geschil
2. Verhuurster vordert ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van huurder tot ontruiming van de woning, met veroordeling van huurder in de proceskosten.
3. Aan deze vordering legt verhuurster kort samengevat ten grondslag dat huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door niet zijn hoofdverblijf in de woning te houden.
4. Huurder voert primair aan er geen sprake is van een tekortkoming omdat hij wel onafgebroken zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Voor het geval wordt aangenomen dat dat niet het geval is geweest, stelt hij dat de tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
De beoordeling
5. Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de kant van huurder en zo ja, of deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter beantwoordt beide vragen bevestigend en motiveert dat als volgt.
Er is sprake van een tekortkoming in de nakoming – geen hoofdverblijf
6. Niet ter discussie staat dat huurder op grond van artikel 7.4 van de Algemene Voorwaarden de verplichting heeft om de woning feitelijk te bewonen en om daar onafgebroken zijn exclusieve hoofdverblijf te hebben. Ook niet in geschil is dat huurder daar inmiddels aan voldoet, nu hij de woning in ieder geval sinds oktober 2021 met zijn vrouw bewoont. Partijen zijn het er echter niet over eens of huurder ook in het verleden steeds zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad.
7. De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat op verhuurster de stelplicht en, zo nodig, de bewijslast rust van feiten en omstandigheden waaruit kan worden opgemaakt dat huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Daartegenover staat dat in lijn met het arrest van het Hof Amsterdam (ECLI:GHAMS:2019:1109) op huurder een verzwaarde motiveringsplicht rust, in die zin dat van hem mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van verhuurster.
8. Verhuurster heeft haar stelling dat huurder niet steeds zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad onder andere onderbouwd door te wijzen op het water-, stroom-, en gasverbruik. Volgens verhuurster bedroeg het waterverbruik in de woning van 18 juli 2019 tot 1 juli 2020 en van 1 juli 2020 tot 15 juli 2021 respectievelijk 17% en 2% van het verbruik dat mag worden verwacht van een eenpersoonshuishouden dat hoofdverblijf in de woning houdt (op basis van berekeningen door het Nibud). Voor het gasverbruik was dat in diezelfde periode 11% en 3,5%. Het elektraverbruik kwam in de periode van 8 juli 2020 tot 13 juli 2021 neer op 0,7% van het verwachte gebruik voor een eenpersoonshuishouden. Huurder heeft deze cijfers niet betwist. De zeer beperkte omvang van dit gebruik bevat daarmee een belangrijke, concrete aanwijzing dat huurder gedurende die periode niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Huurder heeft daar tegenin gebracht dat hij wel in de woning woonde en daar ook sliep. Maar hij ging zo vaak als mogelijk op bezoek bij zijn ouders en vrienden. Om kosten te besparen bleef hij bij zo’n bezoek vaak eten en douchen, en soms ook slapen, zo stelt hij. Hij kookte nooit zelf en at buitenshuis. Daarom was de koelkast in de woning niet aangesloten en had hij ook geen etenswaren in huis. Wassen deed hij ook niet in de woning, maar in een wasserette, op zijn werk of gebeurde door zijn moeder. Ter zitting heeft huurder verder verklaard dat hij zijn vrije dagen doorbracht bij zijn verloofde in Nijmegen. Hij was dus veel van huis, net als andere jonge mensen, maar het is nooit zo geweest dat hij ergens anders zijn hoofdverblijf heeft gehad, aldus huurder.
9. Waar het om gaat is of huurder in de woning zijn hoofdverblijf moet hebben gehad. Daarvoor is van belang of het leven van huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelde. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft huurder onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd om aan te kunnen nemen dat dat in de periode van juli 2019 tot oktober 2021 het geval was. Het gemeten verbruik van water, gas en stroom was nagenoeg nul. Het kan zijn dat huurder hier zuinig mee om ging en daadwerkelijk veel uit huis was. Maar zelfs dan mag redelijkerwijs verwacht worden dat hij bij aanwezigheid in de woning in ieder geval water, gas en/of elektriciteit zou verbruiken voor bijvoorbeeld het doorspoelen van de wc, verlichting (hij kwam vaak pas ’s nachts thuis is zijn standpunt), het opladen van een telefoon en/of verwarming. Dit geldt eens te meer nu het een feit van algemene bekendheid is dat Nederland in de periode vanaf maart 2020 tot najaar 2021 meerdere malen in lockdown is geweest en mensen tijdens die lockdowns juist veel op hun eigen huis aangewezen zijn geweest. Huurder heeft hiervoor geen afdoende verklaring gegeven. Daarbij komt dat ook uit de pinbetalingen van huurder niet kan worden afgeleid dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Uit het rekeningoverzicht dat huurder heeft overgelegd, volgt dat er maar een zeer beperkt aantal betalingen is verricht in de directe omgeving van de woning. Volgens huurder is dat omdat hij vaak met contant geld afrekende dat hij opnam met zijn creditcard. Maar huurder heeft geen afschriften van zijn creditcardrekening overgelegd die ondersteunen dat hij daarmee daadwerkelijk cashopnamen heeft gedaan. Daarnaast blijkt uit het rekeningoverzicht dat hij regelmatig kleinere, dagelijkse pinbetalingen deed bij bijvoorbeeld de slager of de bakker. Dat soort betalingen vond in hoofdzaak plaats op geruime afstand van de woning. Verder heeft verhuurster een overzicht overgelegd van meldingen van twee verschillende buurtbewoners en de wijkagent. In die meldingen staat dat er geen activiteit in de woning was waar te nemen, dat er nooit lichten brandden, dat de voor- en achtertuin er verwaarloosd uitzagen en dat de woning volgens hen niet werd bewoond. Huurder heeft weliswaar een andersluidende verklaring van zijn buurvrouw ingebracht, maar deze is onvoldoende specifiek om de juistheid van die meldingen te ontkrachten. Zo wordt onder andere niet concreet gemaakt op welke periode de waarnemingen van de buurvrouw zien, en is zij daarnaast innerlijk tegenstrijdig met andere – niet door huurder betwiste – informatie in het dossier (bijvoorbeeld de verklaring dat hij het gras kort hield, terwijl uit foto’s in het dossier blijkt dat dit niet het geval was). Ten slotte hecht de kantonrechter belang aan de waarnemingen van de medewerker woonfraude tijdens het huisbezoek op 20 september 2021. Daarbij is onder andere geconstateerd dat er i) in de badkamer nagenoeg geen toiletartikelen aanwezig waren en geen handdoeken, ii) op het bed een dekbed lag zonder beddengoed en er ook geen beddengoed in de woning aanwezig was, en iii) geen administratie in de woning lag. De afwezigheid van deze gebruiksvoorwerpen vormt ook een duidelijke aanwijzing dat er niet feitelijk in de woning wordt gewoond. Ook hiervoor heeft huurder geen afdoende verklaring gegeven.
10. Daarmee staat vast dat huurder in de periode van juli 2019 tot oktober 2021 niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en dus is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat huurder op dit moment wel zijn hoofdverblijf in de woning heeft, doet daaraan niet af. Het hebben van hoofdverblijf in de woning is namelijk een voortdurende verplichting. Een tekortkoming in het verleden op dit punt kan niet ongedaan worden gemaakt door nakoming op een later moment.
Tekortkoming rechtvaardigt ontbinding
11. Op grond van artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. Het is aan huurder om omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die toepassing van de tenzij-bepaling rechtvaardigen.
12. Huurder heeft daartoe onder andere gesteld dat hij niet willens en wetens woonfraude heeft gepleegd. Volgens hem verkeerde hij in de veronderstelling dat hij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst nakwam door maandelijks de huur te betalen, in de woning te slapen, de woning te onderhouden, geen anderen daar te laten wonen en geen overlast te veroorzaken. Hij heeft de Algemene Voorwaarden niet gelezen en als hij dat had gedaan, had hij niet begrepen wat met artikel 7.4 bedoeld werd. De kantonrechter verwerpt deze stelling. Een huurovereenkomst en algemene voorwaarden zijn vaak lastig te lezen en begrijpen voor huurders. Maar huurder heeft de overeenkomst ondertekend. En door ondertekening moet hij worden geacht zich te hebben verbonden aan nakoming van de daarin opgenomen bepalingen. Dat hij de stukken niet volledig heeft gelezen en/of geen nadere uitleg heeft gevraagd waar hij een bepaling niet begreep, komt voor zijn rekening en risico.
13. Huurder heeft daarnaast aangevoerd dat hij het onbegrijpelijk acht dat verhuurster hem geen tweede kans wil geven nu duidelijk is dat hij inmiddels zijn hoofdverblijf in de woning heeft samen met zijn vrouw. Terwijl dat wel gebeurt als sprake is van tekortkomingen in de vorm van huurachterstanden of overlast. Het is verhuurster alleen maar te doen om het voorkomen van precedentwerking. Dit terwijl de gevolgen voor huurder en zijn vrouw niet te overzien zijn: zij zullen de komende jaren niet in aanmerking komen voor een andere (jongeren)woning van verhuurster of een andere woningbouwvereniging. Zij kunnen nergens anders terecht en verdienen niet genoeg om via de vrije sector te huren.
14. Ontbinding is een zeer ingrijpende maatregel met voor huurder (én zijn vrouw) verstrekkende gevolgen. Maar voor de kantonrechter weegt zwaar dat de woning behoort tot de categorie sociale huurwoningen, bestemd voor minder draagkrachtige huurders. Daar komt bij dat het hier een jongerenwoning betreft die voor een specifieke doelgroep wordt ingezet. Deze woning is geselecteerd om uitsluitend aan jongeren te worden verhuurd. Verhuurster heeft - als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet - de wettelijke verplichting te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van deze schaarse woningen onder de betreffende doelgroep. Zij moet er dus voor waken dat zulke woningen ook daadwerkelijk worden gebruikt – dus als hoofdverblijf – door de doelgroep waarvoor deze zijn bestemd. Doet zij dat niet, dan doet dat afbreuk aan het systeem van een evenwichtige woonruimteverdeling en ondermijnt dat het stelsel van sociale volkshuisvesting. Verhuurster heeft er dan ook belang bij dat zij de woning beschikbaar kan stellen aan een huurder die wel structureel van de woning gebruik maakt. Daarnaast is het voor verhuurster ook van belang om gevolgen te kunnen verbinden aan het niet voldoen aan deze verplichting. Daar gaat een preventieve werking vanuit. Dat betekent overigens niet dat een tekortkoming in de naleving van deze verplichting om die reden altijd ontbinding rechtvaardigt. Een tweede kans kan soms in de rede liggen. Maar in dit geval heeft huurder onvoldoende omstandigheden aangedragen om de belangenafweging in zijn voordeel te laten uitvallen.
15. De conclusie is dan ook dat de kantonrechter oordeelt dat in dit geval het belang van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst niet opweegt tegen het belang van verhuurster om de woning aan een ander te kunnen verhuren en een signaal af te geven dat niet-naleving van deze verplichting niet wordt getolereerd.
15. Huurder heeft tot slot nog een beroep gedaan op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW Pro). Hij heeft daartoe geen andere omstandigheden aangevoerd dan hiervoor uiteengezet en beoordeeld. Die omstandigheden kunnen niet de conclusie dragen dat het optreden van verhuurster naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
17. Slotsom is dat de kantonrechter de ontbinding en ontruiming zal toewijzen zoals hierna vermeld.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
18. Verhuurster heeft ten slotte gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Uitgangspunt is dat een vonnis in een bodemprocedure in beginsel uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Huurder heeft geen omstandigheden aangevoerd die afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen. De kantonrechter zal de uitvoerbaarheid bij voorraad daarom toewijzen.
19. Gelet op het voorgaande wordt huurder als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres] , gemeente Aalsmeer;
veroordeelt huurder om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van huurder is en met al de personen die zijdens gedaagde in de woning verblijven, en deze woning ter vrije en algehele beschikking aan verhuurster te stellen;
veroordeelt huurder in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van verhuurster begroot op:
- exploot € 119,21
- salaris € 374,00
- griffierecht € 126,00
veroordeelt huurder tot betaling van een bedrag van € 62,- aan nasalaris, voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.W.J.M. Kemperink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.