Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9685558 CV EXPL 22-2364
vonnis van: 4 juli 2022
fno.: 34626
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. [eiser 1]
wonende te [woonplaats]
eiser in conventie
nader te noemen: [eiser 1]
en
2. [eiser 2]
wonende te [woonplaats]
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie
nader te noemen: [eiser 2]
gemachtigde voor beiden: mr. A.S. Bodha
t e g e n
de stichting Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
nader te noemen: Stichting Ymere,
gemachtigde: mr. R.N.E. Visser.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de dagvaarding van 2 februari 2022 met producties;
- de conclusie van antwoord met een eis in reconventie en producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op vrijdag 3 juni 2022. [eiser 1] en [eiser 2] zijn in persoon verschenen, vergezeld door mr. A.S. Bodha. Voor Stichting Ymere is verschenen mevrouw [naam 1] , vergezeld door mr. R.N.E. Visser. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
in conventie en reconventie
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Bij huurovereenkomst van 16 mei 1984 huurde wijlen de heer [overledene] van (de rechtsvoorganger van) Stichting Ymere de woning aan de [adres] . [eiser 2] is als echtgenote van [overledene] van rechtswege medehuurder.
1.2.
In de huurovereenkomst is bepaald dat de woning bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte voor de huurder en diens huishouden. Ingebruikgeving aan derden is niet toegestaan. Het betreft een sociale huurwoning.
1.3.
[overledene] en [eiser 2] zijn de ouders van [eiser 1] , die getrouwd is met [naam 2] . [eiser 1] en twee kinderen van [eiser 1] staan op het adres van de woning ingeschreven. [eiser 1] heeft zijn ouderlijke woning nooit verlaten en woont daar vanaf zijn vijfde levensjaar.
1.4.
Op 8 en 11 januari 2019 heeft Stichting Ymere in het kader van Zoeklicht meldingen ontvangen dat de huurder de woning niet zelf (meer) bewoont.
1.5.
[overledene] en [eiser 2] zijn naar aanleiding hiervan door Stichting Ymere uitgenodigd voor een gesprek op 12 februari 2020, maar niet verschenen. Wel verschenen op dit gesprek zijn [eiser 1] en [naam 2] , die vertelden dat zij samen met hun zoon en hun (schoon)ouders in de woning wonen en ook op en neer naar Pakistan reizen. In dit gesprek heeft Stichting Ymere [eiser 1] erop gewezen dat hij het huurcontract van zijn ouders niet zal mogen overnemen.
1.6.
Op 13 augustus 2020 hebben mw. [naam 1] en mw. [naam 3] een bezoek gebracht aan de woning alwaar zij [eiser 1] aantroffen. Ook [overledene] en [eiser 2] waren in de woning aanwezig. Uit het bij deze gelegenheid getoonde paspoort van [overledene] bleek dat hij op 4 september 2018 naar Pakistan is afgereisd en op 23 juli 2020 is teruggekeerd naar Nederland. In het gesprek dat daarop volgde heeft [eiser 1] uitgelegd dat zijn vader in Pakistan een operatie heeft moeten ondergaan met als gevolg dat hij verlamd is geraakt waarna vervolgoperaties noodzakelijk waren. Aan [eiser 1] is daarop meegedeeld dat er de afgelopen twee jaar sprake is geweest van woonfraude nu [overledene] en [eiser 2] het gezin van [eiser 1] zonder toestemming van Stichting Ymere in de woning hebben laten verblijven, terwijl de huurders in Pakistan waren. Ook is gezegd dat [overledene] en [eiser 2] vanwege hun broze gezondheid een laatste kans zullen krijgen en hierover nog een brief van Stichting Ymere zullen ontvangen.
1.7.
Bij brief van 9 september 2020 aan [overledene] heeft Stichting Ymere bericht dat zij de woning zelf moeten bewonen en dat hun zoon de woning niet kan overnemen en op zoek moet gaan naar een andere oplossing. Ook zijn zij erop gewezen dat zij door hun langdurige afwezigheid de woning eigenlijk dienen terug te geven, maar zij vanwege hun slechte gezondheid een laatste kans krijgen. Indien zij wederom naar Pakistan vertrekken of de woning niet zelf bewonen, moeten ze de woning alsnog aan Stichting Ymere teruggeven, aldus de brief.
1.8.
[overledene] en [eiser 2] zijn in januari 2021 wederom naar Pakistan gereisd, alwaar [overledene] op 22 november 2021 is overleden. [eiser 2] is eind januari 2022 uit Pakistan teruggekeerd.
1.9.
Bij brief van 7 oktober 2021 heeft Stichting Ymere aan [overledene] bericht dat hij zich niet heeft gehouden aan de afspraken nu gebleken is dat hij de woning niet zelf bewoont en de woning derhalve moet verlaten.
1.10.
Bij brief van 14 oktober 2021 van de gemachtigde van [eisers] is betwist dat sprake is van onderhuur en is Stichting Ymere verzocht om [eiser 1] als medehuurder te erkennen nu hij met zijn ouders een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert. Dit verzoek is bij e-mail van 26 oktober 2021 afgewezen.
1.11.
Bij dagvaarding van 2 februari 2022 heeft [eiser 1] het medehuurderschap gevorderd.
1.12.
Bij vonnis van 11 februari 2022 van de kantonrechter in kort geding zijn [eiser 1] , [eiser 2] en [naam 2] , de vrouw van [eiser 1] , veroordeeld tot ontruiming van de woning aan de [adres] binnen 9 maanden na de datum van het vonnis met al het hunne en de hunnen. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld, waardoor het onherroepelijk is geworden.
Vordering en verweer in conventie
2. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen dat aan [eiser 1] het medehuurderschap wordt verleend van de woning aan de [adres] , met veroordeling van Stichting Ymere in de kosten van de procedure.
2.1.
[eiser 1] stelt dat hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft met [eiser 2] , zijn moeder. Hij is enig kind en heeft nooit zijn ouderlijk huis verlaten. Zijn vrouw is bij hem in de woning komen wonen. Ook zijn kinderen hebben bij hem en zijn vrouw in de woning gewoond en een aantal van hen woont nog steeds bij hen. Binnen de Pakistaanse cultuur is het gebruikelijk dat kinderen voor hun ouders zorgen. Nu heeft hij nog de zorg voor zijn dementerende moeder, die van zijn hulp afhankelijk is. Zijn vader is inmiddels overleden, maar ook voor hem droeg hij zorg.
2.2.
Er is geen sprake van een aflopende samenlevingssituatie. De taken werden in het huis verdeeld, evenals de kosten. Toen zijn ouders ouder werden zijn de zorgtaken verschoven naar [eiser 1] en zijn vrouw. Zijn ouders hebben veel heen en weer gereisd tussen Nederland en Pakistan, maar waren woonachtig aan de Dalsteindreef 16.
2.3.
Dat [eiser 2] en [overledene] zo lang in Pakistan hebben verbleven de afgelopen jaren is deels te wijten aan Corona en de slechte medische situatie van zijn vader. Daardoor konden ze niet eerder terugkeren en heeft het verblijf in Pakistan zo lang geduurd.
2.4.
Stichting Ymere voert hiertegen aan dat [eiser 1] en [eiser 2] niet hun hoofdverblijf hebben in de woning en verder dat er geen sprake is van een gezamenlijke huishouding, en zeker niet van een duurzame gezamenlijke huishouding. Ook hebben [eiser 1] en [eiser 2] niet aangetoond dat [eiser 1] voldoende financiële waarborgen biedt.
Vordering en verweer in reconventie
3. Stichting Ymere vordert ontbinding van de huurovereenkomst tussen [eiser 2] en Stichting Ymere, met veroordeling van [eiser 2] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten.
3.1.
Stichting Ymere stelt dat [eiser 2] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Ook heeft zij zich niet als goed huurder gedragen. Zij heeft niet haar hoofdverblijfplaats gehad in de woning en zij heeft de woning onderverhuurd of in gebruik gegeven aan derden.
3.2.
[eiser 2] voert verweer. Zij wijst er onder meer op dat het Zoeklichtproject mogelijk gebruik maakt van discriminatoire algoritmes en de privacy van de burgers schendt, onder meer door hun reisbewegingen te controleren. Bovendien had van Stichting Ymere snellere actie mogen worden verwacht op de zoeklichtmeldingen. Dat Stichting Ymere bezoeken aan de woning heeft gebracht waarbij niemand werd aangetroffen, heeft zij niet onderbouwd en dat er wel eens een brievenbus vol zit is niet meer dan een momentopname. Dat zou zijn afgesproken dat [overledene] en [eiser 2] niet meer naar Pakistan zouden reizen, betwist [eiser 2] . De brief van 9 augustus 2020 hebben zij ook niet ontvangen. Dat [overledene] in 2018 voor langere tijd in Pakistan was, komt doordat hij daar ziek werd en de nodige operaties diende te ondergaan. Stichting Ymere heeft [eiser 2] ook niet gewezen op de mogelijkheid het medehuurderschap aan te vragen, maar heeft zich in plaats daarvan schuldig gemaakt aan pure intimidatie. Dat buurtonderzoek zou zijn gedaan, heeft Stichting Ymere niet onderbouwd en dat [eiser 2] door bewoners niet wordt gezien heeft ook niets te betekenen. Van onderhuur is geen sprake en hoofdverblijf is niet verplicht gesteld in de huurovereenkomst. [eiser 2] heeft na het overlijden van haar echtgenoot niets meer te zoeken in Pakistan en is hier onder doktersbehandeling. Van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is dan ook geen sprake dan wel is deze niet ernstig genoeg om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
Beoordeling in conventie en reconventie
4. De kantonrechter zal eerst de vordering in reconventie bespreken. Deze beoordeling is bepalend voor de beoordeling in conventie.
In reconventie:
4.1
Aan de orde is de vraag of [eiser 2] zodanig tekort geschoten is in de nakoming van verplichtingen op grond van de huurovereenkomst dan wel de wet, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Stichting Ymere verwijt [eiser 2] enerzijds dat zij in strijd met artikel 4.1 van de huurovereenkomst, dan wel artikel 7:213 BW Pro van 4 september 2018 tot 23 juli 2020 en van januari 2021 tot januari 2022 niet haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning, althans de woning niet heeft bewoond, anderzijds dat zij de woning in strijd met artikel 4.7 van de huurovereenkomst en artikel 7:244 BW Pro zonder toestemming van Stichting Ymere de woning heeft onderverhuurd of in gebruik gegeven heeft aan [eiser 1] en zijn gezin. De kantonrechter zal deze onderwerpen achtereenvolgens beoordelen.
Niet bewonen woning
a. verplichting tot het hebben van hoofdverblijf in de woning
4.2
Partijen zijn allereerst verdeeld over de vraag of artikel 4.11 van de huurovereenkomst [eiser 2] verplicht om haar hoofdverblijf in de woning te hebben.
De kantonrechter is van oordeel dat in artikel. 4.1 voornoemd niet méér is vastgelegd dan dat [eiser 2] het gehuurde zelf dient te gebruiken overeenkomstig de bestemming, dus als woonruimte. Uit die bewoordingen volgt niet dat op [eiser 2] contractueel de verplichting rust om haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben.
b. niet goed huurderschap op grond van artikel 7:213 BW Pro
4.3
Stichting Ymere heeft voorts gesteld dat het feit dat [eiser 2] lange tijd in het buitenland heeft verbleven, meebrengt dat zij in strijd met het goed huurderschap als bedoeld in artikel 7:213 BW Pro handelt.
Bij afwezigheid van een contractuele verplichting om hoofdverblijf in het gehuurde te hebben geldt met betrekking tot het goed huurderschap als bedoeld in art. 7:213 BW Pro het volgende als uitgangspunt. In de uitspraak van HR 22 juni 1984, NJ 1984,766 is overwogen dat van een goed huurder in de zin van art. 7:213 BW Pro verwacht wordt dat hij in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat moet zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen.
In de uitspraak van 8 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3717 heeft het Hof overwogen dat naast hetgeen in voornoemd arrest van de Hoge Raad is overwogen, onder omstandigheden het (enkele) niet of nauwelijks bewoond laten van woonruimte schending van de verplichting tot goed huurderschap kan opleveren. Het Hof benadrukt dat het telkens van de concrete omstandigheden van het geval zal afhangen of van een zodanige schending sprake is. In het concrete geval ging het om een sociale huurwoning, waarin de huurder slechts incidenteel verbleef. Daartegenover stond het belang van de verhuurder, een woningcorporatie, die - als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 Woningwet Pro - verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij. Het Hof overweegt dat daarmee een gewichtig belang van publieke aard wordt gediend, waarmee het nauwelijks voor bewoning gebruiken van de onderhavige woonruimte - waarvoor een wachttijd geldt van acht tot tien jaar - op gespannen voet stond. Daarbij komt, aldus het Hof, dat deze huurster, toen zij de woonruimte in 1986 - op een moment dat, naar algemeen bekend, al sprake was van een gereguleerde sociale woningmarkt - kreeg toebedeeld, moet hebben begrepen dat van haar werd verwacht dat zij de woning daadwerkelijk zou gaan en blijven bewonen. Al deze omstandigheden in aanmerking nemend komt het Hof tot de conclusie dat deze huurster onvoldoende rekening heeft gehouden met het voornoemde belang van de woningcorporatie en aldus tekortgeschoten is in haar op artikel 7:213 BW Pro gebaseerde verplichting zich als goed huurder jegens de verhuurder te gedragen en dat dit een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen als huurder is, dat de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
4.4
Tegen deze achtergrond overweegt de kantonrechter in de onderhavige zaak het volgende.
Aan Stichting Ymere kan worden toegegeven dat [eiser 2] van 4 september 2018 tot 23 juli 2020 en van januari 2021 tot januari 2022 in Pakistan heeft verbleven. Aan de hand van paspoorten is door een toezichthouder van de gemeente Amsterdam het verblijf in Pakistan vastgesteld. De door [eiser 2] overgelegde verklaringen maken dit niet anders. De verklaringen zijn weinig specifiek en bieden onvoldoende tegenwicht aan hetgeen volgt uit het paspoort. In deze periode heeft zij – eerst samen met haar echtgenoot, later alleen - het gehuurde niet bewoond.
Ook de waarschuwing van Stichting Ymere dat zij zelf de woning moest gebruiken heeft haar niet weerhouden van een nieuw vertrek naar Pakistan.
Zoals het Hof in voornoemd arrest overweegt kan het niet of nauwelijks bewonen van een huurwoning schending van de verplichting tot goed huurderschap opleveren. Het zal telkens van de concrete omstandigheden van het geval afhangen of van een zodanige schending sprake is. Het zwaartepunt van het bestaan van [eiser 2] heeft lange tijd in Pakistan gelegen. Er zijn geen goede redenen om voor dergelijke lange perioden in Pakistan te verblijven die rechtvaardigen dat zij het gehuurde niet bewoont. [eiser 2] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de lange duur van het verblijf het gevolg is van een door Corona ontstane onmogelijkheid om terug te reizen naar Nederland. Overigens zou hun vertrek in januari 2021 daarmee ook niet consistent zijn. Dat het langdurige verblijf in Pakistan noodzakelijk was vanwege medische klachten is onvoldoende onderbouwd.
Tevens speelt een rol van betekenis in de beoordeling of [eiser 2] zich heeft gedragen als goed huurder, dat het gehuurde een sociale huurwoning betreft. Voor een dergelijke woning moeten woningzoekenden tien tot vijftien jaar op een wachtlijst staan om in aanmerking te komen. Ymere heeft een belang en een verantwoordelijkheid bij het toezien op een rechtvaardige verdeling van schaarse goedkopere woningen.
4.5
De kantonrechter concludeert dat [eiser 2] tekortgeschoten is in de nakoming van een op haar rustende verplichting om zich te gedragen als goed huurder, door de woning niet te bewonen in de periode van 4 september 2018 tot 23 juli 2020 en van januari 2021 tot januari 2022.
Het gehuurde in onderhuur/gebruik geven
4.6
Het gevolg van de afwezigheid van [eiser 2] (en haar wijlen man) is dat zij de woning geheel in gebruik heeft gegeven aan [eiser 1] en zijn gezin, die al in de woning woonden. [eiser 1] beheerde de financiën van [eiser 2] en voordien ook van wijlen [eiser 1] . Hierdoor is niet goed vast te stellen of [eiser 1] huurpenningen heeft betaald aan [eiser 2] . In ieder geval heeft [eiser 2] de woning door [eiser 1] laten gebruiken. Dit wordt niet betwist en blijkt ook uit de door [eiser 1] overlegde bewijzen van investeringen en de verklaringen van buren.
[eiser 2] heeft niet betwist dat zij daarvoor geen toestemming heeft gekregen van Stichting Ymere.
4.7
De kantonrechter concludeert dat [eiser 2] tekortgeschoten is in de nakoming van de op haar rustende verplichting om overeenkomstig artikel 4.7 van de huurovereenkomst de woning niet zonder toestemming in gebruik te geven aan derden.
Rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding?
4.8
De vraag is of die tekortkoming in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen (ontruiming) rechtvaardigt. Uit de uitspraak van HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (het zg. tenzij-arrest) volgt dat de hoofdregel en de tenzij-bepaling in art. 6:265 lid 1 BW Pro tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking brengen dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. De inhoudelijke maatstaf dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst, stoelt op de redelijkheid en billijkheid. Naast de in art. 6:265 lid 1 BW Pro genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding) kunnen alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.9
Met toepassing van de door de Hoge Raad in voornoemd arrest gegeven uitleg van art. 6:265 lid 1 BW Pro stelt de kantonrechter in de onderhavige zaak vast dat [eiser 2] vanaf 2018 grotendeels in Pakistan heeft gewoond en haar (sociale huur)woning zonder toestemming van Stichting Ymere in gebruik heeft gegeven bij [eiser 1] . Dit terwijl na haar eerste verblijf in Pakistan van ruim 22 maanden zij erop gewezen is dat zij de woning zelf moet bewonen. Gelet daarop concludeert de kantonrechter deze tekortkomingen – ieder voor zich en zeker in samenhang bezien - van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd te achten.
Conclusie
4.1
Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen volgt dat de vordering in reconventie van Stichting Ymere tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst met ingang van 11 november 2022. Dit sluit aan bij de door de kantonrechter in kort geding vastgestelde ontruimingsdatum. Dit geeft [eiser 1] gelegenheid om met zijn lange inschrijvingsduur een andere woning te verkrijgen. Hierbij merkt de kantonrechter op dat Stichting Ymere heeft toegezegd dat zij de woning drie maanden voor de ontruimingsdatum zal aanbieden op de sociale huurdersmarkt en dat [eiser 1] zich voor deze woning kan inschrijven.
4.11
Stichting Ymere vordert een proceskostenveroordeling met nakosten. Deze vordering zal gelijktijdig worden besproken met de vordering tot een proceskostenveroordeling in conventie van [eiser 1] en [eiser 2] .
In conventie:
5.1
Voor de beoordeling van de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] om het medehuurderschap aan [eiser 1] toe te kennen geeft de wet voorwaarden in artikel 7:267 BW Pro.
5.2
Een van die voorwaarden is het voeren van een gemeenschappelijke huishouding. Hiervan kan geen sprake zijn indien [eiser 2] en [eiser 1] de afgelopen tijd niet samen in de woning hebben gewoond. Daarvan is gezien de beoordeling in reconventie sprake. [eiser 2] heeft van 4 september 2018 tot 23 juli 2020 en van januari 2021 tot januari 2022 in Pakistan verbleven. [eiser 1] verbleef met zijn gezin in het gehuurde. Aan de voorwaarde van een gemeenschappelijke huishouding wordt niet voldaan en alleen al hierom komt [eiser 1] niet in aanmerking voor het medehuurderschap van het gehuurde. Dit nog los van het feit dat de in reconventie toe te wijzen ontbinding de huur doet eindigen waardoor medehuurderschap niet meer aan de orde is.
5.3
Gelet daarop is er geen aanleiding om nader te bespreken of [eiser 1] en [eiser 2] voldoen aan andere voorwaarden zoals de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding of het stellen van voldoende zekerheid.
5.4
De vordering in conventie wordt derhalve afgewezen.
In conventie en reconventie:
5.5
Zowel in conventie als in reconventie zijn [eiser 1] en [eiser 2] in het ongelijk gesteld. Zij zullen in conventie worden veroordeeld tot een proceskostenveroordeling. In conventie en in reconventie stond hetzelfde feitencomplex centraal en was er samenhang tussen de vorderingen. Gelet hierop zal de vordering van Stichting Ymere tot een proceskostenveroordeling met nakosten in reconventie op nihil worden gesteld.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie:
wijst het gevorderde af;
In reconventie:
ontbindt de huurovereenkomst tussen Stichting Ymere en [eiser 2] met betrekking tot de woning aan de [adres] per 11 november 2022;
In conventie en reconventie:
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de kosten van het geding, aan de zijde van Stichting Ymere tot op heden in conventie begroot op € 374 ,-- aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw, en in reconventie op nihil;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.