ECLI:NL:RBAMS:2022:358

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/692294 / HA ZA 20-1098

Vonnis van 2 februari 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

URBAN INVESTORS B.V.,

gevestigd te Groningen,

eiseres in conventie,

verweerster in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. T.C. Boer te Amsterdam,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2. commanditaire vennootschap

FELIX OMNES C.V.,

gevestigd te Bosschenhoofd,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BOMANS B.V.,

gevestigd te De Lier,

gedaagden in conventie,

eiseressen in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. F.J.C. van Altena te Marken.

Eiseres in conventie wordt hierna Urban Investors genoemd. Gedaagden in conventie worden hierna gezamenlijk [gedaagden] (in meervoud) en afzonderlijk [gedaagde] , Felix Omnes en Bomans genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het vonnis in incident van 24 februari 2021 en de daarin genoemde stukken;
het tussenvonnis van 8 september 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie, met producties;
het proces-verbaal van de op 24 november 2021 gehouden mondelinge behandeling en de daarin genoemde (proces)stukken;
de afzonderlijke verzoeken van partijen om vonnis te wijzen;
de brief van mr. Boer van 7 januari 2022 met daarin opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal.

1.2.

De rechter heeft bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2.De feiten

2.1.

Urban Investors is een vastgoedontwikkelaar en -belegger in het hogere segment. [gedaagde] is een vastgoedinvesteerder.

2.2.

De bestuurders van [gedaagde] zijn de broers [naam 1] en [naam 2] . De broers [famillienaam] hebben daarnaast ieder een belang van 20% in Felix Omnes. Bomans is beherend vennoot van Felix Omnes.

Betrokkenheid Urban Investors bij Da Vinci

2.3.

Op 12 juli 2012 heeft de rechtbank Zwolle-Lelystad het faillissement uitgesproken van Eurocommerce Projectontwikkeling B.V. en ten beheer en vereffening van de failliete boedel twee curatoren benoemd (hierna: de curatoren).

2.4.

Tot de failliete boedel behoorde onder meer – kort gezegd – het kantoorgebouw ‘Da Vinci’ te Rijswijk (hierna: Da Vinci). Da Vinci heeft een totaaloppervlak van 45.560 m2, waarvan 30.300 m2 netto (verhuurbare) kantoorruimte betreft.

2.5.

Da Vinci stond grotendeels leeg. Er waren slechts drie huurders van kantoorruimte actief, waaronder Multi Service Holding B.V. (hierna: MSH). MSH huurde 900 m2 aan kantoorruimte (met parkeerplaatsen). De huurovereenkomst met MSH liep (in ieder geval) tot 30 september 2022, en bevatte de volgende bepaling (hierna:
de breakoptie):

“
Breakoptie

Huurder heeft eenmalig de mogelijkheid deze huurovereenkomst te ontbinden per 1 september 2019. Indien zij hiervan gebruik wenst te maken dient zij hiervoor een opzegtermijn te hanteren van 12 maanden.”

2.6.

Medio 2017 is Urban Investors, althans haar zustermaatschappij Urban Developers B.V. (hierna eveneens: Urban Investors), in contact getreden met de curatoren over de mogelijke aankoop van Da Vinci, al dan niet voor een nader te noemen meester. De curatoren werden in het verkoopproces vertegenwoordigd door Colliers International (hierna: Colliers).

2.7.

Omstreeks 19 juli 2017 heeft Urban Investors met Colliers terzake een geheimhoudingsovereenkomst gesloten. Daarbij ontving Urban Investors van Colliers een actueel huuroverzicht (‘rentroll’) met vermelding van de breakoptie van MSH (2.5).

2.8.

Bij brief van 13 juli 2018 heeft Urban Investors aan Colliers, voor zover hier relevant, het volgende bericht:

“(…) Urban Developers B.V. bevestigt hierbij haar aankoop van bovengenoemde locatie [Da Vinci,
rechtbank] op basis van onderstaande uitgangspunten en voorwaarden:

- koopsom € 16.0 milj. k.k. (‘as is where is’) (…)

- Koper is een nieuw op te richten spv (…)”

Huurovereenkomst MSH

2.9.

Medio 2018 heeft MSH aan Colliers te kennen gegeven dat zij (overwoog of zij) zich zou gaan beroepen op de breakoptie (2.5) en zijn die partijen onderhandelingen aangegaan over de al dan niet voortzetting van de huurovereenkomst.

2.10.

In een e-mail aan Colliers van 14 augustus 2018 heeft Urban Investors zich uitgelaten over een aan te bieden tegenvoorstel van Colliers aan MSH. Urban Investors heeft in deze e-mail bovendien Colliers verzocht om nadere informatie teneinde:

“helderheid te verkrijgen in de daadwerkelijke kosten, ergo wat reden is dat de kosten in 2016 zo extreem hoog zijn voor de leegstand”.

2.11.

Bij brief van 30 augustus 2018 aan de curatoren en bij e-mail van 30 augustus 2018 aan Colliers heeft MSH meegedeeld dat zij met een beroep op de breakoptie de huurovereenkomst opzegde tegen 31 augustus 2019. Daarbij liet zij ook weten open te staan voor bespreking van een tegenvoorstel van de curatoren van 24 augustus 2018 tot voortzetting van de huurovereenkomst.

2.12.

Bij e-mail van 14 september 2018 heeft Colliers een deel van haar e-mailcorrespondentie met MSH doorgestuurd naar Urban Investors. Daarin waren onder meer het tegenvoorstel voor MSH en de hiervoor genoemde e-mail van 30 augustus 2018 opgenomen. Vervolgens heeft op 21 september 2018 een overleg plaatsgevonden tussen Urban Investors, Colliers en MSH over het al dan niet voortzetten van de huurovereenkomst met MSH.

2.13.

In een intern binnen Urban Investors verzonden e-mail van 19 oktober 2018 heeft Urban Investors een huurdersoverzicht gedeeld op basis van gegevens van Colliers. Daarop staat MSH onder het kopje “
conform rentroll Colliers per 04-17” weergegeven als huurder met vermelding van de breakoptie per 1 september 2019. Onder het kopje “
nieuwe situatie per jan -19?” staat MSH tot 1 december 2028 als huurder vermeld, zonder verwijzing naar de breakoptie. In deze e-mail merkt Urban Investors terzake op:

“(…) Ben afgelopen uren nogmaals door alle corr. Gegaan, en kom er niet uit hoe de destijds(Colliers per 4-2017) opgegeven waarde in Rentroll is opgebouwd en dus correct was. Door de waardige en ad hoc ontvangen aanvullende correspondentie vanuit Colliers is het bijna onmogelijk exact van te stellen wat nu de precieze situatie is m.b.t. (…) Multi Service. (…) Noodzaak bij Colliers ook nog rentroll per status heden op te vragen lijkt me. (…)”

2.14.

Desgevraagd heeft Colliers daarop aan Urban Investors een geactualiseerde rentroll d.d. 22 oktober 2018 toegestuurd. Op deze rentroll staat vermeld dat de huurovereenkomst met MSH eindigt op 30 september 2022 met vermelding van “
art. 8.4 breakoptie 1/9/19, aanzeg 12 mnd huurder (…)”.

Relatie Urban Investors en [gedaagde] inzake Da Vinci

2.15.

Urban Investors is in deze periode in contact gekomen met [gedaagde] als geïnteresseerde partij om Urban Investors’s positie van (kandidaat)koper van Da Vinci van haar over te nemen. Deze partijen zijn met elkaar in onderhandeling gegaan teneinde gezamenlijke afspraken te maken ter uitwerking van dit plan, hetgeen uiteindelijk heeft geleid tot de in 2.18 weergegeven overeenkomst tussen hen. Urban Investors bleef in eerste instantie exclusief contactpersoon van Colliers.

2.16.

Op 20 december 2018 heeft Urban Investors aan [gedaagde] in het kader van een door hen afgesproken due diligence onderzoek door [gedaagde] inzake Da Vinci informatie over Da Vinci waaronder een verhuuroverzicht, inclusief MSH, gestuurd. [gedaagde] is daarbij op de hoogte gesteld van de breakoptie van MSH.

2.17.

Bij e-mail van 22 december 2018 heeft Urban Investors aan [gedaagde] , in het kader van de wens van [gedaagde] tot aankoop van Da Vinci Urban Investors meegedeeld:

“(…) Het betreft een ‘as is where is’ transactie waarbij verkoper geen garanties geeft en wij vanuit UI tevens geen garanties kunnen geven. (…)”

2.18.

Bij overeenkomst van 7 januari 2019 (hierna:
de Overeenkomst) zijn Urban Investors en [gedaagde] , voor zover hier relevant, onderling het volgende overeengekomen:

“(…)

Uitgangspunten

De voorgenomen Transactie gaat uit van de navolgende uitgangspunten (…):

 DV [Da Vinci RE I B.V.,
toevoeging rechtbank] op grond van de Koopovereenkomst als nader te noemen meester zal worden aangewezen door de Verkoper en derhalve het Verkochte in eigendom zal verwerven;

 Koper zal DV oprichten (…)

 de totale kostprijs die DV voor het in eigendom verwerven van het Verkochte verschuldigd zal zijn is maximaal EUR 16.550.000,- (vrij op naam). Indien de totale kosten meer dan 16.55 mln bedragen, zal het meerdere in mindering op de Aanbrengfee worden gebracht; (…)

 de kosten voor de inrichting voor de centrale binnen- en buitenruimte zal maximaal EUR 100.000 bedragen, de kosten voor het verhelpen van de roestvorming aan de luchtbehandelingskasten en overige installaties conform het rapport van IOB zal naar verwachting maximaal EUR 200.000,- bedragen en kosten voor de aanpassingen aan de WKO installatie zodat het pand een energieniveau A+ zal behalen zal maximaal EUR 200.000,- bedragen (met een maximale bandbreedte van 25%). Het budget ten behoeve van de aanpassingen WKO installatie is bestemd voor het verhelpen van eventueel aanwezig achterstallig onderhoud. Alle bedragen zijn exclusief BTW;

 Indien er overschrijding van de gebudgetteerde investeringen van € 500k plaats vindt, zal de overschrijding in mindering worden gebracht op de eerstvolgende termijnen.

(…)

Due Diligence Onderzoek

Vanaf de datum van deze overeenkomst op hoofdlijnen wordt de koper in de gelegenheid gesteld, voor een periode t/m 8 januari 2019 14:00 uur, een confirmerend due diligence onderzoek te doen naar, onder andere (doch niet uitsluitend), de LOI met de verkoper, de Koopovereenkomst, de huurovereenkomsten, de LOI met nieuwe huurders, de meetstaat, het technische DD rapporten, het energiecertificaat en de overige financiële, fiscale en juridische aspecten van DV en het Verkochte (het “Due Diligence Onderzoek”).

De Verkoper verplicht zich om alle medewerking aan het Due Diligence Onderzoek te verlenen door de relevante informatie (tijdig) te verschaffen, gestelde vragen juist en volledig te beantwoorden.

(…)

Ontbindende Voorwaarden

De verplichting van de Koper om de Voorgenomen Transactie te effectueren is onderworpen aan de volgende ontbindende voorwaarden:

 er is een voor de Koper bevredigende uitkomst van het Due Diligence Onderzoek; en

 de afwezigheid van een onjuistheid van een of meer van de Uitgangspunten voorafgaand aan de effectuering van de Voorgenomen Transactie.

Indien Koper van de ontbindende voorwaarde gebruik maakt, dient dit kenbaar gemaakt te worden aan Verkoper voor 8 januari 2019 14:00 uur.

Compensatie Verkoper

Indien de Voorgenomen Transactie alsook de daadwerkelijk levering van het Verkochte aan DV/Koper wordt geëffectueerd, heeft de Verkoper:

 bij Verkoop door Koper van het Verkochte (zijnde het moment van levering van het pand of de aandelen van DV aan de kopende derde partij) recht op een aanbrengfee van € 1.000.000 (exclusief BTW) van de Koper (“de Aanbrengfee”). De koper zal overgaan tot gestaffelde betaling van de Aanbrengfee bij realisatie van de onderstaande milestones:

 Upfront betaling bij levering € 100.000,-

 Geaccumuleerde Huur € 1,0 Mln. € 250.000,-

 Geaccumuleerde Huur € 1,5 Mln. € 200.000,-

 Geaccumuleerde Huur € 2,0 Mln. € 250.000,-

 Geaccumuleerde Huur € 3,0 Mln. € 200.000,-

Geaccumuleerde Huur is het totaal aan huur dat Koper heeft ontvangen gedurende een aaneengesloten periode van 12 maanden te starten vanaf het moment van Levering (van het pand door de curatoren aan Koper).

 voor een periode van maximaal 10 (tien) jaar na de levering van het Verkochte contractueel recht op 15% van de netto jaarwint van DV; en

 bij verkoop en levering van (i) de Aandelen door de Koper aan een derde, of (ii) het Verkochte door DV, binnen een periode van 6 maanden na levering van het Verkochte aan DV/Koper, aan een partij die exclusief door Verkoper is aangebracht (en verder ook geen andere kosten zoals makelaars-vergoedingen en andere kosten betaald dienen te worden), een contractueel recht op 20% van de netto winst/opbrengst;

 bij verkoop en levering van (i) de Aandelen door de Koper aan een derde, of (ii) het Verkochte door DV, vanaf 6 maanden na levering van het Verkochte aan DV/Koper, een contractueel recht op 10% van de netto winst/opbrengst;

 Indien het scenario van tussentijdse exit zich voordoet, zal het resterende deel van de aanbrengfee (min mogelijke overschrijding van de 500k) bij exit (zijnde het moment van levering van het pand aan de derde koper) worden voldaan, alsmede de overeengekomen exit vergoeding, zoals gedefinieerd in onderliggende overeenkomst.

(…)

Koper zal – zolang voor de Verkoper relevant is – volledig transparant zijn over (de calculatie van) de resultaten van DV ten aanzien van de Verkoper. Bij de calculatie van de winst worden slechts (maar wel alle) kosten ten aanzien van het Verkochte meegenomen. Eventuele managementvergoedingen van de Koper (of aan haar gelieerde partijen) zullen niet worden meegenomen.

Garanties

De Verkoper Urban Investors B.V. garandeert hierbij jegens de Koper dat de Uitgangspunten op de relevante data en de verschafte informatie juist en volledig zijn.

Duur en beëindiging

Indien niet uiterlijk 8 januari 2019 14:00 uur de Voorgenomen Transactie is geëffectueerd, zal Koper gerechtigd zijn deze overeenkomst op hoofdlijnen te beëindigen, waarna Koper niet gehouden zal zijn verder te onderhandelen met betrekking tot de Voorgenomen Transactie, en zal er tussen Partijen geen andere verplichtingen bestaan dan hetgeen in deze overeenkomst op hoofdlijnen is overeengekomen over de Geheimhoudingsverplichting, Garanties, Kosten en de Rechts- en forumkeuze.

2.19.

Bij brief van 28 januari 2019 hebben Urban Investors en [gedaagde] aan Colliers kenbaar gemaakt dat zij gezamenlijk optrekken bij de aankoop van Da Vinci. Zij hebben Colliers meegedeeld:

“(…) Urban Investors bevestigt hierbij haar aankoop van bovengenoemde locatie [
Da Vinci,
toevoeging rechtbank] op basis van onderstaande uitgangspunten en voorwaarden zoals opgenomen in de koopovereenkomst (versie 9-10-2018).

- koopsom € 16.0 milj. k. k. (‘as is where is’)

- Levering 26 februari 2019 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen

- koper is een nieuw op te richten entiteit (Da Vinci RE I. B.V. of nader te noemen)

- Urban Investors B.V. treedt op gezamenlijk met [gedaagde] B.V. (…)”

2.20.

Bij e-mail van 30 januari 2019 heeft Colliers namens de curatoren aan Urban Investors meegedeeld dat tussen hen nog geen definitieve koopovereenkomst tot stand was gekomen betreffende Da Vinci, maar dat zij wel akkoord konden gaan met de in 2.19 weergegeven constructie mits Urban Investors en/of [gedaagde] een accountantsverklaring zou(den) overleggen waaruit zou blijken dat [gedaagde] daadwerkelijk in staat was om de koopsom van € 16.000.000 te voldoen, alsmede een schriftelijke bevestiging dat de koop zou worden gesloten op basis van ‘as is, where is’, waarbij ondubbelzinnig zou worden vermeld dat de kopers geen verdere voorwaarden zouden stellen of garanties van Colliers c.q. de curatoren verwachtten.

2.21.

Daarop hebben Urban Investors en [gedaagde] in een gezamenlijke, namens beide ondertekende brief van 5 februari 2019 schriftelijk aan Colliers bevestigd dat zij bereid waren tot het aangaan van de koopovereenkomst onder de genoemde voorwaarden. Op 6 februari 2019 heeft [gedaagde] aan Colliers de door haar gewenste accountantsverklaring toegezonden.

2.22.

Bij e-mail van 15 februari 2019 heeft Urban Investors vervolgens aan [gedaagde] meegedeeld:

“(…) Mijn voorstel is om vanaf nu de communicatie met Colliers direct te laten lopen tussen [naam 3] (Colliers,
rechtbank) en [naam 1] . Indien akkoord zal ik dat melden bij [naam 3] . (…)”

2.23.

Bij overeenkomst van 4 maart 2019 hebben de curatoren Da Vinci tegen een koopsom van € 16.000.000 verkocht aan [gedaagde] , voor zichzelf of voor een nader te noemen meester (hierna:
de koopovereenkomst). De koopovereenkomst luidt, voor zover hier relevant, als volgt:

“(…)

Opgaven door Curatoren inzake het Verkochte

Artikel 5

(…)

3. Het Verkochte wordt geleverd in de feitelijke staat, waarin het zich op heden bevindt “as is, where is”, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, onder gestanddoening van de lopende (huur)overeenkomsten.

(…)

5. Door Curatoren worden geen garanties verleend, noch ter zake van de materiële conformiteit van het Verkochte, noch ter zake van de juridische conformiteit van het Verkochte.

6. Curatoren aanvaarden geen aansprakelijkheid en verlenen geen vrijwaring voor gebreken betreffende het Verkochte, noch die welke aan Koper kenbaar waren, noch die welke kenbaar hadden moeten worden indien het Verkochte door Koper aan een uitgebreid onderzoek zou zijn onderworpen, ook niet als deze gebreken de feitelijke eigenschappen van het Verkochte zouden aantasten. Curatoren hebben Koper uitdrukkelijk geattendeerd dat zij het Verkochte nooit zelf feitelijk hebben gebruikt.

(…)

Verklaringen van Verkoper

Artikel 6

(…)

2. Koper verklaard ermee bekend te zijn dat het Verkochte (deels) is verhuurd. De aan Curatoren bekende huurovereenkomsten zijn aan Koper overhandigd. Koper vrijwaart Curatoren voor de gevolgen van het bestaan van andere, dan de aan hem overhandigde huurovereenkomsten en voor alle mogelijke aanspraken van huurder(s) vanaf de datum van ondertekening van deze overeenkomst door beide partijen.

3. Koper verklaart dat hij, gezien het feit dat het Verkochte “as is, where is” aanvaard wordt, ter zake van de feitelijke toestand van het Verkochte nimmer enige aanspraak jegens Curatoren heeft.

4. Koper verklaart door Curatoren naar behoren in de gelegenheid te zijn gesteld zich terdege te vergewissen van de toestand, zowel bouwkundig als anderszins, van het Verkochte. Koper verklaart tevens door ondertekening van deze Akte ter zake van de koop en verkoop alle relevante informatie te hebben ontvangen respectievelijk de mogelijkheid tot inzage in alle relevante informatie te hebben gehad op basis waarvan hij zich een goed oordeel heeft kunnen vormen omtrent het sluiten van de koop van het Verkochte en de voorwaarden waaronder hij hiertoe bereid is. Koper realiseert zich dat Curatoren mogelijk niet over alle relevante informatie en stukken beschikken.

Onder informatie wordt onder meer verstaan juridische, commerciële (…) informatie.

(…)”

2.24.

Twee dagen na het sluiten van de koopovereenkomst heeft Urban Investors op 6 maart 2019 aan [gedaagde] de in 2.14 genoemde rentroll gestuurd.

2.25.

Bij akte van 18 maart 2019 (hierna: de leveringsdatum) is Da Vinci geleverd aan Bomans als beherend vennoot van Felix Omnes, de op 6 maart 2019 door [gedaagde] opgerichte commanditaire vennootschap en daarna aangewezen ‘nader te noemen meester’.

Volgens de in dat kader opgemaakte nota van afrekening bedroegen de totale kosten voor de verwerving van Da Vinci € 16.625.776,34.

Gang van zaken na levering Da Vinci

2.26.

Bij e-mail van 18 maart 2019 heeft Urban Investors aan [gedaagde] een factuur d.d. 18 maart 2019 gestuurd inzake de eerste termijn van de aanbrengfee. Deze factuur bedraagt € 121.000 (inclusief btw) en staat op naam van [gedaagde] .

Bij deze e-mail had Urban Investors bovendien bijgevoegd een lijst met te bespreken onderwerpen, onder meer bestaande uit een plan van aanpak voor de verhuur van Da Vinci, een taakverdeling betreffende verhuur en beheer en gesprekken met mogelijke geïnteresseerde huurders.

2.27.

Bij e-mail van 21 maart 2019 heeft de heer [naam 2] verzocht om voornoemde factuur te richten aan Felix Omnes. Een dag later heeft Urban Investors de eerste termijn van de aanbrengfee aan Felix Omnes gefactureerd, waarna de heer [naam 2] aan Urban Investors heeft laten weten dat hij voor betaling daarvan zou zorgdragen. De factuur is daarop door Felix Omnes voldaan.

2.28.

[gedaagde] heeft op enig moment vastgesteld dat MSH haar huurovereenkomst tegen 31 augustus 2019 had opgezegd. In een Whatsappbericht van 14 mei 2019 heeft [gedaagde] aan Urban Investors kenbaar gemaakt (samengevat) dat zij deze informatie niet van Urban Investors had ontvangen terwijl Urban Investors volgens Colliers wél van die opzegging op de hoogte zou zijn. Daarop heeft Urban Investors eveneens per Whatsappbericht aan [gedaagde] meegedeeld:

“ [naam 1] voor zover wij weten wil multiservices blijven huren en zijn er onderhandelingen geweest tussen colliers en multiservices waar wij geen partij in zijn geweest. Wij hebben wel van Colliers een voorstel dat zij hebben gedaan aan Mulitiservices mogen inzien.(…)”

2.29.

Om te bepalen welk deel van de aanbrengfee zij kon declareren, heeft Urban Investors per e-mail van 21 januari 2020 aan [gedaagde] verzocht om toezending van – samengevat – de huurinkomsten, exploitatiekosten, het behaalde resultaat en de gedane investeringen in 2019 met betrekking tot Da Vinci. [gedaagde] heeft hieraan geen gevolg gegeven.

2.30.

Bij factuur van 21 april 2020 heeft Colliers namens de curatoren een bedrag van € 110.0516,91 aan servicekosten in rekening gebracht aan Bomans c.q. Felix Omnes. Deze servicekosten zien onder meer op de in Da Vinci geplaatste WKO-installatie.

2.31.

Bij brief van 31 juli 2020 heeft [gedaagde] aan Urban Investors laten weten dat zij de Overeenkomst vernietigt op grond van dwaling, bedrog en non-conformiteit en heeft zij verzocht om terugbetaling van de reeds betaalde eerste termijn van de aanbrengfee. Daarnaast heeft zij meegedeeld dat zij de Overeenkomst heeft beëindigd, omdat deze niet uiterlijk op 8 januari 2019 was geëffectueerd.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

Urban Investors vordert – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

ten aanzien van [gedaagde]

I. veroordeling van [gedaagde] om
primaireen door Urban Investors en
subsidiaireen door de rechtbank aan te wijzen en door [gedaagde] te bekostigen registeraccountant binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, inzage te geven in de financiële administratie van Felix Omnes, voor zover dat betrekking heeft op Da Vinci, teneinde door die registeraccountant vast te laten stellen i) welke jaarwinst zij over 2019 heeft gerealiseerd, waarbij eventuele managementvergoedingen betaald aan [gedaagde] of haar gelieerde partijen niet tot de kosten van Felix Omnes gerekend mogen worden, en ii) welk bedrag aan geaccumuleerde huurinkomsten zij tot dat moment heeft mogen ontvangen – waarna bij toewijzing van de
subsidiaire vorderingde registeraccountant deze vaststelling aan Urban Investors dient te rapporteren in een gemotiveerde verklaring –, een en ander op straffe van een dwangsom van € 25.000 per dag dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 1.000.000;

II. veroordeling van [gedaagde] om
primaireen door Urban Investors en
subsidiaireen door de rechtbank aan te wijzen en door [gedaagde] te bekostigen registeraccountant jaarlijks, en wel uiterlijk in juli van dat betreffende jaar, voor het eerst in 2021 en tot en met 2030, inzage te geven in de financiële administratie van Felix Omnes over het voorgaande jaar, voor zover dat betrekking heeft op Da Vinci, teneinde door die registeraccountant vast te laten stellen i) welke jaarwinst zij over dat voorgaande jaar heeft gerealiseerd, waarbij eventuele managementvergoedingen betaald aan [gedaagde] of haar gelieerde partijen niet tot de kosten van Felix Omnes gerekend mogen worden, en ii) welk bedrag aan geaccumuleerde huurinkomsten zij tot dat moment heeft mogen ontvangen – waarna bij toewijzing van de
subsidiaire vorderingde registeraccountant deze vaststelling aan Urban Investors dient te rapporteren in een gemotiveerde verklaring –, een en ander op straffe van een dwangsom van € 25.000 per dag dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 1.000.000;

III. veroordeling van [gedaagde] tot nakoming van de Overeenkomst, in die zin dat zij, telkens wanneer wordt vastgesteld dat één van de in de Overeenkomst genoemde milestones aan door Felix Omnes ontvangen geaccumuleerde huur is bereikt, gehouden is binnen veertien dagen na die vaststelling aan Urban Investors het daar tegenover staande deel van de aanbrengfee te voldoen, te weten:

- € 250.000 bij een geaccumuleerde huur van € 1.000.000;

- € 200.000 bij een geaccumuleerde huur van € 1.500.000;

- € 250.000 bij een geaccumuleerde huur van € 2.000.000;

- € 200.000 bij een geaccumuleerde huur van € 3.000.000.

IV. veroordeling van [gedaagde] tot jaarlijkse betaling aan Urban Investors van 15% van de door Felix Omnes met de Da Vinci behaalde netto jaarwinst, telkens uiterlijk binnen veertien dagen na de vaststelling van die jaarwinst;

V. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan Urban Investors van de wettelijke handelsrente i) over het aan Urban Investors toekomende deel van de door Felix Omnes met de Da Vinci behaalde netto jaarwinst over 2019, te rekenen vanaf 31 juli 2020 tot en met de dag van voldoening, en ii) over alle onder III. en IV. gevorderde bedragen die niet tijdig door [gedaagde] worden voldaan;

VI. met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na het wijzen van het vonnis.

ten aanzien van Felix Omnes en Bomans

onder de voorwaarde dat de vorderingen onder I. en II. alle worden afgewezen:

VII. hoofdelijke veroordeling van Felix Omnes en Bomans om, éénmaal per jaar tot en met 2030, telkens binnen twee weken na ontvangst van een daartoe strekkend verzoek van Urban Investors, aan een door Urban Investors aan te wijzen registeraccountant inzage te bieden in documenten en bescheiden uit hun boekhouding, zoals – bijvoorbeeld maar niet uitsluitend – uitdraaien uit de debiteurenadministratie, de grootboekkaart of de winst- en verliesrekening, waaruit blijkt:

i) welke inkomsten zij aan huur hebben gegenereerd met de verhuur van (delen van) Da Vinci, en

ii) welke jaarwinsten zij hebben gegenereerd met Da Vinci, en

iii) welke bedragen eventueel aan managementvergoedingen zijn betaald,

een en ander op straffe van een dwangsom van € 25.000 per dag dat Felix Omnes of Bomans hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 1.000.000;

VIII. met hoofdelijke veroordeling van Felix Omnes en Bomans in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na het wijzen van het vonnis.

3.2.

[gedaagden] voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagden] vorderen – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. te verklaren voor recht dat [gedaagde] de Overeenkomst met Urban Investors op grond van bedrog, althans dwaling, rechtsgeldig heeft vernietigd, met veroordeling van Urban Investors tot terugbetaling van € 100.000, te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf het moment van betaling aan Urban Investors;

II. te verklaren voor recht dat Urban Investors toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van de Overeenkomst, althans dat Urban Investors onrechtmatig jegens [gedaagde] heeft gehandeld, met veroordeling van Urban Investors tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van het wijzen van het vonnis;

III. met veroordeling van Urban Investors in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na betekening van het vonnis.

3.5.

Urban Investors voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie ziet de rechtbank aanleiding om de vorderingen hierna gezamenlijk te bespreken.

Kern van het partijdebat

4.2.

De vraag die partijen in de kern verdeeld houdt is of en zo ja in hoeverre Urban Investors en [gedaagde] elkaar aan de in de Overeenkomst neergelegde afspraken kunnen houden, in het bijzonder de daarin opgenomen vergoedingsplicht van [gedaagde] jegens Urban Investors.

Vernietiging?

4.3.

Ter beantwoording van deze kernvraag zal de rechtbank eerst beoordelen of [gedaagde] de Overeenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft vernietigd (zie 2.31). [gedaagde] stelt dat Urban Investors jegens haar een mededelingsplicht had ten aanzien van

i) de opzegging van de huurovereenkomst door MSH en

ii) de kosten van leegstand en de WKO-installatie van Da Vinci.

Urban Investors had deze informatie wel maar heeft deze opzettelijk achtergehouden en ten onrechte niet gedeeld met [gedaagde] , zodat sprake is van bedrog door Urban Investors dan wel dwaling bij [gedaagde] . De overeenkomst is dus rechtsgeldig vernietigd, aldus [gedaagde] .

Urban Investors heeft deze stelling betwist. [gedaagde] , die zich op de rechtsgevolgen beroept, draagt terzake de stelplicht en indien nodig de bewijslast.

4.4.

Op grond van artikel 3:44 lid 1 jo 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een rechtshandeling vernietigbaar indien sprake is van bedrog. Daarvan is sprake wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door onder meer het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen of door een andere kunstgreep. Daarnaast is ingevolge artikel 6:228 lid 1 BW een overeenkomst onder meer vernietigbaar wanneer die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en deze bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten de dwalende had behoren in te lichten. Zowel in geval van bedrog als dwaling moet voor een geslaagd beroep daarop (in ieder geval) één van de partijen dus een onjuiste voorstelling van zaken hebben gehad ten tijde van
het aangaanvan de overeenkomst.

De rechtbank overweegt als volgt ten aanzien van voornoemde twee feitelijke grondslagen.

ad i) opzegging huurovereenkomst door MSH

4.5.

Urban Investors heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat zij voor het aangaan van de Overeenkomst met [gedaagde] op 8 januari 2019 niet op de hoogte was van de definitieve opzegging door MSH maar er vanuit ging en mocht gaan dat die huurovereenkomst was voortgezet.

Dit verweer slaagt. Wat betreft de informatieverschaffing van Colliers aan Urban Investors over de desbetreffende gang van zaken wordt verwezen wordt naar het overzicht in 2.9 - 2.14. Daaruit blijkt het volgende. Urban Investors was op de hoogte van gaande onderhandelingen tussen de Colliers en MSH over (de voorwaarden van) voortzetting van de huurovereenkomst waarbij MSH de breakoptie – die zij voor 1 september 2018 moest inroepen – als drukmiddel hanteerde. Vervolgens heeft Urban Investors Colliers gevraagd om een update omdat zij behoefte had aan verduidelijking en actualisering van de status quo. Daarop heeft zij een rentroll ontvangen per 22 oktober 2018 waarin MSH als huurder stond vermeld tot 30 september 2022. Daarbij werd weliswaar de breakoptie nog genoemd, maar op 22 oktober 2018 was de deadline (1 september 2018) voor inroeping daarvan al bijna twee maanden verstreken. Bovendien zou inroeping daarvan zijn uitgemond in een opzegging tegen 31 augustus 2019, hetgeen niet strookte met het in die rentroll vermelde doorlopen van de huurovereenkomst tot 30 september 2022. Urban Investors mocht er op basis van deze – welbewust met voornoemd doel – opgevraagde rentroll dan ook vanuit gaan dat MSH de breakoptie toch niet had ingeroepen en als huurder aan boord was gebleven tot in ieder geval 30 september 2022. Hieruit volgt dat de stelling van [gedaagde] dat Urban Investors voor het aangaan van de Overeenkomst wist of redelijkerwijs had kunnen weten dat MSH de huurovereenkomst daadwerkelijk had opgezegd tegen 31 augustus 2019, faalt. Dan kan dus evenmin een mededelingsplicht van Urban Investors terzake worden aangenomen zodat het beroep van [gedaagde] op schending daarvan faalt.

4.6.

Dit brengt mee dat, anders dan [gedaagde] stelt, (ook) geen sprake kan zijn van schending van Urban Investors’s medewerkingsplicht aan een Due Diligence onderzoek tot 8 januari 2019 en evenmin van haar garantie dat de verschafte informatie juist en volledig was, een en ander als vermeld in de Overeenkomst (zie 2.18, kopjes ‘Due Diligence onderzoek’ en ‘Garanties’). Voor zover [gedaagde] heeft beoogd te stellen dat deze contractuele verplichtingen van Urban Investors jegens haar ook reeds golden tussen partijen in de aanloop naar die Overeenkomst (uiteindelijk definitief gesloten op 9 januari 2019), kan haar dat dus niet baten. Het hierop gebaseerde beroep op bedrog of dwaling gaat dan ook niet op.

4.7.

Daar komt nog bij dat, zoals Urban Investors terecht aanvoert, op [gedaagde] terzake een eigen onderzoeksplicht rustte voorafgaand aan het aangaan van de Overeenkomst. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat zij vóór het aangaan van de Overeenkomst wél op de hoogte was van de breakoptie van MSH als zodanig. [gedaagde] was ten tijde van het aangaan van de Overeenkomst voor informatie aangaande Da Vinci afhankelijk van de informatie die Urban Investors aan haar verstrekte. Zij kon op dat moment immers nog niet rechtstreeks met Colliers in contact treden omdat, zoals toegelicht ter zitting, Urban Investors toen nog als beoogd koper werd gezien en gebonden was aan een met Colliers gesloten geheimhoudingsovereenkomst. Dat laat echter onverlet dat [gedaagde] wist dat Urban Investors ten tijde van het aangaan van de Overeenkomst (nog) geen eigenaar was van Da Vinci en dus op haar beurt afhankelijk was van de informatievoorziening door Colliers. Zij kon dus niet voetstoots ervan uitgaan en erop vertrouwen dat de informatie die zij van Urban Investors kreeg volledig en objectief correct was. Het ging hier immers om informatie ‘uit de tweede hand’. Dit geldt temeer nu Urban Investors bij e-mail van 22 december 2018 (en dus ook nog voor het sluiten van de Overeenkomst), juist ook omdat zij niet de primaire bron van informatie was, aan [gedaagde] had onderstreept dat zij zelf aan [gedaagde] geen garanties zou afgeven.

[gedaagde] heeft gesteld dat het voortbestaan van de huurovereenkomst met MSH doorslaggevend was voor haar beoogde aankoop van Da Vinci. Urban Investors heeft deze stelling betwist door aan te voeren dat MSH slechts 2,97% van het verhuurbaar oppervlak huurde en dat de daarmee gerealiseerde huurstroom dan ook vrijwel geen invloed had op de waarde van Da Vinci. Urban Investors voert dan ook het verweer dat [gedaagde] de Overeenkomst (en de koopovereenkomst) ook zou hebben gesloten indien zij wel wetenschap had (gehad) van de opzegging van het huurcontract door MSH.

Dit partijdebat behoeft geen nadere beoordeling. Immers, indien [gedaagde] ’s stelling zou slagen, had het gegeven dat vitale belang temeer op de weg van [gedaagde] gelegen om zelf via Urban Investors nadere informatie daarover in te winnen bij de curatoren van Da Vinci en de exacte status quo te checken, omdat [gedaagde] voor het aangaan van de Overeenkomst al wist van de breakoptie van MSH met een inroepingsdeadline voor 1 september 2018.

Dat [gedaagde] zich gekweten heeft van deze eigen onderzoeksplicht is niet voldoende gesteld noch gebleken. Indien [gedaagde] ’s stelling zou falen, dan slaagt het verweer van Urban Investors en komt [gedaagde] reeds daarom geen beroep toe op bedrog/dwaling.

4.8.

Concluderend faalt deze feitelijke grondslag.

ad ii) kosten leegstand en WKO-installatie

4.9.

[gedaagde] stelt ter staving van haar beroep op bedrog of dwaling bovendien dat zij thans wordt geconfronteerd met hoge servicekosten voor Da Vinci en/of de daarin geïnstalleerde WKO-installatie en verwijst ter onderbouwing daarvan naar de factuur van Colliers van 21 april 2020 ten bedrage van € 110.516.91 (2.30). Dat deze kosten buitengewoon hoog waren voor een leegstaand pand had Urban Investors volgens [gedaagde] ten tijde van het aangaan van de Overeenkomst aan haar moeten meedelen, aangezien zij blijkens de e-mail van 14 augustus 2018 (2.10) van die hoge kosten op de hoogte was.

Urban Investors heeft ter betwisting gemotiveerd aangevoerd dat [gedaagde] bij het aangaan van de Overeenkomst wist van de hoogte van de kosten van de leegstand/WKO-installatie. In de Overeenkomst wordt onder ‘Uitgangspunten’ verwezen naar een rapport van ingenieursbedrijf IOB waaruit de kosten blijken, aldus Urban Investors.

[gedaagde] heeft dit op haar beurt niet weersproken. Aangenomen moet dus worden dat [gedaagde] voor het aangaan van de Overeenkomst op de hoogte was van deze kosten. Haar beroep op schending van een mededelingsplicht van Urban Investors terzake faalt dus. Het overwogene in 4.6 geldt dus ook hier. Ook deze feitelijke grondslag kan dus niet slagen.

4.10.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de Overeenkomst niet rechtsgeldig buitengerechtelijk is vernietigd en dat ook overigens het beroep op vernietiging daarvan faalt. De in 3.4 onder I. weergegeven
reconventionelevordering van [gedaagde] in reconventie ligt dus reeds hierom voor afwijzing gereed. Dat de Overeenkomst rechtsgeldig zou zijn geëindigd, is evenmin komen vast te staan.

Uitleg van de Overeenkomst / tekortkomingen?

4.11.

Daarmee komt de rechtbank toe aan uitleg van de Overeenkomst op basis van het daarover gevoerde partijdebat. Urban Investors vordert nakoming van de vergoedingsplicht van [gedaagde] jegens haar op grond van de Overeenkomst (zie 2.18, kopje ‘Compensatie Verkoper’). Urban Investors stelt daartoe dat de Overeenkomst moet worden uitgelegd met inbegrip van de gedragingen en handelingen van Urban Investors en [gedaagde] nadat de Overeenkomst was gesloten, in het bijzonder de aanpassing van de koopconstructie (zoals beschreven in 2.19 - 2.25) in onderling overleg met en met goedkeuring van [gedaagde] .

4.12.

In
conventieheeft [gedaagde] als verweer aangevoerd dat Urban Investors haar veronderstelde recht op nakoming van de vergoedingsplicht niet meer aan de Overeenkomst kan ontlenen. In
reconventiestelt [gedaagde] dat Urban Investors zelf toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen. Zowel in conventie als in reconventie betoogt zij daartoe dat

i. i) de in de Overeenkomst voorgenomen transactie niet heeft plaatsgevonden,

ii) Urban Investors niet heeft voldaan aan haar verplichting om Da Vinci op 8 januari 2019 te leveren,

iii) Urban Investors niet beschikte over een (exclusief) kooprecht ten aanzien van Da Vinci,

iv) Urban Investors niet heeft voldaan aan haar mededelingsplicht jegens [gedaagde] inzake de opzegging van de huurovereenkomst door MSH en de hoge kosten van het leegstaande Da Vinci en de WKO-installatie, en (ter zitting)

v) Urban Investors niet heeft voldaan aan haar verplichting om mee te zoeken naar nieuwe huurders voor Da Vinci.

Urban Investors heeft dit betoog weersproken.

4.13.

De stelplicht en zo nodig bewijslast terzake rust in
conventieop Urban Investors en in
reconventieop [gedaagde] .

4.14.

Volgens vaste jurisprudentie kan de vraag hoe de verhouding van partijen is geregeld, niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Haviltex). Bij deze uitleg komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen
.Ook het feitelijk handelen van partijen na contractsluiting is van belang voor de uitleg (HR 10 december 2004, NJ 2005/239).

Bovendien wordt in ogenschouw genomen dat het hier gaat om professionele vastgoed-partijen, die zich evenwel niet hebben laten bijstaan door juridisch adviseurs bij het sluiten van de Overeenkomst.

4.15.

ad i) de in de Overeenkomst voorgenomen transactie

Tussen partijen is niet in geschil dat Urban Investors en [gedaagde] bij het sluiten van de Overeenkomst de intentie hadden dat zij samen zouden optrekken richting de curatoren, om zo ervoor te zorgen dat [gedaagde] de middellijke eigendom van Da Vinci zou verkrijgen. Om dat dat doel te bereiken hadden zij aanvankelijk een scenario voor ogen waarin Urban Investors, die Da Vinci van de curatoren zou overnemen, tegen een vergoeding door [gedaagde] het pand zou leveren aan een door haar opgerichte
special purpose companyDa Vinci RE I B.V., waarvan zij de aandelen vervolgens zou verkopen aan [gedaagde] . Dit hebben partijen ook zo in de Overeenkomst vastgelegd (de in de Overeenkomst voorgenomen transactie). Maar omstreeks februari 2019 zijn Urban Investors en [gedaagde] akkoord gegaan met een nieuwe aanpak, namelijk de rechtstreekse verkoop door de curatoren aan [gedaagde] voor een nader te noemen meester, te weten een nieuw op te richten
special purpose companyniet zijnde Da Vinci RE I B.V. Dat hebben zij in een e-mail van 5 februari 2019 (2.21) aan Colliers bevestigd en de feitelijke gang van zaken daarna is ook conform die e-mail: [gedaagde] heeft Da Vinci aangekocht, waarna het pand is geleverd aan Felix Omnes. Deze nieuwe aanpak doet echter geen afbreuk aan de intentie waarmee partijen de Overeenkomst aanvankelijk sloten; [gedaagde] heeft op deze wijze immers alsnog het middellijk eigendom van Da Vinci verkregen en wel met behulp met Urban Investors die als ‘voorportaal’ fungeerde om [gedaagde] te introduceren bij Colliers. Urban Investors had voordat [gedaagde] bij haar in beeld kwam, immers reeds een concrete en aanvankelijk met geheimhouding omringde ingang bij Colliers en zelfs bij Colliers een commitment bereikt ten aanzien van een koopprijs van € 16 miljoen. Die prijs werd (onweersproken) zeer aantrekkelijk geacht gezien het veronderstelde verhuurpotentieel van Da Vinci en is nadien door Colliers ook jegens [gedaagde] als koper gehandhaafd. Niet gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] zonder deze betrokkenheid van en introductie door Urban Investors in beeld zou zijn gekomen bij Colliers, laat staan tegen dezelfde condities. De stelling van [gedaagde] dat de toegevoegde waarde van Urban Investors door de gewijzigde insteek nihil was geworden waarmee de (door haar kennelijk veronderstelde) ratio achter de vergoedingsplicht zou zijn vervallen, faalt dus. Dat Urban Investors met instemming van beide partijen als (ver)koper uit deze koopconstructie verdween, verandert dus niets aan het gegeven dat [gedaagde] Urban Investors wel degelijk nodig had om bij Colliers in beeld te komen om zo uiteindelijk Da Vinci in middellijk eigendom te verkrijgen. Uit de feitelijke gang van zaken kan worden afgeleid dat [gedaagde] dat zelf ook begreep, want zij heeft daarna op geen enkel moment richting de curatoren, Colliers of Urban Investors laten weten dat Urban Investors niet langer bij de transactie betrokken zou zijn of blijven, laat staan dat Urban Investors hiermee wanprestatie jegens haar pleegde. Het doel dat partijen gezamenlijk uiteindelijk voor ogen hadden is dus – zij het dan op een andere manier – wel degelijk bereikt.

Dat partijen na het sluiten van de Overeenkomst gezamenlijk tot deze andere werkwijze zijn gekomen met als gevolg dat de in de Overeenkomst voorgenomen transactie niet heeft plaatsgevonden, heeft dan ook geen gevolgen voor de in de Overeenkomst neergelegde vergoedingsplicht. [gedaagde] heeft dan ook zonder enig voorbehoud in maart 2019 gezorgd voor betaling van de contractuele upfrontfee van € 100.000 plus BTW (zie 2.26 en 2.27).

4.16.

ad ii) de contractuele leveringsverplichting op 8 januari 2019

In de Overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat de levering van Da Vinci zou plaatsvinden op 8 januari 2019. Uiteindelijk is Da Vinci op 15 maart 2019 geleverd. [gedaagde] verbindt daaraan de consequentie dat Urban Investors niet heeft voldaan haar contractuele verplichtingen, althans dat [gedaagde] niet langer aan de Overeenkomst gehouden kan worden. Allereerst dateert de Overeenkomst van 7 januari 2019 en kon en behoorde [gedaagde] dus bij het sluiten van de Overeenkomst al te begrijpen dat levering op 8 januari 2019 niet mogelijk zou zijn. Bovendien miskent [gedaagde] dat Urban Investors en [gedaagde] bij brief van 28 januari 2019 en daarna nogmaals bij brief van 5 februari 2019 gezamenlijk akkoord zijn gegaan met een latere leveringsdatum (“
26 februari 2019 of zoveel eerder of later als partijen nader overeen komen”). Bij die stand van zaken moet de Overeenkomst dan ook zo worden uitgelegd, dat de daarin overeengekomen leveringsdatum met wederzijds goedvinden door partijen is gewijzigd naar een latere datum, te weten 18 maart 2019.

4.17.

ad iii) Urban Investors beschikte niet over een (exclusief) kooprecht

[gedaagde] betoogt dat zij op grond van de Overeenkomst mocht verwachten dat Urban Investors jegens de curatoren het exclusieve recht had op de koop van Da Vinci, maar dat uit de e-mail van 30 januari 2019 van Colliers blijkt dat Urban Investors een dergelijk recht niet bezat. Urban Investors betwist dat zij niet beschikte over een exclusief kooprecht. Wat daar ook van zij, het gestelde ontbreken van een exclusief kooprecht kan niet leiden tot de conclusie dat [gedaagde] redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat haar vergoedingsverplichting jegens Urban Investors niet meer gold dan wel dat hier sprake is van wanprestatie aan de zijde van Urban Investors. [gedaagde] heeft niet gesteld welk zelfstandig belang zij had bij een exclusief kooprecht van Urban Investors jegens de curatoren in de gegeven, hiervoor weergegeven omstandigheden. Evenmin is gesteld noch gebleken dat het gestelde ontbreken van een exclusief kooprecht de gezamenlijke intentie van partijen heeft geschaad of dat dit problemen gaf in de verhouding tussen Urban Investors en [gedaagde] . Dat partijen op enig moment besloten hebben om de koopconstructie anders in te richten in die zin dat uiteindelijk alleen [gedaagde] zou optreden als (enig) koper (in plaats van (samen met) Urban Investors) met als logisch gevolg dat uiteindelijk de communicatie tussen Colliers en [gedaagde] rechtstreeks verliep en Urban Investors er tussenuit ging, laat dit onverlet.

4.18.

ad iv) de contractuele informatieverplichtingen van Urban Investors

Het hierop ziende verwijt van [gedaagde] heeft zij gestoeld op dezelfde twee feitelijke grondslagen als voor haar hiervoor beoordeelde beroep op vernietiging van de Overeenkomst op grond van bedrog of dwaling. Reeds in het kielzog van het overwogene in 4.6 en 4.9 faalt dit verwijt.

Ter nadere toelichting wat betreft de periode ná sluiting van de Overeenkomst met Urban Investors geldt nog het volgende. In de aanloop naar het aangaan van de koopovereenkomst met de curatoren op 4 maart 2019 (2.23) en de levering op 18 maart 2019 (2.25) werd het voor [gedaagde] duidelijk dat zij alleen (en dus zonder Urban Investors) Da Vinci zou kopen. Juist ook als zelfstandige koper had [gedaagde] een eigen verantwoordelijkheid om vooraf na te gaan of zij alle informatie had gekregen die zij relevant achtte. Dat deze eigen onderzoeksplicht voor haar kenbaar was, volgt reeds uit de (toen inmiddels tot stand gekomen) Overeenkomst met Urban Investors, die haar verplichtte tot het doen van een eigen onderzoek (4.7). Dat geldt dus vanaf (i) de periode dat Urban Investors nog exclusief in beeld was bij Colliers, (ii) vanaf 28 januari 2019 toen [gedaagde] ook in beeld kwam bij Colliers (2.19) en (iii) vanaf 15 februari 2019 (2.22) toen [gedaagde] – onweersproken - alleen (dus zonder Urban Investors) het contact kreeg met Colliers, tot het aangaan van de koopovereenkomst op 4 maart 2019 (2.23) en de nadien gesloten leveringsakte van 18 maart 2019 (2.25). Daar tussenin werd zij op 6 maart 2019 bovendien nogmaals door Urban Investors geattendeerd op de breakoptie van MSH (2.24).

De kenbaarheid van haar eigen onderzoeksplicht blijkt bovendien uit het feit dat [gedaagde] bij het sluiten van de koopovereenkomst afstand heeft gedaan van min of meer al haar aanspraken die zij ten opzichte van de curatoren zou kunnen hebben. Zij is immers akkoord gegaan met de artikelen 5 en 6 van de koopovereenkomst waarin – kort samengevat – is vastgelegd dat het Da Vinci werd geleverd “as is where is”, dat [gedaagde] alle voor haar noodzakelijke informatie voor het aangaan van de overeenkomst heeft ontvangen en dat zij met het sluiten van de overeenkomst afstand doet van enige aanspraken die zij naar aanleiding van de koop op de curatoren zou hebben gehad indien het Da Vinci, om welke reden dan ook, niet zou voldoen aan de overeenkomst of aan de verwachtingen die [gedaagde] daarvan had (2.23).

Concluderend faalt ook hier [gedaagde] ’s beroep op het verzaken van een mededelingsplicht door Urban Investors. Het hierop gestoelde betoog van [gedaagde] dat zij niet langer gebonden zou zijn aan haar contractuele vergoedingsplicht en dat Urban Investors wanprestatie heeft gepleegd kan dus evenmin slagen.

4.19.

ad v) meezoeken naar nieuwe huurders

De stelling van [gedaagde] komt er in de kern op neer dat Urban Investors wanprestatie jegens haar heeft gepleegd door geen nieuwe huurders aan te dragen, hetgeen Urban Investors betwist. Ter zitting heeft [gedaagde] erkend dat de tekst van de Overeenkomst aan Urban Investors niet de verplichting oplegt om mee te zoeken naar nieuwe huurders voor Da Vinci. Die verplichting zou volgens [gedaagde] evenwel volgen uit ‘de toelichting of de correspondentie’. Zij heeft echter niet toegelicht uit welke toelichting of correspondentie een dergelijke plicht kan worden afgeleid. Uit de e-mail van Urban Investors van 18 maart 2019 (zie 2.26) blijkt een zodanige verplichting niet. Urban Investors erkent dat zij zich bereid heeft verklaard om mee te zoeken naar huurders, daar was zij immers ook zelf bij gebaat gegeven de tussen partijen overeengekomen vergoedingsplicht van [gedaagde] op basis van gegenereerde huurinkomsten. Van een verbintenis om daadwerkelijk nieuwe huurders aan te dragen is echter niet gebleken en dat Urban Investors zich daartoe niet (voldoende) heeft ingespannen evenmin. [gedaagde] heeft haar stelling dan ook onvoldoende onderbouwd, zodat deze niet kan slagen.

4.20.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Urban Investors gegeven het hiervoor weergegeven verloop redelijkerwijs mocht verwachten dat de in de Overeenkomst neergelegde vergoedingsplicht van [gedaagde] jegens haar in stand was gebleven. Anders dan [gedaagde] stelt, is het ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in de gegeven omstandigheden niet onaanvaardbaar dat Urban Investors daarvan nakoming vordert door [gedaagde] .

Van wanprestatie door Urban Investors of een daaruit voortvloeiende schadevergoedingsplicht, zoals [gedaagde] in
reconventieheeft gesteld, is geen sprake en in het verlengde daarvan van onrechtmatig handelen evenmin. De vordering in 3.4 onder II. van [gedaagden] in
reconventiezal daarom worden afgewezen.

De hoogte van de vergoedingsplicht

4.21.

Daarmee wordt toegekomen aan de beoordeling van de door Urban Investors gestelde en door [gedaagde] betwiste hoogte van de contractuele vergoedingsplicht. Op Urban Investors rust terzake de stelplicht en zo nodig de bewijslast. De in 4.14 weergegeven Haviltex-norm geldt ook voor de uitleg van deze contractsbepalingen.

De aanbrengfee: alternatief of cumulatief?

4.22.

De vraag die partijen op dit punt allereerst verdeeld houdt, is of enerzijds de aanbrengfee en anderzijds het recht op 15% van de netto jaarwinst (hierna: het winstrecht) alternatief of cumulatief verschuldigd zijn. Urban Investors legt de Overeenkomst aldus uit dat deze vergoedingen naast elkaar verschuldigd zijn. [gedaagde] betwist dat onder verwijzing naar de letterlijke tekst van de Overeenkomst; zij betoogt dat Urban Investors alleen bij toekomstige doorverkoop van Da Vinci aan een derde aanspraak kan maken op de aanbrengfee en alleen bij behoud van het pand op het winstrecht.

4.23.

Ten aanzien van de contractuele uitwerking van de aanbrengfee wordt verwezen naar 2.18, onder kopje ‘Compensatie Verkoper’. Daar staat dat Urban Investors recht heeft op een aanbrengfee “
bij Verkoop door Koper van het Verkochte” van € 1 miljoen exclusief btw. Vervolgens wordt in de tekst een gestaffelde betaling daarvan bij realisatie van de daar genoemde ‘milestones’ inzake geaccumuleerde huur voorgeschreven. Een dergelijke betalingsregeling is dus juist afhankelijk van de hoogte van de geaccumuleerde huur die met Da Vinci gerealiseerd wordt gedurende een periode waarin het pand
nietis doorverkocht aan een derde. Het geval van doorverkoop van Da Vinci voordat de gehele aanbrengfee is voldaan wordt separaat aangemerkt als ‘een tussentijdse exit’. Voor dat geval schrijft de Overeenkomst voor dat het dan resterende en dus nog niet aan Urban Investors betaalde deel van de aanbrengfee zal worden voldaan. Die bepaling wijst er dus op dat de aanbrengfee (ook) voorafgaand aan die eventuele doorverkoop reeds verschuldigd is. Urban Investors mocht dus redelijkerwijs verwachten dat de contractuele aanbrengfee niet pas en slechts verschuldigd is op het moment van doorverkoop van Da Vinci aan een derde. Dat na de bepaling inzake het winstrecht van 15% het woord ‘en’ is opgenomen terwijl dat woord na de bepaling inzake de aanbrengfee ontbreekt, maakt dat niet anders. Het ontbreken van ‘en’ maakt in de gegeven context niet dat partijen daardoor moesten uitgaan van het woord ‘of’.

Hieruit volgt dat de stelling van Urban Investors slaagt. Daarmee staat vast dat [gedaagde] de aanbrengfee (net als het winstrecht) verschuldigd is aan Urban Investors met als aanvangsmoment – overeenkomstig de Overeenkomst – 18 maart 2019, zijnde de datum waarop Da Vinci is geleverd aan Bomans (2.25, ten behoeve van Felix Omnes). Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [gedaagde] vervolgens heeft zorggedragen voor betaling aan Urban Investors van de contractuele upfrontfee van € 100.000 plus BTW (zie 2.26 en 2.27), zonder enig voorbehoud.

Kortingen op de aanbrengfee?

4.24.

De Overeenkomst bepaalt (zie 2.18, onder kopje ‘Uitgangspunten’, vanaf derde bulletpoint) dat op de aanbrengfee in vermindering komen:

i) het bedrag waarmee de totale kostprijs van Da Vinci het bedrag van € 16.550.000 overstijgt en

ii) het bedrag waarmee de investeringen voor de hierna te noemen doeleinden het daarvoor gebudgetteerde bedrag van € 500.000 overschrijden. Deze doeleinden betreffen:

a.de inrichting voor de centrale binnen- en buitenruimte (maximaal € 100.000),

b.het verhelpen van roestvorming aan diverse installaties conform het rapport van IOB, (maximaal € 200.000) en

c.aanpassingen aan de WKO installatie zodat een energieniveau van A+ wordt behaald (maximaal € 200.000 en bestemd voor het verhelpen van eventueel achterstallig onderhoud van de WKO installatie).

ad i) overschrijding kostprijs Da Vinci?

4.25.

Tussen partijen bestaat ten eerste discussie over de totale kostprijs waarvoor [gedaagde] Da Vinci heeft gekocht. Urban Investors stelt dat van overschrijding van het contractuele plafond van € 16.550.000 geen sprake is. [gedaagde] betwist deze stelling en verwijst daartoe naar de nota van afrekening (zie 2.25) waarin een bedrag van € 16.625.776,34 aan totale kosten van verwerving staat vermeld. Volgens [gedaagde] moet daarom de aanbrengfee met € 75.776,34 (zijnde het meerdere boven € 16.550.000) worden verminderd. Urban Investors betwist dat verweer op haar beurt en betoogt dat het hier geen kosten betreft die gemoeid zijn met het aankopen van het vastgoed maar een enkele verrekening van voordelen die [gedaagde] na levering anders ten onrechte zou genieten.

4.26.

De rechtbank is met Urban Investors van oordeel dat een redelijke uitleg van de Overeenkomst meebrengt dat met ‘de totale kostprijs’ alleen kosten worden bedoeld die zien op de aankoop van Da Vinci zelf. Urban Investors heeft terzake het volgende gesteld. De nota van afrekening valt weliswaar hoger uit dan het contractuele maximum, maar de enige reden daarvoor is dat daarin verrekeningen voor nog te betalen huur en al betaalde vaste lasten zijn opgenomen. Kennelijk zou Felix Omnes na levering nog huurbetalingen ontvangen van diverse huurders die ook zouden zien op de periode dat de failliete boedel nog eigenaar was, reden waarom daarvoor een verrekening diende plaats te vinden. Het omgekeerde deed zich kennelijk voor ten aanzien van de vaste lasten; kennelijk hadden de curatoren al vaste lasten betaald voor de periode na levering, waarvoor de boedel gecompenseerd diende te worden. Daarvan zou [gedaagde] alleen maar profiteren doordat zij die vaste lasten daardoor zelf niet hoefde te voldoen, aldus Urban Investors.

[gedaagde] heeft dit niet voldoende weersproken, zodat de rechtbank van deze uitleg zal uitgaan.

Dat dergelijke verrekeningen per saldo voor de koper ‘cash out’ zijn, zoals [gedaagde] heeft opgemerkt, maakt daarom dan ook niet dat die verrekenposten bij de berekening van de totale kostprijs moeten worden meegenomen.

4.27.

Concluderend kan het beroep van [gedaagde] op deze korting op de aanbrengfee niet slagen.

ad ii) overschrijding investeringsplafond?

4.28.

Urban Investors stelt dat bij de vergoedingsverplichting van [gedaagde] jegens haar moet worden uitgegaan van de voltallige aanbrengfee van € 1 miljoen exclusief btw.

[gedaagde] voert hiertegen aan dat met de werkelijke investeringen in het kantoorgebouw en additioneel opgekomen kosten een bedrag van € 1.439.319,72 gemoeid is, zodat het investeringsbudget van € 500.000 ruimschoots is overschreden en het meerdere conform de Overeenkomst in mindering moet worden gebracht op de aanbrengfee, hetgeen Urban Investors op haar beurt betwist.

4.29.

Voorop staat dat (overschrijding van) het contractuele investeringsplafond van € 500.000 alleen ziet op de in 4.24 genoemde kostenposten a t/m c.

4.30.

Ter onderbouwing van haar verweer verwijst [gedaagde] naar een door haar overgelegd overzicht van volgens haar ‘gedane investeringen en additioneel opgekomen kosten’ van in totaal € 1.439.319,72, waarvan € 580.479,72 ten behoeve van ‘renovatie en verbouwingen’ en € 858.840 ‘ten behoeve van gebouw gebonden installaties’.

4.31.

[gedaagde] laat echter na nader te specificeren dat deze posten zien op de concreet omschreven drie doeleinden in de Overeenkomst, laat staan op welke van de drie en voor welk – overschrijdend – (sub)bedrag. Dit had wel op haar weg had gelegen, temeer gezien de gemotiveerde betwisting daarvan door Urban Investors ter zitting, te weten:

- de in het overzicht genoemde kosten van € 31.000 voor luchtbehandelingskosten, € 75.000 voor het Gebouw Beheer Systeem en € 60.000 voor de noodarmaturen, zijn tezamen dus nog geen € 170.000 terwijl hiervoor in de Overeenkomst € 200.000 was begroot;

- de in het overzicht opgevoerde kosten van € 692.240 voor de “Overname WKO installatie” betreft niet het onderhoud daaraan maar de overname van die gehele installatie van Eneco en ziet dus niet op het verhelpen van achterstallig onderhoud ingevolge de Overeenkomst;

- uit de in het overzicht opgenomen kosten onder de noemer ‘Overzicht verbouwing The Lobby Entree, fitness, boardrooms’ valt bij gebreke van een nadere toelichting of specificatie niet in te zien dat het hier ‘kosten voor de inrichting van de centrale binnen- en buitenruimte’ betreft als bedoeld in de Overeenkomst.

4.32.

[gedaagde] heeft deze betwisting onbesproken gelaten. Wel heeft zij (pas) ter zitting verwezen naar een ‘MeerJarig OnderhoudsPlan (MJOP)’, waaruit volgens haar zou blijken dat de kosten voor achterstallig onderhoud in totaal € 2.500.000 bedragen, hetgeen Urban Investors bestrijdt. [gedaagde] heeft dit document echter niet overgelegd zodat dit niet verifieerbaar is terwijl bovendien het overwogene in 4.31 (eerste zin) ook hier geldt. De rechtbank passeert daarom het beroep op dit document.

4.33.

[gedaagde] heeft dus haar beroep op deze korting op de aanbrengfee onvoldoende concreet gestaafd zodat dit faalt.

4.34.

Concluderend slaagt de stelling van Urban Investors dat tussen partijen moet worden uitgegaan van een contractuele aanbrengfee van in totaal € 1.000.000 (exclusief BTW). Vordering III in
conventieis dus toewijsbaar.

Het winstrecht

4.35.

Uit het overwogene in 4.23 volgt dat het winstrecht náást de aanbrengfee verschuldigd is door [gedaagde] . Gelet op de in 4.15 weergegeven uitleg van de Overeenkomst, moet het in de Overeenkomst omschreven winstrecht (zie 2.18, onder kopje ‘Compensatie Verkoper’, tweede bulletpoint en slot) na aanpassing van de koopconstructie als volgt worden begrepen. Urban Investors heeft gedurende maximaal 10 jaar na de levering van Da Vinci door de curatoren aan Felix Omnes recht op 15% van de netto jaarwinst die Felix Omnes met Da Vinci heeft behaald. Bij de berekening van de winst dienen alle kosten ten aanzien van Da Vinci te worden meegenomen. Eventuele managementvergoedingen van [gedaagde] (of aan haar gelieerde partijen) moeten daarbij buiten beschouwing worden gelaten.

4.36.

[gedaagde] stelt dat met Da Vinci voorlopig geen winst zal worden behaald in verband met de hoge kosten van het pand. Wat daar ook van zij, de mate waarin Da Vinci daadwerkelijk winstgevend is doet niet af aan de toewijsbaarheid van de vordering in 3.1 onder IV. Urban Investors vordert immers dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot jaarlijkse betaling van 15% van de netto jaarwinst. Of en hoe hoog die winst zal zijn is voor de toewijzing van die vordering als zodanig niet relevant.

4.37.

Vordering IV in
conventieis dus toewijsbaar, ingevolge de Overeenkomst voor de duur van maximaal 10 jaar na de verschoven (zie 4.16) leveringsdatum van 18 maart 2019.

Inzage in financiële gegevens

4.38.

Teneinde de opeisbaarheid van de aanbrengfee en de hoogte van het winstrecht correct vast te stellen vordert Urban Investors van [gedaagde] – samengevat – inzage in de financiële administratie van Felix Omnes (voor zover betrekking hebbend op Da Vinci) door een door Urban Investors dan wel de rechtbank aan te wijzen registeraccountant op kosten van [gedaagde] , op straffe van een dwangsom.

4.39.

Ingevolge de Overeenkomst is de hoogte van de vergoedingsplicht afhankelijk van de huurinkomsten en de netto jaarwinst die met Da Vinci worden gerealiseerd, onder bepaalde voorwaarden te verminderen met nog nader vast te stellen kosten. Ter zitting heeft de heer [naam 1] (bestuurder van [gedaagde] met tevens een belang van 20% in Felix Omnes) verklaard dat die gegevens blijken uit de jaarcijfers van Felix Omnes. Daarmee staat tussen partijen vast dat voor de vaststelling van de hoogte van de vergoedingsplicht inzage in de financiële gegevens van Felix Omnes noodzakelijk is.

4.40.

Partijen zijn het niet eens over de vraag wie ervoor moet zorgdragen dat Urban Investors die inzage krijgt. De rechtbank is met Urban Investors van oordeel dat die taak toekomt aan [gedaagde] en dat [gedaagde] daar ook feitelijk gezien toe in staat is. [gedaagde] heeft dit onvoldoende betwist. Redengevend daarvoor is het volgende.

4.41.

In de Overeenkomst is [gedaagde] zelf de verplichting aangaan om “
volledig transparant” te zijn over “(
de calculatie van) de resultaten van DV ten aanzien van de Koper” (zie 2.18, onder kopje ‘Compensatie Verkoper’, slot. Gelet op hetgeen in 4.15 is overwogen over de uitleg van de Overeenkomst, moet deze bepaling na aanpassing van de koopconstructie aldus worden begrepen dat [gedaagde] thans gehouden is om jegens Urban Investors volledig transparant over de behaalde resultaten door Felix Omnes in plaats van Da Vinci RE I B.V. Dat [gedaagde] zich ook na wijziging van de koopconstructie daartoe in het kader van haar contractuele informatieverplichting gehouden voelde, én zich daartoe in staat acht, blijkt uit het volgende. In maart 2019 verzoekt de heer [naam 2] Urban Investors om de factuur inzake de contractuele upfrontfee te richten aan Felix Omnes en zorgt ervoor dat deze ook daadwerkelijk werd betaald door Felix Omnes (zie 2.26 en 2.27). De bestuurders van [gedaagde] hebben samen een belang in Felix Omnes van in totaal 40%. Ter zitting is door de heer [naam 1] verklaard (en daarna door zijn advocaat bevestigd) dat een machtiging om (ook) te spreken namens Felix Omnes verondersteld mocht worden. Dat [gedaagde] , althans een registeraccountant (zie hierna), desondanks geen toegang zou kunnen krijgen tot de door Urban Investors benodigde financiële gegevens van Felix Omnes met het gegeven doel, heeft zij geenszins concreet gemaakt, zodat dit verweer moet worden gepasseerd.

4.42.

Dat betekent dat [gedaagde] inzage zal moeten bieden in de door Urban Investors gevorderde financiële gegevens. Urban Investors vordert dat een registeraccountant de jaarwinst en de geaccumuleerde huurinkomsten als bedoeld in de Overeenkomst vaststelt. [gedaagde] ziet daartoe geen grondslag noch aanleiding. Zij verwijst naar een door haar overgelegd overzicht van haar huurinkomsten. De rechtbank is met Urban Investors van oordeel dat met een dergelijk intern, niet nader onderbouwde staatje [gedaagde] niet aan haar contractuele informatieverplichting voldoet. Hoewel, zoals [gedaagde] terecht heeft opgemerkt, de letterlijke tekst van de Overeenkomt geen verplichting tot inzage aan en vaststelling door een registeraccountant voorschrijft, heeft Urban Investors tijdens de mondelinge behandeling gemotiveerd aangevoerd dat een redelijke uitleg van de Overeenkomst meebrengt dat de inzage in dit concrete geval moet worden geboden aan een registeraccountant. [gedaagde] heeft die stelling daarna niet meer betwist. Een redelijke uitleg van de Overeenkomst brengt mee dat de benodigde financiële gegevens verifieerbaar moeten zijn. Dit redelijk belang daarbij van Urban Investors ter vaststelling van de vergoedingsplicht van [gedaagde] is evident. Dit belang klemt temeer in het licht van de eigendomsverschuiving van Da Vinci na aankoop door [gedaagde] en de intussen tussen partijen gebrouilleerde verstandhouding. Gegeven deze specifieke omstandigheden van het geval legt de rechtbank de Overeenkomst redelijkerwijs aldus uit dat een deskundige registeraccountant inzage dient te krijgen in de benodigde financiële gegevens van Felix Omnes en daarvan verantwoording dient af te leggen aan Urban Investors. [gedaagde] heeft de gevorderde aanwijzing door Urban Investors en betaling door [gedaagde] van deze registeraccountant niet betwist.

4.43.

De primaire vorderingen in
conventie,weergegeven in 3.1 onder I en II om een door Urban Investors aan te wijzen en door [gedaagde] te bekostigen registeraccountant inzage te geven in de in 3.1 onder I en II genoemde stukken binnen de daar genoemde termijnen zullen daarom worden toegewezen. De onder II gevorderde deadline van ‘uiterlijk juli van dat betreffende jaar’ zal ter voorkoming van executieproblemen worden gespecificeerd als ‘31 juli van dat betreffende jaar’.

4.44.

De lange duur van de contractuele vergoedingsplicht en de daarbij behorende informatieplicht van [gedaagde] en de problemen die tussen partijen zijn ontstaan hebben tot gevolg dat Urban Investors een vergroot executierisico loopt. Om die reden bestaat er voldoende aanleiding bestaat voor het opleggen van de gevorderde dwangsommen. Gelet op deze omstandigheden zullen die, anders dan [gedaagden] hebben verzocht, niet worden gematigd. De onder I en II gevorderde dwangsommen zullen geheel worden toegewezen.

4.45.

De onder V gevorderde handelsrente in
conventieis overigens niet betwist en dus eveneens toewijsbaar.

4.46.

Bij deze stand van zaken wordt aan de voorwaarde die in 3.1 boven VII is gesteld aan de
conventionelevorderingen tegen Felix Omnes en Bomans niet voldaan. Vordering VII behoeft dus geen zelfstandige bespreking.

Proceskosten en nakosten

4.47.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in conventie en in reconventie in de proceskosten aan de zijde van Urban Investors worden veroordeeld. De door Felix Omnes en Bomans gemaakte proceskosten blijven voor hun eigen rekening en risico.

4.48.

In conventie worden de kosten aan de zijde van Urban Investors begroot op:

- explootkosten € 83,38

- griffierecht 4.131,00

- salaris advocaat
6.428,00(2 punten × tarief € 3.214,00)

Totaal € 10.642,38

4.49.

In reconventie worden de kosten aan de zijde van Urban Investors begroot op € 1.770,00 aan salaris advocaat (2 punten × 0,5 × tarief € 1.1770,00).

4.50.

Zowel in conventie als in reconventie zullen de nakosten worden toegewezen. De hoogte daarvan is vermeld in de beslissing. De over de proceskosten en nakosten gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW zal worden toegewezen vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is gewezen.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om een door Urban Investors aan te wijzen en door [gedaagde] te bekostigen registeraccountant binnen veertien dagen na de datum van betekening van dit vonnis inzage te geven in de financiële administratie van Felix Omnes, voor zover betrekking hebbend op het Da Vinci, teneinde door die registeraccountant vast te laten stellen

i) welke jaarwinst zij over 2019 heeft gerealiseerd, waarbij eventuele managementvergoedingen betaald aan [gedaagde] of aan haar gelieerde partijen niet tot de kosten van Felix Omnes gerekend mogen worden, en

ii) welk bedrag aan geaccumuleerde huurinkomsten zij tot dat moment heeft mogen ontvangen,

een en ander op straffe van een dwangsom van € 25.000 per dag dat [gedaagde] aan die veroordeling niet voldoet, met een maximum van € 1.000.000,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om een door Urban Investors aan te wijzen en door [gedaagde] te bekostigen registeraccountant jaarlijks, en wel uiterlijk op 31 juli van dat betreffende jaar, voor het eerst in 2021 en tot en met 2030, inzage te geven in de financiële administratie van Felix Omnes over het voorgaande jaar, voor zover betrekking hebbend op het Da Vinci, teneinde door die registeraccountant vast te laten stellen

i) welke jaarwinst zij over dat voorgaande jaar heeft gerealiseerd, waarbij eventuele managementvergoedingen betaald aan [gedaagde] of aan haar gelieerde partijen niet tot de kosten van Felix Omnes gerekend mogen worden, en

ii) welk bedrag aan geaccumuleerde huurinkomsten zij tot dat moment heeft mogen ontvangen,

een en ander op straffe van een dwangsom van € 25.000 per dag dat [gedaagde] aan die veroordeling niet voldoet, met een maximum van € 1.000.000,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot nakoming van de Overeenkomst, in die zin dat zij, telkens wanneer wordt vastgesteld dat één van de in de Overeenkomst genoemde milestones aan door Felix Omnes ontvangen geaccumuleerde huur is bereikt, gehouden is binnen veertien dagen na die vaststelling aan Urban Investors het daar tegenover staande deel van de Aanbrengfee te voldoen, te weten:

- € 250.000 bij een geaccumuleerde huur van € 1.000.000;

- € 200.000 bij een geaccumuleerde huur van € 1.500.000;

- € 250.000 bij een geaccumuleerde huur van € 2.000.000;

- € 200.000 bij een geaccumuleerde huur van € 3.000.000,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot jaarlijkse betaling aan Urban Investors van 15% van de door Felix Omnes met de Da Vinci behaalde netto jaarwinst, telkens uiterlijk binnen veertien dagen na de vaststelling van die jaarwinst, zoals gespecificeerd in 4.37,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Urban Investors van de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het aan Urban Investors toekomende deel van de door Felix Omnes met het Da Vinci behaalde netto jaarwinst over 2019, te rekenen vanaf 31 juli 2020 tot en met de dag van voldoening,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over alle onder 5.3 en 5.4 toegewezen bedragen voor zover die niet tijdig door [gedaagde] worden voldaan,

5.7.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Urban Investors tot op heden begroot op € 10.642,38, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf de vijftiende dag na de dag van dit vonnis,

in reconventie

5.8.

wijst de vorderingen af,

5.9.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Urban Investors tot op heden begroot op € 1.770,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf de vijftiende dag na de dag van dit vonnis,

in conventie en in reconventie

5.10.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis aan de zijde van Urban Investors ontstane nakosten, begroot op € 255,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf veertien dagen na de bedoelde aanschrijving tot de dag der algehele voldoening,

5.11.

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.12.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. van Eekeren, rechter, bijgestaan door mr. M. Wiltjer, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2022.