ECLI:NL:RBAMS:2022:3287 - Rechtbank Amsterdam - Beoordeling huurgeschil campuscontract met oneerlijke bed...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9242037 CV EXPL 21-7804

vonnis van: 9 juni 2022

fno.: 869

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap [eiseres] B.V.

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

nader te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. E.M. de Bie,

t e g e n

1. [bewindvoerder]handelend onder de naam
[handelsnaam]in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[gedaagde]

kantoorhoudende te Amsterdam-Duivendrecht,

nader te noemen: de bewindvoerder,

2. [gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

nader te noemen: [gedaagde] ,

gedaagden in conventie, eiseressen in reconventie,

gezamenlijk te noemen: de bewindvoerder c.s.

gemachtigde: mr. P. Salim.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 19 mei 2021 met producties;

- akte indiening producties 11 en 12 van [eiseres] ;
- antwoord tevens eis in reconventie met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 januari 2022.

[eiseres] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een akte houdende eiswijziging en nadere producties ingediend. De bewindvoerder c.s. hebben een akte overleggen nadere producties ingediend.

Voor [eiseres] is verschenen [naam] , directeur en grootaandeelhouder, vergezeld door de gemachtigde. Namens de bewindvoerder en [gedaagde] is de gemachtigde verschenen. [gedaagde] is in persoon verschenen.

Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens hebben zij aanhouding van de procedure verzocht om te trachten onderling tot een schikking te komen.

Bij brief van 23 februari 2022 heeft de gemachtigde van [eiseres] meegedeeld dat partijen er niet in geslaagd zijn om tot overeenstemming te komen en vonnis gevraagd.

Daarop is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1.Feiten in conventie en in reconventie

Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1

[eiseres] exploiteert, met toestemming van de Gemeente Amsterdam, voor de duur van 15 jaar wooneenheden voor tijdelijke huisvesting van studenten op de locatie aan de [locatie] .

1.2

Met ingang van 1 april 2018 heeft [gedaagde] de woning aan de [adres] van [eiseres] gehuurd. Het betreft een zogenaamd campuscontract. De huurprijs bedraagt € 869,74 per maand.

In de schriftelijke huurovereenkomst staat onder meer het volgende vermeld:

“(…)

e. Huurder heeft bij ondertekening van de huurovereenkomst, resp. uiterlijk bij aanvang van de huur aangetoond ingeschreven te staan als deeltijd- of voltijdstudent bij een MBO-, HBO- of WO-onderwijsinstelling in de regio Amsterdam.

(…)

3.2

De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door de verhuurder aangegeven wijze.

(…)

3.9

Betaling van de verschuldigde huurprijs en servicekosten dient maandelijks bij vooruitbetaling voor de eerste dag van de maand plaats te vinden (…)

3.1

Huurder stemt er in toe dat de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel door verhuurder langs automatische weg via een bankgiro- of Postbank incassomachtiging wordt geïncasseerd. Vóór ingang van het huurcontract dient deze machtiging in het bezit te zijn van verhuurder. Indien de maandelijkse huurbetalingen op enig moment anders dan door middel van automatische incasso plaatsvinden, is verhuurder gerechtigd hiervoor de redelijke kosten aan huurder in rekening te brengen.

(…)

14.2

Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1 % rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt. (…)”

1.3

Bij aanvang van de huurovereenkomst is op 27 maart 2018 een proces-verbaal van oplevering met “Lijst van bevindingen ten tijde van oplevering” gemaakt dat door beide partijen is ondertekend. In deze lijst is vermeld dat de woning vrij van beschadigingen en mankementen was, met uitzondering van het volgende:

In het woongedeelte gebruikersschade aan de epoxy gietvloer
In de keuken: keukenkastje onder wasbak beetje waterschade en kringen en plekken op het keukenblad.

1.4

[gedaagde] staat sinds september 2018 onder bewind van de bewindvoerder.

1.5

[eiseres] heeft [gedaagde] bij e-mails van 13 en 27 november 2019 verzocht om een bewijs van inschrijving bij een MBO-, HBO- of WO-onderwijsinstelling in de regio Amsterdam en meegedeeld dat de door haar overgelegde bevestigingsbrief van het Instituut Scheidegger daartoe niet voldoende was.

1.6

De bewindvoerder heeft [eiseres] bij e-mails van 24 augustus 2020 en 2 februari 2021 meegedeeld dat [eiseres] niet bevoegd is om het maandelijkse bedrag van
€ 17,50 dat [eiseres] als storneringskosten in rekening brengt, te incasseren en dat elk beding in de overeenkomst dat onredelijke verplichtingen inhoudt ontbonden, dan wel vernietigd wordt.

1.7

Bij brief van 4 februari 2021 heeft [eiseres] [gedaagde] gesommeerd om de op dat moment bestaande huurachterstand van € 1.423,00 binnen 14 dagen te voldoen. Daarnaast heeft [eiseres] in deze brief de huurovereenkomst met [gedaagde] tegen 1 augustus 2021 opgezegd op grond van dringend eigen gebruik ex art. 7:274d BW.

1.8

De bewindvoerder heeft bij e-mail van 29 juni 2021 namens [gedaagde] de huurovereenkomst per direct opgezegd, waarop [eiseres] op 1 juli 2021 heeft meegedeeld dat de huuropzegging heeft te gelden tegen 1 augustus 2021.

1.9

In de e-mail van [eiseres] van 20 juli 2021 aan de bewindvoerder c.s. staat onder meer het volgende:

“(…) Op onderstaande e-mail heeft u nog niet gereageerd.

Van cliënte begreep ik dat uw cliënte het standpunt inneemt dat zij niet kan meewerken aan de contractueel verplicht voorinspectie. Zij geeft daartoe als reden dat zij besmet is met het Coronavirus.

Cliënte kan akkoord gaan met enkel en eindoplevering, onder de voorwaarde dat uw cliënte ermee instemt dat eventuele schades aan de woning door cliënte worden hersteld op kosten van uw cliënte. Uw cliënte krijgt dan dus geen gelegenheid om zelf tot herstel over te gaan. (…)”

1.1

In de e-mail van [eiseres] van 3 augustus 2021 aan de bewindvoerder staat onder meer het volgende:

“(…) Hierbij het opgestelde check-out document.

Door het vuil in de keuken is het mij pas later opgevallen dat je kookplaat een barst heeft, de foto daarvan heb ik in de volgende mail in de bijlage gezet.

Helaas wilde je bij de oplevering van de woning niet horen welke prijzen wij zouden rekenen voor het herstellen van de woning waardoor je nog niet wilde tekenen.

Lees het document goed door, wij willen jou tot vrijdag 6 augustus 2021 15.00 uur de tijd geven om de woning naar behoren te herstellen.

Mocht je geen gebruik maken van de extra tijd zullen wij de woning herstellen en de kosten op jou verhalen.

Hier een overzicht van de kosten als wij het moeten herstellen voor jou:

€ 650,00 Schilderen en schuren van de muren en plafond

€ 250,00 Schoonmaken van de gehele kamer

€ 150,00 Nieuwe wastafel aanschaffen en installeren

€ 450,00 Aanschaffen en installeren van nieuwe bovenkasten van de keuken

€ 150,00 Gaatjes opvullen en schilderen van de kozijnen

€ 250,00 Aanschaffen en installeren nieuwe kookplaat

€ 25,00 Ophangstuk van de wifi router niet aanwezig

€ 25,00 nieuw stopcontact.

------------------------------------+

€ 1950,00 Totaal

Wij hopen dat je met deze extra tijd de woning naar behoren kan opleveren aan ons. (…)”

2.De vorderingen en het verweer in conventie en in reconventie

In conventie:

2.1

[eiseres] vordert - na wijziging van eis - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de bewindvoerder c.s. veroordeelt tot het betalen van:

€ 4.901,69 ter zake van de verschuldigde huursom, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, vermeerderd met de contractuele rente van 1 % per de datum van de verschuldigdheid tot de voldoening;

€ 17,50 x 6 = € 105,00 ter zake van de verschuldigde administratiekosten, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, vermeerderd met de contractuele rente van 1 % per de datum van verschuldigdheid tot de voldoening;

€ 2.532,27 aan buitengerechtelijke incassokosten ex art. 6:96 BW Pro, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, vermeerderd met de contractuele rente van 1 % per de datum van verschuldigdheid tot de voldoening;

de opleverschade van € 1.950,00, vermeerderd met de contractuele rente van 1 % per de datum van verschuldigdheid tot de voldoening.

2.2

[eiseres] legt aan haar vordering in conventie het volgende ten grondslag. [gedaagde] , althans de bewindvoerder, hebben nagelaten om voor 1 oktober 2020 een bewijs van inschrijving aan een MBO-, HBO- of WO-instelling in de regio Amsterdam aan [eiseres] te verstrekken. De - onder meer - op die grond gevorderde ontruiming heeft [eiseres] ingetrokken, omdat [gedaagde] het gehuurde per 1 augustus 2021 verlaten en ontruimd heeft. De bewindvoerder c.s. hebben gedurende de gehele huurperiode bijna altijd te laat en niet het juiste bedrag betaald. De bewindvoerder c.s. zijn tot
1 september 2021 huur verschuldigd: vanwege de vertraging in de oplevering heeft [eiseres] het gehuurde pas weer in september 2021 kunnen verhuren. De huurachterstand bedraagt tot en met augustus 2021: € 553,26 over januari 2021 en 5 x € 869,74 (over de maanden maart, mei, juni, juli en augustus 2021) = € 4.901,96. Daarnaast is 6 x € 17,50 aan administratiekosten verschuldigd. [eiseres] vordert voorts aan buitengerechtelijke incassokosten voor 15 aanmaningen tot en met augustus 2021): 1 x € 151,69, 11 x € 157,86 en 3 x € 161,03, derhalve in totaal € 2.532,27.

Voorts hebben de bewindvoerder c.s. het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet naar behoren opgeleverd. [eiseres] heeft de bewindvoerder c.s. meegedeeld dat er een schadepost van € 1.950,00 is en heeft hen in de gelegenheid gesteld de geconstateerde opleveringsgebreken voor 6 augustus 2021 alsnog zelf te verhelpen. Daarop hebben de bewindvoerder c.s. niet gereageerd.

[eiseres] vordert over alle gevorderde bedragen een contractuele rente van 1 % per maand en veroordeling van de bewindvoerder c.s. in de kosten van de procedure.

2.3

De bewindvoerder c.s. hebben het volgende verweer gevoerd. In de eerste plaats betwisten zij dat er sprake is van huurachterstand, alsmede dat [eiseres] gerechtigd is om incassokosten bij de huurachterstand op te tellen en om administratiekosten c.q. contractuele rentes c.q. boetes in rekening te brengen. Art. 14.2 van de huurovereenkomst, dat ziet op de contractuele rente van 1 %, is aan te merken als een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG) en moet buiten toepassing gelaten worden. Voor zover de contractuele rente wel verschuldigd is, verzoeken de bewindvoerder c.s. deze rente te matigen omdat dit tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Voorts brengt [eiseres] ten onrechte op grond van art. 3.10 administratiekosten in rekening in de gevallen dat het niet gelukt is om door middel van automatische incasso de huur te incasseren. Aangezien op grond van art. 3.2 en 3.9 van de huurovereenkomst de huurprijs pas op de eerste dag van de desbetreffende maand verschuldigd is, heeft [eiseres] niet het recht om storneringskosten in rekening te brengen voor zover de huur niet voor de eerste van de maand betaald is. Daarnaast heeft [eiseres] geen schade geleden bij een latere betaling dan op de datum van automatische incasso, omdat de bewindvoerder de huur wel voor de eerste van de maand volledig heeft betaald. Van incassokosten kan geen sprake zijn, omdat geen professionele derde voor de incasso is ingeschakeld en er daarom geen daadwerkelijke buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt. Bovendien is de hoogte van het gevorderde bedrag buitenproportioneel. De bewindvoerder betwist dat [eiseres] 14 dagen-sommatiebrieven aan haar c.q. [gedaagde] heeft gestuurd, die voldoen aan het gestelde in de uitspraak van de Hoge Raad van ECLI:NL:HR:2016:2704. Ook is de in de aanmaningsbrief genoemde termijn niet juist, nu daarin is vermeld dat de vordering “binnen 15 dagen na heden” diende te worden betaald. Met “heden” is bedoeld de dag van de brief ofwel de dag van aanmaning, terwijl de 14-dagentermijn volgens art. 6: 96 lid 6 BW pas gaat lopen op de dag ná aanmaning. De buitengerechtelijke incassokosten zijn evenmin gespecificeerd. De bewindvoerder c.s. betwisten voorts dat de gevorderde nakosten toewijsbaar zijn. De bewindvoerder c.s. betwisten vervolgens dat een bedrag van € 1.950,00 aan herstelkosten verschuldigd is. In de eerste plaats waren de deuren en wanden ten tijde van de oplevering niet geschilderd, deze hoefden niet geschilderd te worden. De ventilatie was niet op orde en het kitwerk in de badkamer is gebrekkig. Ook was er een lekkage in de boiler van het gehuurde, waardoor de keuken is beschadigd. De boiler is wel vervangen, maar de door de lekkage beschadigde zaken in de keuken niet. Er zijn geen schoonmaakkosten verschuldigd, omdat het gehuurde schoon is opgeleverd. De wastafel was nog intact en hoefde niet vervangen te worden. De schade aan de keukenkast is veroorzaakt door lekkage vanuit de boiler, die niet behoorlijk is onderhouden, hetgeen voor rekening van de verhuurder komt. [gedaagde] heeft zelf de gaatjes in de wanden opgevuld. De router is in goede staat achter gelaten, de toen aanwezige barst is groter geworden. Gelet daarop vorderen de bewindvoerder c.s. de waarborgsom terug, althans hebben de bewindvoerder c.s. terecht de laatste twee maanden huur met de borgsom verrekend.

In reconventie

2.4

De bewindvoerder c.s. vorderen dat de kantonrechter:

voor recht verklaart dat [eiseres] de borgsom van € 1.639,96 aan de bewindvoerder en aan [gedaagde] dient terug te betalen;
voor recht verklaart dat de verrekening van de laatste twee maanden huur met de borgsom rechtmatig is;
[eiseres] veroordeelt tot betaling van een totaalbedrag van € 1.714,69 (inschrijfgeld en borgsom) dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag.

2.5

De bewindvoerder c.s. leggen aan hun vordering het in conventie reeds gestelde en tevens het volgende ten grondslag. Zij stellen dat € 1.639,96 aan waarborgsom is betaald bij de aanvang van de huurovereenkomst en dat [eiseres] ten onrechte vermeende opleveringsschade daarop in mindering brengt. De bewindvoerder c.s. stellen dat zij gerechtigd waren om de borgsom te verrekenen met de laatste twee maanden huur. Daarnaast vorderen zij € 75,00 aan inschrijfgeld terug, omdat de grondslag om dit bedrag in rekening te brengen ontbreekt.

2.6

[eiseres] heeft het volgende verweer gevoerd. Naast het in conventie reeds gestelde, voert zij aan dat zij de door haar gestelde opleveringsschade van € 1.950,00 in mindering mag brengen op de door de bewindvoerder c.s. betaalde waarborgsom. Met betrekking tot het inschrijfgeld heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij op de website heeft aangegeven dat € 25,00 aan inschrijfkosten verschuldigd is. Vervolgens worden contractkosten van € 50,00 in rekening gebracht voor het opmaken van de huurovereenkomst, de bezichtiging van de woning met de huurder en bij akkoord, de ondertekening van de huurovereenkomst.

[eiseres] vordert tenslotte veroordeling van de bewindvoerder c.s. in de kosten van de procedure in reconventie.

3.De beoordeling in conventie en in reconventie

3.1

De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

3.2

De kantonrechter merkt eerst op dat, nu [gedaagde] onder bewind is gesteld, zij niet als formele procespartij in een gerechtelijke procedure kan optreden. Het inhoudelijke verweer, alsmede de eis in reconventie wordt dan ook beschouwd te zijn gedaan c.q. ingesteld door de bewindvoerder. De vorderingen van [eiseres] jegens [gedaagde] worden om dezelfde reden afgewezen.

3.3

De kantonrechter zal achtereenvolgens op het door beide partijen gevorderde ingaan.

De gevorderde huurachterstand (in conventie)

3.4

Met betrekking tot de hoogte van de huurachterstand stelt de kantonrechter in de eerste plaats vast dat de bewindvoerder c.s. niet weersproken hebben dat ook huur over de maand augustus 2021 verschuldigd is, vanwege de vertraagde oplevering en wordt voorts het volgende overwogen. [eiseres] heeft ter zitting bevestigd dat er tot en met november 2020 geen huurachterstand bestond. In het door haar overgelegde overzicht van de huurachterstand (prod. 15 bij de akte houdende wijziging van eis) staat vermeld dat de bewindvoerder over januari € 533,26 te weinig zou hebben betaald en dat zij vervolgens over vijf maanden tot aan 1 september 2021 in het geheel geen huur heeft betaald. De bewindvoerder c.s. hebben bij akte overlegging nadere producties betalingsbewijzen overgelegd, waaruit blijkt dat er op 26 november 2020 tweemaal € 869,74 betaald is en vervolgens 4 x € 896,74 en 1 x € 136,27. Uit het overzicht dat [eiseres] heeft overgelegd blijkt niet wat de bewindvoerder op welke datum heeft betaald en aan welke maanden deze bedragen zijn toegerekend. Bovendien wordt het overzicht van [eiseres] vertroebeld doordat daarin administratiekosten en buitengerechtelijke incassokosten zijn vermeld die - zoals in het navolgende wordt overwogen - niet toewijsbaar zijn. Daarom kan op dit moment niet worden vastgesteld of en zo ja, welke huurachterstand toewijsbaar is. [eiseres] wordt dan ook in de gelegenheid gesteld om een nieuw overzicht van de gestelde huurachterstand over te leggen waaruit, rekening houdend met de reeds door de bewindvoerder c.s. overgelegde betalingsbewijzen, duidelijk blijkt wat de bewindvoerder op welke datum heeft betaald en aan welke maanden deze bedragen zijn toegerekend. Dit overzicht dient alleen de huurbedragen en eventueel verschuldigde servicekosten te betreffen en niet administratie en/of incassokosten. [eiseres] mag vervolgens op dit overzicht reageren en, zoals zij heeft verzocht en voor zover aanwezig, nadere betalingsbewijzen overleggen. Indien de bewindvoerder c.s. nadere betalingsbewijzen overlegt, mag [eiseres] daarop nog reageren voordat het eindvonnis wordt gewezen.

De over de huurachterstand gevorderde administratiekosten (in conventie)

3.5

[eiseres] stelt op grond van art. 3.10 van de huurovereenkomst aanspraak te kunnen maken op administratiekosten (“redelijke kosten”) indien de maandelijkse huurbetalingen op enig moment anders dan door middel van automatische incasso plaatsvinden. De bewindvoerder c.s. stellen dat dit beding onredelijk en derhalve nietig is. [eiseres] betwist dit. Het beding op grond waarvan de administratiekosten worden gevorderd betreft een standaardbeding in de zin van Richtlijn 93/13 EG (richtlijn oneerlijke bedingen) en de huurder van woonruimte is een consument. De Richtlijn oneerlijke bedingen verbiedt bedingen die het evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoren en schrijft voor dat bedingen duidelijk en begrijpelijk moeten zijn, zodat de consument kan inschatten wat de economische gevolgen van dat beding voor hem kunnen zijn. Op grond van voornoemd beding kan [eiseres] op enig door haarzelf te bepalen moment een door haarzelf te bepalen bedrag aan administratiekosten in rekening brengen.
Hierdoor is het evenwicht tussen partijen verstoord en is het beding bovendien niet transparant. De huurder is immers voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst niet in staat om in te schatten welke financiële gevolgen er voor hem aan zijn verbonden, zie Kaslér arrest HvJ EU van 30 april 2014. Voorts kan dit beding, omdat het niet transparant is en niet gespecificeerd tot een ‘onevenredig hoge schadevergoeding’ leiden, zie arrest Asbreek Brusse, HvJ EU van 30 mei 2013.

Dit beding wordt op grond van het voorgaande vermoed oneerlijk te zijn. [eiseres] heeft - hoewel daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld -, dit vermoeden niet weerlegd.
Dit beding wordt daarom gelet op de jurisprudentie van het Hof van Justitie EU en de Hoge Raad buiten toepassing gelaten. De op grond daarvan gevorderde boete c.q. administratiekosten wordt dan ook afgewezen.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten (in conventie)

3.6

De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen, op grond van het volgende. Afgezien van de vraag of de zogenaamde 14-dagenbrief per e-mail aan de consument mag worden verzonden, voldoet de 14-dagenbrief niet aan de voorwaarden van artikel 6:96 BW Pro zoals die gelden vanaf 1 juli 2012. [eiseres] heeft immers niet, althans onvoldoende gesteld op welke datum de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW Pro door de gedaagde partij op zijn laatst is ontvangen, dan wel op welke datum zij deze aanmaning aan de bewindvoerder heeft verzonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. Daarom komen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten niet voor toewijzing in aanmerking.

De opleveringsschade (in conventie)

3.7

Art. 7:224 lid 1 BW Pro verplicht de huurder het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. [eiseres] heeft een proces-verbaal van oplevering bij aanvang huur overgelegd, waarbij een door beide partijen ondertekende Lijst van bevindingen hoort (zie hierboven in rov. 1.3). Art. 7:224 BW Pro bepaalt dat, indien tussen huurder en verhuurder een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van de geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Daarbij geldt tevens het volgende. Uit de uitspraak van HR 27 november 1998, NJ 1999, 380 (Van der Meer/Beter Wonen) volgt dat het op de weg van [eiseres] lag om vóór de ontruiming de woning te inspecteren en de bewindvoerder c.s. in gelegenheid stellen de geconstateerde tekortkomingen zelf te herstellen. Er heeft een eindinspectie plaatsgevonden, waartoe de bewindvoerder c.s. zijn uitgenodigd, doch zij hebben - nadat [gedaagde] zich had afgemeld wegens corona - niet gereageerd op de e-mail van 20 juli 2021 (rov. 1.9). Evenmin hebben zij gereageerd op de
e-mail van [eiseres] van 3 augustus 2021 (rov. 1.10) waarin het eind-inspectieformulier is toegestuurd dat vermeldt welke opleveringsgebreken zijn geconstateerd. Onder die omstandigheden kunnen de bewindvoerder c.s. zich er niet meer op beroepen dat zij zelf in de gelegenheid gesteld hadden moeten worden om eventuele opleveringsgebreken te herstellen. [eiseres] kan echter alleen aanspraak maken op betaling van opleveringskosten die zij daadwerkelijk heeft gemaakt.

3.8

Tegen deze achtergrond zal de kantonrechter achtereenvolgens de door [eiseres] gestelde opleveringsgebreken beoordelen.

Schilderen en schuren van de muren en plafond: € 650,00

3.9

De bewindvoerder c.s. stellen terecht dat een huurder bij de oplevering van de woning niet hoeft te herstellen hetgeen door ouderdom beschadigd is of teniet is gegaan. Dat betekent dat de huurder bij vertrek uit het gehuurde niet per definitie verplicht is de wanden en plafonds te schilderen, behoudens indien sprake is van beschadigingen. Nu de bewindvoerder c.s. echter niet betwist hebben dat er gaatjes in de muren zijn gemaakt (zie foto’s) stelt [eiseres] terecht dat de wanden moeten worden overgeschilderd. Ten aanzien van de plafonds staat niet in het inspectierapport vermeld dat er gaatjes of andere beschadigingen zijn gemaakt. Dan is slechts sprake van normale veroudering die voor rekening van [eiseres] komt. [eiseres] kan derhalve geen schilderkosten voor de plafonds in rekening brengen. Dat betekent dat [eiseres] moet aangeven welk deel van de gestelde € 650,00 bestemd is voor het schilderen van de muren. Bovendien moet [eiseres] aantonen dat de kosten voor het schilderen van de muren ook daadwerkelijk zijn gemaakt en betaald (door het overleggen van een factuur en een betalingsbewijs daarvan), Nu de bewindvoerder c.s. de hoogte van de gestelde kosten betwisten, moet [eiseres] ook aantonen dat deze kosten redelijk zijn.

Schoonmaken van de gehele kamer: € 250,00

3.1

De bewindvoerder c.s. zeggen wel dat het gehuurde schoon is opgeleverd, maar ze zijn niet bij de eindinspectie geweest en ze hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om - na de vaststelling dat niet was schoongemaakt - de schoonmaak zelf te doen.

Indien er schoonmaakkosten zijn gemaakt, dienen de bewindvoerder c.s. deze dan ook te betalen. Nu de kosten worden betwist dient [eiseres] te bewijzen dat deze werkzaamheden zijn verricht, dat de gestelde kosten ook daadwerkelijk zijn gemaakt en betaald (door het overleggen van een factuur en een betalingsbewijs daarvan) en dat deze kosten redelijk zijn.

Nieuwe wastafel aanschaffen en installeren: € 150,00

3.11

[eiseres] heeft in haar e-mail van 3 augustus 2021 (rov.1.10) aangegeven dat er een scheur in de wastafel zat en daar hebben de bewindvoerder c.s. weliswaar niet op gereageerd, maar zij betwisten in deze procedure wel dat de wastafel beschadigd was. Nu er op de door [eiseres] overgelegde foto geen scheur in de wastafel valt waar te nemen, ligt het op de weg van [eiseres] om te bewijzen dat er een scheur in de wastafel zat ten tijde van de oplevering van het gehuurde aan [gedaagde] en zo ja, dat de wastafel daadwerkelijk vervangen is, dat deze kosten ook daadwerkelijk zijn gemaakt en betaald (door het overleggen van een factuur en een betalingsbewijs daarvan) en dat deze kosten redelijk zijn.

Aanschaffen en installeren van nieuwe bovenkasten van de keuken: € 450,00

3.12

De bewindvoerder c.s. betwisten dat [eiseres] aanspraak kan maken op een vergoeding wegens schade aan bovenkasten in de keuken, omdat deze schade veroorzaakt is door een lekkage waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. Nu ook in het opleveringsrapport bij aanvang van de huurovereenkomst al vermeld staat dat er lekkage is in de keuken, heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat deze schade aan de bewindvoerder c.s. dient te worden toegerekend en wordt de schadevordering op dit punt afgewezen.

Gaatjes opvullen en schilderen van de kozijnen: € 150,00

3.13

De bewindvoerder c.s. betwisten dat [gedaagde] de desbetreffende gaatjes in het kozijn heeft gemaakt en stellen dat deze gaatjes er al waren (ten behoeve van het ophangen van een rolgordijn) toen de huurovereenkomst een aanvang nam. [gedaagde] heeft een ander gat boven het kozijn gedicht bij haar vertrek.

Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende: het rapport van oplevering bij de aanvang van de huurovereenkomst vermeldt niet dat er gaatjes in het kozijn aanwezig waren bij aanvang van de huurovereenkomst. De bewindvoerder c.s. hebben naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat deze gaatjes wel aanwezig waren bij de aanvang van de huurovereenkomst. Daarom wordt het ervoor gehouden dat deze gaatjes niet aanwezig waren bij het aangaan van de huurovereenkomst en dienen de bewindvoerder c.s. opvul- en schilderkosten van het kozijn te vergoeden, mits [eiseres] echter bewijst dat deze werkzaamheden zijn uitgevoerd en dat deze kosten ook daadwerkelijk zijn gemaakt en betaald (door het overleggen van een factuur en een betalingsbewijs daarvan) en dat deze kosten redelijk zijn.

Aanschaffen en installeren nieuwe kookplaat: € 250,00

3.14

[gedaagde] heeft ter zitting gesteld dat er bij aanvang van de huurovereenkomst al een barst in de kookplaat zat en dat zij dat aan medewerker Dennis van [eiseres] heeft gemeld. Hij zou daarvan aantekening maken in haar dossier. Nu er geen beschadigingen aan de kookplaat zijn opgenomen in het opleveringsrapport bij aanvang van de huur, is het aan de bewindvoerder c.s. om te bewijzen dat de barst er al bij aanvang van de huurovereenkomst zat, al dan niet door te bewijzen dat medewerker Dennis er mee heeft ingestemd dat de barst al voor aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was.

Ook op dit punt geldt dat [eiseres] alleen aanspraak kan maken op vergoeding van de gestelde kosten indien de kookplaat daadwerkelijk vervangen is, dat deze kosten ook daadwerkelijk zijn gemaakt en betaald (door het overleggen van een factuur en een betalingsbewijs daarvan) en dat deze kosten redelijk zijn.

Ophangstuk van de wifi router niet aanwezig: € 25,00

3.15

In het opleveringsrapport staat niet dat er een ophangstuk van de wifi router aanwezig was, terwijl de bewindvoerder c.s. hebben betwist dat er een dergelijk ophangstuk in het gehuurde aanwezig was. Tegenover de betwisting door de bewindvoerder c.s. dat er bij aanvang van de huurovereenkomst een ophangstuk bij de wifi router aanwezig was, heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat dit ophangstuk wel degelijk aanwezig was in het gehuurde en is de kantonrechter van oordeel dat het gehuurde in deze staat - zonder dat een ophangstuk als hiervoor bedoeld aanwezig was - mocht worden opgeleverd. De vordering wordt op dit punt dan ook afgewezen.

Nieuw stopcontact: € 25,00

Op dit punt hebben de bewindvoerder c.s. de vordering niet weersproken, zodat dit bedrag toewijsbaar is, mits de verhuurder bewijst dat het stopcontact vervangen is, dat deze kosten ook daadwerkelijk zijn gemaakt en betaald (door het overleggen van een factuur en een betalingsbewijs daarvan) en dat deze kosten redelijk zijn.

Conclusie ten aanzien van de gestelde opleveringsgebreken

3.17

De conclusie ten aanzien van de gestelde opleveringsgebreken luidt als volgt:

[eiseres] dient ten aanzien van de scheur in wastafel te bewijzen dat er ten tijde van de opleveringsinspectie een scheur in de wastafel aanwezig was.

[eiseres] dient ten aanzien van de kostenposten: schilderwerk muren, schoonmaak, scheur in wastafel, gaatjes opvullen en schilderen kozijn, vervangen kookplaat en het stopcontact te bewijzen dat de gestelde werkzaamheden daadwerkelijk door haar zijn uitgevoerd, dat deze kosten zijn gemaakt en betaald (door het overleggen van een factuur en een betalingsbewijs daarvan) en dat deze kosten redelijk zijn.

de bewindvoerder c.s. dienen te bewijzen dat de barst in de kookplaat (dit laatste al dan niet doordat Dennis, medewerker van [eiseres] , dit bevestigt) al bij de aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was.

e vordering wordt afgewezen op het punt van de gevorderde kosten voor vervanging van de bovenkasten in de keuken en het ophangstuk van de wifi-router.

Partijen zullen tegelijkertijd in de gelegenheid gesteld worden om het hierboven opgedragen bewijs te leveren.

De gevorderde contractuele rente van 1 % per maand (in conventie)

3.18

De bedongen rente, die hoger is dan de actuele wettelijke handelsrente, wordt in beginsel als oneerlijk beschouwd. [eiseres] heeft niet toegelicht waarom dit hogere percentage aan bedongen rente een evenredige vergoeding van haar schade is, zodat dit beding buiten toepassing wordt gelaten. De gevorderde contractuele rente wordt afgewezen. Voor zover [eiseres] subsidiair de wettelijke rente heeft gevorderd, wordt deze eveneens afgewezen, omdat uit het Dexia arrest HvJ EU van 27 januari 2021 volgt dat [eiseres] , na het buiten toepassing laten van de bedongen contractuele rente omdat dit beding als oneerlijk moet worden aangemerkt, geen aanspraak kan maken op de in een bepaling van aanvullend nationaal recht vastgestelde wettelijke schadevergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.

Terugbetaling waarborgsom (in reconventie)

3.19

De vordering tot terugbetaling van de waarborgsom kan pas beoordeeld worden nadat vaststaat of en zo tot welk bedrag [eiseres] herstelkosten daarop in mindering mag brengen. Op dit punt wordt de zaak dan ook aangehouden.

Terugbetaling inschrijfgeld (in reconventie)

3.2

Op grond van art. 7:264 lid 1 BW Pro is een in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst van woonruimte gemaakt beding dat niet de huurprijs betreft nietig indien daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Uit de uitspraak van HR 16 juli 2021 ECLI:NL:HR:2021:1157 en in navolging daarvan de uitspraak van Rb. Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:673 volgt dat het (bijzondere omstandigheden daargelaten) alleen dan redelijk is dat de verhuurder aan de huurder kosten in rekening brengt, wanneer daartegenover een prestatie van de verhuurder staat, waarbij de huurder gebaat is. Daarvan is geen sprake wanneer de prestatie van de verhuurder uitsluiten of voornamelijk zijn eigen belangen dient of het een prestatie betreft waartoe de verhuurder op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder beding gehouden is, of deze anderszins behoort bij een normale woningexploitatie.

3.21

Met betrekking tot het inschrijfgeld heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij op de website heeft aangegeven dat € 25,00 aan inschrijfkosten verschuldigd zijn. Vervolgens worden contractkosten van € 50,00 in rekening gebracht voor het opmaken van de huurovereenkomst, de bezichtiging van de woning met de huurder en bij akkoord, de ondertekening van de huurovereenkomst.

De kantonrechter is van oordeel dat werkzaamheden zoals het opmaken en ondertekenen van de huurovereenkomst en het uitvoeren van bezichtigingen geacht worden te behoren tot een normale woningexploitatie en zij vormen geen tegenprestatie waardoor de huurder is gebaat als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad. Ook tegenover het bedrag aan inschrijfkosten van € 25,00 staat naar het oordeel van de kantonrechter niet een tegenprestatie waardoor de huurder is gebaat. Dat wordt ook bevestigd doordat [eiseres] ter zitting heeft aangegeven dat zij het bedrag op haar website heeft gezet om er zelf van verzekerd te zijn dat alleen serieuze kandidaten reageren.

Het hier overwogene leidt ertoe dat [eiseres] in het eindvonnis zal worden veroordeeld om het inschrijfgeld aan de bewindvoerder c.s. terug te betalen.

Conclusie in conventie en in reconventie

3.22

Uit het hiervoor overwogene volgt dat de vorderingen in conventie en in reconventie voor zover jegens [gedaagde] gericht zullen worden afgewezen, conform het in rov. 3.2 overwogene.

3.23

In conventie wordt [eiseres] in de gelegenheid gesteld ten aanzien van de bestaande huurachterstand een overzicht over te leggen, zoals is aangegeven in rov. 3.4. De gevorderde administratiekosten ex art. 3.10 van de huurovereenkomst, buitengerechtelijke kosten en contractuele rente ex art. 14.2 van de huurovereenkomst worden afgewezen conform het in rov. 3.5, 3.6 en 3.18 overwogene. Met betrekking tot de gevorderde herstelkosten worden partijen in de gelegenheid gesteld bewijs te leveren, zoals hierboven in rov. 3.17 is aangegeven.

3.23

In reconventie wordt de beslissing ten aanzien van de terugbetaling van de waarborgsom aangehouden totdat beslist wordt over de vordering in conventie tot betaling van herstelkosten. De vordering tot terugbetaling van de inschrijfkosten zal in het eindvonnis worden toegewezen.

3.24

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

BESLISSING

In conventie en in reconventie:

De kantonrechter:

I. laat elk der partijen toe te bewijzen hetgeen hiervoor in dit vonnis als door elk van hen te bewijzen zoals hierboven in rov. 3.17 is geformuleerd;

II. bepaalt dat elk der partijen daartoe ter openbare terechtzitting van
donderdag 23 juni 2022 te 10.00 uurkunnen mededelen of, en zo ja op welke wijze, zij van die bewijsopdracht gebruik wensen te maken, waarna daarvoor dag en uur zullen worden bepaald;

III. verwijst de zaak naar
de hierboven genoemde rolzittingvoor het indienen door [eiseres] van een akte met daarin een overzicht van de huurachterstand, zoals hierboven in rov. 3.4 is overwogen;

IV. houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.

Beoordeling huurgeschil campuscontract met oneerlijke bedingen en opleveringsschade

Uitspraak

1.Feiten in conventie en in reconventie

2.De vorderingen en het verweer in conventie en in reconventie

3.De beoordeling in conventie en in reconventie