ECLI:NL:RBAMS:2022:2641

• Datum uitspraak: 18 mei 2022
• Publicatiedatum: 17 mei 2022
• Zaaknummer: C/13/702401 / HA ZA 21-495
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.P. Oosterhoff
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake non-conformiteit van een woning met lekkage en aansprakelijkheid van de aannemer

In deze zaak, die voor de Rechtbank Amsterdam is behandeld, gaat het om een geschil tussen de eisers en de gedaagde over de non-conformiteit van een woning die door de gedaagde aan de eisers is verkocht. De eisers hebben de woning gekocht van de gedaagde, die deze eerder had laten verbouwen door de aannemer Soed B.V. Na de aankoop hebben de eisers lekkages geconstateerd, wat hen heeft doen besluiten om de gedaagde aan te spreken op zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. De rechtbank heeft vastgesteld dat de woning niet voldeed aan de verwachtingen die de eisers op basis van de koopovereenkomst mochten hebben, met name vanwege de lekkages die na de levering zijn geconstateerd. De rechtbank heeft de eisers in de gelegenheid gesteld om bewijs te leveren van de gebreken die op het moment van levering aanwezig waren en die niet zichtbaar waren tijdens de aankoopkeuring. In de vrijwaringszaak heeft de gedaagde Soed B.V. aangesproken op basis van de aannemingsovereenkomst, maar de rechtbank heeft geoordeeld dat de gedaagde geen aanspraken meer kan maken op Soed B.V. omdat de rechten zijn overgedragen aan de eisers. De rechtbank heeft de vorderingen van de gedaagde in de vrijwaringszaak afgewezen en de gedaagde veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 18 mei 2022

in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/13/702401 / HA ZA 21-495 van

1. [eiser in hfdzaak 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiser in hfdzaak 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. J. du Bois te Amsterdam,

tegen

[gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. P.A.J. Raaijmaakers te Amsterdam,

en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/13/706263 / HA ZA 21-758 van

[gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. J.D. Scheer te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SOED B.V. ,

gevestigd te Katwijk,

gedaagde,

advocaat mr. D.G. Lasschuit te Leiden.

Partijen zullen hierna [eisers] , [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] en Soed B.V. genoemd worden.

1. De procedure in de hoofdzaak

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 9 februari 2022
• het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 5 april 2022 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De procedure in de vrijwaringszaak

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 9 februari 2022
• het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 5 april 2022 en de daarin genoemde stukken.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

[gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] was eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Voordat hij de woning betrok, heeft hij deze in 2017 laten verbouwen door Soed, onder een aannemingsovereenkomst met datum 12 mei 2017 (hierna: de aannemingsovereenkomst). Daarbij is onder meer de woning naar achteren uitgebouwd, is er een opbouw geplaatst en zijn kozijnen vervangen. Na de verbouwing heeft de woning op twee plaatsen gelekt. Dat heeft Soed gerepareerd. In 2018 heeft [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] een bouwkundige keuring laten doen. Uit het rapport, van 3 juli 2018, bleken geen gebreken.

3.2.

[eisers] heeft de woning gekocht van [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] onder een koopovereenkomst van 26 april 2019 (hierna: de koopovereenkomst). [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] heeft de woning aan [eisers] geleverd bij notariële akte van 15 juli 2019. In de vragenlijst bij de koopovereenkomst heeft [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] vermeld dat het op de bovenverdieping heeft gelekt en dat dit is gerepareerd. [eisers] heeft ten tijde van de koop de woning laten onderzoeken; het rapport van deze aankoopkeuring is niet overgelegd.

3.3.

De koopovereenkomst bepaalt in de algemene bepalingen, artikel I.8: “
Verkoper draagt, onder opschortende voorwaarde van levering van het verkochte, aan koper over alle aanspraken, die verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van de architect(en), de constructeur(s), de bouwer(s), de aannemer(s), de onderaannemer(s), de installateur(s) en of de leverancier(s) van het verkochte en de eventueel meeverkochte roerende zaken, of gedeelte(n) daarin/daarvan, alsmede de rechten uit eventuele premieregelingen, garantieregelingen en garantiecertificaten, alles voor zover deze regelingen overdraagbaar zijn en zonder tot enige vrijwaring gehouden te zijn. (…) ”

3.4.

In artikel 5 van de notariële akte van levering staat het volgende: “
Voorzover de levering daarvan niet reeds heeft plaatsgehad, levert verkoper bij deze aan koper, die aanvaardt, alle in de koopovereenkomst bedoelde aanspraken die verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van derden, waaronder begrepen architecten, constructeurs, bouwers, aannemers, onderaannemers, installateurs en/of leveranciers van het verkochte of gedeelte(n) daarin/daarvan, alsmede de rechten uit eventuele premieregelingen, garantieregelingen en garantiecertificaten, alles voor zover deze regelingen overdraagbaar zijn en zonder dat verkoper tot enige vrijwaring gehouden is. (…) ”

3.5.

[eisers] heeft in juli 2019 zonnepanelen op het dak laten plaatsen.

3.6.

In oktober 2019 heeft de woning gelekt, vooral bij regen en wind uit een bepaalde hoek. Sindsdien heeft het op zes verschillende plaatsen gelekt. [eisers] heeft onderzoek laten doen naar de lekkages door Bureau voor Bouwpathologie B.V. (hierna: Bouwpathologie), dat heeft geleid tot een rapport van 12 maart 2020.

3.7.

In april 2020 heeft [eisers] rolluiken aan de voorgevel laten plaatsen. Op de plekken waar de rolluiken zijn geplaatst had het eerder gelekt, maar sinds de plaatsing van de luiken niet meer.

3.8.

[eisers] heeft Soed benaderd vanwege lekkages. Soed heeft de plaatsen waar het lekte bekeken en heeft verklaard dat het gaat om gebreken aan delen van de woning die niet onder de aannemingsovereenkomst vielen.

4. Het geschil

in de hoofdzaak

4.1.

[eisers] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] tot betaling van € 47.600 aan kosten van reparatie van de woning “en zoveel meer als nodig is voor herstel”, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de datum van de koop, althans de datum van dagvaarding althans de datum van het vonnis, en kosten.

4.2.

[gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de vrijwaringszaak

4.4.

[gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] vordert - samengevat – een verklaring voor recht dat Soed is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen onder de aannemingsovereenkomst en verder dat Soed B.V. wordt veroordeeld om aan [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] te betalen al hetgeen waartoe [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, met veroordeling van Soed B.V. in de kosten van de vrijwaring.

4.5.

Soed B.V. voert verweer.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

in de hoofdzaak

5.1.

[eisers] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Dat komt door de lekkages, maar ook doordat de leidingen van de warmwaterinstallaties verkeerd zijn aangelegd.

5.2.

Op grond van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet de geleverde woning aan de koopovereenkomst beantwoorden. Dat is niet het geval indien de woning niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Een koper mag verwachten dat het geleverde de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Voor wat de koper mag verwachten zijn ook de mededelingen van de verkoper van belang. Een koper kan zich er niet op beroepen dat het geleverde niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer hem dat bij het aangaan van de koop bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. Als het geleverde niet aan de overeenkomst beantwoordt, kan de koper onder meer vergoeding van zijn schade vorderen.

5.3.

Wat betreft de warmwaterinstallatie heeft [eisers] , in het licht van [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] verklaringen in de correspondentie dat die nieuw was en geen gebreken vertoonde, onvoldoende onderbouwd gesteld dat sprake is van een gebrek dat maakt dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt is. De rechtbank zal de vordering tot vergoeding van schade in verband met de warmwaterinstallatie daarom afwijzen.

5.4.

Wat betreft de lekkages heeft [eisers] gesteld dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordde omdat de woning lekte en [eisers] dat niet hoefde te verwachten. [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] heeft niet betwist dat de woning na de levering aan [eisers] op zes plaatsen heeft gelekt. Hij heeft wel betwist dat de woning op het moment van levering gebreken had en dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordde.

5.5.

[gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] heeft aangevoerd dat [eisers] te laat heeft geklaagd en er daarom geen beroep meer op kan doen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordde. Dat betoog slaagt niet. Tussen partijen staat vast dat het in oktober 2019 voor het eerst bij [eisers] heeft gelekt, en dat [eisers] daarover in november 2019 met [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] contact heeft opgenomen. Dat is niet te laat.

5.6.

[gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] heeft ook aangevoerd dat als de lekkage een tekortkoming vormt, die tekortkoming niet toerekenbaar is omdat hij niet van de gebreken wist. Dat hij niet van de gebreken wist, maakt echter niet dat deze niet voor zijn risico komen, indien en voor zover komt vast te staan dat de woning door de lekkages niet de eigenschappen had die [eisers] mocht verwachten. Dit betoog van [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] slaagt daarom niet.

5.7.

De rechtbank stelt voorop dat als een net gekochte woning lekt, deze in de regel niet beantwoordt aan wat de koper mag verwachten. Dat is anders indien de verkoper voorafgaand aan het sluiten van de koop aan de koper heeft medegedeeld dat de woning lekt. In dit geval heeft [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] aan [eisers] medegedeeld dat de woning heeft gelekt maar is gerepareerd.

5.8.

[gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] heeft betwist dat de woning lekte op het moment van levering. Hij heeft daarbij verklaard dat uit het door hem overgelegde keuringsrapport van 3 juli 2018 geen gebreken zijn gebleken; dat het huis, anders dan op de twee gerepareerde plaatsen, niet heeft gelekt toen hij er woonde; en dat de lekkages ook kunnen zijn veroorzaakt door de werkzaamheden die [eisers] aan de woning heeft laten verrichten (zonnepanelen, rolluiken en zonnescherm). [eisers] heeft ter zitting verklaard dat uit de aankoopkeuring geen zichtbare gebreken zijn gebleken, wat door [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] niet is betwist. De rechtbank is van oordeel dat bewijslevering nodig is over het gestelde gebrek op het moment van levering.

5.9.

Wat betreft de vraag of de woning door het gestelde gebrek niet beantwoordde aan wat [eisers] mocht verwachten, heeft [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] gewezen op zijn mededeling over de eerdere lekkage en aangevoerd dat [eisers] niet mocht verwachten dat de woning op dat punt geen gebreken vertoonde, ook al lekte de woning niet meer toen [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] er nog woonde. [eisers] heeft erop gewezen dat hij een bouwkundige keuring heeft laten doen. Het daaruit voortgekomen rapport heeft hij niet in het geding gebracht. Wel heeft hij ter zitting de disclaimer voorgelezen en die hield in dat de keuring beperkt is geweest tot wat zichtbaar was. [eisers] heeft aangevoerd dat hij als leek heeft mogen vertrouwen op de uitkomst van de keuring en die was dat er geen gebreken waren. Ter zitting is echter besproken dat uit het eveneens in opdracht van [eisers] opgemaakte rapport van Bouwpathologie blijkt, dat een deel van de gebreken die tot lekkage hebben geleid wel zichtbaar was.

5.10.

De rechtbank stelt vast dat [eisers] was gewaarschuwd. Dat betekent dat hij niet zonder meer mocht verwachten dat de woning verder niet zou lekken. Op [eisers] rustte daarom een onderzoeksplicht ten aanzien van gebreken die tot lekkage konden leiden, voor zover dergelijke gebreken zichtbaar waren. Voor zover de lekkage komt door gebreken die bij de koop zichtbaar waren, geldt dat [eisers] er rekening mee moest houden dat de woning lekte. De lekkages die door zichtbare gebreken zijn veroorzaakt, maken daarom niet dat het huis niet voldeed aan wat [eisers] mocht verwachten. Dat [eisers] heeft vertrouwd op de aankoopkeuring wil niet zeggen dat gebreken die op dat moment gezien hadden kunnen worden voor rekening moeten komen van [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] . Ook op dit punt is bewijslevering nodig.

5.11.

Bij deze stand van zaken zal de rechtbank [eisers] , die zich erop beroept dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst omdat deze lekt, conform de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), toelaten bewijs te leveren van zijn stelling dat de woning op het moment van levering gebreken vertoonde die tot lekkage hebben geleid en die op het moment van de koop redelijkerwijs (dat wil zeggen: zonder onevenredige schade te veroorzaken) niet zichtbaar waren. De rechtbank is voornemens een deskundige te benoemen die onderzoek doet naar de oorzaak van de lekkage en beoordeelt in hoeverre de gestelde gebreken die tot lekkage hebben geleid op het moment van de koop zichtbaar waren.

5.12.

[gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] heeft ten slotte aangevoerd dat [eisers] zich niet tot hem, maar tot Soed moest wenden, omdat [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] de aanspraken op Soed met de woning aan [eisers] heeft overgedragen onder de koopovereenkomst of deze op [eisers] zijn overgegaan op grond van artikel 6:251 BW. De overdracht of overgang van de aanspraken op Soed maakt echter niet dat [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] niet meer als verkoper kan worden aangesproken indien de woning niet voldoet aan wat [eisers] mocht verwachten. Dat [eisers] zich ook tot Soed kan wenden en dat [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] dit niet meer kan, maakt dat niet anders. Partijen zijn ook niet overeengekomen dat [eisers] zich eerst tot Soed moet wenden.

5.13.

[eisers] heeft de omvang van zijn schade onderbouwd met onder meer een offerte van een aannemer. [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] heeft de omvang van die schade betwist. De door de rechtbank te benoemen deskundige zal verzocht worden ook de kosten te ramen van het herstel van de gebreken die tot de lekkage hebben geleid, per de datum van ontdekking van de gebreken, die de rechtbank zal stellen op 12 maart 2020, de datum van het rapport van Bouwpathologie. De te benoemen deskundige zal ook worden verzocht aan te geven in hoeverre hij de herstelkosten per de datum van zijn bericht hoger of lager begroot dan het geval zou zijn geweest bij herstel kort na 12 maart 2020. Als men schade lijdt, is men immers gehouden die schade zo veel te beperken als redelijkerwijs mogelijk is.

5.14.

De rechtbank is voornemens in de hoofdzaak een deskundigenbericht te gelasten. De rechtbank stelt de volgende vragen voor die aan de te benoemen deskundige kunnen worden gesteld:

1. Wat is de oorzaak van de lekkages in de woning?

2. In hoeverre zijn de lekkages veroorzaakt door gebreken die al bestonden op het moment van levering, 15 juli 2019?

3. In hoeverre waren de gebreken die tot lekkages hebben geleid zichtbaar op het moment van de koop, 26 april 2019?

4. Wat zijn de kosten van herstel van de gebreken (graag onderscheid maken tussen bij de koop zichtbare en niet zichtbare gebreken) die tot lekkages hebben geleid, per 12 maart 2020 en per de datum van het deskundigenbericht?

5.15.

Partijen in de hoofdzaak ( [eisers] en [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] ) worden uitgenodigd om zich uit te laten over de bovenstaande vragen en desgewenst zelf vragen te formuleren. Zij worden ook uitgenodigd zich uit te laten over de persoon, hoedanigheid en relevante kwaliteiten van de te benoemen deskundige, zijn bereikbaarheid (adressen, telefoonnummers en e-mailadressen), de marges waarbinnen diens loon mag of moet liggen (waaronder de maximale hoogte daarvan) en de verdere (algemene) voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundige zou moeten worden verstrekt. De rechtbank verzoekt [eisers] en [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] hierover te overleggen en zo veel mogelijk een gezamenlijk standpunt in te nemen. De rechtbank zal de hoofdzaak naar de rol verwijzen zodat [eisers] en [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] hierover tegelijkertijd een akte kunnen nemen.

in de vrijwaringszaak

5.16.

[gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat Soed toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de aannemingsovereenkomst. Soed moest de woning waterdicht opleveren en uit de door [eisers] gestelde gebreken volgt dat Soed dat niet heeft gedaan, aldus [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] .

5.17.

Soed heeft aangevoerd dat [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] de vorderingsrechten die hij aan de aannemingsovereenkomst kon ontlenen heeft overgedragen aan [eisers] , althans dat deze op grond van artikel 6:251 BW op [eisers] zijn overgegaan. Daardoor heeft [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] geen aanspraken onder de aannemingsovereenkomst meer op Soed, aldus Soed. Dat verweer slaagt. [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] heeft erkend dat de rechten onder de aannemingsovereenkomst niet langer aan hem maar aan [eisers] toekomen. Hij kan als gevolg van de overdracht of overgang zelf geen rechten meer ontlenen aan de aannemingsovereenkomst. De rechtbank zal de vorderingen van [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] tegen Soed daarom afwijzen.

5.18.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal de rechtbank [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] in de kosten van de vrijwaringszaak veroordelen.

5.19.

De kosten aan de zijde van Soed worden begroot op:

- betaald griffierecht € 2.076

- salaris advocaat
€ 1.126 (2,0 punten × tarief II à € 563)

Totaal € 3.202

6. De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak

6.1.

verwijst de zaak naar de rol van 15 juni 2022 voor gelijktijdige akten van [eisers] en van [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] voor het in 5.15 hierboven omschreven doel;

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in de zaak in vrijwaring

6.3.

wijst de vorderingen van [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] af;

6.4.

veroordeelt [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] in de proceskosten, aan de zijde van Soed tot op heden begroot op € 2.076 voor verschotten en op € 1.126 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

6.5.

veroordeelt [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] in de nakosten, begroot op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- en de explootkosten van betekening van de uitspraak in geval [gedaagde in hfdzaak, eiser in de vrijw.] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

6.6.

verklaart dit vonnis voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. Oosterhoff en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2022.