ECLI:NL:RBAMS:2022:2568

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/704025 / HA ZA 21-598

Vonnis van 11 mei 2022

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. B.F. van Noort te 's-Gravenhage,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ROYAL REESINK B.V.,

gevestigd te Apeldoorn,

gedaagde,

advocaat mr. H.M. Giesen te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en Reesink worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 10 juni 2021, met producties,
de conclusie van antwoord, met producties,
het tussenvonnis van 3 november 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 29 maart 2022 en het daarin genoemde stuk.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Reesink en [eiser] tekenen op 17 augustus 2020 een overeenkomst voor de verkoop van een bedrijventerrein met een kantoor, verschillende loodsen en een bedrijfsruimte (hierna: het Verkochte) aan [eiser] . Partijen komen overeen dat het Verkochte op 21 augustus 2020 aan [eiser] zal worden geleverd.

2.2.

De koopovereenkomst bevat de volgende, voor dit geschil relevante, bepalingen:
“6.2 Koper erkent en gaat ermee akkoord dat:

a. het Verkochte “
as is” wordt gekocht van Verkoper waaronder Partijen verstaan dat de
artikelen 7:17, 7:20, 7:23 en 6:228 van het Burgerlijk Wetboek uitdrukkelijk zijn
uitgesloten; de aflevering van het Verkochte zal geschieden met inachtneming van het bepaalde in artikel 8 (…) van de Overeenkomst (…)

8.2

Het Verkochte zal aan Koper leeg en bezemschoon worden afgeleverd en door Koper

worden aanvaard in de staat waarin het zich alsdan bevindt op het Overdrachtstijdstip.

15.1

Bij niet of niet tijdige nakoming van de Overeenkomst anders dan door niet
toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor
de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in
verzuim is in de zin van het volgende lid.

15.2

Indien één van de Partijen na (…) in gebreke te zijn gesteld, (…) tekortschiet in de
nakoming van één of meer van haar verplichtingen (…) is deze Partij in verzuim en heeft
de wederpartij de (…) keus tussen:
a. uitvoering van de Overeenkomst te verlangen, in welk geval de Partij die in verzuim is na
afloop van voormelde termijn van acht Werkdagen voor elke sedertdien ingegane dag tot
aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro
mille van de Koopprijs; of. (…)”

2.3.

De levering van het Verkochte wordt een aantal keer uitgesteld omdat partijen met elkaar van mening verschillen over wat in hun geval mag worden verstaan onder ‘leeg en bezemschoon’. Reesink laat desondanks aanvullende opruimwerkzaamheden uitvoeren, maar ook daarna partijen blijven van mening verschillen.

2.4.

Op 3 september 2020 stelt de advocaat van [eiser] Reesink in gebreke en kondigt hij aan dat [eiser] aanspraak zal maken op schadevergoeding. [eiser] maakt sindsdien ook aanspraak op de boeterente van artikel 15.2 sub a van de koopovereenkomst.

2.5.

Op 1 september, 16 september en 25 september 2020 maakt de heer [naam ] (hierna: [naam ] ) namens Reesink een rapport van oplevering op. Deze rapporten worden steeds met [eiser] gedeeld.

2.6.

Op 23 september 2020 stuurt mr. Laenen, partijnotaris van Reesink, aan [eiser] en mr. Stout, partijnotaris van [eiser] , de volgende e-mail:

“Zoals bekend, hebben [eiser] [ [eiser] ; rb] en ik eerder deze week met elkaar overleg
gehad bij mij op kantoor en heeft [eiser] daarna nog een paar keer het Verkochte bezocht
ook met een relatie van hemzelf die een inschatting heeft gemaakt van de kosten van de nog
te verrichten werkzaamheden.

We zijn gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat het beter zou zijn om een finale regeling
met elkaar te treffen (zonder depot) omdat er onduidelijkheden bleven bestaan tussen
verkoper en koper hoe nu precies de term leeg en bezemschoon moet worden ingevuld.

Vandaag liet [eiser] weten dat (…) de werkzaamheden die nog
moeten gebeuren 41.000,-- ex BTW aan kosten bedragen. Ondanks dat dit een hoog bedrag
is, heb ik aan [eiser] toegezegd dit met Reesink te bespreken en mijn best te doen daar de
handen voor op elkaar te krijgen. Aan de kant van Reesink is intern overleg geweest en het
is best een hobbel om te begrijpen en te accepteren dat er nog een dergelijk bedrag aan
kosten zou moeten worden besteed gezien de kosten die al aan de kant van Reesink zijn
gemaakt.

Dat gezegd hebbende, ziet Reesink ook dat het in belang van beide partijen is dit af te
wikkelen zonder een depotovereenkomst en de dan nog steeds blijvende discussie over wat aan werkzaamheden zou moeten gebeuren. (…)

Het voorstel voor finale afwikkeling zou dan zijn als volgt:

- We leveren aanstaande vrijdag met een aflevering zoals de toestand van het verkochte dan
is.

- Geen depotovereenkomst.

- We nemen in de leveringsakte een passage op dat bij de aflevering gebleken is dat er nog
werkzaamheden verricht moeten worden die voor risico en in opdracht van koper zullen
worden uitgevoerd voor maximaal 41.000,-- te vermeerderen met BTW welke
werkzaamheden door het betreffende bedrijf dan aan Reesink Equipment BV gefactureerd
worden (..)

- Geen boeterente. (…)”

2.7.

[eiser] gaat niet akkoord gegaan met bovenstaand voorstel.

2.8.

Op 28 september 2020 stuurt de advocaat van [eiser] de volgende e-mail aan mr. Laenen:
“(…) Alles op een rij zettend is het uitgangspunt thans dat Reesink tot op heden niet in staat
is (tijdig) het Verkochte te leveren volgens de Koopovereenkomst, zijnde leeg en
bezemschoon. Reesink is daaromtrent in gebreke gesteld en de boetebepaling is sedertdien
actief.

[eiser] doet geen afstand van zijn recht op aanspraken op boetes en schadevergoeding
vanwege de te late levering. Mijns inziens zijn er twee mogelijk routes naar een notariële
levering.

Optie 1 is dat [eiser] meewerkt aan de notariële levering voordat Reesink het Verkochte leeg
en bezemschoon heeft opgeleverd onder de voorwaarde dat Reesink aan [eiser] de (vooraf
vast te stellen) kosten vergoed die [eiser] moet maken om het leegruimen te voltooien. Het
voordeel van deze oplossing is dat de levering is afgerond en dat de boetes en eventuele
schade snel per datum notariële levering niet verder doorlopen.

De kosten voor het verder leegruimen zijn (heb ik begrepen) geraamd op € 41.000,00 ex
BTW. (…)

Optie 2 is dat levering plaatsvindt eerst nadat Reesink het Verkochte correct leeg en
bezemschoon kan afleveren. De boetes en de termijn waarover schade kan worden
berekend lopen dan langer door.

Hierbij het verzoek aan Reesink om een keuze te maken tussen de twee mogelijke oplossingen.”

2.9.

Op 29 september 2020 stuurt mr. Laenen de volgende e-mail aan [eiser] :
“Reesink is van mening dat het Verkochte nu leeg en bezemschoon is en jij hebt daar een
andere mening over. Het is steeds de discussie geweest wat nu leeg en bezemschoon
inhoudt ten aan zien van het Verkochte en daar blijven partijen discussie over houden.
Omwille van het beslechten van de discussie en het kunnen afronden heeft Reesink daarom
akkoord bevonden dat de werkzaamheden die jij zelf nog nodig vindt voor rekening van
Reesink maar in opdracht en voor risico voor koper door jouw aannemer na levering
worden uitgevoerd tot een maximum van 41.000,-- te vermeerderen met BTW. (…) Gisteren bleek dat miscommunicatie is ontstaan (…). Maar wat de oorzaak ook is (…) de conclusie was gisteren dat er dus nog geen overeenstemming is over de afhandeling.

Daarom ben ik terug gegaan naar Reesink en heb ik voorgesteld aan Reesink om wel
akkoord te gaan met een maximale boeterente van 20.000,-- omwille van de afronding en
ter voorkoming dat dit een procedure zal worden die aan beide kanten advocaatkosten met
zich mee zal brengen van tenminste een vergelijkbaar bedrag. (…)

Samengevat is dan het voorstel:

- Vandaag tekenen van de akte van levering met aflevering in de huidige staat;
- De nota van jouw aannemer van 41.000 te vermeerderen met BTW (…)
- Op de nota van afrekening wordt een boete opgenomen van euro 20.000,--.”

2.10.

Op 29 september 2020 stuurt [eiser] de volgende reactie aan mr. Laenen:
“Het voorstel is akkoord, te weten:
Vandaag tekenen van de akte van levering met aflevering in de huidige staat;

De nota van mijn aannemer van 41.000 te vermeerderen met BTW (…)

Op de nota van afrekening wordt een boete opgenomen van euro 20.000,--"

2.11.

Eveneens op 29 september passeert notaris mr. De Vries, kantoorgenoot van mr. Stout, de akte van levering. In deze akte staat de volgende bepaling opgenomen:
“
7. KwijtingVerkoper verleent koper kwijting voor de betaling van de hiervoor vermelde koopprijs.
Verder verlenen verkoper en koper elkaar voor zover van toepassing kwijting voor de
overige als gevolg van de koopovereenkomst en deze levering verschuldigde bedragen.”

2.12.

Op 8 januari 2021 stelt [eiser] Reesink aansprakelijk voor door hem geleden schade wegens de late en niet juiste oplevering van het Verkochte, die hij begroot op € 180.111,66. Daarnaast lijdt [eiser] extra schade aan opruimkosten wegens het door Reesink niet verwijderen van de vloerbedekking in het kantoorgebouw en het niet legen van de op het terrein aanwezige putten.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. voor recht verklaart dat de aansprakelijkheid voor schade op grond van artikel 15 van de koopovereenkomst onverminderd geldend is,

II. voor recht verklaart dat Reesink gehouden is de schade die [eiser] heeft geleden en/of zal lijden als gevolg van het niet tijdig nakomen van de koopovereenkomst te vergoeden, te vermeerderen met kosten en rente,

III. Reesink veroordeelt tot vergoeding van de door [eiser] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat,

IV. Reesink veroordeelt tot betaling van de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat Reesink door te kiezen voor levering voordat het Verkochte leeg en bezemschoon was, heeft gekozen voor optie 1 uit zijn voorstel van 28 september 2020. De in dat voorstel opgenomen voorwaarden gelden dan ook. Er staat duidelijk in dat [eiser] geen afstand doet van zijn recht op aanspraken op boetes en schadevergoeding vanwege de te late levering. Reesink heeft aanvullend voorgesteld om de boete te fixeren op € 20.000,00. Daar is [eiser] mee akkoord gegaan. Na de levering heeft [eiser] geconstateerd dat Reesink haar afspraken rondom de bezemschone oplevering niet juist is nagekomen. Daarnaast hebben partijen nog niet de door [eiser] geleden schade als gevolg van de vertraagde levering afgewikkeld. De schade die [eiser] heeft geleden als gevolg van de late levering ziet op dubbele verhuiskosten, dubbele opslagkosten en gemiste inkomsten uit verhuur van opslagruimte.

3.3.

Reesink voert tot haar verweer aan dat zij het voorstel van 28 september 2020 niet heeft geaccepteerd, maar op 29 september 2020 een nieuw voorstel heeft gedaan aan [eiser] . [eiser] heeft dat voorstel onvoorwaardelijk en zonder enig voorbehoud geaccepteerd. Daarbij zijn partijen ook finale kwijting overeen gekomen. Dat blijkt uit (i) de inhoud van het voorstel van 29 september 2020, met bewoordingen als ‘het beslechten van de discussie en het kunnen afronden’, ‘maximaal’ en ‘omwille van de afronding en ter voorkoming dat dit een procedure wordt die aan beide kanten advocaatkosten met zich mee zal brengen’ en (ii) artikel 7 van de leveringsakte. Reesink mocht gezien de omstandigheden ook redelijkerwijs verwachten dat sprake was van finale kwijting, partijen hadden al weken discussie over de wijze van oplevering. Dat partijen na dit moeizame traject een akkoord bereikten mocht dan ook worden geïnterpreteerd als een finaal akkoord. Tot slot klopt het niet dat Reesink haar afspraken omtrent het leeg en bezemschoon opleveren niet is nagekomen. Het Verkochte is
as isverkocht en daarnaast leeg en bezemschoon. Op 25 september 2020 is het laatste opleverrapport gemaakt en gedeeld met [eiser] . Hij was dan ook op de hoogte van de staat van het Verkochte op de leveringsdatum en heeft deze staat én een bedrag van € 41.000,00 geaccepteerd zodat hij zelf het Verkochte leeg en bezemschoon kon maken, op de wijze waarop dit in zijn optiek vereist was.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Partijen verschillen van mening over de vraag of [eiser] Reesink finale kwijting heeft verleend.

4.2.

De rechtbank moet die vraag beantwoorden door middel van uitleg van de e-mails van 28 en 29 september 2020 en artikel 7 van de leveringsakte. Hierbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze stukken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (ECLI:NL:HR:1981:AG4158).

4.3.

De rechtbank is van oordeel dat Reesink er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [eiser] na de afwikkeling van de levering niet meer bij haar zou terugkomen met welke vordering dan ook. Aan dit oordeel liggen de volgende omstandigheden ten grondslag.

4.4.

Partijen hebben voorafgaand aan de levering een uitgebreide discussie gevoerd over wat of het Verkocht nu wel leeg en bezemschoon was (Reesink) of niet ( [eiser] ). Door die discussie was het niet mogelijk om het Verkochte aan [eiser] te leveren. In dat kader zijn partijen met elkaar in gesprek gegaan om tot een regeling te komen die het toch mogelijk maakte om te leveren. Het in de e-mails van 28 en 29 september 2020 genoemde bedrag van € 41.000,00 aan opruimkosten is al op een eerder moment vastgesteld en besproken tussen partijen en is in het voorstel van 28 september 2020 in zoverre niet nieuw. In haar voorstel van 29 september 2020 gaat Reesink akkoord met dit bedrag aan opruimkosten. Het enkele feit dat dit bedrag ook in de e-mail van [eiser] van 28 september 2020 stond, is onvoldoende om aan te nemen dat met het overeenkomen van dat bedrag is gekozen voor optie 1 uit het voorstel van [eiser] . In de e-mail van Reesink staat immers duidelijk verwoord dat zij omwille van het beslechten van de discussie en het kunnen afronden, haar aanbod doet. In het kader van afronding en ter voorkoming van een procedure met advocaatkosten doet zij daarnaast een aanbod van € 20.000,00 aan boeterente. [eiser] reageert hierop dat het voorstel akkoord is en somt de door Reesink genoemde punten op. [eiser] noemt nergens dat hij zijn op 28 september 2020 gemaakte voorbehoud handhaaft. Gelet op de bewoordingen van de e-mail van Reesink en de bereidheid om, in tegenstelling tot eerdere voorstellen, meer water bij de wijn te doen, mocht [eiser] er niet vanuit gaan dat naast dit voorstel ook zijn voorbehoud nog gold. Vervolgens is op 29 september 2020 ook de leveringsakte gepasseerd. De bepaling in de leveringsakte over kwijting bevat, in tegenstelling tot wat [eiser] beweert, niet alleen een deel over betaling van de koopsom, maar ook over ‘kwijting voor de als gevolg van deze levering verschuldigde bedragen’. Ook hieruit kan worden afgeleid dat het bedoeling was om hieronder ook de schadevergoeding en boeterente wegens het overschrijden van de leveringsdatum te laten vallen.

[eiser] heeft de e-mail van mr. Laenen van 29 september 2020 en de leveringsakte niet met zijn advocaat gedeeld. Dat de akte dan mogelijk achteraf niet weergeeft wat volgens hem de intentie van partijen was, is een omstandigheid die voor zijn rekening en risico komt.

4.5.

Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.

4.6.

[eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten aan de zijde van Reesink worden veroordeeld. Deze worden tot op heden begroot op:
- griffierecht € 667,00
- salaris gemachtigde
€ 1.126,00(2 punten x € 563,00)
Totaal € 1.793,00

4.7.

De nakosten zullen worden begroot en toegewezen op de wijze als in de beslissing staat vermeld.

4.8.

De door Reesink gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot op heden begroot op € 1.793,00, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de vonnisdatum tot aan de dag der algehele voldoening,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis aan de zijde van Reesink ontstane nakosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de bedoelde aanschrijving tot de dag der algehele voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Q.R.M. Falger, rechter, bijgestaan door mr. Z.S. Lintvelt, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 mei 2022.