Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/5056
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres] , eiseres en
[eiser] ,eiser,
beiden te [woonplaats] , samen ook: eisers
(gemachtigde: mr. H.B. Voskamp),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,verweerder
(gemachtigde: J.H.G. van den Boorn).
Procesverloop
Met het besluit van 18 oktober 2018 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eisers afgewezen om de aan [naam 1] (hierna: [naam 1] ) verleende vergunning voor tijdelijke verhuur van particuliere woningen op grond van de Leegstandswet (Lw) in te trekken.
Met het besluit van 25 januari 2019 heeft verweerder het bezwaar van eisers nietontvankelijk verklaard. Eisers hebben tegen dit besluit beroep ingesteld. Deze rechtbank heeft bij uitspraak van 29 juni 2020 het beroep gegrond verklaard en bepaald dat verweerder een nieuw besluit moet nemen op het bezwaar van eisers. [1]
Verweerder heeft op 12 augustus 2020 (het bestreden besluit) opnieuw beslist op het bezwaar.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit wederom beroep ingesteld. Verweerder heeft geen verweerschrift ingediend.
Partijen hebben toestemming gegeven om zonder zitting op het beroep te beslissen.
Overwegingen
Voorgeschiedenis
1.1.
Eiseres huurde sinds 1 september 2014 de woning aan de [adres] . In 2015 is eiser ook in de woning gaan wonen. De eigenaar, [naam 1] , heeft op 26 juni 2014 een ‘Aanvraag vergunning tijdelijke verhuur van particuliere woningen op grond van artikel 15.1 van de Lw’ gedaan. Met het besluit van 1 juli 2014 heeft verweerder aan [naam 1] een vergunning voor tijdelijke verhuur (hierna: de vergunning), als bedoeld in artikel 15 van de Lw, verleend die geldig is van 1 juli 2014 tot 1 juli 2019. De huurovereenkomst tussen eisers en [naam 1] is enkele malen verlengd, laatstelijk tot 31 augustus 2018. [naam 1] heeft op 30 mei 2018 de huur opgezegd per 31 augustus 2018 met de mededeling dat [naam 1] zelf weer in de woning wilde wonen na einde van zijn verblijf in het buitenland. Eisers hebben tegen de opzegging bezwaar gemaakt. [naam 1] heeft in een kort geding bij de kantonrechter (onder meer) ontruiming van de woning gevorderd. Met het vonnis van 10 oktober 2018 heeft de kantonrechter (onder meer) de gevorderde ontruiming toegewezen. Sinds 30 november 2018 is [naam 1] in de Basisregistratie personen ingeschreven op het adres [adres] .
1.2.
Met de brief van 14 augustus 2018 en e-mailberichten van 16 augustus 2018 en 15 oktober 2018 hebben eisers bij verweerder een verzoek ingediend om de vergunning in te trekken. Met het primaire besluit heeft verweerder dit verzoek afgewezen. Volgens verweerder voldeed de aanvraag aan alle vereisten voor een vergunning tijdelijke verhuur en is niet gebleken dat de verleende vergunning op oneigenlijke gronden of op basis van onjuiste informatie is verstrekt. [naam 1] heeft bij de aanvraag, zoals vereist in het beleid, een verkoopopdracht aan een makelaar overgelegd.
1.3.
Met het besluit van 25 januari 2019 heeft verweerder het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard. Nadat deze rechtbank had geoordeeld dat eisers wel een belang hebben bij de beoordeling van hun bezwaar, heeft verweerder met het bestreden besluit het bezwaar ongegrond verklaard.
Standpunten van partijen
2. Eisers voeren – kort gezegd – aan dat bij de aanvraag geen verkoopopdracht aan een makelaar is verstrekt. Het document dat bij de aanvraag is overgelegd, kan niet als zodanig worden gekwalificeerd, gelet op de formulering. Verder is eisers als bewoners van de woning nooit iets gebleken van verkoopactiviteiten, zoals bezichtigingen. Zij stellen dat daaruit blijkt dat de vergunning op oneigenlijk gronden is aangevraagd. Bij de verlening dan wel na de verlening heeft verweerder onvoldoende onderzocht of daadwerkelijk sprake was van een verkoopopdracht en of er ook uitvoering werd gegeven aan de opgegeven verkoopplannen. Nu daar achteraf geen sprake van is geweest, was er reden voor verweerder om de vergunning alsnog, al dan niet met terugwerkende kracht, in te trekken naar aanleiding van het verzoek van eisers. Voor hen zou dat tot gevolg hebben dat de verhuurder voor de opzegging van de huurovereenkomst een langere opzegtermijn in acht moest nemen en aan aanvullende voorwaarden moest voldoen (in het kader van dringend eigen gebruik).
3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat aan de voorwaarden van artikel 15 van de Lw is voldaan bij de aanvraag en dat deze daarom verleend moest worden. Of de woning voor verkoop bestemd is, kan door verweerder bij de aanvraag naar eigen inzicht worden beoordeeld, bijvoorbeeld aan de hand van een verkoopopdracht aan een makelaar en/of een taxatierapport. Een dergelijke verkoopopdracht was ontvangen. Verweerder stelt zich verder op het standpunt dat de intrekkingsgrond van artikel 15, vijftiende lid, van de Lw alleen toestaat de vergunning in te trekken als komt vast te staan dat de aanvrager ten tijde van de aanvraag onjuiste gegevens heeft verstrekt. Daarbij is de intrekking een bevoegdheid en geen verplichting. De intrekkingsgrond vermeld in beleidsregel 11 tijdelijke verhuur (geldend) tot 1 januari 2020, namelijk ‘als komt vast te staan dat het oorspronkelijke doel waarvoor de vergunning werd verstrekt niet meer aanwezig is’ is ongeldig gelet op de limitatieve formulering van artikel 15, vijftiende lid, van de Lw en gelet op artikel 15, zestiende lid, van de Lw waarin staat dat elk beding dat in strijd is met dit artikel nietig is. In de nieuwe nadere regels staan om die reden ook geen extra intrekkingsgronden meer, aldus verweerder. Verweerder stelt ten slotte dat geen reden bestaat voor intrekking omdat van misbruik of oneigenlijk gebruik niet is gebleken.
Beoordeling
4. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat het door [naam 1] bij de aanvraag overgelegde document wél kwalificeert als een verkoopopdracht aan de makelaar. Dit blijkt met name uit de slotalinea waarin wordt gesproken van “deze opdracht tot dienstverlening”, het verzoek het stuk te ondertekenen en de mededeling dat daarbij ook getekend wordt voor de ontvangst van allerlei bijbehorende stukken, waaronder de consumentenvoorwaarden. Ook is de honorering erin vastgelegd alsmede de verkoopactiviteiten.
5.1.
De rechtbank is het wel met eisers eens dat verweerder niet voldoende heeft onderzocht of door de aanvrager wordt voldaan aan de voorwaarden van artikel 15 van de Lw. Verweerder heeft enkel verwezen naar haar mogelijkheid om het onderdeel “voor verkoop bestemd” al genoemd in artikel 15, eerste lid, van de Lw te toetsen. Terecht hebben eisers ook verwezen naar artikel 15, derde lid, van de Lw. Daarin staat vermeld dat de vergunning slechts wordt verleend indien van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij (…) de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten als bedoeld in het eerste lid, eerste zin, dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting. In dat eerste lid van artikel 15 van de Lw worden immers een aantal artikelen van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing verklaard, waarin de huurbescherming is geregeld.
5.2.
Terecht hebben eisers daarbij ook gewezen op het van het standaardmodel afwijkende aanvraagformulier dat verweerder hanteert. In het standaardmodel bij de Lw staat dat “de verhuurder moet opgeven om welke reden hij tot deze aanvraag overgaat (…) en de reden waarom geen normale huurovereenkomst kan worden aangegaan.” Slechts de opgave van verhuurder dat hij wilde overgaan tot verkoop volstond bij verweerder, althans nergens blijkt uit dat verweerder meer onderzoek heeft gedaan naar de achtergrond van deze aanvraag, hetgeen wel van verweerder mocht worden verwacht. Dat de huurders van aanvang af hadden moeten of kunnen weten dat zij huurden onder voorwaarden van een vergunning op grond van de Lw, maakt dit niet anders.
5.3
Ook na het intrekkingsverzoek heeft verweerder geen onderzoek gedaan naar de indertijd opgegeven reden voor de aanvraag, namelijk verkoop, en de vraag waarom de woning, ruim vier jaar later, nog altijd niet was verkocht. Óf daarom al dan niet sprake is geweest van onjuiste gegevens verstrekt bij de aanvraag, is daarom niet naar behoren vastgesteld. Verweerder kan in dit kader niet volstaan in het bestreden besluit met de zinsnede “van misbruik of oneigenlijk gebruik is niet gebleken”. In het eerdere besluit op bezwaar van 25 januari 2019 merkt verweerder ook op dat het opvallend is dat een Amsterdamse woning lang niet verkocht raakte en dat er zelfs nooit kijkers zijn geweest. Of het toetsingsmoment nu het moment van aanvraag is of niet, achteraf kan wel degelijk worden vastgesteld, na onderzoek, of er wel of geen daadwerkelijke verkoopplannen waren en of er verkoopactiviteiten zijn ontplooid en zo nee, waarom niet. De mededelingen hieromtrent van eisers dienden daarvoor als uitgangspunt te worden genomen. Van enig onderzoek door verweerder is echter niet gebleken. Ook als niet met terugwerkende kracht tot datum aanvraag kan worden ingetrokken, zoals verweerder stelt, diende verweerder nog te onderzoeken of daartoe reden was met ingang van een eerdere datum dan wel de datum van het intrekkingsverzoek van eisers. Het bestreden besluit is daarom niet met de juiste zorgvuldigheid genomen.
Conclusie
6. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit. Verweerder moet een nieuw besluit nemen met inachtneming van deze uitspraak. De rechtbank stelt hiervoor een termijn van zes weken.
Vergoeding griffierecht en proceskostenveroordeling
7. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht van € 178,- vergoeden. De rechtbank veroordeelt verweerder daarnaast in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1). Indien aan eisers een toevoeging is verleend, moet verweerder de proceskostenvergoeding betalen aan de rechtsbijstandverlener.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 178,- aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 759,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.C. Loman, rechter, in aanwezigheid van mr. K.H.E Swinkels, griffier
.
.
De uitspraak is in het openbaar uitgesproken en bekend gemaakt op 11 mei 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Als uw zaak spoedeisend is, kunt u de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter vragen om het treffen van een voorlopige voorziening.