ECLI:NL:RBAMS:2022:212

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9288196 CV EXPL 21-8904

vonnis van: 20 januari 2022

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de vereniging Huurderskoepel Arcade

gevestigd te Diemen

eiseres

nader te noemen: Arcade

gemachtigde: mr. A.I. de Haan

t e g e n

de stichting Woonstichting Lieven De Key

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: De Key

gemachtigde: mr. L.F. Birnie

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

In het dossier bevinden zich de volgende stukken:
- dagvaarding van 8 juni 2021 met producties;
- conclusie van antwoord met producties;

- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 december 2021. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling zijn nog nadere producties van De Key ingekomen, alsmede een reactie op de conclusie van antwoord met producties van Arcade.

Voor Arcade zijn ter zitting verschenen [naam 1] , voorzitter, [naam 2] , bestuurslid en [naam 3] , vrijwilliger bewonerscommissie [straatnaam] , vergezeld door de gemachtigde. Namens De Key is verschenen mr. P. Brulleman, vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigde van Arcade heeft een productielijst overgelegd. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Blijkens artikel 3 van de statuten van Arcade heeft de vereniging ten doel het behartigen van de belangen van de huurders, bewoners en bewonerscommissies of huurdersverenigingen van woningen en complexen in beheer of eigendom van De Key. Zij tracht dit doel te verwezenlijken door onder meer het (doen) voeren van civiel- en bestuursrechtelijke procedures en het in en buiten rechte opkomen voor haar leden.

1.2.

Bij brief van 28 september 2012 heeft Arcade gebruik gemaakt van haar adviesrecht met betrekking tot de voorgenomen wijziging van het ZAV-beleid van De Key, dat wil zeggen het beleid over door huurders zelf aangebrachte voorzieningen in hun woning.

1.3.

Op 11 juni 2013 heeft De Key haar ZAV-beleid herzien. Met betrekking tot de zolderruimtes in de door haar verhuurde complexen is het volgende beleid opgenomen:
“ (…)U mag alleen een (slaap)kamer op zolder maken als u in een eengezinswoning woont en onze toestemming heeft. (…) U mag alleen een vaste trap naar de zolder maken als u in een eensgezinswoning woont en onze toestemming heeft.”

1.4.

Bij brief van 18 december 2013 heeft de gebiedsbeheerder van De Key aan de Bewonerscommissie [straatnaam] e.o. het volgende bericht:
“(…) Uit de huurovereenkomsten van de afgelopen jaren valt af te leiden dat het uitgangspunt is dat zolders als berging worden aangemerkt. Wij zijn dit overeengekomen met alle individuele huurders en in de puntentelling wordt de zolder aangemerkt als overige ruimte. (…) De zolder valt uiteraard onder de aan- en toebehoren van het gehuurde. Het is een feit van algemene bekendheid dat een zolder bestemd is en gebruikt dient te worden als bergruimte en niet als woonruimte. De huurder zal gelet daarop niet zo maar kunnen stellen dat de zolder een woonruimte is en kan de zolder daar dus ook niet voor gebruiken. Dit te meer nu uit de puntentelling volgt dat het hier een bergruimte betreft. (…) In het nieuwe ZAV-beleid, waarbij de huurdersvereniging Arcade advies heeft gegeven kunt u het huidige (herziene) ZAV-beleid van De Key lezen over “het maken van een (slaap)kamer op zolder.”

1.5.

Bij brief van 21 maart 2014 heeft Arcade (ongevraagd) advies gegeven over het gebruik van de zolderruimtes aan De Key, waarbij Arcade een algemeen verbod van het gebruik van zolderruimtes als leefruimte van de hand heeft gewezen en -kort gezegd- heeft gepleit voor een gedifferentieerde aanpak.

1.6.

In antwoord hierop heeft De Key bij brief van 4 april 2014 aan Arcade aangegeven dat geen sprake is van een beleidswijziging. De Key heeft besloten het advies niet te volgen.

1.7.

Bij brief van 12 januari 2015 heeft Arcade hierop gereageerd en wederom gepleit voor een gedifferentieerde aanpak.

1.8.

In een verslag van een regulier overleg tussen Arcade en De Key van 28 april 2015 is vervolgens genoteerd dat uitgangspunten moeten worden geformuleerd en vastgesteld, zodat er door medewerkers van De Key eenduidig kan worden omgegaan met verzoeken van bewoners voor gebruik van zolderruimte als verblijfsruimte. De Key zou deze uitgangspunten formuleren en aan Arcade voorleggen.

1.9.

Bij brief van 21 januari 2017 heeft de bewonerscommissie [straatnaam] een (ongevraagd) advies uitgebracht ten aanzien van het gebruik van de zolderruimtes.

1.10.

Op 13 februari 2017 hebben vertegenwoordigers van De Key, van bewonerscommissies en de brandweer overleg gehad over het gebruik van de zolderruimtes, waarna is afgesproken dat een drietal pilotprojecten zouden worden voorbereid om de mogelijkheden te onderzoeken om de zolderruimtes
‘op een acceptabel niveau van veiligheid, kosten en juridisch’te kunnen gebruiken.

1.11.

Bij brief van 20 juni 2018 heeft De Key aan Arcade bericht dat het beleid ten aanzien van het gebruik van de zolderruimtes niet werd herzien.

1.12.

In antwoord op een brief van Arcade van 23 augustus 2018 heeft De Key in haar brief van 25 september 2018 geschreven dat het beleid restrictief en ontmoedigend is, maar dat maatwerk mogelijk blijft.

1.13.

De Geschillencommissie van De Key heeft in haar uitspraak van 3 februari 2020 naar aanleiding van een klacht aan De Key de suggestie gedaan om het overleg over de zolderbewoning met Arcade op korte termijn af te ronden en een beleid te formuleren over het gebruik van zolderkamers in dit type complexen of het beleid te differentiëren naar soort complex en dit beleid met de bewoners te communiceren.

1.14.

Bij brief van 9 september 2020 aan Arcade heeft De Key hierop het volgende aangegeven:
“Wij nemen niet het initiatief tot het opstellen van een algemene beleidslijn om zolderruimtes als kamers bij woningen te betrekken. We zien de uitkomst van het geschil over het gebruik van de zolderberging als zolder(slaap)kamer in de [straatnaam] niet als aanleiding om ons standpunt hierin te wijzigen. In 2016 is veel aandacht besteed aan onderzoeken en het opstellen van een algemene beleidslijn. De zaken bleken echter zo divers dat toen afgesproken is om de zaken individueel te beoordelen. (…)”.

Vordering

2. Arcade vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, samengevat:

voor recht te verklaren dat De Key een beleidswijziging in de zin van artikel 5 van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) heeft doorgevoerd vanaf eind 2013 ter zake van het gebruik van (vergunde) zolderkamers als leefruimte en dat deze beleidswijziging in strijd is met de wet en jurisprudentie;

De Key te veroordelen tot het vastleggen van beleid over het gebruik van zolderkamers inhoudende dat indien er contractueel niets is vastgelegd over het gebruik van de zolderkamer uit dient te worden gegaan van het gebruik waartoe de ruimte naar zijn aard is bestemd, tenzij de Key aantoont dat de ruimte als berging is bestemd en dit beleid binnen zes maanden na de datum van dit vonnis vast te stellen;

De Key te veroordelen bestaande zolderkamers, waarvoor het gebruik niet contractueel is vastgelegd en die naar hun aard voor bewoning zijn bestemd, die als zodanig op de blauwdrukken zijn aangeduid of waarvoor op andere wijze bewezen kan worden dat ze als verblijfsruimte zijn bestemd, aan te merken als verblijfsruimte behorende tot het gehuurde, deze te onderhouden en zich te onthouden van het ontmantelen of verwijderen van bestaande voorzieningen en toestemming te verlenen aan huurders voor zelf aan te leggen voorzieningen, nodig voor het gebruik van deze woonruimte, of die wenselijk zijn voor verbetering van de toegankelijkheid of veiligheid;

De Key te veroordelen om in de gevallen dat De Key, bij lopende huurcontracten met bestaande zolderkamers, voorzieningen voor de zolderkamer heeft verwijderd, deze voor eigen rekening te herstellen of opnieuw aan te leggen, binnen drie maanden nadat huurder hierom schriftelijk heeft verzocht;

De Key te veroordelen tot het aanvragen van een vergunning woonruimte-onttrekking bij de gemeente Amsterdam, telkens als zij bestaande zolderkamers als berging aanmerkt al dan niet met een verbod als gebruik voor woonruimte;

De Key te veroordelen om aan Arcade een adressenlijst te verstrekken van alle woningen van De Key en Lieven de Stad B.V. waar sprake is van een zolderkamer waarvan contractueel niets over het gebruik ervan is vastgelegd, maar wel dient te worden uitgegaan van het gebruik waartoe de ruimte naar zijn aard is bestemd;

veroordeling van De Key in de proceskosten.

3. Arcade stelt hiertoe -kort samengevat- dat sprake is van een beleidswijziging ten aanzien van het gebruik van de zolderkamers, waarvoor De Key Arcade advies had moeten vragen. Nadat De Key het ongevraagde advies van Arcade van 21 maart 2014 niet volgde, hebben partijen op 28 april 2015 afgesproken dat er gedifferentieerd beleid voor de zolderkamers zou komen en dat daarvoor uitgangspunten zouden worden geformuleerd. De Key is deze afspraak niet nagekomen.

4. Het was in de jaren ’20 van de vorige eeuw gebruikelijk om slaapkamers op de zolderverdieping aan te leggen. Op veel plattegronden worden deze kamers niet als bergruimte maar als slaapkamers aangeduid. In de jaren 2004/2005 heeft De Key centrale verwarming in de woningen aangelegd, waarbij De Key alle huurders de optie heeft aangeboden voor een radiator op de zolderkamers. Ook is er toestemming gegeven voor het aanleggen van binnentrappen en is er op verzoek van huurders dubbel glas in de dakkappellen aangebracht. Ook wordt bij de verkoop door De Key vermeld dat er een zolderkamer aanwezig is. Arcade vindt dat sprake is van onttrekking van woonruimte als zij de zolderruimtes als berging aanmerkt, waarvoor een vergunning van de gemeente vereist is.

Verweer

5. De Key voert, samengevat, het volgende verweer. Primair voert zij aan dat Arcade op grond van de Wohv de vordering onder a met een verzoekschrift had moeten inleiden. Daarbij komt dat de vordering onvoldoende bepaald is en dat Arcade onvoldoende belang heeft bij deze vordering, nu uit de vordering onder b blijkt dat Arcade nieuw, door Arcade voorgeschreven beleid wil afdwingen.

6. Subsidiair voert De Key aan dat in 2013 nieuw ZAV-beleid tot stand is gekomen na advies van Arcade. Er is toen geen beleidswijziging doorgevoerd met betrekking tot het gebruik van de zolderruimtes. Deze worden sinds jaar en dag doorgaans verhuurd als bergruimte. Dat blijkt ook uit de puntentelling. In individuele gevallen wordt een zolderruimte als verblijfsruimte verhuurd. Het gebruik als verblijfsruimte wordt door De Key in het algemeen niet aangemoedigd vanwege het gevaar van geluidsoverlast, van het door huurders aanbrengen van illegaal onveilige voorzieningen die brandgevaar of andere onveilige situaties kunnen opleveren en van onderverhuur. De Key is niet bereid om indien de zolderruimtes bij de bouw vergund zijn voor gebruik als slaapkamer, bestaande huurovereenkomsten aan te passen en in nieuwe huurovereenkomsten de zolderruimtes te bestemmen als slaapkamer, mede omdat dat niet automatisch betekent dat ze nu nog voldoen aan de bouwnormen die gelden voor een verblijfsruimte. Ook kunnen voor het gebruik van een zolderruimte als slaapkamer andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke belemmeringen bestaan. De Key wijst daarbij op de huurrechtelijke bestemming en VvE-voorschriften. Zo is in de meeste gevallen een bouwvergunning afgegeven waarin de zolderruimte als onbenoemde ruimte is aangemerkt. Individuele huurders kunnen toestemming vragen bij De Key voor het gebruik van de zolderruimte als slaapkamer, maar De Key ontvangt deze verzoeken niet of nauwelijks.

Beoordeling

7. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.

juiste procesingang?

8. Ten aanzien van het verweer dat de procedure verkeerd is ingeleid, oordeelt de kantonrechter als volgt.

9. Tussen partijen is niet in geschil dat Arcade een huurdersorganisatie is zoals bedoeld in artikel 1 lid 1 sub f Wohv. Zij kan op grond van de Wohv voor zichzelf een procedure starten. Nu de vorderingen van Arcade niet enkel zijn gegrond op de Wohv, in welk geval de procedure op grond van artikel 8 lid 1 Wohv had moeten worden ingeleid met een verzoekschrift, maar ook (onder meer) op het niet nakomen van toezeggingen (artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (BW)), heeft Arcade voor de dagvaardingsprocedure kunnen kiezen.

beleidswijziging?

10. Aan de orde is eerst de vraag of De Key haar beleid ten aanzien van het gebruik van de zolderruimtes heeft gewijzigd in 2013 en zo ja, of De Key dan in strijd met de Wohv heeft gehandeld door geen advies over de voorgenomen beleidswijziging te vragen aan Arcade.

11. Op grond van de Wohv heeft een huurdersorganisatie als Arcade een recht op informatie, een recht op overleg en een recht op het geven van advies. Die rechten hebben betrekking op het beleid en beheer van de verhuurder voor zover dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan, of rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders, of dat voor hen van wezenlijk belang kan zijn (artikel 3 Wohv). Onder meer gaat het daarbij om de door de verhuurder in het algemeen te hanteren voorwaarden van de overeenkomst van huur en verhuur.

12. De verhuurder die van plan is zijn beleid of beheer met betrekking tot de in artikel 3 lid 2 Wohv bedoelde onderwerpen te wijzigen, moet de betrokken huurdersorganisatie daarover schriftelijk informeren en aangeven wat de beweegredenen zijn en welke gevolgen daaruit voortvloeien voor de betrokken huurders (artikel 4 Wohv). Daarna moet hij hen minstens zes weken de gelegenheid geven met hem overleg te voeren over de verstrekte informatie en daarover desgewenst schriftelijk advies uit te brengen (artikel 5 Wohv).

13. Met de Wohv heeft de wetgever beoogd een kader op te bouwen waarin verhuurders hun huurders en hun organisaties bij hun beleid en beheer betrekken. Op deze manier wordt de basis gecreëerd waarop beide partijen kunnen komen tot een meer gelijkwaardige relatie, waarin de visies van zowel de huurders als de verhuurders op het te voeren beleid aan de orde kunnen komen. Daarbij dient echter de kanttekening te worden gemaakt dat de Wohv de huurder(sorganisatie) niet het recht geeft om het beleid of het beheer dat uit die informatie volgt inhoudelijk te toetsen op rechtmatigheid of doelmatigheid. In een gerechtelijke procedure die is gebaseerd op de Wohv kan de kantonrechter dan ook uitsluitend toetsen of de verhuurder heeft voldaan aan diens verplichtingen uit hoofde van de Wohv.

13. Arcade heeft onbestreden gesteld dat haar advies over de in 2012 voorgenomen beleidswijziging (zie 1.2) is gegeven op basis van een versie die anders luidde dan de gepubliceerde versie: in beide zinnen die hiervoor onder 1.3 zijn geciteerd zijn de woorden “in principe” weggevallen. Daarom is volgens Arcade sprake van een beleidswijziging waarvoor geen advies is gevraagd. Dit standpunt is juist. Door de woorden “in principe” te verwijderen in het ZAV-beleid zijn de voorwaarden van huur en verhuur gewijzigd ten opzichte van de eerdere versie. Geconstateerd moet dus worden dat De Key destijds in strijd met de Wohv over deze wijziging geen advies heeft gevraagd aan Arcade.

13. Arcade heeft echter geen belang meer om alsnog te mogen adviseren. Tussen De Key en Arcade heeft vanaf 21 maart 2014 tot 9 september 2020 een uitgebreide standpuntenuitwisseling over het gebruik van de zolderruimtes plaatsgevonden, waarbij De Key gemotiveerd heeft gereageerd op de (ongevraagde) adviezen van Arcade met betrekking tot het door haar gewenste gebruik van de zolderruimtes. Daarbij is duidelijk geworden dat De Key niet bereid is om hierover ander beleid te formuleren. De Wohv staat daaraan niet in de weg.

13. De vraag die vervolgens voorligt is of deze beleidswijziging in het ZAV-beleid in strijd is met overige wettelijke bepalingen of met het recht. Dit is een inhoudelijke toets. Het staat De Key als verhuurder vrij om in haar (nieuwe) huurovereenkomsten op te nemen dat de zolderruimtes als berging worden verhuurd, zelfs als die geschikt zouden zijn om te worden gebruikt als verblijfsruimte. Dat is een contractuele vrijheid die een verhuurder toekomt. In haar brief van 25 september 2018 heeft De Key echter aangegeven dat maatwerk mogelijk blijft. Hierbij kan wel de kanttekening worden geplaatst dat het voor een potentiële huurder lastig is om over de huurvoorwaarden te onderhandelen, gelet op de krapte op de woningmarkt. Verder heeft De Key toegezegd lopende huurcontracten te zullen respecteren. Dit is ook in overeenstemming met artikel 7:215 BW, waarin wordt bepaald dat de huurder de inrichting of gedaante van het gehuurde mag veranderen indien die verandering de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaadt en niet leidt tot een waardedaling van het gehuurde. Deze bepaling is bij de verhuur van woonruimte van dwingend recht voor zover het de binnenzijde van het gehuurde betreft, en geldt overigens ook voor nieuwe huurcontracten. Het ZAV-beleid dat alleen een (slaap)kamer op zolder of een vaste trap naar de zolder mag worden gemaakt als de huurder in een eengezinswoning woont zijn strikt en bieden, naar de tekst bezien, geen ruimte voor uitzonderingen. Dat strookt niet met artikel 7:215 BW. Per geval moet immers worden beoordeeld of aan een huurder, die een dergelijke verandering wenst, toestemming kan worden onthouden. In zoverre is het beleid in 2013 gewijzigd en is dit gewijzigde ZAV-beleid in strijd met de wet. Dit betekent echter niet dat de gevorderde verklaring voor recht (zie onder 2.a.) toewijsbaar is. Dit zal hierna onder 20 worden besproken.

toezegging?

17. Voor zover Arcade zich beroept op een toezegging om nieuw beleid te formuleren, faalt dit beroep. Van een toezegging is de kantonrechter niet gebleken. De Key heeft zich wel ingespannen om te onderzoeken of dit haalbaar was, wat ertoe heeft geleid dat De Key zich uiteindelijk op het standpunt heeft gesteld het onwenselijk te vinden om bewoning van zolderruimtes in haar woningen in zijn algemeenheid toe te staan. Daarbij is van belang dat de situatie van de zolderruimtes in de door haar verhuurde complexen verschillend is en dat zij meerdere privaatrechtelijke en publiekrechtelijke belemmeringen ziet voor het gebruik van de zolderruimtes als verblijfsruimte. De Key heeft in redelijkheid tot deze beslissing kunnen komen. De aanschrijving van de gemeente die De Key heeft overgelegd en waarin wordt gesteld dat De Key in strijd met het omgevingsrecht een zolderverdieping (gedeeltelijk of geheel) heeft omgezet naar verblijfruimte, onderstreept dat zij elk geval individueel dient te beoordelen.

18. Een individuele huurder zal zich, indien hij zijn zolderruimte als verblijfsruimte wil gebruiken en dit tot een conflict leidt met De Key, zelf tot de kantonrechter moeten wenden.

de vorderingen

19. Bezien moet worden of Arcade een vorderingsrecht heeft, ten behoeve van haarzelf of de huurders, van wie zij de belangen behartigt (zoals vermeld in artikel 3 van haar statuten). Dat recht moet dan gegrond zijn op artikel 8 Wohv of artikel 3:296 e.v. BW. Deze bepalingen geven Arcade de bevoegdheid om rechtsvorderingen in te stellen.

19. De eerste vordering betreft de verklaring voor recht dat De Key een beleidswijziging heeft doorgevoerd en dat deze in strijd is met het recht. Deze vordering wordt zo begrepen dat Arcade deze heeft ingesteld zowel voor zichzelf met als grond dat in strijd met de Wohv is gehandeld als voor de huurders met als grond dat artikel 7:215 BW is geschonden. Uit hetgeen hiervoor onder 15 is overwogen volgt dat Arcade geen belang meer heeft bij een verklaring voor recht dat in strijd met de Wohv is gehandeld. Onder 16 is overwogen dat de beleidswijziging die De Key in 2013 heeft doorgevoerd in strijd is met artikel 7:215 BW. Arcade zou hierover namens de huurders een collectieve vordering kunnen instellen op grond van artikel 3:305a BW maar dan moet wel zijn voldaan aan de vereisten die artikel 1018c Rv stelt, zoals een omschrijving in de dagvaarding van de wijze waarop is voldaan aan de ontvankelijkheidseisen van artikel 3:305a lid 1-3 BW of van de gronden waarop het zesde lid van dit artikel van toepassing is. Geconstateerd moet worden dat een dergelijke omschrijving in de dagvaarding volledig ontbreekt. Daarom kan de uitkomst niet anders zijn dan dat Arcade in dit geding niet ontvankelijk is in haar vorderingen voor zover zij deze namens de huurders als collectieve actie in de zin van artikel 3:305a BW heeft ingesteld.

19. De vordering om De Key te veroordelen tot het vaststellen van een bepaald beleid (zie hiervoor onder 2.b.) is gegrond op de stelling van Arcade dat De Key een toezegging heeft gedaan jegens haar die zij moet nakomen. Hiervoor onder 17 is overwogen dat niet van een toezegging is gebleken. Daarop strandt deze vordering.

19. De overige vorderingen zijn niet gegrond op de Wohv of op vermeende toezeggingen jegens Arcade. Die vorderingen worden zo begrepen dat deze namens en ten behoeve van de huurders zijn ingesteld als collectieve actie zoals bedoeld in artikel 3:305a BW. Zoals hiervoor onder 20 is overwogen moet Arcade in deze vorderingen niet-ontvankelijk worden verklaard.

proceskosten

23. De conclusie is dat Arcade niet-ontvankelijk moet worden verklaard in de vorderingen die zij namens de huurders als collectieve actie heeft ingesteld. De vorderingen die zij voor zichzelf heeft ingesteld zullen worden afgewezen. Zij zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.

BESLISSING

De kantonrechter:

verklaart Arcade niet-ontvankelijk in haar vorderingen voor zover zij deze namens de huurders als collectieve actie in de zin van artikel 3:305a BW heeft ingesteld;

veroordeelt Arcade in de proceskosten die aan de zijde van De Key tot op heden worden begroot op € 374,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

wijst de vorderingen voor het overige af;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.