Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9340869 CV EXPL 21-10402
vonnis van: 15 februari 2022
fno.: 52128
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Ruba Media Productions B.V
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Ruba
gemachtigde: [gemachtigde 1]
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SumSum International B.V
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: SumSum
gemachtigde: mr. [gemachtigde 2]
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding, met producties;
- conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
- conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
- conclusie van antwoord in reconventie;
- instructievonnis.
- instructievonnis.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 januari 2022. Voor Ruba is verschenen [naam] , vergezeld van de gemachtigde. SumSum is ter zitting verschenen bij haar gemachtigde.
Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. SumSum heeft ter zitting haar eis in reconventie gewijzigd. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Feiten
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
SumSum huurt met ingang van 1 juli 2018 100 m² bedrijfsruimte op de begane grond en 90 m² kantoorruimte op de eerste verdieping van het gebouw aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde) op grond van een huurovereenkomst van Ruba.
1.2.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (model ROZ 2015, hierna: algemene bepalingen) van toepassing.
1.3.
Artikel 23.2 algemene bepalingen luidt, voor zover relevant:
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.
1.4.
De contractuele bestemming van het gehuurde is:
bedrijfsruimte voor de groothandel in voedings- en genotsmiddelen alsmede voor de import en export van voedingsmiddelen en gerelateerde producten alsmede productie, opslag en koeling daarvan een en ander passend binnen de vigerende bestemming, waarbij detailhandel niet is toegestaan.
bedrijfsruimte voor de groothandel in voedings- en genotsmiddelen alsmede voor de import en export van voedingsmiddelen en gerelateerde producten alsmede productie, opslag en koeling daarvan een en ander passend binnen de vigerende bestemming, waarbij detailhandel niet is toegestaan.
1.5.
De huur bedraagt per juli 2021 € 2.064,96 per maand (incl. BTW) en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
1.6.
De huurpenningen zijn tot het begin van de coronacrisis (maart 2020) altijd volledig betaald. Vervolgens is een huurachterstand ontstaan.
1.7.
De gemachtigde van Ruba sommeert SumSum bij brief van 30 april 2020 om de op dat moment bestaande huurachterstand, vermeerderd met incassokosten, te voldoen. Op 19 mei 2020 en 23 april 2021 volgen opnieuw sommaties.
Vordering in conventie en in reconventie
2. Ruba vordert, samengevat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
- SumSum te veroordelen tot betaling van € 7.211,83 aan huurachterstand tot en met juli 2021 inclusief buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 7.211,83 vanaf 7 juli 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;
- ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met nevenvorderingen;
- SumSum te veroordelen tot betaling van € 2.064,96 per maand aan huur met ingang van augustus 2021 tot aan het moment van ontbinding van de huurovereenkomst, onder voorbehoud van eventuele (wettelijk) toegestane huurverhogingen;
- SumSum te veroordelen tot betaling van € 2.064,96 per maand ter zake van schadevergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat SumSum in gebreke blijft met ontruiming van het gehuurde, ingaande op het tijdstip waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden, onder voorbehoud van eventuele (wettelijk) toegestane huurverhogingen;
- SumSum te veroordelen in de proceskosten.
3. In reconventie vordert SumSum, samengevat en na wijziging van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
- met ingang van 15 maart 2020 een huurkorting vast te stellen volgens de rekenmethode die de Hoge Raad in zijn arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) heeft gegeven;
- voor recht te verklaren dat SumSum het teveel betaalde over de eerdere periode mag verrekenen met het aan Ruba over de toekomstige maanden verschuldigde;
- Ruba te veroordelen in de proceskosten.
4. De stellingen en verweren van partijen worden hierna voor zover relevant besproken.
Beoordeling
in conventie
5. Is de gestelde huurachterstand van SumSum en/of het gestelde regelmatig te laat betalen van de huurpeningen door SumSum een tekortkoming die de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt? Dat is de vraag die de kantonrechter in conventie moet beantwoorden.
6. Ruba stelt, kort gezegd, dat SumSum tekort is geschoten in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en dat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Omdat betaling ook na aanmaningen uitbleef, zag Ruba zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. De daarmee gemoeide kosten vordert zij eveneens van SumSum. Zij beroept zich hierbij op artikel 23.2 van de algemene bepalingen.
7. SumSum voert aan dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Zij heeft zich steeds ingespannen om te voldoen aan haar huurbetalingsverplichtingen en haar bedrijfsvoering is geraakt door de coronacrisis. De productie in het gehuurde is nagenoeg stilgevallen. De twee winkels van SumSum die zij vanuit het gehuurde bevoorraadde waren een periode gesloten, net als de horeca waar zij aan levert. Het toerisme in Amsterdam, waar zij zich op richt, was volledig stilgevallen. Daarnaast is de huurachterstand beperkt, aldus nog steeds SumSum.
8. De kantonrechter stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te doen ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het bestaan van een grond voor ontbinding rust op Ruba.
9. Tussen partijen is niet in geschil dat SumSum met ingang van maart 2020 (inclusief het over die maand verschuldigde bedrag) niet maandelijks de volledige huurprijs die zij op grond van de huurovereenkomst moet betalen aan Ruba voldoet.
10. Wel is in geschil de omvang van de huurachterstand. Ter zitting heeft Ruba een actuele specificatie van de huurachterstand overgelegd. Deze eindigt met een huurachterstand van € 8.154,24 tot en met de maand januari 2022. Echter, uit de dagvaarding en de overgelegde specificatie blijkt dat SumSum op 5 mei 2020 € 500,00 en op 1 juni 2020
€ 2.030,44 (totaal € 2.539,44) heeft betaald. Deze bedragen zijn niet op genoemde huurachterstand in mindering gebracht. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de huurachterstand € 5.614,00 bedraagt, berekend tot en met 12 januari 2022, exclusief buitengerechtelijke kosten. Dit betekent dat de huurachterstand nog geen 3 maanden beloopt. Immers, de totale maandelijkse huur van het gehuurde bedraagt € 2.064,96.
€ 2.030,44 (totaal € 2.539,44) heeft betaald. Deze bedragen zijn niet op genoemde huurachterstand in mindering gebracht. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de huurachterstand € 5.614,00 bedraagt, berekend tot en met 12 januari 2022, exclusief buitengerechtelijke kosten. Dit betekent dat de huurachterstand nog geen 3 maanden beloopt. Immers, de totale maandelijkse huur van het gehuurde bedraagt € 2.064,96.
11. Gelet op het algemene uitgangspunt dat een huurachterstand van 3 maanden of meer een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, is de tekortkoming van geringe betekenis en rechtvaardigt deze het zware middel van ontbinding niet. Hierbij neemt de kantonrechter ook in aanmerking dat SumSum tot het begin van de coronacrisis altijd de volledige huur betaalde.
12. Daarbij komt het door SumSum gestelde effect van de coronacrisis op haar bedrijfsvoering en haar daarop gebaseerde vordering in reconventie (zie hierna onder 16 en verder). In dit stadium van de procedure valt niet met voldoende zekerheid vast te stellen of en in hoeverre SumSum in reconventie met succes aanspraak kan maken op huurkorting vanwege de coronacrisis. Dit betekent dat de huurachterstand mogelijk nog lager is dan hiervoor onder 10 overwogen.
13. Ter zitting voert Ruba nog aan dat SumSum sinds de aanvang van de huur regelmatig de huurpenningen te laat betaalt en dat zij deze tekortkoming ook ten grondslag legt aan haar vorderingen. De kantonrechter overweegt dat Ruba deze onregelmatige betalingen pas ter zitting ten grondslag legt aan haar vordering tot ontbinding en ontruiming. Het onregelmatige karakter van de betalingen is niet op concrete en verifieerbare wijze door Ruba naar voren gebracht. De enkele opmerking dat sprake is van onregelmatige betalingen legt onvoldoende gewicht in de schaal en rechtvaardigt evenmin de ontbinding.
14. Alles overziend zijn de huurachterstand en het gestelde onregelmatig betalen van de huurpenningen – ook in samenhang bezien – onvoldoende om te komen tot een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De kantonrechter zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dan ook bij eindvonnis afwijzen.
15. Voor het overige houdt de kantonrechter iedere beslissing aan.
in reconventie
Onvoorziene omstandigheden
16. In reconventie beroept SumSum zich op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) en op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW). Zij voert – kort gezegd – het volgende aan. SumSum is door de coronacrisis met alle bijkomende maatregelen hard getroffen. De crisis heeft geleid tot beperking van haar exploitatiemogelijkheden met een groot omzetverlies tot gevolg. SumSum is als toeleverancier vanuit het gehuurde immers afhankelijk van (de afzet aan) de verkooppunten aan toeristen. De pandemie met vergaande overheidsmaatregelen was volledig onvoorzien. Ter zitting betoogt zij onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 dat ook in dit geval een huurkorting gerechtvaardigd is en dat deze conform de uitgangspunten van dit arrest moet worden berekend. Tot slot biedt SumSum ter zitting aan de invloed van de coronacrisis op haar financiële positie nader te onderbouwen aan de hand van stukken.
17. Ruba brengt naar voren dat SumSum geen recht heeft op huurkorting omdat het gehuurde niet gesloten hoefde te worden als gevolg van de coronacrisis en de overheidsmaatregelen. Het arrest van de Hoge Raad ziet op 290-bedrijfsruimte, niet op 230a bedrijfsruimte. Het gehuurde is 230a bedrijfsruimte, aldus nog steeds Ruba.
18. De kantonrechter overweegt dat in artikel 6:258 BW dwingendrechtelijk is bepaald dat de rechter op verzoek van een der partijen de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten en dat aan de wijziging of ontbinding terugwerkende kracht kan worden verleend. Er moet sprake zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract dat partijen hebben gesloten. Of daarvan sprake is hangt af van de vraag of de huurder door de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Dit is bijvoorbeeld het geval omdat de onderneming op last van de overheid is gesloten en zodoende exploitatie om die reden uitgesloten was, of door de overheidsmaatregelen (indirect) is beperkt. Daardoor zijn de prestatie van de verhuurder (de mogelijkheid om het gehuurde te laten exploiteren) en de prestatie van de huurder (het betalen van de huurprijs) uit balans geraakt.
19. In verschillende huurrechtelijke procedures is reeds geoordeeld dat de beperkende maatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren en dat, indien de gevolgen daarvan voldoende ernstig zijn, de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kan verwachten, waardoor een huurvermindering redelijk is. De Hoge Raad bevestigt dit met betrekking tot 290-bedrijfsruimte in zijn arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). Daarbij overweegt de Hoge Raad dat dit antwoord mede betrekking heeft op andere 290-bedrijfsruimte dan horeca, en niet alleen op sluiting maar ook op andere overheidsmaatregelen – waaronder begrepen overheidshandelen zoals adviezen – in verband met de coronapandemie als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. Onder het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde wordt ook begrepen dat geen of veel minder publiek in de gehuurde 290-bedrijfsruimte komt als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie (rov. 3.1). De Hoge Raad oordeelt dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard is. Indien deze omstandigheid zich voordoet en de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten, kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat art. 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Indien aan deze voorwaarden is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen (rov. 3.2.5).
20. Hoewel in dit geval geen sprake is van 290-bedrijfsruimte, maar van 230a-bedrijfsruimte, ziet de kantonrechter in dit geval aanleiding om bij voorgaande uitgangspunten aan te sluiten. Ook in onderhavig geval kan de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de contractspartijen in ernstige mate verstoord raken als gevolg van de coronacrisis. De huurovereenkomst is gesloten voor 15 maart 2020. Hierin is geen rekening gehouden met de coronacrisis. Niet wordt betwist dat SumSum voor haar omzet en resultaat voor wat betreft de activiteiten die zij in het gehuurde verricht nagenoeg volledig afhankelijk is van activiteiten en een afzetmarkt kent die rechtstreeks en volledig door de lockdowns en de beperkende maatregelen tussendoor worden geraakt. Ook staat niet ter discussie dat de omzet van SumSum is geraakt door de coronacrisis. Zij richt zich op de toeristische sector. In dit geval is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte voor de groothandel in voedings- en genotsmiddelen alsmede voor de import en export van voedingsmiddelen en gerelateerde producten alsmede productie, opslag en koeling daarvan. SumSum gebruikt het gehuurde ook als zodanig. Vanuit het gehuurde levert SumSum met name aan haar (voorheen twee) winkel(s) waar vooral toeristen komen en aan horeca. Daarmee is het gehuurde in feite een verlengstuk van de elders gehuurde winkel(s) die SumSum exploiteert en ziet de exploitatie van het gehuurde daar in ieder geval deels op. Verder betreft de afzetmarkt van SumSum dus een sector die evident getroffen is door de coronacrisis en de daarmee samenhangende overheidsmaatregelen. Het ligt voor de hand dat de omzet van SumSum als gevolg daarvan is teruggelopen. SumSum is gelet op het voorgaande, zij het indirect, eveneens geraakt in haar mogelijkheden het gehuurde te exploiteren. De gestelde teruggevallen omzet is een direct gevolg van de corona-gerelateerde maatregelen. Dat het gehuurde niet door een gedwongen sluiting wordt getroffen en volledig bij SumSum in gebruik is geweest, leidt dan ook niet tot een andere uitkomst.
21. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het beroep van SumSum op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW slaagt.
Huurkorting
22. Omdat SumSum ter zitting naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad heeft aangeboden haar vordering ter zake de huurkorting met cijfers te onderbouwen, zal zij (uitsluitend) hiertoe de gelegenheid krijgen, met inachtneming van het volgende.
23. Een eventuele huurkorting wordt bepaald met inachtneming van hetgeen is overwogen in het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad (rov. 3.3.4). Daartoe worden de volgende stappen gevolgd:
A. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
B. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
C. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet: de referentieomzet)).
D. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling dient te volgen.
24. Deze berekening dient op een inzichtelijke en correcte wijze door SumSum te worden gemaakt. Hierbij dient zij ieder geval de volgende leesbare en door een accountant goedgekeurde stukken in het geding te brengen (voor zover niet reeds eerder in deze procedure overgelegd), met overlegging van een overzichtelijk schema waarin wordt verwezen naar de in de stukken genoemde relevante cijfers:
a. de vaste lasten van de hele onderneming per maand in 2019, 2020, 2021 en 2022; Onder vaste lasten wordt onder meer verstaan: huur en servicekosten, pacht, onderhoud, verzekeringen, leasecontracten, abonnementen.
b. de toegekende en ontvangen TVL in 2020, 2021 en 2022 (met vermelding van de periode waarvoor deze is toegekend);
c. de overeengekomen huurprijs per maand (met aparte vermelding van eventuele servicekosten);
d. de maandelijkse omzetcijfers van in 2019, 2020, 2021 en 2022;
e. de omzetdaling per kwartaal vanaf maart 2020 tot en met december 2021 in vergelijking met de omzet in 2019.
Conclusie in reconventie
25. Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter SumSum uitsluitend in de gelegenheid stelt om haar de invloed van de coronacrisis op haar financiële positie nader te onderbouwen bij akte zoals bepaald in rechtsoverweging 24. De zaak wordt verwezen naar de rolzitting van 15 maart 2022 zodat SumSum zich kan uitlaten als hiervoor bepaald en de hiervoor bedoelde cijfers in het geding kan brengen, waarna Ruba daarop nog zal mogen reageren op de rolzitting van 12 april 2022.
26. De kantonrechter geeft partijen in overweging om, gelet op het hiervoor overwogene en de daaruit volgende mogelijke uitkomsten van de procedure, in overleg te treden om alsnog tot een minnelijke oplossing te komen.
27. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
houdt iedere beslissing aan;
In reconventie
verwijst de zaak naar de rolzitting van 15 maart 2022 te 10:00 uur voor akte zijdens SumSum, waarna Ruba daarop bij akte kan reageren op een termijn van vier weken ter zitting van 12 april 2022;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. M.E. Hinskens-van Neck, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 februari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.