Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9376749 CV VERZ 21-11325
beschikking van: 29 maart 2022
func.: 48614
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
1.[verzoeker 1]
2.
[verzoeker 2]
[verzoeker 2]
beiden wonende te [woonplaats]
verzoekers
nader te noemen: [verzoeker 1] en [verzoeker 2]
gemachtigde: mr. [gemachtigde 1] van ARAG SE Rechtsbijstand
t e g e n
1.[verweerder 1]
2.
[verweerder 2]
[verweerder 2]
beiden wonende te [woonplaats]
nader te noemen: [verweerder 1] en [verweerder 2]
gemachtigde: mr. [gemachtigde 2]
en
3.de VvE [verweerder 3]
gevestigd te [vestigingsplaats]
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. [gemachtigde 2]
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben op 21 juli 2021 een verzoekschrift met producties ingediend.
[verweerder 1] en [verweerder 2] hebben een verweerschrift met producties ingediend. Beide partijen hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling nadere stukken ingediend.
Het verzoek is behandeld op de zitting van 28 februari 2022. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [verweerder 1] is eveneens verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens de VvE is niemand verschenen. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] , en [verweerder 1] en [verweerder 2] hebben hun standpunten nader toegelicht, [verweerder 1] en [verweerder 2] aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is beschikking gevraagd en is een datum voor beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Het pand aan de [pand] (hierna: het pand) is bij akte van splitsing van 15 augustus 1994 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in twee appartementsrechten. De appartementsrechten zijn (voor zover hier van belang) in de akte van splitsing omschreven als:
- het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de kelder, begane grond en eerste verdieping met achtergelegen tuin met nummer [nummer 1] (hierna: de benedenwoning);
- het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede, derde en vierde verdieping met bijbehorend terras met nummer [nummer 2] (hierna: de bovenwoning).
1.2.
Aan de splitsingsakte is een tekening gehecht (hierna: de splitsingstekening). Een kopie van de splitsingstekening (en een uitvergroting van het bovenaanzicht van de kelder, de langsdoorsnede en de dwarsdoorsnede) is als bijlage aan het vonnis gehecht.
1.3.
[verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn eigenaars en bewoners van de bovenwoning. [verweerder 1] en [verweerder 2] zijn eigenaars en bewoners van de benedenwoning.
1.4.
Bij de akte van splitsing is de VvE opgericht. [verweerder 1] , [verweerder 2] en [verzoeker 1] vormen samen het bestuur van de VvE.
1.5.
Op grond van de splitsingsakte worden besluiten in de VvE genomen met algemene stemmen. Per appartementsrecht kan één stem worden uitgebracht.
1.6.
In de akte van splitsing is het modelreglement van januari 1992 van toepassing verklaard (hierna: het splitsingsreglement). In het modelreglement is onder meer het volgende bepaald:
“(…)
Artikel 1
In het reglement wordt verstaan onder:
(…)
a. “akte”: de akte van splitsing;
(…)
d. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van een gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
e. “gemeenschappelijke zaken”: alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden voor zover niet vallende onder d;
f. “priv gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zij of wordt/worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
(…)”
1.7.
In 2017 hebben [verweerder 1] en [verweerder 2] de kelder en de kruipruimte (kort gezegd) tot een souterrain verbouwd.
Verzoek en verweer
2. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] verzoeken de kantonrechter om op grond van artikel 96 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) – met welke procedure [verweerder 1] en [verweerder 2] hebben ingestemd – de kruipruimte van het pand te kwalificeren als een gemeenschappelijk gedeelte of een gemeenschappelijke zaak ex artikel 1 sub d jo Pro. artikel 1 sub e van Pro het splitsingsreglement en te bepalen dat hoger beroep tegen deze beslissing voor partijen openstaat, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad verklaarde beschikking en met veroordeling van primair [verweerder 1] en [verweerder 2] en subsidiair de VvE in de proceskosten.
3. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] baseren hun verzoek kort gezegd op de omschrijving van het appartementsrecht van [verweerder 2] en [verweerder 1] in de splitsingsakte, waarin de kelder wél en de kruipruimte niet is genoemd (zie 1.1).
4. [verweerder 1] en [verweerder 2] voeren verweer dat bij de beoordeling aan de orde komt.
Tegenverzoek en verweer
5. [verweerder 1] en [verweerder 2] verzoeken de kantonrechter om de kruipruimte van het pand te kwalificeren als onderdeel uitmakend van het appartementsrecht van [verweerder 1] en [verweerder 2] , voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad verklaarde beschikking en met veroordeling van primair [verzoeker 1] en [verzoeker 2] en subsidiair de VvE in de proceskosten.
6. [verweerder 1] en [verweerder 2] baseren hun verzoek kort gezegd op de splitsingsakte en de splitsingstekening, op grond waarvan volgens hen duidelijk is dat de gehele onderste verdieping als hun privé gedeelte moet worden aangemerkt.
Beoordeling
7. De kern van het geschil is of de kruipruimte moet worden aangemerkt als een gemeenschappelijk gedeelte/zaak of privé gedeelte van [verweerder 1] en [verweerder 2] (zie 1.6). Bij de beoordeling daarvan stelt de kantonrechter het volgende voorop.
8. Art. 5:109 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de splitsingstekening de begrenzing van de verschillende privégedeelten van het (in appartementen gesplitste) gebouw en de daarbij behorende grond aangeeft. De begrenzingen van die privégedeelten worden ingevolge artikel 6 aanhef Pro en sub g van de Uitvoeringsregeling Kadasterwet met een onuitwisbare lijn van in het oog vallende dikte aangegeven.
9. Voor de vaststelling van de omvang van het privégedeelte is bepalend wat daarover is vastgelegd in de splitsingsakte en de splitsingstekening. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (vgl. ECLI:NL:HR:2013:1078).
10. In de splitsingsakte staat vermeld dat [verweerder 1] en [verweerder 2] het uitsluitend gebruik hebben van (onder meer) de kelder (zie 1.1). Op de splitsingstekening wordt bij het bovenaanzicht de gehele onderste verdieping van het pand (inclusief de kruipruimte) aangeduid als kelder. Conform het bepaalde in artikel 6 aanhef Pro en sub g van de Uitvoeringsregeling Kadasterwet is de gehele onderste verdieping van het pand met een dikke(re) zwarte lijn omrand ter aanduiding dat dit valt onder het privé gedeelte. De splitsingstekening bevat verder een dwarsdoorsnede en de langsdoorsnede van het pand. Ook daarop valt waar te nemen dat de kruipruimte valt binnen het met een dikke(re) zwarte lijn aangegeven privégedeelte van de benedenwoning. Uit de splitsingsakte en splitsingstekening in onderlinge samenhang beschouwd valt derhalve af te leiden dat bij de splitsing bedoeld is om het uitsluitend gebruik van de hele onderste verdieping inclusief de kruipruimte (welke verdieping dus zowel op de splitsingstekening als in de splitsingsakte is aangeduid als kelder) aan de eigenaar van de benedenwoning toe te kennen. Het enkele feit dat – zoals [verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben aangevoerd – het cijfer 1 (duidend op het privégedeelte van de benedenwoning) in de tekening met het bovenaanzicht van de kelder meer naar links is geplaatst dan in de tekeningen met het bovenaanzicht van de andere verdiepingen van het pand, is onvoldoende om tot een andere uitkomst te leiden. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook, anders dan [verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben betoogd, geen sprake van strijd tussen de splitsingsakte en de splitsingstekening, zodat niet wordt toegekomen aan de vraag welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
11. Dat de kruipruimte in de splitsingstekening wél en in de splitsingsakte (bij de omschrijving van de benedenwoning) niet apart wordt genoemd, maakt het voorgaande niet anders. In de bovenaanzichten van de kelder en de overige verdiepingen van het pand worden immers ook andere ruimtes (bijvoorbeeld de balkons) genoemd zonder dat die ruimtes in de splitsingsakte apart worden vermeld als onderdeel van de benedenwoning of de bovenwoning. In de splitsingsakte is voor de omschrijving van de benedenwoning en de bovenwoning (en dus de privégedeelten) volstaan met de aanduiding van de benamingen van de verdiepingen die onder de bovenaanzichten op de splitsingstekening staan vermeld (kelder, begane grond, 1e verdieping, 2e verdieping, 3e verdieping en 4e verdieping). Alleen de tuin (voor de benedenwoning) en het terras (voor de bovenwoning) zijn in de splitsingsakte apart genoemd.
12. De omstandigheid dat een kruipruimte in het algemeen wordt aangemerkt als gemeenschappelijk gedeelte (omdat het de functie heeft om direct contact tussen de woning en de grond te voorkomen en leidingwerk ten behoeve van het pand te herbergen), leidt evenmin tot een ander oordeel aangezien voor de vaststelling van wat tot het uitsluitend gebruik van de verschillende appartementsrechteigenaren behoort bepalend is wat daarover is vastgelegd in de splitsingsstukken.
13. Het voorgaande betekent dat het verzoek van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zal worden afgewezen en het tegenverzoek van [verweerder 1] en [verweerder 2] zal worden toegewezen. Het verzoek van [verweerder 1] en [verweerder 2] strekt tot een verklaring voor recht en omdat een verklaring voor recht zich niet leent voor uitvoerbaar bij voorraad verklaring, zal de beschikking niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
14. In de verhouding tussen partijen, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
15. Tegen deze beschikking staat hoger beroep open. Partijen hebben zich de mogelijkheid tot het instellen van hoger beroep bij de indiening van het verzoek ex artikel 96 Rv Pro uitdrukkelijk voorbehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
ten aanzien van het verzoek en het tegenverzoek
I. bepaalt dat de kruipruimte van het pand onderdeel uitmaakt van de benedenwoning en behoort tot het privé gedeelte van [verweerder 1] en [verweerder 2] ;
II. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
III. wijst af het meer of anders gevorderde.
Deze beschikking is gegeven door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.