Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9348352 CV EXPL 21-10604
vonnis van: 29 maart 2022
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser in conventie, verweerder in reconventie
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. E. Swart
t e g e n
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden in conventie, eisers in reconventie
nader te noemen: [gedaagde 1] c.s.
gemachtigde: mr. S.N. Peijnenburg.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 9 juli 2021 heeft [eiser] [gedaagde 1] c.s. gedagvaard waarbij hij (kortweg) een deel van de servicekosten over 2019 terugvordert. [gedaagde 1] c.s. heeft een conclusie van antwoord en een tegenvordering ingediend, waarin (kortweg) een bedrag aan servicekosten wordt nagevorderd en waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd. [gedaagde 1] c.s. heeft als productie 2 usb-sticks in het geding gebracht. Namens [eiser] is een conclusie van antwoord in reconventie ingediend; van de kant van [gedaagde 1] c.s. is productie 11 overgelegd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 februari 2022. [eiser] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. [gedaagde 1] c.s. is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Na debat en beantwoording van vragen van de kantonrechter is een datum voor vonnis bepaald.
UITGANSGPUNTEN
1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
1.1.
[eiser] woont sinds 1981 op het adres [adres] (hierna: het gehuurde). Het betreft een zolderetage. Op 15 mei 1993 heeft [eiser] met de vorige eigenaar een schriftelijke huurovereenkomst getekend.
1.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 1992 van toepassing.
1.3.
Met instemming van de vorige verhuurder is het gehuurde gerenoveerd en omgevormd tot een ruimte met een eigen keuken, douche en toilet. Het gehuurde heeft een afsluitbare toegangsdeur en is toegankelijk via een gemeenschappelijke trap en gang.
1.4.
[eiser] heeft het gehuurde gedurende jaren gedeeld met zijn broer; deze laatste heeft zich in 2019 in het BRP op een ander adres ingeschreven.
1.5.
Met ingang van 2014 is [gedaagde 1] c.s. eigenaar van het pand [adres] , waarbij hij met zijn gezin de begane grond, 1- en 2-hoog bewoont en wel als één woning.
1.6.
Tussen partijen is in de loop van de jaren wrijving ontstaan. [gedaagde 1] c.s. heeft in 2019 de huur opgezegd aan [eiser] (en aan zijn broer) om reden van overlast, betalingsachterstand ter zake de servicekosten, illegale onderhuur, niet meewerken aan inspecties en het maken van seksueel getinte opmerkingen richting mw. [gedaagde 2] .
1.7.
In haar vonnis van 20 december 2019 heeft de kantonrechter, na een decente, geoordeeld dat sprake is van een onzelfstandige woonruimte en dat sprake is van hospitaverhuur als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub f BW en heeft zij, na een belangenafweging, op vordering van [gedaagde 1] c.s. bepaald dat de huurovereenkomst eindigt per april 2020. [eiser] is daarbij veroordeeld het gehuurde te ontruimen. De vordering ter zake servicekosten is daarbij afgewezen.
1.8.
[eiser] heeft hoger beroep ingesteld tegen dat vonnis van de kantonrechter.
1.9.
Op 31 augustus 2020 heeft de kort gedingrechter uitspraak gedaan in een procedure tussen partijen, waarin (onder andere) de vordering tot ontruiming van de woning door [eiser] is afgewezen; tevens is afgewezen de vordering van [eiser] tot verwijdering van een camera in de hal van het pand.
DE VORDERING
2. [eiser] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter:
- de betalingsverplichting van hem voor servicekosten over 2019 vast stelt op een bedrag van € 875,56;
- [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 882,98;
- met veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
3. [eiser] legt aan deze vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] c.s. als verhuurder heeft nagelaten het overzicht 2019 ter zake de servicekosten als bedoeld in artikel 7:260 lid 2 BW over te leggen terwijl [eiser] aan de hand van de wel door [gedaagde 1] c.s. verstrekte gegevens heeft berekend dat hij een bedrag van € 875,56 verschuldigd is terwijl hij in 2019 € 1.633,73 aan voorschotbetalingen heeft gedaan. Het verschil vordert hij terug.
HET VERWEER EN EIS IN RECONVENTIE
4. [gedaagde 1] c.s. stelt in eerste instantie dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vordering, omdat een geschil over de servicekosten aan de Huurcommissie moet worden voorgelegd (art. 7:260 lid 1 BW). De door [eiser] gemaakte berekening is niet juist; op grond van een berekening door [gedaagde 1] c.s. over de jaren 2014-2020 moet [eiser] juist bijbetalen. In reconventie wordt dan ook gevorderd dat [eiser] een bedrag betaalt van € 528,89. Tevens wordt gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden op de grond dat [eiser] zich niet als goed huurder gedraagt, hij overlast veroorzaakt en dat hij zijn hoofdverblijf niet langer in het gehuurde heeft, een en ander bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis.
BEOORDELING
5. De meest verstrekkende vordering is die ter zake de ontbinding van de huurovereenkomst, welke vordering door [gedaagde 1] c.s. in reconventie is ingesteld. De kantonrechter ziet aanleiding die vordering als eerste te bespreken.
6. [gedaagde 1] c.s. grondt de ontbindingsvordering in de eerste plaats op de stelling dat [eiser] zich niet als goed huurder gedraagt. Hij houdt geen rekening met de andere bewoners van het desbetreffende pand; zo komt hij geregeld pas na middernacht thuis. Nu [gedaagde 1] c.s. en [eiser] het trappenhuis delen is dat des te storender voor [gedaagde 1] c.s. Daarnaast heeft [eiser] zich jegens mw [gedaagde 1] onacceptabel uitgelaten door seksueel getinte opmerkingen te maken, dit vervolgens te ontkennen en daarvoor geen excuses aan te bieden, en bij een zitting in 2021 bij het Hof te beweren dat mw. [gedaagde 1] hem juist zou hebben verleid. Mw. [gedaagde 1] voelt zich bij dit alles heel ongemakkelijk. Om de ernst van de uitlatingen door [eiser] aan te geven heeft [gedaagde 1] c.s. een usb-stick overgelegd met een opname van een gesprek dat [gedaagde 1] c.s. in oktober 2017 met [eiser] had.
7. Na het afluisteren van deze gegevensdrager onderschrijft de kantonrechter hetgeen in de uitspraak van 20 december 2019 van de kantonrechter daarover is weergegeven. Kortheidshalve verwijst de kantonrechter naar de overwegingen 34. tot en met 38. van die uitspraak. Van belang is dat [eiser] in dat gesprek heeft erkend dat hij mw. [gedaagde 1] in 2016 heeft gevraagd of ze net als iedereen naakt slaapt maar ook dat [eiser] voor die opmerking of vraag zijn excuses maakt in dat gesprek. (‘How can I correct myself?’ en: ‘I am sorry’ en: ‘My mistake’). Het excuus is blijkbaar geaccepteerd door mw. [gedaagde 1] waar zij zegt: ‘Thank you’. Van belang is ook dat [gedaagde 1] c.s. [eiser] in harde termen beschuldigt (‘You are a manipulative person’ en ‘You are full of shit’) hetgeen niet bijdraagt aan een goede verstandhouding. Waar door [gedaagde 1] c.s. gezegd wordt dat zij met [eiser] een ‘nice relationship’ willen hebben, wordt door hen ook gezegd ‘You should not live here’. Partijen sluiten dit gesprek af met positieve intenties omtrent de betaling van de ‘utilities’ en uitwisseling van stukken in dit verband, zodat de kantonrechter oordeelt dat het meningsverschil op dat moment nog overbrugbaar was.
8. Voorstelbaar is dat mw. [gedaagde 1] zich in 2016 en nadien, ongemakkelijk is blijven voelen bij de hiervoor aangehaalde seksueel getinte opmerking van [eiser] . [gedaagde 1] c.s. spreken in dit verband van ‘sexual harassment’. Dat gevoel van ongemak zal nog versterkt zijn doordat [eiser] de inwendige trap gebruikt om in zijn woning te komen, welke trap leidt langs de slaapkamer van mw. [gedaagde 1] en van haar dochters. Zo heeft mw. [gedaagde 1] verklaard dat zij niet het toilet durft te gebruiken als zij [eiser] over de trap hoort lopen. Daarbij helpt het niet dat [eiser] weliswaar in 2017 zijn excuses voor de opmerking of vraag heeft gemaakt (zie hiervoor), maar tijdens een zitting van het Hof in 2021 dit incident weer heeft ontkend en mw. [gedaagde 1] er juist van beschuldigd heeft hem in 2017 te hebben verleid, zo kan uit het proces-verbaal van de zitting van 28 oktober 2021 worden opgemaakt.
9. Vaststaat dat niet sprake is van ‘gedragingen ten aanzien van het
gebruikvan het gehuurde’ door [eiser] zodat beoordeeld moet worden of sprake is van schending van een uit de redelijkheid en billijkheid voortvloeiende verplichting om een bepaald gedrag achter wege te laten (artikel 7:213 BW). De seksueel getinte opmerking van [eiser] uit 2016 kan als zodanig worden aangemerkt; ook [eiser] was zich er blijkbaar van bewust dat hij toen te ver is gegaan, en hij heeft zijn excuses daarvoor aangeboden. Daarna heeft iets soortgelijks zich niet meer voorgedaan, hoewel een latere ontkenning alsmede een later verwijt dat mw. [gedaagde 1] hem heeft verleid niet zal hebben bijgedragen aan het verwerkingsproces van mw. [gedaagde 1] . Alles overziend is de kantonrechter van oordeel dat niet sprake is van een dusdanig ernstige tekortkoming aan de zijde van [eiser] , dat dit ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen.
gebruikvan het gehuurde’ door [eiser] zodat beoordeeld moet worden of sprake is van schending van een uit de redelijkheid en billijkheid voortvloeiende verplichting om een bepaald gedrag achter wege te laten (artikel 7:213 BW). De seksueel getinte opmerking van [eiser] uit 2016 kan als zodanig worden aangemerkt; ook [eiser] was zich er blijkbaar van bewust dat hij toen te ver is gegaan, en hij heeft zijn excuses daarvoor aangeboden. Daarna heeft iets soortgelijks zich niet meer voorgedaan, hoewel een latere ontkenning alsmede een later verwijt dat mw. [gedaagde 1] hem heeft verleid niet zal hebben bijgedragen aan het verwerkingsproces van mw. [gedaagde 1] . Alles overziend is de kantonrechter van oordeel dat niet sprake is van een dusdanig ernstige tekortkoming aan de zijde van [eiser] , dat dit ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen.
10. Dat geldt ook in het geval dat voornoemd incident/gedraging gezien wordt in combinatie met overlast die [eiser] zou veroorzaken door (vaak) ’s nachts thuis te komen. Vast staat dat partijen geen afspraken hebben gemaakt over het tijdstip waarop [eiser] ‘s nachts kan thuis komen of niet, zodat geoordeeld moet worden dat het hem vrijstaat te komen en te gaan wanneer hij wil. Ook is niet komen vast te staan dat [eiser] bij het komen en gaan onnodig lawaai maakt. Wel is voorstelbaar dat [gedaagde 1] c.s. geluidsoverlast ervaren door (het lopen over) de harde vloerbedekking op de trap en de houten vloer op de overloop, maar dat zijn omstandigheden die [gedaagde 1] c.s. zelf in de hand hebben.
11. Met betrekking tot de vraag of [eiser] niet langer zijn hoofdverblijf heeft in de woning, welke grond op zich aanleiding kan zijn om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan, overweegt de kantonrechter als volgt. [gedaagde 1] c.s. erkent dat [eiser] vrijwel iedere nacht thuis slaapt. Uit het door [gedaagde 1] c.s. overgelegde onderzoeksrapport van Strongwood valt wel op te maken dat [eiser] , soms dagelijks, op bezoek is bij een kennis aan de [adres] in [plaats] , waar hij ook wel eet en waarvandaan hij soms (zeer) laat vertrekt, maar niet is komen vast staan dat hij op een ander adres dan het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, waaronder moet worden verstaan: de plaats waar iemand niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en met het plan om als dat doel bereikt is terug te komen (vgl. het begrip ‘woonstede’ in artikel 1:10 BW). Aannemelijk is geworden dat hij op dat andere adres een kennis, die medische problemen heeft, verzorgde. Daarnaast heeft [eiser] gesteld dat hij vaak van huis is omdat hij [gedaagde 1] c.s. ‘mijdt’ hetgeen voorstelbaar is nu de verhoudingen gespannen zijn maar waaraan ook [gedaagde 1] c.s. hebben bijgedragen (zie overweging 7.). Niet is komen vast te staan dat de persoonlijke spullen van [eiser] zich niet meer in het gehuurde bevonden. Een en ander leidt er toe dat de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagde 1] c.s. niet aannemelijk hebben kunnen maken dat [eiser] zijn hoofdverblijf niet langer in het gehuurde heeft.
12. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat er geen grond is de huurovereenkomst te ontbinden omdat [eiser] zich niet als goed huurder heeft gedragen noch omdat hij zijn hoofdverblijf niet langer in het gehuurde heeft. Deze reconventionele vordering van [gedaagde 1] c.s. moet dan ook worden afgewezen.
13. De conventionele vordering ter zake de servicekosten over 2019 en de reconventionele vordering ter zake de servicekosten over mei 2014 tot en met oktober 2020 lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
14. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] zijn vordering terzake die servicekosten wel aan hem kan voorleggen omdat artikel 7:260 BW de huurcommissie te dier zake niet exclusief bevoegd maakt.
15. In haar vonnis van 20 december 2019 heeft de kantonrechter de vordering van [gedaagde 1] c.s. ter zake servicekosten over de periode van 2015 tot en met 2018 afgewezen, omdat die vordering onvoldoende was onderbouwd. Zo ontbraken de voorgeschreven jaarafrekeningen en ontbrak een inzichtelijke toelichting per jaar gespecificeerd. Met betrekking tot de vraag of [gedaagde 1] c.s. gebonden is aan dit oordeel (gezag van gewijsde) dan wel dat hij opnieuw een dergelijke vordering maar dan beter onderbouwd, aan de kantonrechter kan voorleggen, overweegt de kantonrechter als volgt.
16. Vaststaat dat partijen tegen dit onderdeel van het vonnis niet hebben geappelleerd, maar ook staat vast dat de kantonrechter in haar vonnis van 20 december 2019 geen oordeel heeft gegeven over feiten en daaraan rechtsgevolgen heeft verbonden, noch de rechtsbetrekking tussen partijen heeft vastgesteld. Een geschilpunt is daarmee niet beslecht. Dat betekent dat [gedaagde 1] c.s. wel opnieuw de vordering ter zake servicekosten aan de kantonrechter kan voorleggen.
17. [gedaagde 1] c.s vordert dat [eiser] wordt veroordeeld tot (na)betaling van een bedrag van € 528,89 ter zake van servicekosten over de periode van 15 mei 2014 tot en met 1 oktober 2020. Naar analogie van het bepaalde in artikel 7:260 BW moet [gedaagde 1] c.s. per kalenderjaar gespecificeerd en inzichtelijk maken welke kosten hij heeft ter zake de nutsvoorzieningen en welk deel daarvan voor rekening komt van [eiser] . Niet in geschil is dat op grond van de huurovereenkomst 25% van die kosten voor rekening van [eiser] komt.
18. [gedaagde 1] c.s. heeft een (nieuwe) berekening in geding gebracht waarin hij per jaar een overzicht geeft van de door NUON, Vandebron, Current en Greenchoice in rekening gebrachte leveringskosten, met specificaties, en de heffingen door de gemeente Amsterdam en Waternet ter zake lokale belastingen (o.a. rioolheffing), waterschapsbelasting en waterverbruik. Alle posten zijn onderbouwd met een aparte nota of factuur, zodat de bedragen één op één zijn te herleiden. Bij gebreke aan facturen die verloren zijn gegaan, heeft [gedaagde 1] c.s. een drietal (van de totaal 27) posten moeten schatten. Die beramingen komen de kantonrechter niet onjuist voor omdat zij passen bij het beeld van de bedragen die [gedaagde 1] c.s. de jaren ervóór en erna door de gemeente Amsterdam en Waternet in rekening zijn gebracht. [gedaagde 1] c.s. heeft in dat overzicht ook aangegeven welke bedragen [eiser] reeds betaald heeft in de bewuste periode en heeft berekend welk bedrag [eiser] , uitgaande van die 25%, nog moet betalen. De juistheid van de berekening en de specificaties is door [eiser] niet bestreden, zodat ook de kantonrechter daarvan uitgaat.
19. De vraag doet zich evenwel voor of [gedaagde 1] c.s. met hun vordering kunnen teruggaan tot 15 mei 2014. Uit het bepaalde in artikel 7:259 lid 2 BW en 7:260 BW in combinatie met artikel 51 Huurprijzenwet woonruimte (UHW) moet worden afgeleid dat er na het verstrijken van zes plus 24 maanden na einde van het kalenderjaar geen servicekosten meer kunnen worden gevorderd, tenzij er een uitspraak van de Huurcommissie dan wel van de kantonrechter omtrent de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten, wordt overgelegd.
20. Er is door [gedaagde 1] c.s. geen uitspraak als bedoeld van de Huurcommissie of van de kantonrechter overgelegd. De door [gedaagde 1] c.s. ingestelde (reconventionele) vordering is eerst bij akte van 14 september 2021 ingediend. Dat betekent dat alle servicekosten die [gedaagde 1] c.s. vorderen over de jaren 2018 en daarvóór niet kunnen worden toegewezen gelet op de termijn van 30 maanden die volgt uit de hiervoor genoemde artikelen.
21. Partijen hebben zich over dit aspect (de ‘vervaltermijn’) niet kunnen uitlaten, om welke reden de procedure zal worden verwezen naar de rol opdat partijen zich daaromtrent alsnog kunnen uitlaten. Iedere verdere beslissing – ook die ter zake de vordering in conventie van [eiser] ter zake de servicekosten over 2019 - zal worden aangehouden.
22. De kantonrechter beslist als volgt.
BESLISSING
De kantonrechter:
- verstaat dat zowel [gedaagde 1] c.s. als [eiser] zich uitlaten over hetgeen is overwogen onder 19. en 20. van deze uitspraak;
- verwijst daartoe de zaak naar de rol van 26 april 2022 voor uitlaten partijen;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.