Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/1197
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 juli 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.062.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 februari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 17 maart 2022.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [naam] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een pakhuis etagewoning met dakterras, berging en parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is ongeveer 175 m²
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.
3.1.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning primair vastgesteld moet worden op € 981.000,-. Subsidiair heeft eiser aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning naar beneden had moeten afronden op duizendtallen.
3.2.
Eiser voert – samengevat – aan dat de waarde van de woning kennelijk niet is berekend op grond van een modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod van willekeur en strijd met het vertrouwensbeginsel. Eiser stelt dat sprake is van waardedrukkende factoren door de erfpacht. In dit kader is eiser ingegaan op de erfpacht in verhouding tot de opstalwaarde en de grondwaarde. Volgens eiser heeft verweerder niet op de juiste wijze rekening gehouden met het feit dat op de woning een recht van erfpacht rust en is er daardoor op onjuiste wijze invulling gegeven aan de door de wet vereiste vol-eigendomsfictie. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:AA2572. Ook bestaat er volgens eiser strijd met de objectivering die met de overdrachtsfictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz is beoogd.
3.3.
Eiser betwist verder dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de ongunstige ligging, namelijk dat de slaapkamer van eiser aan de buitenzijde is gelegen. Het is er zo warm, dat eiser in de badkamer, die aan de binnenzijde is gelegen, een bed op het bad heeft gemaakt. Verder is door het beleid van de gemeente rondom de woning sprake van een festivalterrein, waar eiser hinder van ondervindt.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een ‘overzicht taxatiewaarden’ ingediend. In dit overzicht is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.062.000,-. Het overzicht van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
8. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de waarde van de woningen kennelijk niet is berekend op grond van een modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod van willekeur en strijd met het vertrouwensbeginsel, overweegt de rechtbank dat dit betoog niet slaagt. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten; tot meer is hij niet gehouden.
9. De heffingsambtenaar dient vergelijkingsobjecten aan te dragen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het ingestelde beroep een nieuw taxatierapport laten opmaken, waarmee het oorspronkelijke taxatieverslag is achterhaald. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de fase van beroep bij de rechtbank (met inachtneming van de eisen van een goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in beroep een nieuwe matrix met volgens hem betere vergelijkingsobjecten over te leggen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
10. De rechtbank stelt vast dat alle vergelijkingsobjecten net als de woning zijn gelegen in het centrum. Het gaat allemaal om pakhuis etagewoningen. De bouwjaren van twee vergelijkingsobjecten wijken niet af en bij één vergelijkingsobject verschilt het bouwjaar wel veel, namelijk ongeveer 200 jaar. Alle vergelijkingsobjecten zijn kleiner dan de woning (163 m², 117 m² en 114 m² woonoppervlakte). Één vergelijkingsobject is binnen een jaar voor de waardepeildatum verkocht en twee vergelijkingsobjecten zijn iets meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht (27 februari 2020 en 7 mei 2020).
11. De rechtbank overweegt dat bij het hanteren van vergelijkingsobjecten niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woningen van eiser. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde te bepalen en onderbouwen. De heffingsambtenaar mag zelf een keuze maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers. Daarbij staat het de heffingsambtenaar volgens vaste rechtspraak [2] vrij om alleen de vergelijkingsobjecten te gebruiken waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. Gelet op het geheel van omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
12.1.
Voor zover sprake is van verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten, is de vraag of met deze verschillen voldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling van de woning. Ten aanzien van de verschillen in oppervlakte overweegt de rechtbank als volgt.
12.2.
De m²-prijs van de woning (€ 5.397,-) is door de heffingsambtenaar lager gewaardeerd dan de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 5.974,-). Verder heeft de heffingsambtenaar ook voldoende rekening gehouden met de kwaliteit, het onderhoud en de ligging van de vergelijkingspanden ten opzichte van de woning. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de ongunstige ligging, namelijk dat de slaapkamer van eiser aan de buitenzijde is gelegen, overweegt de rechtbank dat dit geen omstandigheid is waar de heffingsambtenaar bij de waardering van de ligging rekening mee had moeten houden. De stelling van eiser dat rondom de woning sprake is van een festivalterrein, waardoor hinder ontstaat, heeft eiser verder niet onderbouwd. Dit betoog leidt daardoor niet tot een andere uitkomst.
12.3.
De rechtbank is gelet op het bovenstaande van oordeel dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden.
13. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Afronden WOZ-waarde
14. Voor zover subsidiair heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning naar beneden had moeten afronden op duizendtallen, overweegt de rechtbank dat deze beroepsgrond niet slaagt. De Wet WOZ schrijft die afronding niet voor.
Conclusie
15. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
16. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.H.J. van Haarlem, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.
mr. L.H.J. van Haarlem, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.