Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/710493 / KG ZA 21-980 MDvH/TF
Vonnis in kort geding van 30 december 2021
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 6 december 2021,
advocaat mr. M.G. Blokziel te Almere,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
advocaat mr. M. Goedhart te Amsterdam,
2.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK AAN [gedaagde 2],
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK AAN [gedaagde 2],
van wie niemand is verschenen,
gedaagden.
Eiseres zal hierna Eigen Haard worden genoemd en de verschenen gedaagde [gedaagde 1] .
1.De procedure
1.1.
Ter zitting van 14 december 2021 heeft Eigen Haard de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde 1] heeft verweer gevoerd.
Beide partijen hebben producties ingediend en [gedaagde 1] een pleitnota.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de kant van Eigen Haard: mr. [naam] (jurist) met mr. Blokziel, en
[gedaagde 1] met mr. Goedhart.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Eigen Haard heeft de woning (met berging en zolder) aan het adres [adres] (hierna: de woning) verhuurd aan [betrokkene] (hierna de huurder). De maandelijkse huurprijs bedraagt thans € 353,61.
2.2.
In de Basisregistratie Personen (BRP) van de Gemeente Amsterdam staat vermeld dat de huurder ( [betrokkene] ) op 11 april 2021 is overleden.
2.3.
Op 1 juli 2021 heeft een medewerker van Eigen Haard [gedaagde 1] in de woning aangetroffen. [gedaagde 1] verklaarde dat hij mantelzorger van de huurder is geweest en dat hij feitelijk al zes jaar in de woning woont.
2.4.
[gedaagde 1] stond en staat tot op heden niet op het adres van de woning ingeschreven.
2.5.
Bij aangetekende brief van 29 juli 2021 heeft Eigen Haard aan [gedaagde 1] het volgende geschreven:
“(…)
Gegevens
Om te beoordelen of wij de huurovereenkomst op uw naam kunnen overschrijven, hebben wij de volgende gegevens van u nodig:
- Een volledig ingevuld en ondertekend formulier aanvraag wijzigen huurcontract bij overlijden huurder. Dit formulier treft u bijgaand aan.
- Papieren waaruit blijkt dat u op het adres een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voerde. Zie de bijlage voor meer informatie.
- Een uitgebreid uittreksel uit het bevolkingsregister (niet ouder dan 1 maand). Op het uittreksel staat de gezinssamenstelling, burgerlijke staat, historische adresgegevens en de inschrijfdatum op het huidige adres.
U kunt de gegevens mailen of opsturen. (…)
Gebruik woning
Voor de volledigheid wil ik u ook nog aangeven dat de wettelijke termijn waarbinnen u bij de rechtbank kunt verzoeken tot voortzetting van het huurcontract tot 6 maanden na het overlijden van de hoofdhuurder is. Gedurende deze 6 maanden kunt u sowieso gebruik blijven maken van de woning tegen betaling van een maandelijkse vergoeding die gelijk is aan de huur.
Toelichting
De vraag naar sociale huurwoningen in deze regio is vele malen groter dan het aanbod. Deze woningen zijn daarom schaars goed en de wachttijden lopen op tot 15 á 25 jaar. Wij gaan kritisch om met aanvragen voor medehuurderschap of aanvragen ivm contract overname, vanwege het buiten het woonruimteverdelingssysteem verkrijgen van een sociale huurwoning.
(…)”.
2.6.
Eigen Haard heeft aan [gedaagde 1] tevens de “Folder wijziging tenaamstelling huurcontract bij overlijden of einde relatie”, het overzicht “Informatie Duurzaam gemeenschappelijke huishouding” en formulier “Aanvraag wijziging tenaamstelling huurcontract Bij overlijden huurder” overhandigd.
2.7.
Bij aangetekende brief van 28 oktober 2021 heeft Eigen Haard [gedaagde 1] (en zij die in de woning verblijven) gesommeerd de woning uiterlijk 3 november 2021 leeg op te leveren. In de brief staat verder dat Eigen Haard geen stukken heeft ontvangen om te kunnen beoordelen of het huurcontract op de naam van [gedaagde 1] kan worden overgezet, dat de termijn van zes maanden om beroep te doen op voortzetting is verstreken en dat ook geen vergoeding gelijk aan de huurprijs van de woning is betaald.
2.8.
Op 2 november 2021 heeft op het kantoor van Eigen Haard een gesprek met [gedaagde 1] plaatsgevonden. Aan de orde is gekomen dat [gedaagde 1] de huurovereenkomst wil voortzetten. [gedaagde 1] heeft vervolgens toegezegd dat hij binnen twee weken stukken zal toesturen en de vergoeding voor de huur zal betalen.
2.9.
In een brief van 17 november 2021 heeft Eigen Haard aan [gedaagde 1] meegedeeld dat inmiddels twee weken na het gesprek zijn verstreken en zij niets van hem heeft vernomen en ook geen vergoeding voor de huur heeft ontvangen. Eigen Haard heeft daarnaast te kennen gegeven dat er geen aanleiding is de termijn voor het instellen van een verzoek voor overname van de huur te verlengen. Eigen Haard heeft [gedaagde 1] gesommeerd de woning uiterlijk 1 december 2021 te verlaten en een bedrag van € 2.147,68 (gelijk aan de niet betaalde huur) aan haar te voldoen.
3.Het geschil
3.1.
Eigen Haard vordert – samengevat – gedaagden te veroordelen de woning te ontruimen binnen 48 uur na betekening van het vonnis, met machtiging van Eigen Haard daarbij zo nodig de sterke arm in te schakelen en met veroordeling van gedaagden in de eventuele ontruimingskosten.
Daarnaast vordert Eigen Haard veroordeling van gedaagden tot betaling van de huurachterstand van € 2.501,29, te vermeerderen met een bedrag van € 353,61 per maand of gedeelte daarvan na 1 januari 2022 tot aan de ontruiming.
Tot slot vordert Eigen Haard veroordeling van gedaagden in de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
3.2.
Eigen Haard legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Eigen Haard
heeft [gedaagde 1] in de gelegenheid gesteld documenten aan te leveren om te kunnen beoordelen of de huurovereenkomst op zijn naam kan worden gezet. [gedaagde 1] heeft hiervan geen gebruik gemaakt. Nadat [gedaagde 1] vervolgens is gesommeerd de woning te verlaten, heeft [gedaagde 1] telefonisch contact met Eigen Haard gezocht. Dit heeft ertoe geleid dat op 2 november 2021 een gesprek heeft plaatsgevonden tussen Eigen Haard en [gedaagde 1] , waarin hij allerlei toezeggingen heeft gedaan. Toen bleek dat [gedaagde 1] zijn toezeggingen niet nakwam, heeft Eigen Haard hem opnieuw gesommeerd de woning te verlaten. Op grond van artikel 7:229 BW eindigt door het overlijden van de huurder de huurovereenkomst niet. Krachtens artikel 7:268 lid 6 BW eindigt de huurovereenkomst van rechtswege aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder als er geen sprake is van medehuurderschap of de aanwezigheid van een persoon als bedoeld in lid 2 van dit artikel. [gedaagde 1] heeft geen gebruik gemaakt van de in artikel 2 geboden mogelijkheid om de huur voort te zetten en verblijft zonder recht of titel in de woning. Dat levert een onrechtmatige daad op jegens Eigen Haard. Zij heeft dan ook een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning.
3.3.
[gedaagde 1] voert – samengevat – het volgende verweer. De huurder was een goed vriend van [gedaagde 1] . Zes jaar geleden is [gedaagde 1] bij zijn zieke vriend ingetrokken om voor hem te zorgen. [gedaagde 1] is na het overlijden van zijn vriend lichamelijk en geestelijk ingestort en was daardoor niet in staat zijn eigen zaken te regelen. Hij kon ook niet de professionele hulp krijgen die hij nodig had (mede omdat zijn identiteitspapieren vermist waren geraakt). Hij was aangewezen op de hulp van zijn broer. Hij heeft hierdoor helaas verzuimd tijdig te verzoeken de huur van de woning te mogen voortzetten.
Hoewel de termijn van artikel 7:268 lid 2 BW in beginsel een dwingende termijn is, kunnen zich bijzondere omstandigheden voordoen die maken dat een beroep op het verstrijken van die termijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (Hoge Raad 21 maart 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2683). Die bijzondere omstandigheden doen zich in dit geval voor. Na het overlijden van zijn vriend was [gedaagde 1] niet in staat om te werken waardoor een huurachterstand ontstond. Doordat hij geen BSN nummer had, was het onmogelijk de huurovereenkomst op zijn naam te zetten. Twee maanden geleden is [gedaagde 1] naar een maatschappelijk werker van Puur Zuid gegaan die contact heeft opgenomen met Eigen Haard. Sinds november 2021 heeft [gedaagde 1] de draad weer opgepakt. Hij heeft aangifte gedaan van de vermissing van zijn ID-papieren. Volgende week gaat hij naar de gemeente om te proberen zich in te schrijven in de BRP.
[gedaagde 1] voldoet aan de vereisten om de huur te mogen voortzetten. Hij had al zes jaar een duurzame en gemeenschappelijke huishouding met de huurder. Hij hielp hem met alles en zij waren erg op elkaar gesteld. Personen in de omgeving hebben dat bevestigd. Verder biedt [gedaagde 1] thans weer voldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur. Hij werkt (zwart) in de bouw en verdient € 1.600,00 per maand. Hierdoor heeft hij vanaf november de huurbetalingen weer hervat en wordt de huurachterstand ingelopen. Het restant van de huurachterstand bedraagt nu
€ 1.440,46. Daarnaast heeft hij nog een bedrag dat de huurder hem heeft nagelaten. [gedaagde 1] komt tot slot zonder meer in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat het gevraagde verstek tegen de niet verschenen gedaagden zal worden verleend.
4.2.
Een vordering tot ontruiming kan in kort geding alleen worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat deze ook in een bodemprocedure zal worden toegewezen en de eisende partij een spoedeisend belang heeft.
4.3.
Indien de huurder van een woning overlijdt, kan degene die met de huurder in de woning verbleef na een termijn van zes maanden de huur voortzetten als hij medehuurder is of aan de vereisten van artikel 7:268 lid 2 BW voldoet. [gedaagde 1] was geen medehuurder, maar beroept zich erop dat hij zijn hoofdverblijf in de woning had en als mantelzorger van de huurder met hem een gemeenschappelijke huishouding heeft gehad (als bedoeld in lid 2). Een ‘medebewoonder’ in de zin van lid 2 moet binnen de zes maanden na het overlijden van huurder een vordering tot voortzetting van de huur bij de kantonrechter indienen. [gedaagde 1] heeft dit verzuimd en daarmee zijn (eventuele) recht de huurovereenkomst voort te zetten in beginsel verspeeld.
4.4.
[gedaagde 1] stelt zich op het standpunt dat sprake is van bijzondere omstandigheden waardoor het beroep van Eigen Haard op het verstrijken van de zes maanden termijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde 1] kan hierin niet worden gevolgd. Eigen Haard heeft [gedaagde 1] allereerst, zonder dat zij daartoe verplicht was, bij aangetekende brief van 29 juli 2021 uitdrukkelijk uitgenodigd binnen de termijn van zes maanden een verzoek tot voortzetting van de huur in te dienen. [gedaagde 1] heeft op deze brief in het geheel niet gereageerd en geen enkele actie ondernomen. Ook na het gesprek met Eigen Haard op 2 november 2021 (dat plaatsvond nadat de termijn van zes maanden was verstreken en nadat Eigen Haard bij brief van 28 oktober 2021 [gedaagde 1] had gesommeerd de woning uiterlijk 3 november 2021 te ontruimen), waarin Eigen Haard [gedaagde 1] nog een kans heeft gegeven, heeft hij geen gebruik gemaakt van de hem geboden mogelijkheid alsnog de benodigde stukken in te dienen en is hij zijn toezegging niet nagekomen tussentijds de huur te voldoen. Eigen Haard heeft, kortom, onverplicht al het mogelijke gedaan om [gedaagde 1] in de gelegenheid te stellen tijdig het nodige te doen om als huurder te worden aangemerkt. Onder die omstandigheden is het niet onredelijk – en zeker niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar – dat Eigen Haard nu een beroep doet op het verstrijken van de termijn. De persoonlijke omstandigheden die [gedaagde 1] nu aanvoert zijn onvoldoende om daar anders over te denken. Dit geldt te meer nu [gedaagde 1] kennelijk – toen Eigen Haard eind oktober duidelijk had gemaakt dat hij de woning moest verlaten, wel in staat was in actie te komen en zich bij Eigen Haard te melden, maar ook daarna – totdat hij ruim een maand later de dagvaarding in zijn brievenbus aantrof – geen (voor Eigen Haard zichtbare) actie heeft ondernomen en de huur niet is gaan betalen.
4.5.
Ten slotte wordt nog overwogen dat – ook als het verstrijken van de termijn buiten beschouwing wordt gelaten –onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde 1] aan de vereisten voor voortzetten van de huurovereenkomst voldoet. Het lijkt er alleen al op dat hij vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Hij heeft geenszins aangetoond dat hij daadwerkelijk (een stabiel) inkomen heeft en er bestaat nog steeds een aanzienlijke huurachterstand.
4.6.
Gelet op het voorgaande voldoet de ontruimingsvordering aan het onder 4.2 genoemde criterium. Ook het spoedeisend belang is aanwezig. De woning betreft immers een sociale huurwoning die op de geëigende wijze aan iemand moet kunnen worden toebedeeld die recht heeft op de woning. De ontruimingstermijn zal uit coulance worden bepaald op 30 dagen, om [gedaagde 1] in de gelegenheid te stellen elders onderdak te vinden. Hoewel er geen aanwijzingen zijn dat naast [gedaagde 1] zich nog anderen in de woning bevinden, zal de ontruimingsvordering zekerheidshalve ook worden toegewezen tegen hen die verblijven. Deze vordering komt niet onrechtmatig en ongegrond voor.
4.7.
De vordering om gedaagden te veroordelen in de eventuele kosten van de ontruiming is eveneens voor toewijzing vatbaar. Gedaagden zullen worden veroordeeld om, indien zij niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoen en Eigen Haard de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, de kosten van de ontruiming aan Eigen Haard te betalen, op vertoning van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder, waaraan de eventuele nota’s van bij de ontruiming ingeschakelde derden zullen zijn gehecht (een en ander conform artikel 9 lid 3 van het Besluit Tarieven Ambtshandelingen Gerechtsdeurwaarders).
4.8.
De gevorderde huurachterstand zal eveneens worden toegewezen, maar alleen jegens [gedaagde 1] . Niet in geschil is dat er nog een huurachterstand van vijf maanden is, maar partijen komen wel op een ander bedrag uit. Volgens Eigen Haard bedraagt de achterstand thans € 1.768,05 (welk bedrag inderdaad gelijk is aan vijf maal de huur van € 353,61). Dit bedrag zal worden toegewezen, nu [gedaagde 1] zich op dit onderdeel heeft gerefereerd aan het oordeel van de voorzieningenrechter.
Het bedrag tot voldoening waarvan [gedaagde 1] zal worden veroordeeld, geldt als voorschot op en ter nadere verrekening met hetgeen tot betaling waarvan hij in een eventuele bodemprocedure zal worden veroordeeld.
4.9.
[gedaagde 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten, zoals gevorderd.
De kosten aan de zijde van Eigen Haard worden begroot op:
- dagvaarding € 127,21
- griffierecht 667,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.810,21
Eigen Haard heeft in totaal een bedrag van € 479,74 aan exploot- en advertentiekosten gevorderd. De advertentiekosten van € 352,53 maken daarvan een aanzienlijk deel uit. Aangezien er geen aanwijzingen zijn dat naast [gedaagde 1] er zich nog anderen in de woning bevinden, ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding deze kosten bij [gedaagde 1] in rekening te brengen. Daarom worden de kosten van de dagvaarding bepaald op € 127,21.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden,
5.2.
veroordeelt gedaagden om uiterlijk 30 dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en leeg en ontruimd aan Eigen Haard ter beschikking te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 en volgende jo. artikel 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalde,
5.3.
veroordeelt gedaagden, indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoen en Eigen Haard de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan Eigen Haard de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan Eigen Haard te voldoen een bedrag van
€ 1.768,05 aan huurachterstand, te vermeerderen met een bedrag van € 353,61 per maand of gedeelte daarvan dat hij na 1 januari 2022 nog in de woning verblijft tot aan de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot aan de dag van voldoening,
5.5.
veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 1.810,21, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na dagtekening van het vonnis tot aan de voldoening,
5.6.
veroordeelt [gedaagde 1] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 85,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen
met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na dagtekening van het vonnis tot aan de voldoening,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G.H. Felix, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 30 december 2021. [1]