Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8999835 KK EXPL 21-63
vonnis van: 1 maart 2021
func.: 47653
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
Stichting Studentenhuis te Amsterdam
gevestigd te Amsterdam
eiseres,
nader te noemen: de Stichting
gemachtigde: mr. H.M. Meijerink
t e g e n
De erven van [erflater]
wonende te [woonplaats]
gedaagden,
nader te noemen: De erven [gedaagden]
gemachtigde: mr. A.J.F. de Jager.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 3 februari 2021, met producties, heeft de Stichting een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 15 februari 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens de Stichting zijn verschenen [medewerker eiseres 1] en [medewerker eiseres 2] , bestuurders, bijgestaan door de gemachtigde. Namens de erven [gedaagden] is verschenen [betrokkene] , bijgestaan door de gemachtigde. De Stichting heeft nadere producties ingediend; ook de erven [gedaagden] hebben producties ingediend. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en pleitaantekeningen overgelegd. Na debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
De Stichting huurt sedert 1 februari 1957 het vrije bovenhuis [adres] te [plaats] . Het gaat om de eerste, tweede en zolderverdieping van het pand. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als studenten huisvesting.
1.2.
Blijkens de statuten van de Stichting stelt zij zich ten doel het verschaffen van woonruimte aan studenten van de Gemeentelijke Universiteit.
1.3.
Het gehuurde wordt thans bewoond door vier studenten.
1.4.
Sedert 26 april 1990 was [erflater] eigenaar van de locatie [adres] h, [adres] -1 en [adres] -2. Sinds het overlijden van [erflater] op [overlijdensdatum] 2020 zijn de erven [gedaagden] diens rechtsopvolgers.
1.5.
Bij brief van 25 mei 2020 vorderen de erven [gedaagden] ontruiming van de woonruimte aan de [adres] -2 door de Stichting en beëindiging van de kamergewijze bewoning van de woonruimte aan de [adres] -1. Daarbij is de Stichting aansprakelijk gesteld voor schade die de erven [gedaagden] lijden of zullen lijden als gevolg van handhaving door de gemeente en/of onrechtmatig gebruik van de woningen.
1.6.
Op 15 juni 2020 heeft de Stichting middels een brief gereageerd en is de erven [gedaagden] verzocht een aanvraag in te dienen voor een omzettingsvergunning onder de voorwaarde dat een dergelijke vergunning noodzakelijk is.
1.7.
Bij brief van 25 juni 2020 berichten de erven [gedaagden] de Stichting dat zij zich (toch) genoodzaakt zien (zelf) de vergunning aan te vragen maar zij willen met de huidige bewoners afzonderlijke huurovereenkomsten afsluiten.
1.8.
Bij brief van 3 juli 2020 wijst de Stichting op art. 3.3.13 lid 2 onder a van de Huisvestingsverordening 2020 waaruit volgt dat een individueel huurcontract ook tussen ‘degene namens de eigenaar’ en de huurder, mogelijk is. Tevens wordt gewezen op een rapport Geluidshinderinspectie van 19 juni 2020.
1.9.
Bij brief van 17 juli 2020 bericht [medewerker gemeente Amsterdam 1] , Hoofd Toezicht & handhaving Wonen bij de gemeente Amsterdam dat niet langer aanleiding bestaat om aan de Stichting een boete op te leggen voor hetgeen geconstateerd is op 20 september 2019 (te weten: de feitelijke situatie tijdens een huisbezoek) en dat de zaak hiermee is afgedaan.
1.10.
Bij email van 7 augustus 2020 bericht [medewerker gemeente Amsterdam 2] , beleidsadviseur woninggebruik bij de gemeente Amsterdam aan de Stichting dat de Stichting in het kader de Verordening gezien kan worden als ‘degene namens deze’ die de huurcontracten met de huurders kan sluiten.
1.11.
Bij brief van 22 september 2020 verzoekt de Stichting de erven [gedaagden] nogmaals dat zij de vergunning aanvragen.
1.12.
Uit het proces-verbaal van constatering Basisadministratie Gebouwen (BAG) van 18 januari 2021 volgt dat de toevoeging ‘2’ bij [adres] is komen te vervallen en dat nog slechts toevoeging ‘1’ bij [adres] als verblijfsobject in gebruik, staat geregistreerd.
Vordering
2. De Stichting vordert, zoals ter zitting gewijzigd, (primair) dat zij gemachtigd wordt om namens de erven [gedaagden] een aanvraag in te dienen tot het verkrijgen van een omzettingsvergunning bij de gemeente (Stadsdeel Centrum) ten behoeve van de woonruimte [adres] -1 waaronder begrepen het indienen van alle gevraagde en noodzakelijke bewijsstukken (waaronder de e-mail van 9 augustus 2020) en bij een afwijzende beschikking daartegen bezwaar en beroep in te stellen, dan wel (subsidiair) dat de erven [gedaagden] veroordeeld worden om binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis een serieuze aanvraag in te dienen tot het verkrijgen van een omzettingsvergunning ten behoeve van genoemde woonruimte.
3. De grondslag van de vordering is gelegen in de huurovereenkomst en de rechten en verplichtingen die partijen op grond daarvan jegens elkaar hebben alsmede het bepaalde in artikel 7:203 BW Pro (de verplichting tot het ter beschikking stellen van de zaak) en in artikel 7:206 BW Pro (de verplichting tot het verhelpen van gebreken).
Verweer
4. In strijd met de afspraken wordt het ‘bovenhuis [adres] ’ (thans: [adres] -1) door meer dan twee personen bewoond, aldus de erven [gedaagden] . Het geldende gemeentelijke regime staat bewoning door twee personen toe. De erven [gedaagden] zijn niet verplicht mee te werken aan legaliseren van een situatie die zij niet wenselijk achten noch kunnen zij verplicht worden bezwaar te maken en beroep in te stellen tegen afwijzing van een dergelijke vergunningaanvraag. Nu de gemeente zegt niet te handhaven, heeft de Stichting geen belang bij de procedure.
Beoordeling
5. Met betrekking tot de spoedeisendheid van de vordering, overweegt de kantonrechter dat door de Stichting is gesteld dat de gemeente (toch weer) gaat handhaven en dat een boete of andere maatregel dreigt. Dit is van de kant van de erven [gedaagden] niet weersproken. De Stichting heeft gewezen op de brief van 25 mei 2020 van de erven [gedaagden] waarin de Stichting aansprakelijk wordt gesteld voor schade die de erven [gedaagden] lijden of zullen lijden als gevolg van handhaving door de gemeente en/of onrechtmatig van de woningen. Daarmee is voldoende aannemelijk dat er sprake is van spoedeisend belang bij de vordering, zodat de Stichting daarin kan worden ontvangen.
6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van de Stichting in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
7. Op grond van artikel 3.1.1 (Reikwijdte vergunningplicht), derde lid, onderdeel c, van de Huisvestingsverordering Amsterdam 2020 is het verboden om woonruimte als bedoeld in lid 1 (te weten: alle woonruimte in de gemeente Amsterdam) zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte(n) om te zetten of omgezet te houden (hierna: de omzettingsvergunning).
8. Uit artikel 3.1.2 (Uitzonderingen op de vergunningplicht), lid 2, van deze Verordening volgt dat voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten geen omzettingsvergunning noodzakelijk is mits en zolang de woonruimte door ten hoogste twee volwassenen wordt bewoond.
9. Uit artikel 3.3.11, gelezen in samenhang met artikel 3.3.12. en 3.3.13 lid 2, sub a van de Verordening volgt dat een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.2 kan worden verleend indien elke onzelfstandige woonruimte door maximaal één volwassene wordt bewoond en in geval van huur, op basis van een individueel schriftelijke huurcontract voor de desbetreffende onzelfstandige woonruimte tussen eigenaar, of degene namens deze, en huurder.
10. Uit de door de Stichting overgelegde huurovereenkomsten en de bij het rapport Geluidshinderinspectie van 19 juni 2020 gevoegde bouwtekening blijkt dat het bovenhuis [adres] (thans omgenummerd naar [adres] -1) bewoond wordt door vier huurders en verbouwd is tot vier onzelfstandige woonruimten. Deze situatie bestaat al langere tijd. De erven hebben niet aannemelijk gemaakt dat het in strijd is met de afspraken in de huurovereenkomst dat de woning door meer dan twee volwassenen wordt bewoond.
11. Daarmee is gegeven dat sprake is van een situatie in strijd met artikel 3.1.1 van de Verordening en dat een uitzondering als bedoeld in artikel 3.1.2 van de Verordening niet aan de orde is.
12. Naar het oordeel van de kantonrechter levert het feit dat de (voor onderverhuur aan studenten bestemde) woonruimten dus alleen gebruikt mogen worden door bewoners in het geval er een ‘omzettingsvergunning’ als hierboven bedoeld is verleend, terwijl deze ontbreekt, een gebrek als bedoeld in artikel 7:204, lid 2, BW. Het ontbreken van een dergelijke vergunning maakt het gebruik immers onmogelijk of dreigt het gebruik onmogelijk te maken.
13. Uit artikel 7:206 BW Pro volgt dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
14. Niet betwist is dat de erven [gedaagden] als verhuurder de desbetreffende vergunningaanvraag kunnen doen. De Stichting heeft gevorderd ‘namens’ de erven [gedaagden] deze aanvraag te mogen doen, in welk verband zij erop gewezen heeft dat namens de gemeente is verklaard dat deze een dergelijke aanvraag door de Stichting als ‘gemachtigde’ ook zal honoreren. Artikel 7:206, lid 3, BW geeft de huurder ook een wettelijke machtiging om zelf het gebrek op te heffen, zodat de vordering van de Stichting om de vergunningaanvraag namens de erven [gedaagden] te doen, toewijsbaar is. Daarbij weegt mee dat de erven ter zitting hebben verklaard dat zij de huidige situatie willen veranderen en rechtstreeks met de huurders tot huurcontracten wil komen met bewoning voor maximaal twee volwassenen. Daarmee is voldoende duidelijk dat de verhuurder het gebrek niet wil verhelpen.
15. Dit betekent dat de Stichting voor zover aan de orde, ook gemachtigd zal worden ‘namens’ de erven [gedaagden] eventueel bezwaar en beroep in te stellen ingeval van een weigering van de vergunningaanvraag.
16. De erven [gedaagden] dienen als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
machtigt de Stichting om namens de erven [gedaagden] de omzettingsvergunning bij de gemeente in te dienen en bij afwijzende beschikking daartegen bezwaar te maken en beroep in te stellen;
veroordeelt de erven [gedaagden] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de Stichting begroot op € 103,83 aan explootkosten, € 126,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
veroordeelt de erven [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van dit vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat de ervan [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis hebben voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.
de griffier de kantonrechter