ECLI:NL:RBAMS:2021:7717

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9274635 CV EXPL 21-8550

vonnis van: 14 december 2021

fno.: 48617

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap Custodian Vesteda Fund I B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: Vesteda

gemachtigde: Jongerius Gerechtsdeurwaarders/Juristen/Incasso B.V.

t e g e n

1. [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden in conventie, eisers in reconventie

gezamenlijk te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. M. Heikens.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 7 juni 2021 met producties;
- conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 november 2021. Voor Vesteda is [naam 1] (incassomedewerker) verschenen, vergezeld door [naam 2] die namens de gemachtigde is verschenen. [gedaagde 1] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 2] is niet verschenen. Voorafgaand aan de mondeling behandeling heeft de gemachtigde van Vesteda aanvullende producties overgelegd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Met ingang van 15 oktober 2020 verhuurt Vesteda aan [gedaagden] de woning aan de [adres] alsmede parkeerplaats [nummer] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van thans € 3.415,00 per maand die bij vooruitbetaling verschuldigd is.

1.2.

Vesteda heeft op 19 april 2021 [gedaagden] aangemaand om de op dat moment bestaande huurachterstand te voldoen binnen veertien dagen na de dag dat de brief bij [gedaagden] is bezorgd en daarbij tevens de buitengerechtelijke incassokosten aangezegd.

Vordering en verweer in conventie en reconventie

2. Vesteda vordert in conventie ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagden] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 21.086,78 ter zake huurachterstand, rente en incassokosten als gespecificeerd in de inleidende dagvaarding. Voorts vordert zij € 3.415,00 voor elke maand vanaf 30 juni 2021 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding van € 3.415,00 per maand wegens huurderving voor iedere maand dat [gedaagden] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.

3. Aan deze vordering legt Vesteda ten grondslag dat [gedaagden] zijn betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen. Ondanks herhaalde aanmaning heeft Vesteda van [gedaagden] geen betaling van het verschuldigde verkregen. Het niet dan wel niet tijdig betalen van de huurpenningen levert een toerekenbare tekortkoming op aan de zijde van [gedaagden] en Vesteda heeft om die reden recht en belang bij ontbinding van de huurovereenkomst.

4. [gedaagden] erkent het bestaan van een huurachterstand, maar betwist de hoogte van de achterstand. In reconventie vordert [gedaagden] vermindering van de huurprijs met 30% vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst, aangezien het gehuurde sinds de oplevering ernstige gebreken kent en Vesteda deze niet heeft verholpen.

5. Vesteda voert verweer tegen de vordering in reconventie.

6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Beoordeling

7. De kantonrechter ziet aanleiding om eerst de vordering in reconventie tot vermindering van de huurprijs te beoordelen nu dat van belang is voor de vordering in conventie tot betaling van de huurachterstand.

In reconventie

Huurprijsvermindering

8. [gedaagden] vordert in reconventie vermindering van de huurprijs met 30% vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Aan deze vordering legt [gedaagden] ten grondslag dat reeds vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst sprake is van gebreken aan het gehuurde en dat het gehuurde derhalve ondeugdelijk is opgeleverd. Op 12 en 26 november 2020 heeft [gedaagden] per e-mail aan Vesteda een overzicht gestuurd van alle gebreken in het gehuurde.

9. In dat kader is het volgende relevant. Volgens artikel 7:204 BW heeft de verhuurder een aantal verplichtingen met betrekking tot gebreken. Een gebrek is (volgens het tweede lid van dat artikel) een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Volgens artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Deze verplichting geldt niet ten aanzien van kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder verplicht is. Als een gebrek vermindering van het huurgenot tot gevolg heeft, kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW een huurprijsvermindering vorderen die evenredig is aan de vermindering van het huurgenot.

10. Vesteda betwist dat zij het gehuurde ondeugdelijk heeft opgeleverd. Zij voert aan dat zij in september 2020 aan [gedaagden] heeft gemeld dat de werkzaamheden in het gehuurde nog niet klaar waren, maar dat [gedaagden] desondanks in oktober 2020 het gehuurde wilde betrekken in verband met de kinderen die in Amsterdam naar school moesten. [gedaagden] was derhalve bekend met de onvolkomenheden in het gehuurde en heeft deze ook aanvaard. Bovendien heeft Vesteda vanaf het moment dat [gedaagden] op 12 november 2020 melding maakte van de mankementen alles gedaan om de problematiek op te lossen. Eind januari 2021 was dan ook alles opgepakt en opgelost. Vesteda heeft nadien ook niets meer van [gedaagden] vernomen, aldus Vesteda.

11. Gelet op het verweer van Vesteda gaat de kantonrechter aan de hand van de e-mail van 26 november 2020 van [gedaagden] per onderdeel na of sprake is van een gebrek en of door dat gebrek het huurgenot zodanig is verminderd dat huurprijsvermindering gerechtvaardigd is.

Keukenfronten

12. Volgens [gedaagden] zouden de keukenfronten worden vervangen. Een aantal is door een monteur vervangen, maar omdat de monteur niet alles bij zich had werden de overige frontjes opgeslagen in de pantry.

13. Vesteda voert aan dat de keukenfronten twee keer fout zijn geleverd en dat twee keer een afspraak is afgezegd wegens corona, maar dat de keuken functioneel en gewoon te gebruiken was. Deze werkzaamheden waren uiteindelijk op 1 april 2021 gereed en [gedaagden] heeft hiervoor getekend.

14. Door [gedaagden] is niet weersproken dat de keuken ondanks het ontbreken van frontjes functioneerde en gebruikt kon worden. Hooguit was er nog sprake van een kleurafwijking. De kantonrechter is daarom van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW.

Vaatwasser

15. [gedaagden] stelt dat de vaatwasser niet goed heeft gefunctioneerd, omdat zeep achterbleef, de afwas niet droog was en een ‘half’ programma twee uur duurde.

16. Volgens Vesteda is de vaatwasser op 22 oktober 2020 nagekeken. Naar aanleiding daarvan zijn kleine reparaties verricht en is de vaatwasser gereinigd. Nadien is de vaatwasser nog een keer nagekeken, maar omdat het te duur was om de vaatwasser weer te repareren is op 22 december 2020 een nieuwe vaatwasser geplaatst.

17. Vast staat dat de vaatwasser niet goed functioneerde. Bovendien staat vast dat Vesteda naar aanleiding van meldingen van [gedaagden] reparaties aan de vaatwasser heeft verricht en dat zij na een nieuwe melding van [gedaagden] uiteindelijk de vaatwasser heeft vervangen. Naar het oordeel van de kantonrechter is derhalve wel sprake van een gebrek, maar betreft het een zodanig gering gebrek dat dit het huurgenot van [gedaagden] niet heeft verminderd.

Afdekplaatje in master bedroom

18. Volgens [gedaagden] ontbrak een afdekplaatje voor de elektra in de master bedroom.

19. Vesteda voert aan dat de afdekplaat op 30 november 2020 geplaatst is.

20. De kantonrechter is van oordeel dat het ontbreken van een afdekplaat voor elektra geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW, aangezien dit blijkens het Besluit kleine herstellingen als kleine herstelling wordt aangemerkt en [gedaagden] op grond van artikel 7:217 BW in beginsel zelf gehouden is tot het verrichten van kleine herstellingen.

Waterdruk

21. [gedaagden] stelt dat de waterdruk te laag is. Daardoor duurt het douchen veel langer en duurt het veel te lang om het bad te vullen.

22. Volgens Vesteda is de waterdruk meerdere keren door de VvE onderzocht, maar werd er niets gevonden. Door Vesteda is aangevoerd dat zij uiteindelijk de opdracht heeft gegeven om een reduceer ventiel te plaatsen, waardoor het probleem op 24 januari 2021 is opgelost.

23. Door [gedaagden] is niet weersproken dat de VvE de waterdruk meerdere keren heeft onderzocht en dat daarbij niets is gevonden. [gedaagden] heeft zijn stelling dat de waterdruk te laag is zodoende niet onderbouwd. Derhalve is onvoldoende vast komen te staan dat sprake is van een gebrek.

Douche- en badkraan

24. Volgens [gedaagden] zouden de douche- en badkraan vervangen worden, maar gebeurde dit niet.

25. Vesteda voert aan dat een en ander langer heeft geduurd, omdat grote en kleine werkzaamheden op één werkbon waren gezet. Uiteindelijk zijn de douchekop en de badslang op 22 januari 2021 vervangen.

26. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagden] alleen heeft gesteld dat de douche- en badkraan vervangen zouden worden. Derhalve is niet komen vast te staan dat de douche- en badkraan niet werkten, zodat er geen sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW.

Vloerverwarming

27. [gedaagden] stelt dat het in bepaalde kamers koud blijft, omdat daar geen (vloer)verwarming is aangelegd. Daarnaast is uit het onderzoek van Engie gebleken dat het WTW-ventiel kapot is, zodat sprake is van een technisch gebrek aan de installatie conform het Gebrekenboek van de huurcommissie, genoemd onder lijst C, letter Q, sub A, QA4. Hierdoor is het sluipverbruik heel hoog en zijn de stookkosten zodanig opgelopen dat [gedaagden] zich genoodzaakt heeft gezien om de stekker van het vloerverwarming-systeem uit het stopcontact te halen, ter voorkoming van verder oplopende stookkosten. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [gedaagden] de correspondentie met [naam 3] van Engie overgelegd.

28. Vesteda heeft aangevoerd dat op 16 oktober 2020 een opname heeft plaatsgevonden waarbij de MV-motor is vernieuwd en uitleg is gegeven over de werking en bediening van het systeem. Op 23 november 2020 en 23 december 2020 hebben wederom verschillende reparaties plaatsgevonden. Op 19 januari 2021 is weer uitleg gegeven over het systeem. Volgens Vesteda is de doorstroom van warmwater teruggeschroefd naar 350 liter per uur en werkte de vloerverwarming uitstekend. Als de vloerverwarming in de slaapkamer uitgezet wordt blijven sommige delen wel koud, maar dit is het systeem zoals het in het beton is gestort. Dat de vloerverwarming niet in alle kamers is aangelegd wordt door Vesteda niet weersproken, maar de reden daarvan is Vesteda onbekend. Na 19 januari 2021 heeft [gedaagden] ook niet bij Vesteda gemeld dat het gebrek voortduurde. Er was zodoende geen sprake meer van een gebrek, aldus Vesteda. Daarnaast is zij door [gedaagden] nadien ook niet meer in de gelegenheid gesteld om het volgens [gedaagden] nog altijd voortdurende probleem te verhelpen, aldus Vesteda.

29. De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de vloerverwarming slechts gedeeltelijk in het gehuurde is aangelegd. De kantonrechter kan aan de hand van de stellingen van [gedaagden] evenwel niet vaststellen dat en in welke verblijfsruimtes van het gehuurde sprake is van onvoldoende warmte. Objectieve gegevens ter zake de gemeten temperatuur, ontbreken bijvoorbeeld.Ter zitting heeft [gedaagden] bovendien verklaard dat de vloerverwarming sinds oktober 2020 op zich wel werkt. De kantonrechter is derhalve van oordeel dat geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De stelling van [gedaagden] dat uit onderzoek van Engie is gebleken dat het WTW-ventiel kapot is en hierdoor het sluipverbruik heel hoog is, maakt dit niet anders. [gedaagden] heeft nadat Vesteda in januari 2021 de laatste reparaties had verricht, bij Vesteda geen meldingen meer gedaan over het disfunctioneren van de vloerverwarming.

Afdeklatten langs vloer

30. Volgens [gedaagden] stonden de afdeklatten langs de vloer bol en moesten deze ingekort worden.

31. Vesteda voert aan dat deze werkzaamheden reeds op 26 november 2020 hebben plaatsgevonden.

32. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn afdeklatten die bol staan geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Het is een esthetische klacht die het huurgenot niet vermindert. Het is bovendien een kleine herstelling die onder de verantwoordelijkheid van [gedaagden] valt.

Afvoerwater van vaatwasser en wasmachine

33. [gedaagden] stelt dat het afvoerwater van de vaatwasser en wasmachine af en toe in de wasbakken van de keuken omhoog komt en resulteert in stank.

34. Volgens Vesteda is uit onderzoek van de VvE gebleken dat de afvoeren verstopt zaten met vet als gevolg van regulier gebruik.

35. Door [gedaagden] is niet weersproken dat de afvoeren door regulier gebruik verstopt zaten met vet. Nu het schoonhouden en zonodig ontstoppen van het binnenriool tot het aansluitpunt van het gehuurde een kleine herstelling is die onder de verantwoordelijkheid van [gedaagden] valt, is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW.

Afvoer in douche

36. Volgens [gedaagden] kwam om de paar dagen een enorme stank uit de afvoer in de douche.

37. Door Vesteda is aangevoerd dat dit door toedoen van [gedaagden] is gekomen. Volgens Vesteda heeft [gedaagden] tegen de loodgieter verklaard dat hij met schoonmaken de putdeksel eraf heeft gehaald. De loodgieter heeft vervolgens geconstateerd dat de putdeksel er niet goed op zat, waardoor de rioolaansluiting niet goed werd afgedicht.

38. [gedaagden] heeft hetgeen door Vesteda is aangevoerd met betrekking tot de afvoer in de douche verder niet weersproken. Daarmee staat vast dat de stank uit de afvoer in de douche door toedoen van [gedaagden] is ontstaan. Dit kan Vesteda dan ook niet worden verweten, zodat dit naar het oordeel van de kantonrechter geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW.

Elektra

39. [gedaagden] stelt dat kortsluiting ontstond zodra de vloerverwarming werd aangezet.

40. Volgens Vesteda waren twee aardlekschakelaars kapot en is dit verholpen doordat de binnenwerken en de servomotoren zijn vervangen.

41. De kantonrechter is van oordeel dat dit weliswaar een gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW, maar dat [gedaagden] een dergelijk mankement had kunnen voorzien nu hij het huurde heeft betrokken terwijl hij wist dat er nog verschillende werkzaamheden door Vesteda moesten worden uitgevoerd, zodat het huurgenot van [gedaagden] hierdoor niet is verminderd.

Slot van raam/deur in woonkamer naar terras

42. Volgens [gedaagden] was het steeds moeilijker om het slot te sluiten van het raam/de deur in de woonkamer naar het terras.

43. Vesteda betwist dat het sluiten van het raam/de deur in de woonkamer moeilijk gaat. Zij voert aan dat het schuifdeursysteem goed werkt, maar dat de schuifdeur zwaar in gebruik is.

44. [gedaagden] heeft niet betwist dat het schuifdeursysteem goed werkt. Zodoende is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW.

Entreedeur

45. [gedaagden] stelt dat de entreedeur van het gehuurde niet recht in de scharnieren hing, waardoor de deur ’s nachts klapperde.

46. Volgens Vesteda heeft zij dit op 5 januari 2021 opgelost.

47. Door Vesteda is niet weersproken dat de entreedeur van het gehuurde niet recht in de scharnieren hing. Door [gedaagden] is echter niet gesteld dat de entreedeur dientengevolge niet meer kon worden gesloten. De deur kon blijkbaar nog steeds worden gebruikt op de manier zoals die steeds is gebruikt. Daarom is er geen sprake van een gebrek dat het huurgenot in de weg staat.

Handdoekenrekje

48. Volgens [gedaagden] was het handdoekenrekje kapot en moest dit vervangen worden.

49. Vesteda stelt dat het handdoekenrekje op 18 januari 2021 is vervangen.

50. Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Het vervangen van het handdoekenrekje valt namelijk onder de kleine herstellingen die voor rekening van [gedaagden] komen.

Conclusie

51. Gelet op het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van gebreken aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 BW. [gedaagden] was door de mededeling van Vesteda bij aanvang van de huurovereenkomst bovendien bekend met de onvolkomenheden in het gehuurde. Zodoende was er nog geen sprake van een goed onderhouden zaak, zodat [gedaagden] ook niet mocht verwachten dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst het huurgenot kon verschaffen zoals dat mag worden verwacht bij een goed onderhouden zaak. Bovendien heeft [gedaagden] de onvolkomenheden uitdrukkelijk aanvaard, aangezien hij het gehuurde wilde betrekken terwijl Vesteda hem had medegedeeld dat het appartement in verband met verschillende werkzaamheden nog niet gereed was voor de verhuur. De reconventionele vordering moet derhalve worden afgewezen; er is geen reden tot huurprrijsvermindering.

In conventie

Huurachterstand

52. Voorafgaand aan de comparitie heeft Vesteda een actuele specificatie van de huurachterstand overgelegd. Deze eindigt met een huurachterstand van € 34.081,28 tot en met de maand oktober 2021. [gedaagden] erkent dat sprake is van een huurachterstand, maar betwist de hoogte. Volgens [gedaagden] dient het bedrag dat aan borg betaald is (ad € 9.855,00) in mindering te strekken op het nog openstaande bedrag. Ter zitting is door Vesteda aangevoerd dat zij de borg niet kan verrekenen met de huurachterstand, aangezien zij vooralsnog niet weet in welke staat het gehuurde zal worden opgeleverd bij het einde van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagden] derhalve de door Vesteda becijferde huurachterstand onvoldoende inhoudelijk weersproken. [gedaagden] heeft ook niet gesteld meer betalingen te hebben verricht dan die waarmee Vesteda rekening heeft gehouden. De vordering tot betaling van de huurachterstand is dan ook toewijsbaar.

Ontbinding en ontruiming

53. Vesteda heeft voorafgaand aan de comparitie tevens een afschrift overgelegd van de melding die zij op 21 september 2021 bij de gemeente heeft gedaan in het kader van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. [gedaagden] heeft ter zitting weliswaar aangevoerd dat de melding in een laat stadium is gedaan, maar de kantonrechter is van oordeel dat Vesteda met die melding niet te laat is geweest. Derhalve staat vast dat Vesteda redelijke maatregelen heeft genomen ter voorkoming van ontbinding en ontruiming. Gelet op de hoogte van de huurachterstand en de periode waarin deze reeds bestaat, moet worden geoordeeld dat sprake is van een zodanig ernstig tekortschieten van [gedaagden] in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting, dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Wel wordt in de door [gedaagden] aangevoerde persoonlijke omstandigheden aanleiding gezien om hem een langere ontruimingstermijn te gunnen dan Vesteda heeft gevorderd. Hij zal de woning op termijn van een maand moeten ontruimen.

54. Nu de huurachterstand wordt toegewezen tot en met oktober 2021 zullen de bij dagvaarding gevorderde verdere huur- dan wel schadevergoedingstermijnen worden toegewezen vanaf november 2021.

Wettelijke rente

55. De wettelijke rente is als onweersproken toewijsbaar.

Buitengerechtelijke incassokosten

56. Ook de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen. Vesteda heeft op 19 april 2021 aan [gedaagden] een aanmaning verzonden die voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen. [gedaagden] heeft niet weersproken dat hij deze aanmaning heeft ontvangen, waardoor van de ontvangst van deze aanmaning door [gedaagden] wordt uitgegaan. Daarnaast staat vast dat [gedaagden] niet binnen de in de aanmaning gestelde termijn tot volledige betaling van de gevorderde hoofdsom is overgegaan. De buitengerechtelijke incassokosten zijn dan ook terecht in rekening gebracht. Echter, nu Vesteda in de dagvaarding een lager bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten heeft gevorderd dan het bedrag dat zij in de veertiendagenbrief aan [gedaagden] heeft aangezegd, worden de buitengerechtelijke incassokosten als gevorderd toegewezen.

Proceskosten

57. [gedaagden] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast, zowel in conventie als reconventie, waarbij de kosten in reconventie op nihil worden gesteld, gelet op de samenhang.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] alsmede parkeerplaats [nummer] te [woonplaats] ;

veroordeelt [gedaagden] om het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagden] bevindt, binnen een maand na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Vesteda te stellen;

veroordeelt [gedaagden] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan Vesteda:

€ 34.081,28 aan achterstallige huur tot en met 31 oktober 2021 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 20.100,00 vanaf 7 juni 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;

€ 111,34 aan voor de dagvaarding verschuldigd geworden rente;

€ 875,44 aan buitengerechtelijke incassokosten;

€ 3.415,00 per maand vanaf 1 november 2021 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Vesteda begroot op:
exploot € 112,61
salaris € 996,00
griffierecht € 1013,00
-----------------
totaal € 2121,61
voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

in reconventie:

wijst de vordering af;

veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding aan de zijde van Vesteda gevallen, tot heden begroot op nihil.

in conventie en reconventie:

veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.