ECLI:NL:RBAMS:2021:7487

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/690219 / HA ZA 20-961

Vonnis van 22 december 2021

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiser 2],

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. T. Hovers te Amsterdam,

tegen

de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde],

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. R.P.M. de Laat te Utrecht.

Eisers zullen hierna gezamenlijk [eiser 1] en [eiser 2] worden genoemd en ieder afzonderlijk [eiser 1] en [eiser 2] . Gedaagde zal hierna de VvE worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 september 2020, met producties,

- de conclusie van antwoord, met producties,

- het tussenvonnis van 7 april 2021, waarbij een descente en mondelinge behandeling zijn bepaald,

- het proces-verbaal van de descente en mondelinge behandeling van 15 september 2021, met de daarin genoemde processtukken,

- het B-formulier van 8 november 2021, waarin door partijen gezamenlijk om vonnis is gevraagd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Het pand aan de [adres] (hierna: [adres] ) bestaat uit 6 woonlagen en is bij akte van 10 december 1986 gesplitst in 7 appartementsrechten. Op dat moment is ook de VvE opgericht. De splitsingsakte van 10 december 1986 bepaalt, voor zover hier van belang, het volgende:

D. De eigendom van het gebouw met bijbehorende grond wordt gesplitst in de volgende appartementsrechten:

1. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte, gelegen in het souterrain van het gebouw met bijbehorende gedeelte van de tuin, plaatselijk bekend [etage 1] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, [sectie/nummer 1] ;

2. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte, gelegen op de begane grond van het gebouw en het daarachter gelegen terras, plaatselijk bekend [etage 2] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, [sectie/nummer 2] ;

3. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte, gelegen op de eerste verdieping van het gebouw met balkon, plaatselijk bekend [etage 3] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, [sectie/nummer 3] ;

4. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte, gelegen op de tweede verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend [etage 4] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, [sectie/nummer 4] ;

5. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte, gelegen op de derde- en vierde verdieping van het gebouw met balkon alsmede de tot (…) het gebouw behorende torenkoepel en de toegang daartoe, plaatselijk bekend [etage 5] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sektie [sectie/nummer 5] ;

6. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een gedeelte van de bij het gebouw behorende tuin, plaatselijk ongemerkt, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, [sectie/nummer 6] ;

7. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de hal, gelegen op de begane grond van het gebouw, plaatselijk ongemerkt, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, [sectie/nummer 7] ;

(…)

E. (…) Te dezen worden van toepassing verklaard de bepalingen van het model-reglement (…), zoals dat is ontworpen door een commissie benoemd door de Koninklijke Notariële Broederschap en vastgesteld bij akte op twee en twintig november negentienhonderd drie en tachtig (…), ten aanzien van welke tekst de navolgende aanvullingen en/of wijzigingen bij deze worden vastgesteld:

(…)

Artikel 20

De eerste zin wordt genummerd als lid 1 en aan dit aan dit artikel wordt een lid toegevoegd als volgt:

“2. De eigenaars of gebruikers van de appartementsrechten met de indices 2 tot en met 5 en en 7 zijn gerechtigd parketvloeren of andere harde vloerbedekkingen te hebben mits deze vloerbedekking is aangelegd op een voldoende geluidsabsorberende onderlaag, waardoor contactgeluiden zoveel mogelijk worden vermeden”.

(…)

Artikel 34.

Lid 2 zal luiden:

“Het maximum aantal in de vergadering uit te brengen stemmen is tweeënzestig (62).

De eigenaars van de appartementsrechten met de indices 1 tot en met 4 brengen tien stemmen uit voor elk zodanig te hunnen name staand appartementsrecht;

de eigenaar van het appartementsrecht met de index 5 brengt twintig stemmen uit voor het te zijnen name staand appartementsrecht;

de eigenaars van de appartementsrechten met de indices 6 en 7 brengen één stem uit voor elk te hunnen staand appartementsrecht”.

2.2.

Het door de koninklijke Notariële Beroepsorganisatie op 22 november 1983 vastgestelde “Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1983” (hierna: het Modelreglement 1983) bepaalt, voor zover hier van belang, het volgende:

Artikel 38

(…)

5. Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.

In dat geval zal een nieuwe vergadering worden uitgeschreven, te houden niet vroeger dan twee en niet later dan zes weken na de eerste.

In de oproep tot deze vergadering zal mededeling worden gedaan dat de komende vergadering een tweede vergadering is als bedoeld in dit artikel. In deze vergadering zal over de aanhangige onderwerpen een besluit kunnen worden genomen ongeacht het aantal stemmen, dat ter vergadering kan worden uitgebracht.

(…)

M. Huishoudelijk Reglement

Artikel 44

1. De vergadering kan een huishoudelijk reglement vaststellen ter regeling van de volgende onderwerpen:

a. het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken; de regels bedoeld in artikel 876 c van het Burgerlijk Wetboek moeten in het huishoudelijk reglement worden opgenomen en daarvan deel uitmaken;

b. het gebruik van de privé gedeelten;

c. de orde van de vergadering;

d. de instructie aan het bestuur;

e. al hetgeen overigens naar het oordeel van de vergadering regeling behoeft;

alles voor zover dit niet reeds in het reglement is geregeld.

Bepalingen in het huishoudelijk reglement die in strijd zijn met de wet of het reglement worden voor niet geschreven gehouden.

2. Het huishoudelijk reglement kan door de vergadering slechts worden vastgesteld, gewijzigd en aangevuld met een meerderheid van tenminste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen, in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. Artikel 38 vijfde lid is van overeenkomstige toepassing.

3. Bij vervreemding van een appartementsrecht is de verkrijger, die het privé gedeelte zelf in gebruik wil nemen, verplicht een verklaring te tekenen dat hij de bepalingen van het huishoudelijk reglement zal naleven.

2.3.

Feitelijk zijn er na de splitsing drie appartementen in het pand gerealiseerd: Het appartement met nummer [nummer 2] omvat het souterrain, de begane grond en hal (de appartementsrechten [sectie/nummer 1] , [sectie/nummer 2] en [sectie/nummer 7] (hierna: [sectie/nummer 1] , [sectie/nummer 2] en [sectie/nummer 7] )), het appartement met nummer [nummer 1] omvat de eerste en tweede verdieping (appartementsrechten [sectie/nummer 3] en [sectie/nummer 4] (hierna: [sectie/nummer 3] en [sectie/nummer 4] )), en het appartement met nummer 14B bestaat uit de derde en vierde verdieping (appartementsrecht [sectie/nummer 5] (hierna: [sectie/nummer 5] )).

2.4.

[eiser 1] en [eiser 2] zijn met ingang van 14 april 2020 eigenaars van [nummer 2] . Daarvoor was vanaf 1 april 1987 tot 8 juli 1991 de heer [naam 1] eigenaar van appartement [nummer 2] en van 8 juli 1991 tot 4 april 2020 de heer [naam 2] . [naam 3] (hierna: [naam 3] ) zijn sinds 27 februari 1987 eigenaar van de eerste en tweede verdieping, [nummer 1] , en mevrouw [naam 4] (hierna: [naam 4] ) van de derde en vierde verdieping, [nummer 3] . Appartementsrecht [sectie/nummer 6] , een gedeelte van de tuin, is sinds 8 juli 1991 voor de helft in eigendom bij [naam 3] en voor de helft bij [naam 2] . [naam 2] heeft zijn ½ gedeelte van die tuin op 14 april 2020 geleverd aan [eiser 1] en [eiser 2] .

2.5.

Ten tijde van de splitsing was het pand [adres] eigendom van [naam 5] (hierna: [naam 5] ) Zij hebben aan makelaar [naam makelaar] B.V. (hierna: [naam makelaar] ) de opdracht gegeven tot verkoop van de appartementen. [naam makelaar] heeft vervolgens een advertentie geplaatst waarin de appartementen in het pand Weterschans als volgt te koop zijn omschreven.

Appartement 1

Omvat het souterrain en de parterre. Het souterrain heeft een eigen ingang en bestaat uit

een ruime keuken, voorzien van alle apparatuur. Een eetkamer met uitzicht op het water.

Bijkeuken. Een slaapkamer met garderobe. Badkamer met ligbad. Op de parterre bevindt

zich een royale woonkamer, met open haard en erker; openslaande deuren naar terras aan

de waterzijde. Bij het appartement behoort een gedeelte van de tuin.

Appartement 2

Omvat de eerste en de tweede verdieping met toren. Op de eerste verdieping komt aan de

waterkant een keuken, met inbouwapparatuur; openslaande deuren naar een balkon op

het zuiden. Aan de voorzijde de woonkamer. Op de tweede verdieping een slaapkamer met

veel kastruimte aan de waterkant. Zeer grote marmeren badkamer met rond bad;

toilet/douche-ruimte.

Appartement 3

Beslaat de derde verdieping en de kapverdieping. Op de derde verdieping een slaapkamer

met balkon. Badkamer met ligbad en toilet. Aan de voorzijde komt een eetkeuken. Over de

gehele kapverdieping is een woonkamer gepland. Toren met bijzonder fraai uitzicht.

2.6.

[naam 3] heeft op 15 december 1986 op het kantoor van [naam makelaar] afspraken gemaakt met [naam 5] Daarbij is onder meer het volgende afgesproken.

6. De hal op de parterreverdieping wordt niet van een toegangsdeur naar de parterre voorzien. Waar nu nog een open ruimte is wordt voor 30 maart 1987 een blinde muur geplaatst. De grote voordeur op het bordes geeft dus alleen toegang tot de 1e/2e en 3e /kapverdieping.

2.7.

In de koopovereenkomst van [naam 3] van het appartement [nummer 1] is als aanvulling op de technische vereisten het volgende opgenomen:

Ad. C. In de hal op de parterre wordt een muur aangebracht – uitgevoerd naar deugdelijk werk – ter afscheiding van die hal en het parterre-appartement. Deze afscheiding dient gerealiseerd te zijn voor 1 april 1987.

Het aanbrengen van een verbindingsdeur met het parterre-appartement in deze muur is niet uitgesloten. Indien het parterre-appartement een feitelijke bedrijfsbestemming krijgt wordt geen verbindingsdeur aangebracht, hetgeen als kettingbeding zal worden opgenomen bij verkoop van sousterrain/parterre.

2.8.

Op 17 augustus 1987 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam vergunning verleend voor het veranderen van het souterrain en de begane grondverdieping tot woning. Op de daarbij behorende tekeningen stond in de “bestaande toestand” nog geen afscheidingswand getekend, wel bij de “nieuwe toestand”. Door [naam 1] , de eerste eigenaar van appartement [nummer 2] , is vervolgens op de begane grond een muur geplaatst om de hal en het trappenhuis af te scheiden van de rest van de etage. Het appartement op de begane grond was in die periode alleen te bereiken via de toegangsdeur in het souterrain. Nadat [naam 2] in juli 1991 eigenaar van appartement [nummer 2] was geworden, heeft hij de VvE om toestemming gevraagd voor het plaatsen van een deur in muur in de gemeenschappelijke hal.

2.9.

In de notulen van de vergadering van de VvE van 29 juli 1991 staat onder meer het volgende.

(…)
toegangsdeur appartement [naam 2] , rechtbank)/ [naam 6]

zouden graag een toegangsdeur in de gemeenschappelijke hal willen hebben. [naam 3] ( [naam 3] , rechtbank) en [naam 4] , rechtbank) zijn daar niet echt blij mee. (…) Gelet op de toezegging die [naam 1] , de eigenaar vóór [naam 2] , rechtbank), buiten de andere leden om, aan de nieuwe koper heeft gedaan en gelet ook op de inmiddels met [naam 6] opgebouwde burenrelatie, willen [naam 4] , rechtbank) en [naam 3] geen “absoluut neen” uitspreken. (…)

Duidelijk worden de volgende afspraken gemaakt.

[naam 3] en [naam 4] maken geen bezwaar tegen een deur, mits:

- de deur niet gebruikt gaat worden als hoofdtoegang;

- indien het gebruik van de deur in de loop van de tijd voor [naam 3] en [naam 4] last of hinder oplevert, wordt de situatie bij verkoop van het appartement van [naam 6] opnieuw bezien; aan een toekomstig koper worden geen toezeggingen gedaan;

- indien [naam 6] hun appartement aan een bedrijf verkopen, in casu wanneer hun appartement als bedrijfsruimte gaat worden gebruikt, wordt de deur zowiezo verwijderd en de oude situatie hersteld;

- eventuele verzekeringstechnische konsekwenties voor [naam 4] en [naam 3] zijn voor rekening van [naam 6] .

2.10.

Op 9 oktober 2019 hebben [eiser 1] en [eiser 2] een koopovereenkomst gesloten met [naam 2] voor het appartement (de appartementsrechten) [nummer 2] . Levering zou plaatsvinden op 28 februari 2020. In de verkoopadvertentie staat onder meer het volgende.

(…) Via het tuinpad bereikt u de natuurstenen trap die u leidt naar de gemeenschappelijke hoofdingang van de villa. Binnen de villa bereikt u de voordeur van het dubbele benedenhuis. Via de entree op de bel-etage komt u in de imposante living (…)

2.11.

Op 15 januari 2020 heeft [naam 2] van de andere leden van de VvE een brief ontvangen waarin hij werd gesommeerd de toegangsdeur tot appartementsrecht [sectie/nummer 2] in de gemeenschappelijke hal op de begane grond te verwijderen en de vóór 1991 bestaande blinde muur te herstellen. [eiser 1] en [eiser 2] raakten hiervan op de hoogte en de levering van [nummer 2] is om die reden uitgesteld.

2.12.

Op 26 februari 2020 is een algemene ledenvergadering van de VvE gehouden. De notulen van die vergadering vermelden, voor zover hier van belang, het volgende:

2.Behandeling en vaststelling van de notulen van 15-01-2020

[naam 2] en [naam 6] en geven aan dat het geen geldig bijeen geroepen vergadering was. Het is weinig zinvol om daarvan notulen op te stellen. Er ontstaat discussie. De vergadering op zich was op de juiste wijze bijeengeroepen, maar over de status van de vergadering formeel of niet-formeel is onduidelijkheid ontstaan.

(…)

[naam 4] , [naam 3] willen er geen principezaak van maken. De notulen van de ALV 5-01-20 worden niet goedgekeurd.

(…)

4. Besluitvorming omtrent verbindingsdeur in de hal en bordesdeur.

(…)

1e besluit:

De VVE-vergadering besluit dat de in 1991 verleende toestemming een persoonlijk recht aan [naam 2] betreft, dat geen zakelijke werking heeft.

(…)

Uitslag: 40,5 stem voor het besluit, 21,5 stem tegen het besluit. Het besluit is aangenomen.

(…)

2e besluit:

De VVE-vergadering besluit, cq stelt vast dat de toestemming niet mee overgaat op de rechtsopvolgers van [naam 2] .

(…)

Uitslag: 40,5 stem voor het besluit, 21,5 stem tegen het besluit. Het besluit is aangenomen.

(…)

3e besluit

De VvE-vergadering besluit: de toestemming die in 1991 is verleend blijft ongewijzigd van kracht tot het moment van levering van appartement [nummer 2] .

De VvE-vergadering besluit dat vanaf het moment van levering – dus aanstaande vrijdag – de toestemming is vervallen en de muur in de oorspronkelijke situatie moet worden hersteld; dwz dat de verbindingsdeur dan permanent moet worden verwijderd.

(…)

Uitslag: 40,5 stem mee eens, 21,5 stem niet mee eens. Het besluit is aangenomen.

(…)

4e besluit

De VvE-vergadering besluit dat de toestemming die in 1991 is verleend ongewijzigd van kracht blijft tot het moment dat appartement [nummer 2] door [naam 2] wordt verhuurd. De VvE-vergadering besluit dat vanaf dat moment van verhuur de toestemming is vervallen en de muur in de oorspronkelijke situatie moet worden hersteld; dwz dat de verbindingsdeur dan permanent moet worden verwijderd.

(…)

Dat betekent een stemmingsuitslag van: 40,5 stem mee eens, 21,5 stem niet mee eens. Het besluit is aangenomen.

(…)

5e besluit

De VvE-vergadering besluit dat het verwijderen van de verbindingsdeur en het in oude staat herstellen van de blinde muur plaatsvindt in opdracht en voor rekening van de VVE. De VvE-vergadering besluit dat [naam 2] hier medewerking aan dient te verlenen door het beschikbaar stellen van de sleutel van de verbindingsdeur.

De VvE-vergadering besluit dat [naam 2] de VvE tenminste zes weken van tevoren informeert bij levering of bij verhuur over de datum van levering of verhuur, opdat tijdig bouwkundige maatregelen getroffen kunnen worden, zodat nieuwe eigenaar of huurder appartement [nummer 2] betrekken in de staat van vóór 29-07-1991.

(…)

Er wordt gestemd. Uitslag: 40,5 stem mee eens, 21,5 stem niet mee ees. Het besluit is aangenomen.

[naam 4] concludeert tenslotte dat met het nemen van deze besluiten de sommatiebrief die op 15-01-2020 namens mede-eigenaars [naam 3] en haarzelf op persoonlijke titel aan [naam 2] is uitgereikt, nu ook door de meerderheid van de VvE(-leden) wordt onderschreven.

2.13.

Na protest van [naam 2] (en dreiging van een kort geding) heeft de VvE, bij e-mail van 3 maart 2020 van [naam 3] , aan [naam 2] het volgende bericht gestuurd:

(…) Hierbij bevestigen we dat het tijdens de ALV van 26-02-2020 door de meerderheid van de vergadering genomen besluit nummer 5 niet wordt uitgevoerd totdat in rechte vaststaat dat de besluiten onherroepelijk zijn. (…)

2.14.

[naam 2] is op enig moment twee verzoekschriftprocedures gestart, strekkende tot vernietiging van de besluiten van 26 februari 2020.

2.15.

De levering aan [eiser 1] en [eiser 2] heeft uiteindelijk plaatsgevonden op 14 april 2020. De koopsom is daarbij verlaagd van € 1.350.000,- naar € 1.174.538,-.

2.16.

De verzoekschriftprocedures die door [naam 2] waren gestart konden na de levering van appartement [nummer 2] niet op naam van [eiser 1] en [eiser 2] worden voortgezet. [naam 2] heeft de verzoekschriften daarna ingetrokken.

2.17.

Bij vonnis van 10 september 2020 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de VvE, op straffe van verbeurte van een dwangsom, verboden handelingen te verrichten die ertoe leiden dat de toegangsdeur tot het appartement op de begane grond permanent wordt afgesloten totdat een onherroepelijke uitspraak is gedaan over de vernietiging van de besluiten van 26 februari 2020 en de rechtmatigheid van de deur in een door [eiser 1] en [eiser 2] aanhangig te maken bodemprocedure.

2.18.

Op 29 oktober 2020 heeft [naam 5] het volgende, voor zover hier van belang, schriftelijk verklaard:

Ik kocht het pand [adres] in 1986 met vastgoedcompagnon [naam 5] . Wij kochten voor de wederverkoop. Het pand, zes verdiepingen, splitsten wij notarieel in zes appartementsrechten om bij een indeling in appartementen zo flexibel mogelijk te zijn. Omdat het pand de bestemming bedrijfsruimte had, was geen splitsingsvergunning vereist en waren er geen bouwtechnische voorwaarden.

(…)

Hoewel verkoop van het hele pand aan een nieuwe eigenaar mogelijk bleef, vonden we opdeling in drie woonappartementen met elk twee woonlagen commercieel ook aantrekkelijk.

Voor het benedenappartement werd de souterraindeur de toegangsdeur. De deur op het bordes gaf exclusief toegang tot de twee bovengelegen appartementen.

(…)

Samenvattend: In de splitsingsakte hebben we zes appartementsrechten gevestigd, feitelijk zijn we uitgegaan van drie woonappartementen met elk twee woonlagen. Volgens de makelaar voldeed dat het beste aan de vraag van de markt en zou dat het meeste rendement opleveren. Uit de snelle verkoop bleek haar gelijk.

In de splitsingsakte en -tekening hebben we op de begane grondverdieping geen deur voorzien tussen gemeenschappelijke hal en woonvertrek omdat in een splitsingsakte/-tekening geen appartementsdeuren worden aangegeven, alleen de omtrek van de privé gedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten. De plaats en uitvoering van appartementsdeuren is en zaak die eigenaren in hun bouwplannen met Bouw- en Woningtoezicht bespreken.

3.Het geschil

3.1.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen samengevat en na wijziging eis – voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

A. te verklaren voor recht dat de bestaande toegangsdeur die vanuit de gemeenschappelijke hal op de beletage via appartementsrecht met indexnummer 7 toegang geeft tot het appartementsrecht [nummer 2] daar op rechtmatige basis is aangebracht, zulks op basis van de splitsingsakte d.d. 10 december 1986;

B. te verklaren voor recht dat de besluiten zoals genomen ter vergadering van 26 februari 2020 die waren gericht op het (doen) verwijderen van de bestaande toegangsdeur die vanuit de gemeenschappelijke hal op de beletage via appartementsrecht met indexnummer 7 toegang geeft tot het appartementsrecht [nummer 2] te Amsterdam nietig zijn, wegens strijd met de akte van splitsing en/of wegens strijdigheid met de wet, zulks wegens de strekking, c.q. inhoud van de genomen besluiten;

C. te verklaren voor recht dat het besluit zoals genomen bij gelegenheid van de informele bijeenkomst zoals gehouden op 15 januari 2020, gericht op het vaststellen van het Huishoudelijk Reglement nietig is, wegens strijd met de akte van splitsing;

D. gedaagde te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten en daarbij te bepalen dat [eiser 1] en [eiser 2] niet via omslag in door hen aan de VvE te betalen kosten behoeven bij te dragen aan deze kostenveroordeling.

3.2.

VvE voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De kern van het geschil

4.1.

Het geschil gaat in de kern om de vraag of het appartement [nummer 2] , dat bestaat uit het souterrain en de begane grond van het pand [adres] , op grond van de splitsingsakte naast een ingang via het souterrain ook recht heeft op een ingang via de woonlaag op de begane grond in het pand [adres] . Sinds 1991 is met toestemming van de VvE in de woonlaag op de begane grond van het appartement [nummer 2] ook een toegangsdeur aanwezig (zie 2.9). Deze deur geeft het appartement [adres] toegang tot de gemeenschappelijke hal in het pand [adres] . De meerderheid van de VvE-leden heeft besloten dat de ingang op de begane grond naar het appartement [nummer 2] weer weg moet en moet worden vervangen door een blinde muur. Het appartement [nummer 2] heeft in die situatie alleen een ingang via het souterrain. Een en ander volgt uit een door de VvE op 15 januari 2020 vastgesteld Huishoudelijk Reglement en tijdens de VvE-vergadering van 26 februari 2020 genomen besluiten. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat het Huishoudelijk Reglement niet met juiste meerderheid is vastgesteld en dat ook de tijdens de VvE-vergadering van 26 februari 2020 genomen besluiten vanwege strijd met de splitsingsakte nietig zijn. Het Huishoudelijk Reglement van 15 januari 2020 en de op 26 februari 2020 door de VvE genomen besluiten zullen hierna afzonderlijk worden besproken.

4.2.

Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat op grond van artikelen 2:14, eerste lid, BW, 5:124 BW en 5:129, eerste lid, BW, in onderlinge samenhang gezien, een besluit van de VvE nietig is indien dat besluit in strijd is met de splitsingsakte, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.

Huishoudelijk reglement 15 januari 2020

4.3.

Op grond van artikel 44, tweede lid, van het Modelreglement 1983 kan een Huishoudelijk Reglement slechts worden vastgesteld, gewijzigd en aangevuld met een meerderheid van tenminste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen (zie 2.2). [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat het Huishoudelijk Reglement van 15 januari 2020 niet met de juiste meerderheid is vastgesteld, aangezien [naam 2] in die vergadering heeft tegengestemd. De VvE heeft onder verwijzing naar de notulen van de VvE-vergadering van 26 februari 2020, waarin is opgenomen dat de notulen van de vergadering van 15 januari 2020 niet zijn goedgekeurd (2.12), echter betwist dat er op 15 januari 2020 een Huishoudelijk Reglement is vastgesteld. Nu de VvE het niet goedkeuren van de notulen van de (informele) VvE-vergadering van 15 januari 2020 zo uitlegt dat er op 15 januari 2020 geen Huishoudelijk Reglement is vastgesteld, zijn partijen het er over eens – zij het op verschillende gronden - dat er geen Huishoudelijk reglement is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft dit tot gevolg dat [eiser 1] en [eiser 2] geen belang hebben bij de onder C. gevorderde verklaring voor recht. Nu er op 15 januari 2020 geen Huishoudelijk Reglement tot stand is gekomen, hebben [eiser 1] en [eiser 2] er geen belang bij om dat nietig te verklaren. De in 3.1 onder C. vermelde door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderde verklaring voor recht is daarmee bij gebrek aan belang niet toewijsbaar.

Besluiten VvE-vergadering 26 februari 2020

4.4.

[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat de in de VvE-vergadering van 26 februari 2020 genomen besluiten (zie 2.12), in strijd zijn met de splitsingsakte van 10 december 1986 (zie 2.1 (hierna: de splitsingsakte)). [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat uit de splitsingsakte blijkt dat het souterrain (appartementsrecht [sectie/nummer 1] ) en de begane grond verdieping (appartementsrecht [sectie/nummer 2] ) ieder bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en los van elkaar als zelfstandige registergoederen te kunnen worden overgedragen. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat dit impliceert dat beide appartementen los van elkaar betreden moeten kunnen worden en dat de in de VvE-vergadering van 26 februari 2020 genomen besluiten daarom nietig zijn. Daarnaast stellen [eiser 1] en [eiser 2] dat de in de vergadering van 26 februari 2020 door de VvE genomen besluiten in strijd zijn met het in artikel 12 van de Grondwet vastgelegde huisrecht en met het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer zoals vastgelegd in artikel 8 EVRM. Ook hierdoor zijn de in de vergadering van 26 februari 2020 genomen besluiten nietig aldus [eiser 1] en [eiser 2] .

4.5.

De VvE betwist dat appartement [nummer 2] naast een ingang via het souterrain ook recht heeft op een ingang op het niveau van de begane grond woonlaag. De VvE voert daartoe primair aan dat uit de splitsingsakte genoegzaam blijkt dat het de bedoeling is geweest van degene die tot splitsing is overgegaan dat er in het pand [adres] drie woonappartementen zouden worden gevormd, waarbij de appartementsrechten [sectie/nummer 1] en [sectie/nummer 2] een gezamenlijk woonappartement zouden gaan vormen. De VvE stelt dat dit blijkt uit de aanduidingen op de splitsingstekening. Appartementsrecht [sectie/nummer 2] bestaat daarop slechts uit een voor- en achterkamer, terwijl er een inpandige trapverbinding is met het souterrain (appartementsrecht [sectie/nummer 1] ), waar de bijbehorende voorzieningen zoals de keuken, badkamer/toilet, slaapkamer en cv-installatie zijn ingetekend. Deze ontbreken bij appartementsrecht [sectie/nummer 2] . Appartementsrecht [sectie/nummer 7] is volgens de VvE specifiek in het leven geroepen om een interne doorgang te creëren tussen het souterrain en de begane grond teneinde één woonappartement te vormen, waarbij via het souterrain ingang tot dat woonappartement werd verleend. [nummer 2] is bouwkundig ook zo gerealiseerd en in gebruik genomen. Vanaf het moment van splitsen is [nummer 2] drie keer verkocht, waarbij in alle drie de gevallen de appartementsrechten [sectie/nummer 1] , [sectie/nummer 2] en [sectie/nummer 7] als één geheel zijn verkocht. Subsidiair stelt de VvE dat als niet uit de splitsingsakte blijkt dat er drie woonappartementen zouden worden gevormd zonder een zelfstandige toegangsdeur op de begane grond naar appartementsrecht [sectie/nummer 2] , dat in dat geval wel vaststaat dat door [naam 2] en de VvE daarover bindende en geldige afspraken zijn gemaakt (zie 2.9). Die afspraken zijn op [eiser 1] en [eiser 2] overgegaan als rechtsopvolger van [naam 2] . Toewijzing van de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] zou een schending van de tussen partijen geldende afspraken impliceren, aldus steeds de VvE.

4.6.

De rechtbank overweegt het volgende. Voor de vraag of de besluiten die in de VvE-vergadering van 26 februari 2020 zijn genomen in strijd zijn met de splitsingsakte, is bepalend hetgeen is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (vgl. HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58), en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111). De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (HR 11 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078). Dat betekent dat in het onderhavige geval bij de beantwoording van voormelde vraag uitsluitend acht mag worden geslagen op de splitsingsakte en de daaraan gehechte tekening en dat de overige door de VvE genoemde stukken, zoals de advertentie waarbij de appartementsrechten destijds te koop zijn aangeboden (zie 2.5) en de door [naam 3] bij de koop met [naam 5] gemaakte afspraken (zie 2.6 en 2.7), daarbij buiten beschouwing moeten worden gelaten.

4.7.

Anders dan door de VvE aangevoerd blijkt uit de splitsingsakte of de daarbij behorende tekening niet dat degene die tot splitsing is overgegaan, [naam 5] , ten tijde van de splitsing de bedoeling had om het souterrain en de begane grond van het pand [adres] tot één woonappartement om te vormen. Het pand [adres] is in de akte van 10 december 1986 gesplitst in 7 appartementsrechten. Het souterrain en de begane grond van het pand [adres] zijn daarbij gesplitst in de afzonderlijke appartemensrechten [sectie/nummer 1] en [sectie/nummer 2] . Indien, zoals door de VvE betoogd, bij de splitsing al was voorzien dat appartementsrechten [sectie/nummer 1] en [sectie/nummer 2] één gezamenlijke woonlaag zou worden, dan had het in de rede gelegen dat bij de splitsing deze verdiepingen reeds tot één appartementsrecht zouden zijn gevormd, zoals dat bij de verdiepingen 3 en 4 van het pand [adres] (appartementsrecht [sectie/nummer 5] ) wel is gedaan. Verder is van belang, zoals ook door [eiser 1] en [eiser 2] aangevoerd, dat in artikel 20 van de splitsingsakte ook aan de eigenaar van het appartementsrecht [sectie/nummer 2] is opgelegd dat deze geluidswerende voorzieningen dient te treffen indien in diens appartement een harde vloerbedekking wordt aangebracht (zie 2.1). Dit artikel beschermt dus de eigenaar van appartementsrecht [sectie/nummer 1] tegen geluidsoverlast vanuit appartementsrecht [sectie/nummer 2] , hetgeen niet logisch is indien de appartementsrechten [sectie/nummer 1] en [sectie/nummer 2] één woonappartement zijn. Ook hieruit blijkt bij de splitsing het uitgangspunt was dat de appartementsrechten [sectie/nummer 1] en [sectie/nummer 2] zelfstandig en los van elkaar zouden kunnen worden bewoond. Dit sluit ook aan bij de stelling van partijen en de verklaring van [naam 5] (zie 2.18) dat bij de splitsing ten aanzien van de indeling van het pand in appartementen maximale flexibiliteit werd beoogd om zodoende appartementen te kunnen vormen waar de markt op dat moment behoefte aan had, dan wel om het gehele pand door te kunnen verkopen aan een collega vastgoedondernemer die vervolgens alsdan ook de maximale vrijheid zou hebben. Het splitsen in zoveel mogelijk afzonderlijke appartementsrechten geeft die maximale flexibiliteit. Ook de omstandigheid dat bij de splitsing tevens het appartementsrecht [sectie/nummer 7] (hal) is gevormd sluit daarbij aan. Dat gaf immers de mogelijkheid om na de splitsing van de vraag vanuit de markt te laten afhangen of de appartementsrechten [sectie/nummer 1] en [sectie/nummer 2] gezamenlijk dan wel zelfstandig zouden worden verkocht. Waarbij het appartementsrecht [sectie/nummer 7] in het geval van gezamenlijke verkoop van de appartementsrechten [sectie/nummer 1] en [sectie/nummer 2] , zoals thans het geval is, de verbinding tussen deze twee appartementsrechtsrechten zou kunnen vormen.

4.8.

Uitgangspunt bij de verdere beoordeling is daarom dat uit de splitsingsakte volgt dat de appartementsrechten [sectie/nummer 1] en [sectie/nummer 2] twee zelfstandig overdraagbare registergoederen zijn, zoals bedoeld in artikel 5:117, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. Dat de appartementsrechten [sectie/nummer 1] en [sectie/nummer 2] na de splitsing al drie keer gezamenlijk zijn verkocht en gebruikt, maakt dat niet anders. Om zelfstandig overdraagbaar te kunnen zijn, moet een appartementsrecht echter wel over een eigen ingang kunnen beschikken. Reeds daarom is de rechtbank van oordeel dat uit de splitsingsakte volgt dat ook appartementsrecht [sectie/nummer 2] dient te kunnen beschikken over een eigen ingang. Op de splitsingstekening zijn in het geheel geen toegangsdeuren tot de individuele appartementsrechten in het pand [adres] opgenomen. Het appartementsrecht [sectie/nummer 7] is in de splitsingsakte en op de splitsingstekening evenwel als “hal” aangeduid. Nu, zoals door [eiser 1] en [eiser 2] aangevoerd, een van de betekenissen van het woord “hal” is “
vertrek in een woning, direct achter de ingang gelegen” volgt de rechtbank de stelling van [eiser 1] en [eiser 2] dat bij de splitsing kennelijk is beoogd dat indien de appartementsrechten [sectie/nummer 2] en [sectie/nummer 7] een gezamenlijke eigenaar zouden hebben, dat door appartementsrecht [sectie/nummer 2] dan via appartementsrecht [sectie/nummer 7] toegang zou worden verkregen tot de op de splitsingskaart als “gemeenschappelijk hal” benoemde ruimte. Te meer nu het woord “gemeenschappelijk” impliceert dat alle appartementsrechten in het pand toegang hebben tot die ruimte en dus ook appartementsrecht [sectie/nummer 2] . Het niet aan [eiser 1] en [eiser 2] toestaan dat zij via appartementsrecht [sectie/nummer 7] toegang hebben tot die gemeenschappelijk hal is naar het oordeel van de rechtbank dan ook in strijd met de splitsingsakte. De in de VvE-vergadering van 26 februari 2020 genomen besluiten zijn daarmee nietig.

4.9.

De omstandigheid, zoals subsidiair door de VvE aangevoerd, dat [naam 2] destijds ermee heeft ingestemd dat bij verkoop van het appartement [nummer 2] de aan hem verleende toestemming opnieuw door de VvE zou worden bezien, geeft geen aanleiding voor een ander oordeel. Uit het voorgaande volgt immers dat ook de opvolgende eigenaren van het appartement [nummer 2] recht hebben op een toegangsdeur tot de gemeenschappelijke hal en dat met intrekken van de toestemming de VvE in strijd met de splitsingsakte handelt. [eiser 1] en [eiser 2] zijn daarmee niet gebonden aan de afspraak die destijds met [naam 2] inzake het opnieuw bezien van de verleende toestemming is gemaakt. Daar komt bij dat als [eiser 1] en [eiser 2] daaraan wel gebonden zouden zijn geweest, dat dan bij de beoordeling zou zijn betrokken dat niet is gebleken dat is voldaan aan de voorwaarde die destijds door de VvE voor de herbeoordeling is gesteld. De voorwaarde was namelijk
“Indien het gebruik van de deur in de loop van de tijd voor [naam 3] en [naam 4] last of hinder oplevert, wordt de situatie bij verkoop van het appartement van [naam 6] opnieuw bezien”. Desgevraagd is van de zijde van de VvE verklaard dat er sinds het plaatsen door [naam 2] van de deur naar de gemeenschappelijke hal in 1991, door de overige VvE-leden van die deur geen overlast is ondervonden. Het zonder overlast terugkomen op de verleende toestemming is dan ook in strijd met voormelde voorwaarde.

4.10.

Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de op 26 februari 2020 door de VvE genomen besluiten die waren gericht op het (doen) verwijderen van de bestaande toegangsdeur die vanuit de gemeenschappelijke hal op de begane grond toegang geeft tot het appartementsrecht [nummer 2] in strijd zijn met de splitsingsakte en daarmee nietig zijn. In dat oordeel ligt besloten dat die bestaande verbindingsdeur op basis van de splitsingsakte op rechtmatige basis is aangebracht. De in 3.1 onder A. en B. gevorderde verklaringen voor recht zullen daarom worden toegewezen.

4.11.

VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op:

- dagvaarding € 100,89

- griffierecht 304,00

- salaris advocaat €
1.126,00(2 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 1.530,89.

Zoals door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderd zal worden bepaald dat zij niet via de omslag in de door hen aan de VvE te betalen kosten behoeven bij te dragen aan deze kostenveroordeling.

4.12.

De gevorderde nakosten worden toegewezen op de hierna vermelde wijze.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat de bestaande toegangsdeur die vanuit de gemeenschappelijke hal op de begane grond (beletage) via het appartementsrecht met indexnummer 7 toegang geeft tot het appartementsrecht met indexnummer 2, plaatselijk bekend als [nummer 2] daar op rechtmatige basis is aangebracht, zulks op basis van de splitsingsakte d.d. 10 december 1986;

5.2.

verklaart voor recht dat de besluiten zoals genomen ter vergadering van 26 februari 2020 die waren gericht op het (doen) verwijderen van de bestaande toegangsdeur die vanuit de gemeenschappelijke hal op de begane grond (beletage) via appartementsrecht met indexnummer 7 toegang geeft tot het appartementsrecht met indexnummer 2, plaatselijk bekend als [nummer 2] nietig zijn wegens strijd met de splitsingsakte d.d. 10 december 1986;

5.3.

veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] tot op heden begroot op € 1.530,89, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling en bepaalt dat [eiser 1] en [eiser 2] niet via de omslag in de door hen aan de VvE te betalen kosten behoeven bij te dragen aan deze kostenveroordeling,

5.4.

veroordeelt de VvE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de VvE niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.5.

verklaart de veroordelingen onder 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, rechter, bijgestaan door
mr. P.J. van Vliet, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2021.^[1]