ECLI:NL:RBAMS:2021:7109

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9146113 CV EXPL 21-5647

vonnis van: 30 november 2021

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [woonplaats 1]

eiseres

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: [naam 1]

t e g e n

1. [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats 2]

gedaagden

nader te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. H.F.C. Hoogendoorn

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 1 april 2021 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2021. [eiseres] is verschenen, vergezeld door [naam 1] . Aan de zijde van [gedaagden] is verschenen [gedaagde 2] , vergezeld door mr. H.F.C. Hoogendoorn. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagden] zijn eigenaren van de woning aan de [adres woning] (hierna: de woning). De woning bevindt zich op de derde en vierde verdieping van het perceel. In de woning worden door [gedaagden] zeven kamers verhuurd.

1.2.

[eiseres] huurde met ingang van 26 juni 2019 een kamer (hierna: het gehuurde) op de derde verdieping voor een all-in huurprijs van € 600,00 per maand.

1.3.

De huurovereenkomst is opgesteld door [gedaagden] In artikel 1 van de huurovereenkomst staat de ingangsdatum en wat er wordt verhuurd. Artikel 2 luidt als volgt: “
De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd van 12 maanden en eindigt op 01/07/2020.” Artikel 3 noemt de huurprijs.

1.4.

In de huurovereenkomst staat verder: “
Artikel 19De opzegtermijn voor de verhuurder is een maanden en wordt verlengd met een maand voor ieder jaar dat de huurder ononderbroken heeft gehuurd, tot een maximum van zes maanden. Een huuropzegging geschiedt door middel van een aangetekende brief of deurwaardersexploot en in de huuropzegging moet de reden van opzegging vermeld staan. De verhuurder kan slechts rechtsgeldig opzeggen op grond van de in de wet vermelde redenen.

Artikel 20De opzegtermijn van de huurder is een maand. Deze is na een bepaalde tijd van 6 maanden. De opzegging moet gedaan worden door middel van een aangetekende brief of deurwaardersexploit. De huurder kan de huur opzeggen zonder opgaaf van redenen.

Artikel 21De huurovereenkomst kan met wederzijds goedvinden van huurder en verhuurder, nadat de huur is ingegaan, op elk moment worden beëindigd.”

1.5.

Op 25 juni 2020 heeft mevrouw [gedaagde 1] een whatsapp-bericht gestuurd aan [eiseres] met de tekst:
“What I remember is that your contract is ending one these days right?”. Hierop wordt door [eiseres] geantwoord: “
Oh I wasn’t aware. I guess it has been a year now”. Hierop wordt door [gedaagde 1] geantwoord: “
Ok lets extend your contract soon then for the period you want to stay in the appartement then x”. […] [gedaagde 1] schrijft ook nog: “
you have been a good tenant, from our side you are welcome to stay as long as you wish”. Vervolgens heeft [gedaagden] een (nieuwe) huurovereenkomst opgestuurd naar [eiseres] .

1.6.

Partijen zijn overeengekomen dat de overeenkomst per 31 juli 2020 werd beëindigd.

1.7.

Vanaf 1 augustus 2020 huurde [eiseres] een kamer op de vierde verdieping van de woning voor een all-in huurprijs van € 630,00 per maand. Op 30 november 2020 is deze huurovereenkomst geëindigd.

1.8.

De Stichting !WOON heeft de woonruimte van [eiseres] bezocht en aan de hand van een puntentelling een maximale huurprijsgrens van € 221,48 vastgesteld voor het gehuurde.

1.9.

Op 30 december 2020 heeft [eiseres] een Verzoekschrift Toetsing Aanvangshuurprijs ingediend bij de huurcommissie.

1.10.

De beslissing van de huurcommissie is genomen zonder mondelinge behandeling en is verzonden op 11 februari 2021. De beslissing luidt als volgt:
“Voordat de Huurcommissie een verzoek voor de procedure Toetsing Aanvangshuurprijs inhoudelijk beoordeelt, wordt onderzocht of het verzoek tijdig is ontvangen. Een verzoek moet binnen zes maanden na ingangsdatum van de huurovereenkomst zijn ontvangen door de Huurcommissie.

Als er sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst, in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt, dan moet het verzoekschrift binnen zes maanden na afloop van de huurovereenkomst zijn ontvangen door de Huurcommissie. (artikel 7:249 lid 2 Burgerlijk Wetboek).

Het verzoek is door de Huurcommissie ontvangen op 30 december 2020. De huurovereenkomst is aangegaan van 26 juni 2019 en eindigt op 1 juli 2020. Het verzoek is niet binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst ontvangen. Het verzoek kan dus alleen inhoudelijk worden behandeld als er sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst.

Is er sprake van een tijdelijke huurovereenkomst?

Om te kunnen beoordelen of er sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst, in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt, beoordeelt de Huurcommissie wat partijen in de huurovereenkomst hebben vastgelegd en wat zij op basis daarvan over en weer van elkaar mochten verwachten. De kenmerken van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt zijn dat de huurovereenkomst niet eindigt door opzegging, maar van rechtswege eindigt aan het einde van de termijn, dat de huurder de huurovereenkomst tussentijds kan beëindigen en dat de verhuurder de huurovereenkomst niet tussentijds kan beëindigen, maar aan de huurder tijdig een schriftelijke kennisgeving stuurt over het einde van de huurovereenkomst.

Uit artikel 19,20, en 21 en van de huurovereenkomst blijkt dat:

-
de beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging moet plaatsvinden. Uit de huurovereenkomst blijkt dus niet dat deze van rechtswege eindigt;

-
de verhuurder de huurovereenkomst tussentijds mag beëindigen.

Uitspraak

Op basis van artikel 20, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte doet de voorzitter van de Huurcommissie direct uitspraak als het voorgelegde verzoek kennelijk niet-ontvankelijk is.

Gelet op de inhoud van de huurovereenkomst komt de voorzitter tot het oordeel dat in dit geval geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Wet Doorstroming Huurmarkt. Partijen zijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd overeengekomen, voorafgegaan door een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Het verzoek had daarom binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst moeten zijn ontvangen door de Huurcommissie.

Het verzoek is niet-ontvankelijk, omdat het te laat is ontvangen. Dit betekent dat de Huurcommissie het verzoek niet inhoudelijk kan beoordelen. De overeengekomen huurprijs wijzigt niet.”

Vordering

2. [eiseres] vordert – na vermindering van eis – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a) de huurprijs van het gehuurde vaststelt op € 221,48 en het voorschot voor bijkomende leveringen en diensten op € 150,00 met ingang van 26 juni 2019;

b) de afrekening van de bijkomende leveringen en diensten over de periode 26 juni t/m 31 juli 2020 vaststelt op € 336,24;

c) [gedaagden] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling aan [eiseres] van
€ 4.584,52 aan onverschuldigd betaalde huur en servicekosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 april 2021 tot aan de voldoening;

d) [gedaagden] hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten.

3. [eiseres] stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat zij het niet eens is met de uitspraak van de huurcommissie. Op grond van artikel 7:249 lid 2 BW kan [eiseres] zich binnen 6 maanden na afloop van een tijdelijke huurovereenkomst tot de huurcommissie wenden. Er is sprake van een tijdelijke huurovereenkomst. In het contract is een duidelijke beperkte duur opgenomen (van 26 juli 2019 tot 1 juli 2020). Daarnaast geldt het whatsappbericht afkomstig van [gedaagde 1] op 25 juni 2020 (
“What I remember is that your contract is ending one these days right?”)als een aanzegging dat de overeenkomst wordt beëindigd. Voor zover het contract onduidelijk is en op meerdere manieren kan worden uitgelegd geldt het contra proferentem beginsel: de overeenkomst moet in het voordeel van [eiseres] worden uitgelegd.

4. Omdat [eiseres] haar verzoek op 30 december 2020 aan de huurcommissie heeft gericht, heeft zij binnen 6 maanden na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst haar verzoek ingediend en was zij dus op tijd.

5. [eiseres] vordert dat de kantonrechter de huurprijs vaststelt op € 221,48, overeenkomstig het oordeel van Stichting !WOON. Daarnaast dient er een afrekening van de kosten voor de nutsvoorzieningen plaats te vinden. [eiseres] heeft berekend dat deze kosten € 336,24 bedragen voor de huurperiode van 26 juni 2019 tot en met 31 juli 2020. Dit is een redelijk bedrag conform de door de huurcommissie gehanteerde richtlijnen. Omdat [eiseres] gedurende de huurperiode 13 maanden een bedrag van
€ 600,00 per maand aan [gedaagden] heeft betaald, vordert zij € 4.584,52 aan te veel betaalde huurpenningen en servicekosten als onverschuldigd betaald terug.

Verweer

6. [gedaagden] voeren aan dat de huurovereenkomst is aangegaan per 26 juni 2019 en dat het verzoek aan de huurcommissie (op 30 december 2020) te laat is gedaan. Volgens [gedaagden] is geen sprake van een tijdelijke huurovereenkomst, omdat deze niet van rechtswege eindigt maar door opzegging en omdat dat de verhuurder de overeenkomst tussentijds mag beëindigen (artikelen 19, 20 en 21 huurovereenkomst). Partijen hebben een overeenkomst voor onbepaalde tijd gesloten.

7. [gedaagden] erkennen dat op 25 juni 2020 aan [eiseres] is gevraagd of zij ervan op de hoogte was dat de huurovereenkomst zou eindigen, maar even later in dat gesprek wordt door mevrouw [gedaagde 1] aangegeven dat [eiseres] zo lang kan blijven als ze wil. Dit wijst erop dat partijen bedoelden een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten.

8. Tot slot voeren [gedaagden] aan dat geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst, omdat deze is verlengd en daardoor tot een huurovereenkomst van onbepaalde tijd is verworden. De huurovereenkomst zou eigenlijk lopen tot 1 juli 2020 maar is daarna verlengd tot 30 juli 2020.

9. [gedaagden] wijzen er nog op dat het beroep van [eiseres] op het contra proferentem beginsel ook niet kan slagen, om twee redenen. Ten eerste omdat dit beginsel alleen kan wordt gebruikt als een beding op meer dan één manier kan worden uitgelegd. Dat is hier niet aan de orde: de bedingen uit de huurovereenkomst zijn voldoende duidelijk. Ten tweede kan [eiseres] niet betogen dat de huurovereenkomst in dit specifieke geval op de manier moet worden uitgelegd die voor haar toevallig het beste uit zou komen. In andere gevallen zou [eiseres] juist meer baat hebben gehad bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

10. [gedaagden] verzoeken tot slot om een eventuele veroordeling niet-uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In verband met een mogelijke terugkeer van [eiseres] naar Botswana zou een hoger beroep illusoir zijn.

Beoordeling

11. Op grond van artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek (BW) worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd. De uitspraak van de huurcommissie is op 11 februari 2021 aan partijen verzonden. De dagvaarding is uitgebracht op 1 april 2021, dus binnen de wettelijke termijn van artikel 7:262 lid 1 BW. [eiseres] is daarom ontvankelijk in haar vordering. Omdat [eiseres] tijdig een beslissing van de rechter heeft gevorderd, zijn partijen niet gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie. Dit vonnis komt voor die uitspraak in de plaats. Dit betekent dat kantonrechter dient te oordelen over de vraag die aan de huurcommissie was voorgelegd, te weten de vraag of [eiseres] haar verzoek tijdig heeft ingediend, en of de huurprijs opnieuw kan worden vastgesteld.

12. De vraag die daartoe moet worden beantwoord is of partijen een tijdelijke huurovereenkomst hebben gesloten, of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voor de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex). Daarbij is niet alleen de letterlijke tekst van dit artikel van belang, maar kunnen ook andere omstandigheden van belang zijn.

13. In de huurovereenkomst staat letterlijk dat sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd (artikel 2). In dit artikel 2 staat ook uitdrukkelijk benoemd dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt. Er staat immers expliciet dat de huurovereenkomst eindigt op 1 juli 2020. De plek waar dit in de overeenkomst is opgenomen is relevant: het is als één van de eerste artikelen opgenomen, bij de kernbedingen inzake de aanvangsduur, de omschrijving van de woonruimte en de huurprijs. Daarmee is de essentie van de huurovereenkomst duidelijk en niet te missen voor de huurder en de verhuurder. Dat dan aan het einde van de tekst van de huurovereenkomst op een ietwat mistige wijze toch een en ander is opgenomen over een opzegging legt, afgezet tegen de klip en klare formulering van artikel 2 en de positionering hiervan, minder gewicht in de schaal. Daar komt bij dat ook verhuurder zelf kennelijk de overeenkomst aldus had begrepen dat de huurovereenkomst na een jaar ten einde komt en de verhuurder hier ook op attendeerde (
“your contract is ending one these days right?”).

14. Verder wordt nog overwogen dat de huurovereenkomst zowel een kenmerk bevat van een overeenkomst voor bepaalde tijd (artikel 2) als een element dat past bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (beëindiging door opzegging, artikel 19, 20 en 21). Deze huurovereenkomst kent dus een tegenstrijdigheid en is daarmee onduidelijk. De overeenkomst is opgesteld door de verhuurder. Omdat in deze zaak een overeenkomst voor bepaalde tijd gunstiger is voor [eiseres] , moet ook om deze reden voor deze uitleg worden gekozen.

15. Aan het verweer van [gedaagden] dat de huurovereenkomst een maand langer dan een jaar heeft geduurd en daarmee een overeenkomst voor onbepaalde tijd is verworden, wordt voorbij gegaan. Het gaat hier immers om de vraag of de huurovereenkomst van 26 juni 2019 tot 1 juli 2020 moet worden gekwalificeerd als een tijdelijke huurovereenkomst. Dat deze huurovereenkomst eventueel vervolgens voor onbepaalde tijd wordt verlengd doet geen afbreuk aan het recht om een zaak binnen zes maanden na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst bij de huurcommissie aanhangig te maken.

16. Kortom, de huurovereenkomst betreft een tijdelijke huurovereenkomst. [eiseres] heeft tijdig eerst bij de huurcommissie en vervolgens bij de kantonrechter verzocht om een uitspraak over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

17. De stellingen van [eiseres] wat betreft de berekening van deze huurprijs zijn verder door [gedaagden] niet betwist. De vorderingen van [eiseres] zullen daarom worden toegewezen. De kantonrechter stelt de huurprijs vast op € 221,48 per maand en het voorschot voor bijkomende leveringen en diensten op € 150,00 per maand. De afrekening van de bijkomende diensten en leveringen over de periode 26 juli 2019 t/m 31 juli 2020 wordt vastgesteld op € 331,34. Daarnaast worden [gedaagden] veroordeeld tot betaling van € 4.584,52 aan onverschuldigd betaalde huur en servicekosten.

18. Ten aanzien van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad overweegt de kantonrechter als volgt. Ingevolge artikel 233 Rv kan de rechtbank dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Bij de beantwoording van de vraag of van die bevoegdheid gebruik moet worden gemaakt, spelen de wederzijdse belangen van partijen, bezien in het licht van de omstandigheden van het geval, een bepalende rol. Dat [eiseres] het vereiste belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft, is een gegeven. Het door [gedaagden] daartegenover gestelde restitutierisico is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de belangen van [eiseres] zwaarder moeten wegen dan de belangen van [gedaagden] , zodat dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard.

19. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [gedaagden] worden veroordeeld in de proceskosten.

BESLISSING

De kantonrechter:

stelt de huurprijs vast op € 221,48 per maand en het voorschot voor bijkomende leveringen en diensten vast op €150,00 per maand met ingang van 26 juli 2019;

stelt de afrekening van de bijkomende leveringen en diensten over de periode 26 juni 2019 t/m 31 juli 2020 vast op € 336,24;

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling € 4.584,52 aan onverschuldigd betaalde huur en servicekosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 april 2021 tot de voldoening;

veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk, zoals hiervoor vermeld, in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
exploot € 103,38
salaris € 498,00
griffierecht € 240,00
-----------------
totaal € 841,38
voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.