Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8978358 KK EXPL 21-32
vonnis van: 12 februari 2021
func.: 47653
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
Woningstichting Eigen Haard
Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr. E.M. de Bie
t e g e n
[gedaagde]
[woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: M. de Waal (ARAG)
alsmede, als gevoegde partij:
[gevoegde partij]
te [woonplaats]
nader te noemen: [gevoegde partij]
gemachtigde: mr. R.P.M. de Laat.
Verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van:
- de dagvaarding d.d. 21 januari 2021
- producties van de kant van gedaagde
- incidentele akte van voeging
- akte indienen producties van [gevoegde partij]
- pleitnota’s van ieder der partijen.
Het geding is behandeld ter zitting van 29 januari 2021 van de kantonrechter. Eigen Haard is verschenen bij mw. [medewerker] , medewerker Zorg en Overlast, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Namens [gevoegde partij] is verschenen haar gemachtigde. Partijen hebben hun zaak bepleit aan de hand van de overgelegde pleitnota’s en hebben op vragen van de kantonrechter geantwoord. Eigen Haard heeft vervolgens vonnis gevraagd. De kantonrechter heeft de uitspraak bepaald op heden.
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
Sinds 5 november 2012 huurt [gedaagde] van Eigen Haard de woning/het appartement aan de [adres] , laatstelijk voor een bedrag van € 2.202,04 per maand;
1.2.
Het gebouw, de [gebouw] , is gebouwd in 2009 en is gelegen in de buurt van de [buurt] .
1.3.
[gedaagde] is (nog) de enige huurder van Eigen Haard in het gebouw; de overige bewoners zijn eigenaar van hun appartement. De eigenaren vormen, met Eigen Haard, een VVE.
1.4.
Vanaf oktober 2019 ontvangt Eigen Haard meldingen van overlast.
1.5.
Bij brief van 4 november 2019 heeft Eigen Haard om die reden een huisbezoek bij [gedaagde] aangekondigd, dat op 25 november 2019 heeft plaatsgevonden.
1.6.
Een medewerker Zorg en Overlast van Eigen Haard heeft vervolgens gesproken met de benedenburen en bij brief van 28 november 2019 is [gedaagde] door Eigen Haard verzocht een eind te maken aan de overlast.
1.7.
Bij brief van 10 januari 2020 is [gedaagde] door Eigen Haard uitgenodigd voor een gesprek op het hoofdkantoor. In de brief staat vermeld dat omwonenden genoodzaakt zijn de politie te bellen in verband met de overlast en wordt [gedaagde] gevraagd onmiddellijk op te houden met het veroorzaken van geluidsoverlast door harde ijselijke kreten te slaken.
1.8.
In zijn reactie van 14 januari 2020 schrijft [gedaagde] dat alles wat Eigen Haard geschreven heeft valide is en hij het eens is met de situatie. [gedaagde] schrijft dat hij sinds een aantal weken onder behandeling is bij een psychiater en medicatie gebruikt. Hij merkt dat de perioden van geen geluid steeds groter worden. [gedaagde] vraagt voorts toestemming om een (mobiele) geluidsdichte cabine te plaatsen zodat de buren niets meer van hem zullen horen.
1.9.
Na het gesprek heeft Eigen Haard bij brief van 28 januari 2020 aan [gedaagde] geschreven dat zij vernomen heeft dat de overlast de afgelopen 3 dagen en nachten onverminderd is doorgegaan en dat sinds ‘vanochtend’ 10:15 uur het onophoudelijk schreeuwen van [gedaagde] tot op de begane grond hoorbaar is. De politie is inmiddels 13 keer gebeld, vaak ook ‘s nachts. Inmiddels is een aantal woningen rondom die van [gedaagde] verkocht, aldus de brief. [gedaagde] wordt gemaand onmiddellijk te stoppen met iedere vorm van overlast ten einde te voorkomen dat een juridische procedure wordt gestart om de huurovereenkomst te beëindigen.
1.10.
Bij brief van 5 maart 2020 sommeert Eigen Haard [gedaagde] de overlast te stoppen en worden juridische maatregelen aangekondigd.
1.11.
Op 13 april 2020 bericht [gedaagde] aan Eigen Haard dat de geluidsdichte cabine is geplaatst.
1.12.
Nadien blijven klachten van bewoners binnenkomen bij Eigen Haard; op 23 september 2020 schrijft een bewoner dat zij ‘van alle ellende al een ander huis heeft aangekocht’.
1.13.
Bij brief van 2 oktober 2020 sommeert Eigen Haard [gedaagde] zelf de huur op te zeggen en Eigen Haard biedt aan een andere passende woonruimte voor [gedaagde] te vinden.
1.14.
In de week van 18 tot en met 25 november 2020 heeft Eigen Haard zogenaamde matronmetingen uitgevoerd in de woning van de directe onderburen van [gedaagde] . Bij een nulmeting van 25 dB zijn twee maal metingen gedaan van 30 dB resp. 32 dB. ‘Verder zijn ook dierlijke geluiden hoorbaar, klinkt als een huilende wolf’ aldus dit rapport.
1.15.
Bij brief van 10 december 2020 heeft (de gemachtigde van) [gedaagde] aangegeven dat [gedaagde] wel wil verhuizen waarbij hij een aantal voorwaarden stelt.
1.16.
Uit informatie van de politie van 15 december 2020 volgt dat daar in 2020 vijf meldingen ter zake geluidsoverlast door [gedaagde] bekend zijn.
1.17.
Bij brief van 18 december 2020 heeft [gevoegde partij] aan Eigen Haard te kennen gegeven de koopovereenkomst met Eigen Haard te willen ontbinden op grond van non-conformiteit. Volgens [gevoegde partij] wist Eigen Haard ten tijde van de koop in december 2019 dat er sprake was van geluidsoverlast en zij verwijt Eigen Haard daarvan destijds geen melding te hebben gemaakt.
1.18.
Op 6 januari 2021 schrijft een omwonende per e-mail aan Eigen Haard dat [gedaagde] ‘has been back at full force (for weeks now) and extremely irritating. We simply can’t take it anymore’.
1.19.
Op 7 januari 2021 schrijft Eigen Haard dat zij niet op de voorwaarden zoals gesteld in de brief van 10 december 2020 van [gedaagde] ingaat, dat er een nieuwe melding van toegenomen overlast is gedaan en dat in kort geding ontruiming zal worden gevorderd.
1.20.
Vervolgens heeft Eigen Haard de dagvaarding uitgebracht.
Vordering
2. Eigen Haard vordert in kort geding, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
- [gedaagde] te veroordelen de woning aan de [adres] te [woonplaats] binnen drie dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis met de daarin vanwege [gedaagde] aanwezige goederen en personen te verlaten en te ontruimen, met afgifte van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Eigen Haard te stellen op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft;
- [gedaagde] te veroordelen om de kosten van de ontruiming aan Eigen Haard te voldoen, zulks binnen 7 dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder, althans een door de kantonrechter in goede justitie nader te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
- [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, alsmede de nakosten.
3. Eigen Haard stelt dat [gedaagde] zich in strijd met de huurovereenkomst en de wet niet gedraagt als goed huurder en dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure om die reden zal worden toegewezen. Zij wijst op de vele overlastklachten die er zijn (geweest) en dat buren om die reden verhuisd zijn en [gevoegde partij] ontbinding van de koopovereenkomst wenst vanwege die overlast.
Verweer
4. [gedaagde] bestrijdt dat sprake van een tekortkoming althans dat deze gelet op haar bijzondere aard en/of geringe betekenis geen ontbinding zal rechtvaardigen. Hij betwist dat hij ooit heeft geschreeuwd. Hij heeft vocale tics gehad, met een luide kuch, maar die zijn grotendeels in remissie. Hij wijst op zijn psychische problemen, waarvoor hij onder behandeling is. Hij heeft een geluidsdichte cabine aangeschaft, die hij ook gebruikt. De klachten zijn vooral afkomstig van één buurvrouw die overdrijft en bekend staat als een notoire klager. De klachten afkomstig van [gevoegde partij] zijn onbetrouwbaar gelet op het subjectieve belang bij de ontbinding van haar koopovereenkomst. Hij wijst op de verklaringen van andere omwonenden die erop neerkomen dat er geen sprake is van overlast. De informatie afkomstig van de politie ziet slechts op ‘meldingen’ terwijl daarmee niet vaststaat dat daadwerkelijk sprake is geweest van overlast. Ook uit de matronmetingen blijkt niet van overlast of dat de geluiden afkomstig zijn van [gedaagde] . [gedaagde] wijst op de desastreuze gevolgen van een ontruiming voor hem en voor zijn moeder, die afhankelijk is van zijn zorg. [gedaagde] bestrijdt de gevorderde dwangsom en de kosten van ontruiming alsmede het spoedeisend belang waarbij hij er op wijst dat Eigen Haard in oktober 2020 nog bereid was [gedaagde] van een vervangende woning te voorzien.
Voeging
5. [gevoegde partij] , een directe buurvrouw van [gedaagde] , heeft gevorderd dat zij zich aan de zijde van Eigen Haard mag voegen en wijst er op dat zij haar appartement op 17 december 2019 van Eigen Haard heeft gekocht en dat zij overweegt de vernietiging dan wel ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen, vanwege de overlast. [gevoegde partij] heeft daarom een eigen belang bij de door Eigen Haard gevorderde ontruiming.
Beoordeling
De vordering tot voeging
6. Een vordering tot voeging kan alleen worden toegewezen als degene die voeging vordert, belang heeft bij een tussen andere partijen aanhangig geding (artikel 217 Wetboek Pro van Burgerlijke rechtsvordering (Rv). Daarbij is voldoende dat de partij die voeging vordert, nadelige gevolgen kan ondervinden van een uitkomst van de procedure die ongunstig is voor de partij aan wier zijde zij zich voegt. Onder ‘nadelige gevolgen’ moeten de feitelijke of juridische gevolgen worden verstaan die de toe- of afwijzing van de in die procedure ingestelde vordering of het gezag van gewijsde van de in de uitspraak in die procedure gegeven eindbeslissingen zal kunnen hebben voor degene die de voeging vordert. Een vordering tot voeging kan worden afgewezen wegens strijd met de eisen van een goede procesorde of wegens misbruik van procesrecht.
7. [gevoegde partij] heeft op 17 december 2019 van Eigen Haard een appartement in het gebouw [gebouw] gekocht. Het appartement van [gevoegde partij] is gelegen schuin onder dat van [gedaagde] . [gevoegde partij] stelt dat haar appartement in verband met geluidoverlast veroorzaakt door [gedaagde] , niet bewoonbaar is. Eigen Haard wist ten tijde van de aankoop van de overlast maar heeft daar geen melding van gemaakt. [gevoegde partij] wenst de koopovereenkomst te ontbinden in verband met non-conformiteit en beroept zich op dwaling.
8. Dat [gevoegde partij] om die reden een feitelijk belang heeft bij de uitkomst van onderhavige procedure, is door Eigen Haard en [gedaagde] niet ontkend. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de vordering van [gevoegde partij] kan worden toegewezen.
9. Namens [gevoegde partij] is voorts verzocht dat zij afschriften ontvangt van de processtukken die door [gedaagde] en Eigen Haard zijn ingediend. Van de kant van [gedaagde] is daartegen bezwaar gemaakt waarbij is gewezen op de door hem overgelegde medische stukken en op het belang van bescherming van zijn persoonlijke levenssfeer. Ook van de kant van Eigen Haard is bezwaar gemaakt tegen het verstrekken van afschriften van de processtukken, nu zij verwacht binnenkort in een procedure tegenover [gevoegde partij] te komen staan in welke procedure [gevoegde partij] een beroep zal kunnen doen op die stukken.
10. De kantonrechter is van oordeel dat [gevoegde partij] geen belang (meer) heeft bij haar vordering om afschriften van de gedingstukken nu de vordering van Eigen Haard wordt toegewezen, zoals hierna zal blijken. De vordering van [gevoegde partij] wordt daarom afgewezen.
De door [gevoegde partij] overgelegde producties.
11. Eerst ter zitting van 29 januari 2021 heeft [gevoegde partij] een drietal producties overgelegd. Dit betreft e-mail correspondentie tussen de overige bewoners (onderling) en tussen overige bewoners en Eigen Haard, de Gemeente Amsterdam en de politie, almede e-mail correspondentie tussen [gedaagde] en (buurvrouw) [buurvrouw] alsmede e-mail correspondentie tussen [gevoegde partij] en Eigen Haard. Dit betreft ruim 100 pagina’s tekst, deels in het Engels, waar [gedaagde] en Eigen Haard noch de kantonrechter van tevoren kennis van hebben kunnen nemen. Deze stukken zijn ook niet kort en eenvoudig te doorgronden. De kantonrechter oordeelt dat het in strijd is met de goede procesorde om deze stukken in dit stadium in het geding te brengen, zodat deze stukken buiten beschouwing zullen worden gelaten bij de beoordeling van de vordering.
Toetsingskader.
12. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Eigen Haard in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Spoedeisend belang
13. Eigen Haard heeft gewezen op de blijvende overlast, waarvan sprake zou zijn ondanks haar inspanningen en die van de hulpverlening en omwonenden. Ook in de maand januari 2021 en in de ochtend van de zitting, zijn er weer meldingen van overlast geweest. Daarnaast is gewezen op de ernst van de overlast die er toe geleid heeft dat sommige omwonenden zijn verhuisd of hun woning willen verkopen, aldus Eigen Haard. De kantonrechter is van oordeel dat hiermee het spoedeisend belang is gegeven.
De Ontruiming
14. In artikel 7:213 BW Pro is bepaald dat de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. In het algemeen gedraagt een huurder zich niet als een goed huurder als hij aan anderen overlast bezorgt. De verhuurder kan dan – en moet in bepaalde gevallen zelfs - optreden. Van de huurder kan verlangd worden dat hij meewerkt aan oplossingen, aangedragen door de verhuurder, teneinde de overlast te beëindigen, als bijvoorbeeld vervangende woonruimte of hulpverlening. Het weigerachtige gedrag van de huurder kan er uiteindelijk toe leiden dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Overlast die veroorzaakt wordt door een geestelijk gestoorde huurder kan op grond van artikel 6:165 BW Pro hem als onrechtmatige daad worden toegerekend; de geestelijk gestoorder huurder pleegt bij overlast wanprestatie en op die grond kan de overeenkomst ontbonden worden (HR 19 mei 1995, NJ 1995/532).
15. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende duidelijk geworden dat sprake is van geluidsoverlast, veroorzaakt door [gedaagde] . Het gaat dan om schreeuwen, gekrijs, kreten, (dierlijk) gehuil dat als doordringend en ergerlijk wordt ervaren door meerdere buren van [gedaagde] . [gedaagde] spreekt in dit verband zelf van ‘vocal tics’. Gelet op de diverse meldingen van overlast bij Eigen Haard, gedaan door verschillende buren, is daar al sprake van vanaf oktober 2019. Er zijn perioden waarin de overlast blijkbaar minder was, maar daarna werd het weer heviger. De laatste melding van overlast was nog op 6 januari 2021; in een e-mail van die datum schrijft een (anonieme) buurman ‘…..extremely irritating. We simply can’t take it anymore’. Daarnaast zijn er de meldingen van overlast bij de politie: blijkens informatie van 15 december 2020 van de politie zijn er 5 meldingen bekend in de periode van 4 januari tot en met 27 februari 2020. Er is ook geen zicht op verbetering van de situatie; weliswaar verklaart psychiater Van Heteren op 22 januari 2021 dat de depressieve stoornis en depersonalisatie volledig in remissie waren, maar de laatste tijd, ook vanwege de dreigende uithuisplaatsing is er weer sprake van een recidive en is een start gemaakt met een cognitieve gedragstherapie, aldus deze arts. Dat er buren en vrienden zijn die niet klagen over geluidsoverlast betekent niet dat daarvan geen sprake is; bovendien verklaart buurman [buurman] het ‘
niet altijd[cursief kantonrechter] als geluidsoverlast’ te hebben ervaren. Dat [gedaagde] in april 2020 een geluidsdichte cabine heeft geïnstalleerd, waarin hij werkt en leeft, valt te prijzen maar heeft blijkbaar niet ertoe geleid dat er nadien geen klachten van geluidsoverlast meer waren. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van ernstige tekortkomingen van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, zodat het gerechtvaardigd is voortuit te lopen op de uitkomst van een eventuele bodemprocedure. Dat betekent dat de ontruiming wordt toegewezen.
niet altijd[cursief kantonrechter] als geluidsoverlast’ te hebben ervaren. Dat [gedaagde] in april 2020 een geluidsdichte cabine heeft geïnstalleerd, waarin hij werkt en leeft, valt te prijzen maar heeft blijkbaar niet ertoe geleid dat er nadien geen klachten van geluidsoverlast meer waren. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van ernstige tekortkomingen van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, zodat het gerechtvaardigd is voortuit te lopen op de uitkomst van een eventuele bodemprocedure. Dat betekent dat de ontruiming wordt toegewezen.
16. Met betrekking tot de stelling van [gedaagde] dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard en/of geringe betekenis geen ontbinding rechtvaardigt, overweegt de kantonrechter dat zeker niet sprake is van een ‘geringe’ tekortkoming gelet op de lange tijdsduur dat de overlast heeft plaatsgevonden, te weten vanaf oktober 2019, en uit de meldingen en klachten van de omwonenden ( ‘screaming neighbor’, ‘at full force – for weeks now’ en ‘extremely irritating’) blijkt genoegzaam van de ernst van de overlast. Voor buurvrouw [buurvrouw] is het aanleiding geweest haar woning niet meer te bewonen; voor buurvrouw [gevoegde partij] is de overlast aanleiding geweest een vernietiging/ontbinding van haar koopovereenkomst in gang te zetten. Dat betekent dat de uitzonderingsgronden van artikel 6:265 BW Pro om een overeenkomst niet te ontbinden wegens een tekortkoming, zich hier niet zal voordoen.
17. De kantonrechter overweegt nog dat Eigen Haard bereid was [gedaagde] een vervangende woonruimte aan te bieden, maar dat het daarvan nog niet gekomen is ook al omdat [gedaagde] alleen in de buurt van de [buurt] wil wonen en Eigen Haard dergelijke woningen nauwelijks tot niet in haar woningbestand heeft. Overigens is [gedaagde] niet aangewezen op woonruimte in de sociale huursector zodat hij op relatief eenvoudige wijze en op kortere termijn andere woonruimte zal kunnen vinden.
18. De kantonechter ziet geen reden aan de ontruiming een dwangsom te verbinden. Artikel 555 Rv Pro geeft Eigen Haard reeds een (voldoende) dwangmiddel om de ontruiming door de deurwaarder (met eventueel bijstand door de politie) te bewerkstelligen.
19. De vordering ter zake van de ontruimingskosten is niet toewijsbaar. Weliswaar houdt de proceskostenveroordeling een executoriale titel in ten aanzien van alle kosten, ook ten aanzien van verschotten zoals ontruimingskosten, doch het betreft hier kosten die pas na de uitspraak ontstaan en waarvan de omvang en de verschuldigdheid thans nog niet vast staan.
20. [gedaagde] is de in het ongelijk gestelde partij, zodat hij veroordeeld wordt de proceskosten te vergoeden. [gevoegde partij] heeft aangegeven in haar incidentele akte tot voeging dat zij geen veroordeling in de proceskosten zal vorderen. Om die reden moet [gedaagde] alleen de proceskosten van Eigen Haard vergoeden.
21. Van [gevoegde partij] zal wel het verschuldigde griffierecht worden geheven.
22. Beslist wordt derhalve als volgt.
Beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] de woning aan de [adres] te [woonplaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met de daarin vanwege [gedaagde] aanwezige goederen en personen te verlaten en te ontruimen, met afgifte aan Eigen Haard van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 480,00 aan salaris, € 87,64 aan kosten dagvaarding en € 126,00 aan griffierecht, zijnde totaal derhalve € 693,64;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] binnen veertien dagen na aanschrijving niet volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
bepaalt dat van [gevoegde partij] een griffierecht ad € 126,00 wordt geheven;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.