Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8319305 CV EXPL 20-2710
vonnis van: 26 oktober 2021
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
Woonstichting Lieven De Key
gevestigd te Amsterdam
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: Lieven De Key
gemachtigde: mr. B. van den Berg
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 22 december 2020 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft een deskundigenonderzoek plaatsgevonden en heeft de deskundige op 25 mei 2021 zijn rapport met bijlagen en gespecificeerde eindnota ingediend. Hierop hebben partijen schriftelijk gereageerd.
Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
In conventie en in reconventie
Deskundigenbericht
De deskundige heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarbij de lucht- en contactgeluidisolatie is gemeten van de vloerconstructie tussen de huurwoning van [gedaagde] (hierna: het gehuurde) en de vloer van de daaronder gelegen bedrijfsruimte waar een vertaalbureau is gevestigd (hierna: de bedrijfsruimte). In het rapport staat dat de slaapkamer in het gehuurde boven het trappenhuis ligt en dat [gedaagde] heeft laten weten daar geen geluidshinder vanuit de bedrijfsruimte te ondervinden. Die kwestie kan dan ook verder onbesproken blijven.
In antwoord op de vraag of aan de hand van de lucht- en/of contactgeluidsmeting(en) kan worden vastgesteld of er sprake is van geluidsoverlast in het gehuurde afkomstig van de bedrijfsruimte heeft de deskundige toegelicht dat voor een zo objectief mogelijke beoordeling van de meetresultaten aansluiting moet worden gezocht bij norm NEN 1070. Aan de hand daarvan kan een kwaliteitsklasse worden toegekend aan de vastgestelde isolaties. Op basis van de meetresultaten concludeert de deskundige dat het aannemelijk is dat spraak vanuit het vertaalbureau goed hoorbaar is en bij stemverhoging mogelijk ook verstaanbaar. Contactgeluiden zoals lopen over de vloer zullen niet storend waarneembaar zijn. Hoewel de normen zoals neergelegd in het Gebrekenboek van de Huurcommissie versie 2010 onder Categorie C nummer 7 (hierna: het Gebrekenboek) niet worden overschreden, blijkt uit het meetonderzoek dat de luchtgeluidsisolatie van de scheidingsconstructie slecht tot zeer slecht is. In de naad tussen de betonvloer en de wand/gevel is door de deskundige waargenomen dat een schuimvulling is toegepast die onvoldoende akoestisch dicht is. Ook door openingen van de later op het beton aangebrachte stalen profielplaten wordt de geluidsisolatie beperkt. Uit een door Lieven de Key aan de deskundige ter beschikking gestelde foto blijkt dat er in 2016 een verlaagd plafond aanwezig was in de kantoorruimte. Dit verlaagde plafond is weggehaald. Tussen de balken bevinden zich op een aantal plekken geluidsabsorberende elementen, maar deze zijn volgens de deskundige niet afdoende.
3. In antwoord op de vraag welke aanpassingen nodig zijn om de overlast binnen de gestelde norm te krijgen adviseert de deskundige twee opties: een verlaagd plafond onder of tussen de balken aangebracht op de wijze als in het rapport beschreven (trillinggeïsoleerd met mineraalwoldeken). Verder adviseert de deskundige de naden rondom het plafond af te dichten met een elastisch blijvende kit. Een plafond onder de balken zal akoestisch het meest effectief zijn.
Reactie partijen deskundigenbericht
4. In reactie op het deskundigenbericht stelt Lieven de Key dat de norm uit het Gebrekenboek (NEN 5077) de juridische norm is waaraan getoetst moet worden.
5. [gedaagde] voert aan dat uit het rapport blijkt dat de geluidsisolatie niet voldoet aan de ‘NEN 1070 norm’ die volgens het Gebrekenboek van toepassing is voor woningen gebouwd vóór 1992. Er is een groot verschil met de ‘NEN 5077 norm’, hetgeen de deskundige desgevraagd heeft bevestigd. Aan wanden (-10dB) worden in vergelijking met vloeren/plafonds (-25dB) zwaardere (isolatie)eisen gesteld, hetgeen volgens de deskundige onterecht is. Ook voor haar huurwoning zouden de criteria uit het toen geldende Bouwbesluit moeten gelden, hetgeen zij als huurder ook mag verwachten. [gedaagde] benadrukt dat alleen in de bedrijfsruimte tijdens de renovatie de op het plafond aangebrachte isolerende gipsplaten en brandwerend materiaal zijn verwijderd. Bij de andere bedrijfsruimtes in het complex zijn deze nog aanwezig. Herstel zoals door de deskundige als oplossing aangedragen is veruit de beste akoestische oplossing, aldus [gedaagde] .
Beoordeling
In conventie
6. Artikel 7:262 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
7. De Huurcommissie heeft in twee zaken tussen partijen op 10 oktober 2019 uitspraak gedaan. In de zaak met kenmerk 58974 is beslist op het verzoek van [gedaagde] tot huurverlaging op grond van een ernstig gebrek en is de geldende huurprijs tijdelijk met ingang van 1 oktober 2018 verlaagd tot 80%. De tweede zaak betreft een verzoek van Lieven de Key op de voet van artikel 7:253 BW om de redelijkheid van het jaarlijkse huurverhogingsvoorstel te beoordelen. Daarin heeft de Huurcommissie beslist dat de huur niet mag worden verhoogd zolang het hiervoor genoemde gebrek nog bestaat of zolang er geen overeenstemming is over herstel daarvan.
8. Beide uitspraken zijn verzonden op 10 december 2019. De vordering in onderhavige procedure is op 3 februari 2020 ingesteld. Daarmee is de procedure tijdig aanhangig gemaakt. Hierdoor vervalt de uitspraak van de huurcommissie en liggen de punten die aan de huurcommissie waren voorgelegd nu opnieuw voor. Zie in dit verband het recente arrest van de Hoge Raad van 23 april 2021 (ECLI:NL:HR:2021:657). Dit betekent dat vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie niet aan de orde is. De daartoe strekkende vordering (petitum onder 1) wordt reeds daarom afgewezen.
9. De vraag is of er in onderhavige zaak sprake is van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere aan de huurder niet toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Niet in geschil is dat [gedaagde] niet eerder dan in 2016, na de verbouwing van de bedrijfsruimte, geluidsoverlast ervaart vanuit die bedrijfsruimte. Dat strookt met de bevindingen van de deskundige dat er in 2016 vóór de verbouwing een (vorm van) verlaagd plafond in de bedrijfsruimte aanwezig was, dat dit is weggehaald. Er is een betonvloer, aangebracht op Lewisplaten, die liggen op de houten balken.. Verder heeft de deskundige geconstateerd dat de luchtgeluidisolatie van de scheidingsconstructie als (zeer) slecht moet worden aangemerkt (zie onder 2).
10. Voor de vraag of dat een gebrek oplevert in de hiervoor bedoelde zin wordt aansluiting gezocht bij de criteria in het Gebrekenboek, waarop door partijen ook een beroep is gedaan. Hoewel de kantonrechter daaraan formeel niet gebonden is, biedt het Gebrekenboek wel handvatten. Daarin wordt bij de berekening van de isolatie-index voor bestaande bouw van vóór 1991, zoals hier aan de orde, aansluiting gezocht bij norm NEN 1070. Door de correctie van -25 dB voor woningscheidende vloeren/plafonds blijft het meetresultaat binnen de norm in het Gebrekenboek, terwijl uit de metingen van de deskundige blijkt dat de geluidsisolatie niet voldoet aan norm NEN 1070 (slecht tot zeer slecht). De kantonrechter neemt de conclusie van de deskundige over. De kantonrechter is van oordeel dat toepassing van deze correctie, gelet op de specifieke omstandigheden van het geval, tot een onbillijke uitkomst leidt. Het betreft hier geen contactgeluid of harde luchtgeluiden, maar langdurig luchtgeluid (praten) dat op zichzelf niet overlastgevend is, maar door onvoldoende deugdelijke geluidsisolatie van de vloer/plafondconstructie in het gehuurde wel leidt tot daadwerkelijke geluidsoverlast. Op basis van de meetresultaten heeft de deskundige immers geconcludeerd dat door de (zeer) slechte luchtgeluidsisolatie het aannemelijk is dat spraak vanuit het vertaalbureau goed hoorbaar is en bij stemverhoging mogelijk ook verstaanbaar.
11. Naar het oordeel van de kantonrechter kwalificeert dat als een gebrek in de hiervoor bedoelde zin. Het gebrek, de slecht geïsoleerde vloerconstructie, is een eigenschap van de gehuurde zaak waardoor geluidsoverlast is ontstaan die zich in het gehuurde heeft geopenbaard en nog niet is verholpen. Ook in het geval het weghalen van de geluidsisolatie door de onderburen kwalificeert als een feitelijke stoornis door derden als bedoeld in artikel 7:204 lid 3 BW, dan nog vormt de geluidsoverlast in het gehuurde als gevolg van de slechte geluidsisolatie een gebrek. [gedaagde] mag als huurder immers een bepaalde mate van geluidsisolatie verwachten van haar huurwoning. Met de resultaten uit het deskundigenonderzoek is vastgesteld dat dit sinds 2016 niet langer het geval is en [gedaagde] dus niet meer het ongestoord huurgenot heeft. Het is aan Lieven de Key om er alles aan te doen om het gebrek te (laten) herstellen. Vooralsnog is zij daarin tekort geschoten. Zij heeft de verhuurder van de bedrijfsruimte aangeschreven, maar kennelijk geen verdergaande stappen gezet toen duidelijk werd dat de huurder van de bedrijfsruimte niet tot herstel wenste over te gaan. Het had op de weg van Lieven de Key gelegen om de eigenaar en/of huurder van de bedrijfsruimte zonodig in een gerechtelijke procedure te betrekken om maatregelen te treffen om een einde te maken aan de geluidsoverlast. Lieven de Key kan niet volstaan met de stelling dat zij niet de verhuurder is van de bedrijfsruimte.
12. Nu sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW en vast staat dat dit nog niet is verholpen, is de kantonrechter net als de huurcommissie van oordeel dat een huurkorting, te rekenen vanaf 1 oktober 2018, tot 80% van de huurprijs gerechtvaardigd is. [gedaagde] kan daarom vanaf 1 oktober 2018 aanspraak maken op een verlaagde huurprijs van € 472,14 per maand. Daarnaast is de voorgestelde huurverhoging niet redelijk. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen in conventie worden afgewezen.
In reconventie
13. [gedaagde] vordert in reconventie om de uitspraken van de Huurcommissie in stand te laten zolang het gebrek nog niet is hersteld. De kantonrechter begrijpt de vordering aldus dat [gedaagde] huurverlaging vordert op grond van een gebrek overeenkomstig haar verzoek aan de Huurcommissie en dat zij in afwachting van het herstel van het gebrek evenmin huurverhoging is verschuldigd. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen liggen deze vorderingen voor toewijzing gereed, ondanks dat de vorderingen niet zijn ingesteld binnen de in artikel 7:262 BW geldende termijn van acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie (zie eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad).
14. Daarnaast vordert [gedaagde] ongestoord huurgenot en herstel van het gebrek op straffe van een dwangsom. Op grond van artikel 7:206 BW neergelegd in artikel 3.3 van de huurovereenkomst is de verhuurder gehouden gebreken te verhelpen op verlangen van de huurder. [gedaagde] heeft het gebrek sinds het ontstaan daarvan in 2016 kenbaar gemaakt bij Lieven de Key (zie 1.4 tussenvonnis van 24 november 2020). Ook als het gebrek is ontstaan door toedoen van een derde, zoals in onderhavige zaak het geval, geldt voor de verhuurder een herstelverplichting, tenzij het verhelpen onmogelijk is of onredelijke uitgaven vraagt of sprake is van kleine herstellingen of één van de andere uitzonderingen genoemd in artikel 3.6 van de huurovereenkomst. Die uitzonderingen doen zich hier niet voor. De deskundige heeft in het deskundigenbericht de hiervoor onder 3 genoemde oplossingen aangedragen om de vloer/plafondconstructie afdoende te isoleren en de geluidsoverlast tot een aanvaardbaar niveau te reduceren. Zoals hiervoor onder 11 al is overwogen mag van Lieven de Key als verhuurder worden verlangd dat zij het gebrek laat verhelpen. Nu Lieven de Key zelf geen verhuurder is van de bedrijfsruimte betekent dit dat zij alles in het werk dient te stellen om het gebrek door de eigenaar en/of huurder van de bedrijfsruimte te laten herstellen op de meest afdoende wijze. Dit deel van de vordering is als na te melden toewijsbaar met dien verstande dat de gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Lieven de Key is afhankelijk van de medewerking van derden en de kantonrechter geen reden heeft om aan te nemen dat zij aan de veroordeling geen gehoor zal geven. Daarnaast gaat van de verlaagde huur en het niet in rekening kunnen brengen van de huurverhoging al een prikkel tot nakoming uit.
In conventie en in reconventie
15. Lieven De Key wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten in conventie en in reconventie belast, waarbij de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] op nihil worden gesteld, nu zij in persoon procedeert. Tot de proceskosten behoren ook de kosten van het deskundigenonderzoek. De deskundige heeft zijn werkzaamheden bij factuur van 19 mei 2021 voor een bedrag van € 2.500,01 inclusief btw in rekening gebracht. Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eindnota. De kantonrechter zal het bedrag aan deskundigenkosten begroten op het door de deskundige als voorschot opgegeven bedrag van € 2.500,00. Lieven de Key heeft een voorschot op de deskundigenkosten betaald ter hoogte van € 2.500,00. De nota van de deskundige is reeds uit dit voorschot voldaan.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vorderingen af;
in reconventie
bepaalt dat [gedaagde] vanaf 1 oktober 2018 80% van de huurprijs, oftewel € 472,14 is verschuldigd; bepaalt verder dat een huurverhoging van 3% met ingang van 1 juli 2019 niet redelijk is; een en ander zolang het gebrek aan het gehuurde als bedoeld in sub 11 bestaat;
veroordeelt Lieven de Key om het gebrek aan het gehuurde gelegen aan de [adres] , te (laten) verhelpen op de meest afdoende wijze als door de deskundige voorgesteld, zo nodig door dit herstel van de eigenaar en/of huurder van de onder het gehuurde gelegen bedrijfsruimte in rechte af te dwingen;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
in conventie en in reconventie
veroordeelt Lieven de Key in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op nihil en op en op € 2.500,00 inclusief btw aan deskundigenkosten, dat reeds door Lieven de Key als voorschot is voldaan;
veroordeelt Lieven de Key in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Lieven de Key niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.