ECLI:NL:RBAMS:2021:4742

• Datum uitspraak: 23 juli 2021
• Publicatiedatum: 3 september 2021
• Zaaknummer: AWB - 20 _ 2704
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.L. Bolkestein
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bepaling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak en de bestemming als woning versus bedrijfsruimte

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam uitspraak gedaan over de WOZ-waarde van een onroerende zaak, die door de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam was vastgesteld. De eiseres, eigenaresse van het object, had bezwaar gemaakt tegen de waardebepaling voor de jaren 2018 en 2019, waarbij de waarde was vastgesteld op respectievelijk € 590.000 en € 613.000. De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar de bezwaren van eiseres ongegrond had verklaard, waarna eiseres beroep had ingesteld. Tijdens de zitting op 22 maart 2021 is de zaak behandeld, waarbij eiseres werd bijgestaan door haar huurder.

De rechtbank heeft de heffingsambtenaar verweten dat hij geen rekening had gehouden met de verplichte exploitatie van een bedrijf of winkel op het object. De rechtbank oordeelde dat de bestemming van het object aan het begin van het belastingjaar bepalend is voor de WOZ-waarde. De rechtbank heeft vastgesteld dat het object als één geheel moet worden beschouwd en dat de bestemming van het pand niet uniform is. De rechtbank heeft geconcludeerd dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt en heeft de waarde voor 2018 vastgesteld op € 550.000 en voor 2019 op € 575.000.

De rechtbank heeft de beroepen van eiseres gegrond verklaard, de bestreden uitspraken op bezwaar vernietigd en bepaald dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres moet vergoeden. De uitspraak is openbaar uitgesproken en partijen zijn geïnformeerd over de mogelijkheid om binnen zes weken hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof Amsterdam.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 20/2704 en 20/2705

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaken tussen

[eiseres] , te Amsterdam, eiseres,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder

( [heffingsambtenaar] ).

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in twee afzonderlijke beschikkingen van 31 mei 2019 de waarde op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [object] te Amsterdam (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op

€ 590.000,- en voor het kalenderjaar 2019 op € 613.000,-.

[eiseres] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In twee uitspraken op bezwaar van 31 maart 2020 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.

[eiseres] heeft daartegen beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.

De zaken zijn behandeld op de zitting van 22 maart 2021. Eiseres is verschenen, vergezeld door de huurder [naam huurder] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van

[heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [naam taxateur]

De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst ^[1] om nadere informatie van partijen te krijgen.

De heffingsambtenaar heeft bij brief van 27 mei 2021 nadere informatie verstrekt en [eiseres] heeft hier op 14 juni 2021 per brief op gereageerd. De rechtbank heeft partijen vervolgens om toestemming gevraagd om zonder nadere zitting uitspraak te doen, waarna de rechtbank het onderzoek heeft gesloten.

Overwegingen

Aanleiding voor deze procedures

1. [eiseres] is eigenaresse van het object. Het gaat om een souterrain, benedenverdieping en eerste verdieping met tuin. De vloeroppervlakte is ongeveer 110 m² en de oppervlakte van de tuin is ongeveer 60 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde. De waardepeildatum is 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 en 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019. Bepalend is de staat waarin het object op die data verkeerde. ^[2] Indien een onroerende zaak van bestemming verandert, wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. ^[3]

3. [eiseres] maakt bezwaar tegen de gehanteerde bestemming van het pand. De heffingsambtenaar heeft het pand gewaardeerd als woning in plaats van bedrijfsruimte. [eiseres] meent dat het pand nog steeds bestemd is als bedrijfsruimte met bedrijfswoning en zij verhuurt het al sinds jaar en dag op deze wijze. [eiseres] geeft aan dat de huurder de begane grond gebruikt als kantoor, de verblijfsruimte bedoeld is voor medewerkers en de kelder wordt gebruikt als opslagruimte.

4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het pand onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Voor het jaar 2018 heeft de heffingsambtenaar recente gegevens en verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten overgelegd, namelijk [straat 1] , [straat 2] en [straat 3] Voor het jaar 2019 heeft de heffingsambtenaar ook gegevens en recente verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten overgelegd, namelijk de [straat 4] , wederom de [straat 2] en [straat 1] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van het object over 2018 en 2019 niet te hoog is vastgesteld.

5. De heffingsambtenaar heeft het object gewaardeerd als woning, omdat het naar zijn aard bestemd is als woning, over de basale voorzieningen daarvoor beschikt en er een woonbestemming op rust volgens het geldende bestemmingsplan. Ook zijn de heffingsambtenaar en de taxateur op 12 april 2021 bij het object gaan kijken en hebben zij geconstateerd dat het object correct is afgebakend en terecht is gewaardeerd als woning.

Wat vindt de rechtbank van deze zaak?

6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. ^[4] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank allereerst beoordelen of de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object van [eiseres] en of de heffingsambtenaar met eventuele verschillen daartussen voldoende rekening heeft gehouden. Met het oog daarop beoordeelt de rechtbank of het object terecht is gewaardeerd als woning.

8. De rechtbank stelt allereerst vast dat [object] is aangemerkt als één object voor de Wet WOZ en bestaat uit een souterrain, de begane grond en de eerste verdieping. Dit staat ook niet ter discussie. De waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld, geldt voor dit object.

9. De rechtbank oordeelt als volgt over de bestemming. Op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ is beslissend wat de bestemming van het object was aan het begin van het belastingjaar, dus in dit geval op 1 januari 2018 en op 1 januari 2019. Het bestemmingsplan ‘De Baarsjes’ waarnaar de heffingsambtenaar verwijst, is onherroepelijk geworden op 16 mei 2018. De rechtbank vindt aannemelijk dat de daarin opgenomen bestemming ook op 1 januari 2018 bepalend was voor de waarde van het object, want de tekst ervan was toen reeds bekend. Partijen hebben dat ook niet betwist. Voor het bepalen van de bestemming van het object gaat de rechtbank daarom uit van dit bestemmingsplan.

10. Voor de vraag of de [object] terecht is aangemerkt als woning, is dit bestemmingsplan bepalend. De bestemming is niet voor alle ruimten binnen het object hetzelfde. Op de begane grond aan de voorzijde rust de bestemming bedrijf en detailhandel en is wonen niet toegestaan. Op de begane grond aan de achterzijde en in het souterrain is zowel een bedrijf als wonen toegestaan. De eerste verdieping heeft een woonbestemming. De koper van het object zou dus niet aan de voorzijde op de begane grond kunnen wonen, maar zou daar wel een bedrijf of winkel kunnen exploiteren.

11. Alle gebruikte vergelijkingsobjecten zijn woningen zonder een bedrijf of winkel. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte geen rekening gehouden met de verplichte exploitatie van een bedrijf of winkel op de [object] . De rechtbank acht het aannemelijk dat die omstandigheid de waarde van het object drukt. De heffingsambtenaar heeft de toegekende WOZ-waarde daarom niet aannemelijk gemaakt.

12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft ook [eiseres] de waarde van het object voor beide kalenderjaren niet aannemelijk gemaakt. Daarom stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast, rekening houdend met de verplichte exploitatie van een bedrijf of winkel op de begane grond. De rechtbank stelt de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2018 vast op € 550.000,- en voor het kalenderjaar 2019 op € 575.000,-.

Conclusie

13. De beroepen zijn dus gegrond. [eiseres] krijgt gelijk.

14. Omdat de beroepen gegrond zijn, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar het door [eiseres] betaalde griffierecht aan haar vergoedt. Er zijn geen proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart de beroepen gegrond;
• vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;
• stelt de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2018 vast op € 550.000,-;
• stelt de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2019 vast op € 575.000,-;
• bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting voor de jaren 2018 en 2019 overeenkomstig wordt verminderd;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
• draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van in totaal € 96,- aan [eiseres] te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van

mr. M.M. Mazurel, griffier
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Voetnoten

1. Op grond van artikel 8:64, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.

2. Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).

3. Zie artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ.

4. Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.