Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/21
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
( [gemachtigde eiser] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
( [heffingsambtenaar] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de waarde volgens de Wet op de onroerende zaken (WOZ) van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 701.000.
[eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 24 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[eiser] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 14 juli 2021. [eiser] heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door [taxateur] .
Overwegingen
1. [eiser] is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning met dakterras, berging en parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is ongeveer 133 m² en de oppervlakte van de kavel is ongeveer 75 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
Verlaging WOZ-waarde in de beroepsfase
3. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde eerst vastgesteld op € 701.000, maar deze gedurende de beroepsprocedure bij de rechtbank verlaagd naar € 670.000. De heffingsambtenaar handhaaft de in de bestreden uitspraak neergelegde waarde dus niet. De rechtbank zal om die reden het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen. De rechtbank zal vervolgens in het kader van finale geschilbeslechting beoordelen of zelf in de zaak kan worden voorzien.
4. De vraag die nu voorligt is of de heffingsambtenaar de nader door hem voorgestane WOZ-waarde van € 670.000 aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2 en 3] en [adres 4] te Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de nieuwe WOZ-waarde van de woning van [eiser] niet te hoog is vastgesteld.
5. [eiser] vindt dat de nieuwe WOZ-waarde ook te hoog is en vindt dat de WOZ-waarde vastgesteld moet worden op € 603.000. Ter onderbouwing heeft hij ook een taxatierapport overgelegd.
Het oordeel van de rechtbank
Motivering bestreden uitspraak
6. [eiser] voert aan dat sprake is van een motiveringsgebrek in de bestreden uitspraak. De rechtbank overweegt dat onder rechtsoverweging 3 al is geoordeeld dat het beroep gegrond is en dat de bestreden uitspraak zal worden vernietigd. Om die reden behoeft deze grond geen verdere bespreking.
De WOZ-waarde
7. De rechtbank oordeelt dat de vergelijkingsobjecten aan de [adres 2 en 3] bij uitstek geschikt zijn om de waarde van de woning op de waardepeildatum te taxeren. Het betreft hier namelijk vrijwel identieke woningen van de buren van [eiser] . [eiser] heeft deze vergelijkingsobjecten ook aangedragen in zijn taxatierapport. De rechtbank oordeelt dat het iets verder gelegen vergelijkingsobject [adres 4] de waarde van de woning minder goed onderbouwt. Dit vergelijkingsobject is een eindwoning (in tegenstelling tot de tussenwoning van [eiser] ) met een groter woon- en kaveloppervlak. De rechtbank laat dit vergelijkingsobject daarom buiten beschouwing. De door de heffingsambtenaar getoonde cijfers van de twee vergelijkingsobjecten aan de [adres 2 en 3] onderbouwen de aan de woning van [eiser] toegekende waarde.
8. [eiser] heeft ook een vergelijkingsobject aangedragen dat vergelijkbaar is, maar dit object is aanzienlijk groter dan de woning. Dit object is daarom niet beter vergelijkbaar dan de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar.
9. De heffingsambtenaar heeft op de transactieprijs van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast. Deze correctie drukt de waardeontwikkeling uit tussen de transactiedatum en de waardepeildatum. De correctie is gebaseerd op verkoopinformatie per type woning en per buurt in Amsterdam, die de heffingsambtenaar heeft verzameld in een systeem. Dit is de zogeheten permanente marktanalyse. [eiser] heeft de correctie op de zitting in twijfel getrokken. [eiser] voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de waardeontwikkeling is opgebouwd, omdat de heffingsambtenaar de onderliggende stukken van de permanente marktanalyse niet heeft overgelegd.
10. De rechtbank oordeelt dat [eiser] te weinig heeft aangevoerd om de correctie naar waardepeildatum in twijfel te trekken. Op zichzelf rust de bewijslast van de waardevaststelling op de heffingsambtenaar. Dat geldt ook voor de correctie naar waardepeildatum. De rechtbank oordeelt echter dat de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan door de resultaten van de permanente marktanalyse over te leggen. Als [eiser] deze resultaten in twijfel wil trekken kan hij niet volstaan met de enkele stelling dat ze onjuist zijn, maar moet hij deze gemotiveerd betwisten. Dat heeft hij niet gedaan. Deze beroepsgrond van [eiser] slaagt daarom niet.
Erfpachtcorrectie
11. [eiser] betoogt verder dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Bij bijvoorbeeld het vergelijkingsobject Oeverzeggestraat 26 is de erfpacht afgekocht tot 2055. Volgens [eiser] ligt de eerstvolgende canon zo ver in de toekomst dat kopers bij het bepalen van hun bod hier geen rekening mee houden. De erfpachtcorrectie zou daarom volgens hem nihil moeten zijn. Ook wijst [eiser] erop dat de heffingsambtenaar per 1 juli 2019 een nieuwe methode gebruikt. Nu de heffingsambtenaar beschikt over verbeterde inzichten moet hij die ook in deze zaak toepassen, vindt [eiser] . Dit zou volgens [eiser] leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning.
12. De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie voor de twee overgebleven objecten volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden [2] . Deze uitspraak van het gerechtshof Amsterdam is bekrachtigd door de Hoge Raad. [3] Bij het berekenen van de erfpachtcorrecties moet een aantal keuzen worden gemaakt en afhankelijk van de keuze - ook als uitsluitend gekozen wordt voor reële, verdedigbare, toekomstige ontwikkelingen - is er een brede waaier aan uitkomsten mogelijk. De bewijsopdracht waar de heffingsambtenaar voor staat is niet om uit die brede waaier aan mogelijkheden de meest waarschijnlijke of beste te kiezen. Voldoende is dat hij op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzen maakt. Alsdan heeft hij de hoogte van de erfpachtcorrecties in voldoende mate aannemelijk gemaakt. [4] De rechtbank oordeelt daarom dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is. Het betoog van [eiser] slaagt dus niet.
13. De conclusie is dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de nieuwe WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie
14. Onder rechtsoverweging 3. is geoordeeld dat het beroep gegrond is. De heffingsambtenaar moet daarom het betaalde griffierecht van € 49,- aan [eiser] vergoeden.
15. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar ook in de door [eiser] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1). Daarnaast dient de heffingsambtenaar de kosten te vergoeden voor het taxatierapport van de woning. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 128,26 (2 uur, € 53,- per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door de heffingsambtenaar aan [eiser] te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.726,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 24 december 2020;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 vast op
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49,- aan [eiser] te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [eiser] tot een bedrag van € 1.726,26.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.W.J. Harten, rechter, in aanwezigheid van
mr.R. Boerlage, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
mr.R. Boerlage, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.