ECLI:NL:RBAMS:2021:4108

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 19/1343

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[eiser] , te Amsterdam, eiser

( [gemachtigde eiser] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,

(gemachtigde: mr. P.E.H.A. Ingenhou).

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 447.000,-.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 januari 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 mei 2020. Eiser heeft zich via een beeldverbinding (Skype) laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, die ter zitting is verschenen.

Overwegingen

1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een gestapelde woning met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 97 m².

1. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning.

3. Eiser voert in verband hiermee aan dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld en vindt dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 416.000,-.

4. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van € 447.000,- in beroep onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

5. Eiser voert verder aan in de bezwaarfase onvoldoende in de gelegenheid te zijn gesteld de bezwaargronden aan te vullen en dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting bevestigd dat de bestreden beslissing tot stand is gekomen zonder eiser daaraan voorafgaand te horen.

Beoordeling door de rechtbank

Schending hoorplicht?

6.1.

Op grond van artikel 7:2, eerste lid, van de Algemene Wet bestuursrecht (hierna: Awb) stelt een bestuursorgaan, voordat het op bezwaar beslist, een belanghebbende in de gelegenheid te worden gehoord. Op grond van artikel 25, eerste lid van de Algemene wet rijksbelastingen (hierna: AWR) wordt de belanghebbende, in afwijking van artikel 7:2, eerste lid, van de Awb, alleen gehoord op verzoek.

6.2.

De rechtbank stelt op basis van het voorliggende dossier het volgende vast. Eiser heeft bij het instellen van bezwaar aangegeven daarop gehoord te willen worden. Vanwege een uitblijvende beslissing op bezwaar heeft eiser de heffingsambtenaar vervolgens op
9 januari 2018 op grond van artikel 6:12 van de Awb in gebreke gesteld. Vanwege de aan de ingebrekestelling klevende termijn van twee weken, heeft de heffingsambtenaar op
22 januari 2019 voorgesteld om op 23 januari 2019, de laatste dag van die termijn, een telefonische hoorzitting te laten plaatsvinden. Hierop heeft eiser laten weten die dag verhinderd te zijn. De heffingsambtenaar heeft vervolgens op 23 januari 2019 de bestreden uitspraak genomen zonder eiser te hebben gehoord.

6.3.

Uit het hiervoor genoemde volgt dat eiser in de bezwaarfase, ondanks een daartoe strekkend verzoek, niet is gehoord. De heffingsambtenaar had eiser in het licht van artikel 7:2 van de Awb in samenhang bezien met artikel 25, eerste lid, van de AWR wel moeten horen. Door de verplichting om uitspraak op bezwaar te doen, vervalt immers niet de verplichting om een belanghebbende te horen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 7:2 van de Awb en artikel 25, eerste lid, van de AWR.

6.4.

Wanneer een belanghebbende, zoals in de onderhavige zaak, in de bezwaarprocedure niet overeenkomstig de gestelde regels is gehoord, kan de rechtbank in belastingzaken aan dat verzuim voorbijgaan indien zij van oordeel is dat eiser door die gang van zaken niet is benadeeld. Omdat in deze zaak de relevante feiten en waardering van de woning ook in geschil zijn, kan volgens vaste rechtspraak niet tot dat oordeel worden gekomen.^[1]

6.5.

Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak dan ook vernietigen.

6.6.

In beroep heeft eiser zijn gronden tegen de bestreden besluitvorming naar voren kunnen brengen. Daarnaar gevraagd ter zitting, heeft eiser de rechtbank verzocht de zaak niet terug te wijzen naar de bezwaarfase, maar de zaak zelf inhoudelijk te beoordelen. Om die reden zal de rechtbank ook de andere beroepsgronden beoordelen.

De WOZ-waarde

7. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval
1 januari 2017. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeerde.^[2]

8. De vergelijkingsmethode die de heffingsambtenaar hanteert is een methode waarbij de te waarderen woning wordt vergeleken met vergelijkbare woningen waarvan recente verkoopprijzen bekend zijn. Deze vergelijkbare woningen worden vergelijkingsobjecten genoemd. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de te waarderen woning, maar er moet wel voldoende rekening worden gehouden met de verschillen.

9. Niet in geschil is of de door de heffingsambtenaar in beroep gekozen vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Wel betwist eiser dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de gekozen vergelijkingsobjecten.

Verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten

10. Eiser stelt om te beginnen dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige kwaliteit van zijn woning vanwege de aanwezigheid van een eenvoudige keuken en gedateerd sanitair. Daarnaast zou ook het onderhoud van de woning naar matig moeten worden bijgesteld vanwege achterstallig schilderwerk aan de kozijnen en gebreken in de dakconstructie. Deze beroepsgronden hebben naar het oordeel van de rechtbank geen kans van slagen, nu deze stellingen op geen enkele wijze door eiser zijn onderbouwd.

11. Verder voert eiser ter zitting aan dat de heffingsambtenaar zijn woning niet heeft ingemeten. Daardoor bestaat twijfel over het totaal aantal vierkante meters van de woning dat in de vergelijkingsmatrix als uitgangspunt voor de waardevaststelling wordt gehanteerd. Zonder nadere onderbouwing heeft ook die grond geen kans van slagen. De enkele stelling dat eiser twijfel heeft over de oppervlaktemaat van het woningdeel, is daarvoor onvoldoende. Daarbij merkt de rechtbank op dat eiser verder ook niet heeft aangevoerd wat de oppervlaktemaat van het woningdeel dan wel zou moeten zijn.

12. Ten slotte betoogt eiser dat met name de kwaliteit en het onderhoud van vergelijkingsobject [adres 2] (verkoop 3) verschillen van eisers woning vanwege de luxere afwerking.

13. De heffingsambtenaar is het hier deels mee eens en verklaart zich ter zitting bereid de gemiddelde meterprijs van verkoop 3 om die reden naar beneden bij te stellen. Uitgaande van de dan nog steeds bestaande hogere gemiddelde meterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 4.726,- versus € 4.568,- van de woning), is de heffingsambtenaar van mening dat voldoende rekening is gehouden met het verschil in kwaliteit. Met een beroep op de investeringsregel, stelt de heffingsambtenaar zich dan ook op het standpunt dat de WOZ-waarde, ondanks het geconstateerde verschil, niet hoeft te worden aangepast.

14. De rechtbank overweegt dat de vuistregel, die inhoudt dat ongeveer 60% van de investeringen ten behoeve van kwaliteit en of onderhoud terugkeert in de waarde van de woning, een betrouwbare ervaringsregel is.^[3]

In deze zaak is het verschil in gemiddelde meterprijs tussen de vergelijkingsobjecten en eisers woning na verlaging door de heffingsambtenaar € 158,- per vierkante meter. Voor de gehele woning komt dit neer op een totaalbedrag van € 15.236,- (€ 158,- x 97 m2). Op basis van de investeringsregel betekent dit dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning pas te hoog heeft vastgesteld wanneer eiser meer dan € 25.543,- moet uitgeven om de woning op hetzelfde kwaliteitsniveau te brengen als dat van de vergelijkingsobjecten. Zo’n investering heeft eiser ter zitting niet met stukken aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende rekening gehouden met het verschil in kwaliteit en onderhoud tussen het hiervoor genoemde vergelijkingsobject en de woning van eiser.

15. De rechtbank is, gelet op het hiervoor onder 10 tot en met 14 genoemde, van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van eisers woning niet te hoog heeft vast gesteld.

Conclusie

16. Het beroep is gegrond. Eiser krijgt deels gelijk.

De bestreden uitspraak moet worden vernietigd wegens strijd met artikel 7:2 van de Awb en artikel 25 van de AWR. Gelet op wat hiervoor onder 10 tot en met 14 is overwogen, zal de rechtbank bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak geheel in stand blijven. Dit betekent dat de waarde van de woning voor belastingjaar 2018 gehandhaafd blijft op € 447.000,-.

17. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser vergoeden. Ook bestaat er aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt de kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde verleende rechtsbijstand vast op € 1.333,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 265,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het digitaal verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

vernietigt de bestreden uitspraak;
bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak geheel in stand blijven;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.333,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. Godthelp, rechter, in aanwezigheid van

mr. L.N. Linzey, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.