Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8851648 CV EXPL 20-19824
vonnis van: 3 augustus 2021
fno.: 42146
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Koninklijke Instituut voor de Tropen
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: KIT
gemachtigde: mr. J.J. van baron van Wassenaer
t e g e n
1. de commanditaire vennootschap Linnaeusstraat C.V.
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Hubstudios Beheer B.V.
beiden gevestigd te Amsterdam
afzonderlijk nader te noemen: Linnaeusstraat C.V. en Hubstudios
gemachtigde: mr. H.J. Hagemans
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- de dagvaarding van 22 oktober 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 april 2021. Voor het KIT is verschenen de heer [naam 1] ( [functie 1] ), vergezeld door de gemachtigde. Namens Linnaeusstraat C.V. c.s. is verschenen de heer [naam 2] ( [functie 2] ), vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben op voorhand nadere stukken in het geding gebracht, waaronder een akte wijziging en vermeerdering eis van de zijde van het KIT. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
Linnaeusstraat C.V. houdt zich bezig met het (ver)huren van onroerende zaken. Hubstudios is beherend vennoot van Linnaeusstraat C.V. Hubstudios wordt op haar beurt bestuurd door BLVG B.V. (hierna: BLVG). Linnaeusstraat C.V. en KIT worden hierna gezamenlijk aangeduid als Linnaeusstraat C.V. c.s.
1.2.
Linnaeusstraat C.V. en KIT zijn op 1 december 2015 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) aangegaan voor het pand aan de [adres] (hierna: het pand of het gehuurde). Dit betreft een voormalig onderwijsgebouw.
1.3.
De huurovereenkomst is gebaseerd op het ROZ model voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW) van 20 juli 2003.
1.4.
In artikel 1.2 van de huurovereenkomst staat vermeld: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als woonruimte
conform bijgevoegd plan.” Dat plan betreft de realisering door Linnaeusstraat C.V. van kort gezegd een commerciële ruimte op de begane grond en 89 senioren-, starters- en studentenwoningen (waarvan 64 in de sociale sector).
conform bijgevoegd plan.” Dat plan betreft de realisering door Linnaeusstraat C.V. van kort gezegd een commerciële ruimte op de begane grond en 89 senioren-, starters- en studentenwoningen (waarvan 64 in de sociale sector).
1.5.
De huurovereenkomst is aangegaan voor 30 jaar. In de huurovereenkomst is KIT ermee akkoord gegaan Linnaeusstraat C.V. het gehuurde voor de onder 1.4 genoemde doeleinden zal onderverhuren.
1.6.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing verklaard.
1.7.
In de algemene bepalingen is onder meer het volgende bepaald:
“(…)
Overige belastingen, lasten, heffingen en premies e.d.
Overige belastingen, lasten, heffingen en premies e.d.
20.1
Voor rekening van huurder komen, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:
a. de onroerende-zaakbelasting ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde en feitelijk medegebruik van dienstruimten, algemene ruimten en zogenaamde gemeenschappelijke ruimten;
b. (…);
c. (…);
d. rioolrecht;
e. overige bestaande of toekomstige belastingen, waaronder mede begrepen belastingen die worden geheven voor voorzieningen in openbaar gebied zoals vlaggenbelasting of reclamebelasting, precariorechten, lasten, heffingen en retributies:
- terzake van het feitelijk gebruik van het gehuurde;
- terzake van goederen van huurder;
- die niet geheel of gedeeltelijk zouden zijn geheven of opgelegd, als het gehuurde niet aan de huurder in gebruik zou zijn gegeven.
20.2
Indien de voor rekening van huurder komende lasten, rechten of belastingen bij de verhuurder worden geïnd, moeten deze door huurder op eerste verzoek van verhuurder aan laatstgenoemde worden voldaan. (…)”.
1.8.
Gedurende de onderhandeling over de (ver)huur van het gehuurde werd KIT begeleid door makelaar DTZ (later opgegaan in Cushman & Wakefield). Namens DTZ was de heer [naam 2] (thans [functie 2] van Linnaeusstraat C.V.) bij de onderhandelingen betrokken. Namens KIT werden de onderhandelingen gevoerd door haar toenmalige interim directeur de heer [naam 3] (destijds interim- en projectmanager met ervaring in vastgoed) en KIT werd daarin bijgestaan door Kennedy Van der Laan.
1.9.
Voordat in het gehuurde woningen werden gerealiseerd, werd KIT als eigenaar van het pand (met bestemming bedrijfsruimte) aangeslagen voor rioolrechten voor een bedrag van (voor de jaren 2014 tot en met 2017) gemiddeld € 144,53 per jaar. Nadat in het pand woningen zijn gerealiseerd, heeft KIT van de gemeente Amsterdam per afzonderlijke woning gecombineerde aanslagen ontvangen voor de onroerende zaak belasting eigenaar en de rioolheffing eigenaren. Daarbij gaat het wat betreft de rioolheffingen in 2018, 2019 en 2020 om bedragen van respectievelijk € 125,83, € 131,12 en € 138,33 per woning per jaar, gemiddeld een bedrag van € 11.814,69 per jaar.
1.10.
Bij e-mailbericht van 19 februari 2020 heeft KIT Linnaeusstraat C.V. als volgt bericht: “(…) We hebben de gecombineerde aanslag van de gemeente Amsterdam ontvangen en een oplettende medewerker bij jullie administratie gaf aan dat we de kosten voor de Linnaeusstraat 35F nooit aan jullie hebben doorberekend. Ik heb dan ook bij onze jurist nagevraagd hoe hier mee om te gaan en hij gaf aan dat het alleszins billijk is om deze kosten bij jullie neer te leggen en dat dit juridisch ook juist is. Dit wil ik dan ook doen voor 2019 en voor de voorgaande jaren waarin dit het geval was. (…).”
1.11.
Bij e-mailbericht van 27 maart 2020 heeft BLVG aan KIT het volgende bericht:
“(…) Art. 20.1 van de algemene bepalingen ziet op (OZB) aanslagen die zijn op het ‘feitelijk gebruik’. Hiervan is in dit geval geen sprake, omdat de aanslagen aan de eigenaar zijn opgelegd vanwege het eigenaarschap. Ten aanzien van het rioolrecht geldt hetzelfde, nu uit de aanslag niet kan worden afgeleid dat de aanslagen zien op het feitelijk gebruik van het gehuurde. In Amsterdam worden separatie aanslagen opgelegd aan de feitelijke gebruikers indien sprake is van grootverbruik. Wij hebben een grootverbruik aansluiting en krijgen via die route de aanslag voor het gebruik rechtstreeks bij ons opgelegd. Hieruit kan o.i. niet anders worden afgeleid dat de aanslagen rioolrecht die aan de eigenaar worden opgelegd niet zien op het gebruik maar op het aangesloten zijn an sich, het eigenaarsdeel derhalve. (…).”
Vordering en verweer
2. Het Kit vordert, na wijziging van eis, dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis
voor recht wordt verklaard dat artikel 20.1 sub d van de huurovereenkomst van de huurovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat Linnaeusstraat C.V. c.s. gehouden is om de aanslagen terzake van rioolrechten, heffingen of anderszins, zoals aan KIT met betrekking tot het gehuurde opgelegd, vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst aan KIT te vergoeden op de wijze zoals bepaald in artikel 20 lid 2 van de huurovereenkomst;
Linnaeusstraat C.V. c.s. worden veroordeeld tot betaling van € 25.102,80 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met btw;
Linnaeusstraat C.V. c.s. worden veroordeeld tot betaling van de 42% van de aan KIT gedurende de huurovereenkomst opgelegde en nog op te leggen onroerende zaak belasting;
Linnaeusstraat C.V. c.s. worden veroordeeld in de proceskosten.
3. Aan de vordering onder 2 i) legt KIT kort gezegd ten grondslag dat Linnaeusstraat C.V. c.s. op grond van artikel 20.1 onder de van de algemene bepalingen verplicht is de rioolheffing voor het gehuurde – waarbij geen onderscheid is gemaakt tussen het eigenaren- en het gebruikersdeel – te betalen. Subsidiair doet KIT een beroep op onvoorziene omstandigheden en verzoekt zij de gevolgen van de overeenkomst op grond van artikel 6:258 BW te wijzigen, in die zin dat de aan haar door de gemeente Amsterdam opgelegde rioolheffing aan Linnaeusstraat C.V. c.s. kan worden doorberekend. Aan de vordering onder 2iii) legt KIT ten grondslag dat Linnaeusstraat C.V. c.s. op grond van artikel 20.1 onder a van de algemene bepalingen het gebruikersdeel van de onroerende zaakbelasting (hierna: ozb) moet voldoen. Omdat het gehuurde na het aangaan van de huurovereenkomst is getransformeerd in (grotendeels) woningen en voor woningen sinds 2006 alleen nog ozb bij eigenaren wordt geheven, wordt het totale bedrag aan ozb thans bij KIT geheven. Een deel daarvan betreft echter feitelijk ook het gebruik, zodat een redelijke uitleg van deze bepaling meebrengt dat Linnaeusstraat C.V. c.s. het gebruikersdeel van de ozb aan KIT moet vergoeden. Voor de bepaling van het gebruikersdeel dient volgens KIT aansluiting te worden gezocht bij de verdeling van ozb tussen gebruiker en eigenaar zoals thans door de gemeente bij bedrijfsruimte wordt gehanteerd. In navolging daarvan dient een gedeelte van 42% van de ozb bij Linnaeusstraat C.V. c.s. in rekening te worden gebracht, aldus steeds KIT.
4. Linnaeusstraat C.V. c.s. hebben de vordering gemotiveerd betwist. Zij hebben samengevat aangevoerd dat uit hetgeen partijen voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst zijn overeengekomen, de wijze waarop zij daarna aan de in de huurovereenkomst opgenomen artikelen uitvoering hebben gegeven, de nadrukkelijk in de huurovereenkomst opgenomen afwijkingen van de algemene bepalingen, de wijze waarop Linnaeusstraat C.V. c.s. de verschuldigdheid van de overige eigenaarslasten (waterschapsbelasting en onroerende zaak belasting) betwisten en de op internet gepubliceerde handleiding behorende bij de algemene bepalingen, volgt dat de door de gemeente Amsterdam aan KIT als eigenaar van het gehuurde opgelegde aanslagen rioolheffing voor rekening en risico van KIT moet komen. Linnaeusstraat C.V. c.s. beroepen zich in dit verband verder op rechtspraak waaruit volgens haar volgt dat eigenaarslasten niet kunnen worden doorberekend aan huurders van woningen, omdat deze lasten betrekking hebben op eigendom en niet op bewoning van het gehuurde. Linnaeusstraat C.V. c.s. hebben verder aangevoerd dat het van meet af aan de bedoeling van partijen was om in het pand woningen te realiseren. Als gevolg van deze transformatie konden partijen verhoging van de lasten verwachten, zodat van onvoorziene omstandigheden geen sprake is. Het was KIT verder bekend dat de heffing van ozb bij gebruikers van woonruimte al sinds 2006 is afgeschaft. Partijen hebben met artikel 20.1 onder a van de algemene bepalingen dan ook beoogd om de ozb heffing voor rekening van KIT te laten komen, nog daargelaten dat verklaringen van niet nader genoemde notarissen niet kunnen dienen als onderbouwing van (de hoogte van) de vordering, aldus steeds Linnaeusstraat C.V. c.s.
Beoordeling
5. De kantonrechter stelt voorop dat Linnaeusstraat C.V. c.s. onweersproken hebben aangevoerd dat Hubstudios geen partij is bij de huurovereenkomst. Nu KIT haar vorderingen heeft gebaseerd op de huurovereenkomst en de grondslag van de vorderingen jegens Hubstudios verder niet heeft toegelicht, zullen de vorderingen jegens Hubstudios reeds daarom worden afgewezen. Waar in de verdere beoordeling wordt gesproken over partijen, wordt dan ook gedoeld op Linnaeusstraat C.V. en KIT.
Rioolrechten/rioolheffing
6. De kantonrechter stelt voorop dat het rioolrecht – zoals genoemd in artikel 20.1 onder d van de algemene bepalingen – in 2008 is opgevolgd door de rioolheffing. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat partijen met die bepaling doelen op de door de gemeente Amsterdam opgelegde rioolheffing.
7. Partijen verschillen van mening over de vraag of KIT op grond van artikel 20.1 onder d van de algemene bepalingen het (door de gemeente Amsterdam aan KIT opgelegde) eigenarendeel van de rioolheffing aan Linnaeusstraat C.V. in rekening mag brengen, zoals KIT heeft gesteld en Linnaeusstraat C.V. heeft betwist. Linnaeusstraat C.V. heeft in dat verband onder meer een beroep gedaan op het arrest van de Hoge Raad van 10 oktober 1980 (ECLI:NL:HR:1980:AC1631) en de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 17 april 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:2144). Nu deze uitspraken betrekking hebben op woonruimte, begrijpt de kantonrechter dat Linnaeusstraat C.V. zich erop beroept dat ook op de (hoofd)huurovereenkomst tussen partijen de regels voor woonruimte van toepassing zijn en dat artikel 20.1 onder d van de algemene bepalingen een op grond van de servicekostenregeling bij woonruimte ontoelaatbare afwijking daarvan betreft.
8. Naar het oordeel van de kantonrechter dient Linnaeusstraat C.V. op grond van het arrest Zonshofje I (HR 20 september 1985, NJ 1986/260) in dat standpunt te worden gevolgd. Hoewel het gehuurde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst een voormalig onderwijsgebouw was en partijen daarom kennelijk hebben gekozen voor het gebruik van de modelhuurovereenkomst en algemene bepalingen voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, hebben partijen het gehuurde in de huurovereenkomst uitdrukkelijk bestemd om door (of vanwege Linnaeusstraat C.V.) te worden gebruikt als (uitsluitend) woonruimte. Linnaeusstraat C.V. heeft na het aangaan van de huurovereenkomst in het gehuurde (naast een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW op de begane grond) 89 zelfstandige woningen gerealiseerd. Linnaeusstraat C.V. is op haar beurt (onder)huurovereenkomsten aangegaan met de bewoners van de woningen. Uit het arrest Zonshofje I vloeit voort dat het (in de relatie tussen KIT en Linnaeusstraat C.V.) aanmerken van het gehuurde als bedrijfsruimte in zin van artikel 7:230a BW tot het onaanvaardbare gevolg zou leiden dat ten aanzien van de verhuur van het gehuurde en de onderverhuur van de woningen een verschillend wettelijk regime zou gelden (vgl. in dit verband ook HR 10 maart 1995, NJ 1995/550, Vlooienmarkt/De Kring).
9. Op de (hoofd)huurovereenkomst zijn derhalve de wettelijke regels met betrekking tot de verhuur van woonruimte van toepassing. Deze regels staan er aan in de weg dat KIT aan Linnaeusstraat C.V. het eigenarendeel van de rioolheffing in rekening brengt. Volgens artikel 7:201 BW is huur de overeenkomst waarbij de verhuurder (een gedeelte) van een zaak in gebruik geeft en de huurder daarvoor een tegenprestatie levert. De tegenprestatie wordt voor woonruimte in artikel 7:237 BW omschreven in (voor zover hier van belang) prijs, huurprijs en servicekosten. Volgens dat artikel omvat de prijs van woonruimte alle overeengekomen verplichtingen van de huurder en de verhuurder (lid 1), waaronder de huurprijs en de servicekosten. Onder huurprijs wordt verstaan de prijs die is verschuldigd voor het enkel gebruik van de woonruimte (lid 2) en onder servicekosten de vergoeding voor overige zaken en diensten (anders dan kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter) die geleverd worden in verband met de bewoning (lid 3). Uit de hiervoor door Linnaeusstraat C.V. (onder 7 hiervoor) aangehaalde uitspraak van de Hoge Raad volgt dat het in een woning aanwezige systeem van aansluiting op de gemeentelijke riolering een onzelfstandig deel vormt van de woning. Het gebruik daarvan vormt dan ook een onderdeel van ‘het enkele gebruik van de woonruimte’ zoals bedoeld in artikel 7:237 lid 2 BW. Op grond daarvan moet de vergoeding daarvoor (het eigenarendeel van de rioolheffing) worden bestreden uit de huurprijs en mogen deze kosten niet daarnaast als servicekosten in rekening worden gebracht. Deze bepaling is van dwingend recht op grond van artikel 7:232 in combinatie met artikel 7:265 BW, zodat daarvan afwijkende bedingen (zoals artikel 20.1 onder d van de algemene bepalingen) nietig zijn. Voor zover de vordering van KIT onder 2 i) op dat artikel is gebaseerd, is deze dus niet toewijsbaar. Hetgeen partijen hebben aangevoerd over de uitleg van artikel 20.1 onder d van de algemene bepalingen en de bedoeling die partijen op basis daarvan hadden, is dan ook niet van belang en behoeft daarom geen verdere bespreking.
10. Het beroep van KIT op onvoorziene omstandigheden kan evenmin leiden tot toewijzing van de vordering onder 2 i). KIT heeft in de eerste plaats onvoldoende gemotiveerd toegelicht dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. KIT is een professionele partij en juridisch bijgestaan. Zij had dan ook door het (laten) doen van onderzoek kunnen weten dat ontwikkeling van het gehuurde tot woningen zou leiden tot een verhoging van het rioolrecht en daarmee rekening kunnen houden bij de aan Linnaeusstraat C.V. te rekenen huurprijs. Daarbij komt dat, tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor onder 9 is overwogen, KIT onvoldoende heeft toegelicht dat de gestelde onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat Linnaeusstraat C.V. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten.
OZB
11. Op de beoordeling onder 9 hiervoor strandt tevens de vordering van KIT met betrekking tot het eigenaarsdeel van de OZB. Ook de vordering onder 2 iii) zal daarom worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten/proceskosten
12. De afwijzing van de hoofdvorderingen, leidt er verder toe dat ook de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten onder 2 ii) zal worden afgewezen.
13. KIT zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten zoals in het dictum vermeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt KIT in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Linnaeusstraat C.V. c.s. begroot op € 622,00 (2 punten x tarief € 311,00), voor zover van toepassing inclusief btw;
veroordeelt KIT in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat KIT niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar
uitgesproken op 3 augustus 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.