ECLI:NL:RBMNE:2019:2144

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7229031 UC EXPL 18-10600 JW/1350

Vonnis van 17 april 2019

inzake

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiser] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. J. Bouter,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: Stichting Achmea Rechtsbijstand.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding;
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
de conclusie van antwoord in reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Het geschil en de beoordeling

Waar gaat het geschil over?

2.1.

[gedaagde] huurt sinds medio 2005 een woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] van [eiser] . In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:

“
6. Betalingsverplichting, betaalperiode

6.1

De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:

de huurprijs
de vergoeding voor de hieronder nader aangeduide bijkomende leveringen en diensten

6.2

De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaalde door de vaste lasten, vermeerderd met kosten voor diensten.

6.4

Leveringen of diensten kunnen door verhuurder naar soort en omvang worden beperkt of uitgebreid. Verhuurder kan in verband hiermee, alsmede bij prijswijzigingen van het bestaande pakket leveringen of diensten het door huurder verschuldigde voorschot op vergoedingen voor leveringen en diensten, na voorafgaande mededeling en motivering daarvan aan huurder, tussentijds aanpassen aan de door hem te verwachten kosten.”

2.2.

Tussen partijen zijn geschillen ontstaan over de afrekening van servicekosten over de jaren 2012, 2013 en 2014. Hierover hebben procedures gespeeld bij de Huurcommissie en (vervolgens) bij de kantonrechter. In deze procedures is geoordeeld dat [eiser] niet
achterafnieuwe servicekosten aan [gedaagde] in rekening kon brengen. [eiser] heeft daarom bij e-mail van 30 november 2017 aan [gedaagde] geschreven dat de servicekosten per 1 januari 2018 zouden worden verhoogd naar € 259,69 per maand. Dit bedrag bestaat uit de volgende posten:

Jaarnota Eneco € 453,53
Jaarnota Vitens € 82,14
OZB € 152,34
Rioolheffing € 233,51
Watersysteemheffing € 36,84
Electra algemene ruimten € 2,56
Verzekering (1/3 van 15% opstalverzekering) € 18,88
Geiser gebruiksvergoeding € 103,94
Gaskachel gebruiksvergoeding € 194,72
Glazenwasser 6x/jaar € 180,00
Schoonmaken overloop € 580,00
Gebruiksvergoeding roerende zaken € 660,79
Onderhoud [..] € 62,92
Ontstoppingscontract [straatnaam] € 145,20
Jaarlijkse controle rookgaskanalen € 60,50
Subtotaal € 2.967,87
Administratiekosten (5%) € 148,39

Totaal € 3.116,26

Per maand is dit € 3.116,26 / 12 = € 259,69.

2.3.

Een deel van deze posten staat niet genoemd in de bijlage bij de huurovereenkomst waarin een overzicht staat van “leveringen en diensten”. In dat overzicht staan namelijk de volgende posten vermeld:

afvalstoffenheffing;
Eneco energie;
[.] water;
Verontreinigingsheffing;
Onderhoud kachel geiser onderhoudscontract;
OZB gebruik woning;
Ingezetene omslag;
Omslagheffing;
Rioolrechten.

De eisen van [eiser]

2.4.

vindt dat hij de onder 2.2 genoemde nieuwe posten (die niet al in het hierboven genoemde overzicht stonden) met ingang van 2018 als servicekosten aan [gedaagde] in rekening mag brengen, omdat in artikel 6.4 van de huurovereenkomst staat dat hij daartoe bevoegd is. Hij vordert daarom een verklaring voor recht dat hij gerechtigd is met ingang van 1 januari 2018 alle servicekosten in rekening te brengen die ook staan vermeld in de servicekostenafrekening over 2016. Voor het geval de kantonrechter vindt dat de posten OZB, rioolheffing en watersysteemheffing niet tot de servicekosten behoren, vordert [eiser] een verklaring voor recht dat [gedaagde] deze op grond van de tussen partijen gemaakte afspraken aan [eiser] dient te betalen. Verder vordert [eiser] betaling van de (op die manier berekende) bedragen aan hem, te vermeerderen met rente en kosten.

Het verweer van [gedaagde]

2.5.

is het daar niet mee eens. Volgens haar is artikel 6.4 van de huurovereenkomst nietig, althans vernietigbaar omdat deze bepaling in strijd is met de wet. Om die reden kan [eiser] de posten die partijen niet zijn overeengekomen, niet aan haar in rekening brengen. Verder betwist zij verschillende door [eiser] in rekening gebrachte servicekostenposten ook inhoudelijk.

De afspraak tussen partijen in artikel 6.4 van de huurovereenkomst

2.6.

Partijen verschillen allereerst van mening over de vraag of het [eiser] op grond van artikel 6.4 van de huurovereenkomst is toegestaan om nieuwe soorten servicekosten aan [gedaagde] in rekening te brengen, die niet in de bijlage bij de huurovereenkomst zijn genoemd.

Voor servicekosten geldt als uitgangspunt dat de verhuurder het overeengekomen bedrag aan de huurder in rekening mag brengen. Dat is bepaald in artikel 7:259 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In dit geval zijn partijen overeengekomen dat het de verhuurder is toegestaan om extra posten aan de servicekosten toe te voegen. In beginsel is er geen regel die zich tegen het maken van deze afspraak verzet. De vraag is wel hoe deze afspraak moet worden uitgelegd. De kantonrechter beziet dat in dit geval tegen de volgende achtergrond:

uitgangspunt voor in rekening te brengen servicekosten is dat alleen de
werkelijk door de verhuurder gemaaktekosten in rekening kunnen worden gebracht. Om die reden is de verhuurder op grond van artikel 7:259 BW ook verplicht om de huurder inzage in de boeken en bescheiden te geven. De huurder moet namelijk kunnen controleren of de verhuurder de door hem gevorderde kosten daadwerkelijk heeft gemaakt;

verder geldt dat er alleen kosten als “servicekosten” in rekening kunnen worden gebracht die een vergoeding inhouden voor zaken en diensten die geleverd worden
in verband met de bewoningvan de woonruimte;

bij de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] is een bijlage gevoegd met een “overzicht leveringen en diensten”. De kantonrechter begrijpt dat dat een overzicht is van de kosten waarvan op dat moment is afgesproken dat die als servicekosten in rekening zouden worden gebracht.

2.7.

Tegen deze achtergrond bezien is de kantonrechter van oordeel dat de afspraak uit artikel 6.4 van de huurovereenkomst als volgt moet worden uitgelegd:

de servicekosten kunnen/mogen niet worden verhoogd als de verhuurder eigenlijk de huur wil verhogen. Daarvoor zijn de servicekosten namelijk niet bedoeld. Alleen de werkelijk gemaakte kosten in verband met de bewoning mogen immers in rekening worden gebracht;

als bepaalde als servicekosten te kwalificeren kosten ten tijde van het afsluiten van de huurovereenkomst al door verhuurder werden gemaakt, en die niet op de bijlage “overzicht leveringen en diensten” zijn opgenomen, moeten deze worden geacht bij de huurprijs te zijn inbegrepen. De kosten bestonden dan op dat moment namelijk al, en er was geen reden om die apart in rekening te brengen. Dat betekent dat de verhuurder die kosten niet alsnog via de regeling van artikel 6.4 van de huurovereenkomst bij [gedaagde] in rekening kan brengen;

er kunnen alleen servicekosten worden doorberekend als de desbetreffende kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Dat zal de verhuurder moeten aantonen;

er kunnen alleen servicekosten in rekening worden gebracht voor zover dat redelijk is.

2.8.

De kantonrechter zal de door [eiser] opgevoerde servicekosten aan de hand hiervan beoordelen.

Jaarnota’s Eneco en Vitens

2.9.

Hierover bestaat tussen partijen geen geschil.

Belastingen: OZB, rioolheffing en watersysteemheffing

2.10.

De kantonrechter begrijpt uit de discussie tussen partijen dat [eiser] het
eigenaarsdeelvan (i) de onroerende zaak belasting, (ii) de rioolheffing en (iii) de watersysteemheffing als servicekosten aan [gedaagde] in rekening wil brengen. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn deze kosten geen kosten die verband houden met
de bewoningvan het gehuurde. Voor al deze posten geldt namelijk dat het kosten zijn die verband houden met
de eigendomvan het gehuurde en niet met
de bewoning. De kosten zijn dan ook niet als servicekosten te kwalificeren. De kantonrechter zal deze dan ook niet meerekenen bij het vaststellen van de hoogte van de servicekosten.

2.11.

[eiser] heeft – voor het geval de kantonrechter dit zou oordelen – een verklaring voor recht gevorderd dat partijen met elkaar hebben afgesproken dat de kosten van de eigenaarsdelen van OZB, rioolheffing en watersysteemheffing door de verhuurder aan [gedaagde] zouden worden doorbelast. Naar het oordeel van de kantonrechter is uit de huurovereenkomst niet af te leiden dat partijen dit hebben afgesproken. In de bijlage “overzicht leveringen en diensten” is voor de OZB expliciet bepaald dat het gaat om de OZB voor “gebruik woning”. Dat is dus niet de OZB voor de
eigendomvan de woning. Voor wat betreft de overige heffingen is niet uit het overzicht af te leiden dat partijen bedoeld hebben om het
eigenaarsdeelvan die heffingen door de huurder te laten betalen. Voor zover een dergelijke afspraak al rechtsgeldig zou zijn, staat dus niet vast dat die afspraak is gemaakt. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.

Electra algemene ruimten

2.12.

Hierover bestaat tussen partijen geen geschil.

Verzekeringen

2.13.

De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [eiser] dat hij zich op het standpunt stelt dat hij een opstalverzekering heeft afgesloten, die onder meer een glasverzekering inhoudt. Overeenkomstig het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie is [eiser] er van uitgegaan dat 15% van deze kosten betrekking hebben op de glasverzekering. Hij heeft die 15% vervolgens verdeeld over de drie woningen aan de [straatnaam] . Dat resulteert in een premie van € 18,88 per jaar die [eiser] aan [gedaagde] heeft doorbelast.

2.14.

De kantonrechter gaat er van uit dat er ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst ook een opstalverzekering bestond. Dat is namelijk gebruikelijk. Desondanks zijn partijen met betrekking tot dit punt niet overeengekomen dat de kosten hiervoor separaat aan [gedaagde] in rekening zouden worden gebracht. Het moet er daarom voor gehouden worden dat de kosten voor deze verzekering bij de huur waren inbegrepen. Daarom kunnen deze niet nu alsnog apart in rekening worden gebracht.

Gaskachel/geiser

2.15.

Voor wat betreft de gaskachel en de geiser heeft [gedaagde] gesteld dat deze zich al in het gehuurde bevonden toen zij het gehuurde betrok. [eiser] heeft dat niet ontkend. Het gaat dus om zaken waarvoor bij aanvang van de huurovereenkomst niet was afgesproken dat daarvoor apart zou worden betaald. Zoals hiervoor is overwogen betekent dat dat het ervoor moet worden gehouden dat de afspraak tussen partijen was dat deze zaken bij de huurprijs waren inbegrepen. [eiser] kan deze daarom niet alsnog afzonderlijk in rekening gaan brengen. Deze post zal daarom niet worden meegenomen bij de berekening van de servicekosten.

Glazenwasser/schoonmaakkosten

2.16.

[eiser] heeft gesteld kosten voor de glazenwasser en schoonmaak te hebben gemaakt. [gedaagde] betwist dat. Gezien deze betwisting had het op de weg van [eiser] gelegen om aan te tonen dat hij dergelijke kosten gemaakt heeft. [eiser] heeft geen recente betalingsbewijzen voor schoonmaakkosten of de kosten van een glazenwasser overgelegd. Dat dit soort kosten gemaakt zijn is daarom niet komen vast te staan. De kantonrechter zal deze kosten daarom niet meenemen in de berekening van de servicekosten.

Gebruiksvergoeding roerende zaken

2.17.

[eiser] rekent een bedrag van € 660,79 as gebruiksvergoeding voor roerende zaken. Als onderbouwing hiervoor geeft [eiser] voorbeelden van roerende zaken waarvoor volgens de Huurcommissie servicekosten in rekening mogen worden gebracht. [eiser] stelt echter niet dat de roerende zaken die hij als voorbeeld aanhaalt, daadwerkelijk door hem aan [gedaagde] ter beschikking zijn gesteld. De op de afrekening 2016 vermelde roerende zaken lijken eerder te zien op verbouwingskosten die [eiser] heeft gemaakt aan het pand, waarvan hij de kosten wil doorbelasten. De servicekosten zijn echter niet bedoeld om dergelijke kosten op de huurders te verhalen. Zoals hiervoor is aangegeven moet het bij servicekosten gaan om zaken en diensten die geleverd worden
in verband met de bewoningvan de woonruimte. [eiser] heeft onvoldoende aangetoond dat hij kosten heeft gemaakt aan roerende zaken die als servicekosten kunnen worden doorberekend. De kantonrechter zal daarom geen bedrag rekenen voor roerende zaken.

Onderhoud [..] , ontstoppingscontract en controle rookgaskanalen

2.18.

[eiser] heeft deze posten betrokken bij zijn opstelling. [gedaagde] is hier verder niet op ingegaan. De kantonrechter begrijpt daaruit dat over deze posten tussen partijen geen geschil bestaat. Deze posten zullen dan ook worden meegenomen in de berekening.

Administratiekosten

2.19.

[eiser] heeft een bedrag van € 148,39 in rekening gebracht aan administratiekosten. Dat is 5% van de overige posten. Volgens [gedaagde] zijn partijen niet overeengekomen dat administratiekosten in rekening zouden worden gebracht. De kantonrechter hanteert net als de Huurcommissie als uitgangspunt dat administratiekosten ook in rekening mogen worden gebracht als partijen dat niet uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Het percentage van 5% over de overige posten vindt de kantonrechter redelijk. De kantonrechter zal dat percentage rekenen over de posten die worden meegenomen bij de berekening.

Conclusie

2.20.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de volgende posten moeten worden meegenomen bij de vaststelling van het voorschot op de servicekosten:

Jaarnota Eneco € 453,53
Jaarnota Vitens € 82,14
Electra algemene ruimten € 2,56
Onderhoud [..] € 62,92
Ontstoppingscontract € 145,20
Jaarlijkse controle rookgaskanalen € 60,50

Subtotaal € 806,85

-
Administratiekosten (5%) € 40,34

Totaal € 847,19

Dit is een bedrag per jaar. Per maand komt dit neer op € 847,19 : 12 = € 70,60. Op dit moment betaalt [gedaagde] een bedrag van € 141,93 per maand. Dat is meer dan het hiervoor berekende bedrag. Er is dan ook geen aanleiding om de servicekosten te verhogen naar € 259,69, zoals [eiser] heeft gevorderd. Die vordering zal dan ook worden afgewezen. Hiervoor is al overwogen dat de vordering tot betaling van de OZB, rioolheffing en waterstofheffing ook zal worden afgewezen. De overige vorderingen van [eiser] bouwen voort op de veronderstelling dat de vorderingen onder I en II zullen worden toegewezen. Dat is niet het geval zodat ook deze overige vorderingen zullen worden afgewezen.

2.21.

[eiser] zal als de in conventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] in conventie worden begroot op:

- salaris gemachtigde €
300,00(2 punten x tarief € 150,00)

Totaal € 300,00

2.22.

[gedaagde] heeft in reconventie gevorderd dat het voorschotbedrag wordt verlaagd naar € 625 per jaar, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag. Op dit moment betaalt zij (12 x € 141,93 =) € 1.703,16 per jaar. Dat is gezien het voorgaande te hoog. De kantonrechter gaat er van uit dat een voorschot zoveel mogelijk de werkelijke kosten moet dekken. Daarom zal de kantonrechter bij het bepalen van het voorschot uitgaan van een bedrag van € 900,00 in totaal op jaarbasis. Het voorschot per maand is dan € 75,00. Als aan het eind van het jaar blijkt dat dit te veel is geweest, moet [eiser] het teveel betaalde uiteraard terugbetalen. Als blijkt dat het te weinig is geweest, moet [gedaagde] het te weinig betaalde bijbetalen.

2.23.

[gedaagde] heeft verder nog gevorderd dat [eiser] wordt veroordeeld om haar het door haar teveel betaalde bedrag over het jaar 2016 terug te betalen. Dat is volgens haar [gedaagde] € 1.057,80. [eiser] heeft dat niet betwist. Daarom moet hij dit bedrag aan [gedaagde] terugbetalen. Hij zal daartoe worden veroordeeld. Ook de wettelijke rente zal worden toegewezen. [eiser] heeft daar geen verweer tegen gevoerd.

2.24.

[eiser] zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] in reconventie worden begroot op:

- salaris gemachtigde €
150,00(2 punten x factor 0,5 x tarief € 150,00)

Totaal € 150,00

3.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

3.1.

wijst de vordering af;

3.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde;

In reconventie

3.3.

bepaalt het door [gedaagde] aan [eiser] met ingang van 1 januari 2019 te betalen voorschot op de servicekosten op € 900,00 per jaar, zijnde € 75,00 per maand;

3.4.

veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.057,80, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 4 juli 2018 tot de voldoening;

3.5.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 150,00 aan salaris gemachtigde;

In conventie en in reconventie

3.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 april 2019.

type: JW (1350)

coll: DvS (30361)