Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9022870 CV EXPL 21-2374
vonnis van: 13 juli 2021
fno.: 47653
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1.[eiseres 1] B.V. en
2.[eiseres 2] B.V.
beiden gevestigd te [woonplaats 1]
eiseressen
nader te noemen: [eiseressen] c.s.
gemachtigde: Van Twuijver Incasso B.V.
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde,
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. D.N. Allick.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 27 januari 2021 hebben [eiseressen] c.s. een dagvaarding uitgebracht en betekend aan [gedaagde] , in welke dagvaarding - kortgezegd - gevorderd wordt dat de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte aan de [adres] ontbonden wordt en dat [gedaagde] veroordeeld wordt een betalingsachterstand te voldoen. Namens [gedaagde] is een conclusie van antwoord ingediend, met een reconventionele vordering en producties. Bij vonnis van 20 april 2021 is bepaald dat een mondelinge behandeling zal plaatsvinden. Deze heeft plaatsgevonden op 15 juni 2021. Voorafgaand daaraan is van de kant van [eiseressen] c.s. nog een akte ingediend met een actuele stand van zaken met betrekking tot de huurachterstand, plus een eiswijziging. Van de kant van [gedaagde] is een productie overgelegd.
Ter zitting van 15 juni 2021 is namens [eiseressen] c.s. verschenen [naam 1] , bijgestaan door mr. M.J. van Twuijver. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door [naam 2] en bijgestaan door de gemachtigde. Na debat en schorsing teneinde de mogelijkheid van een regeling te bespreken, is vonnis gevraagd en een datum vonnis bepaald.
UITGANGSGPUNTEN
1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten en uitgangspunten.
1.1.
Op 24 juni 2016 heeft [gedaagde] een Huurovereenkomst Winkelruimte gesloten met [eiseressen] c.s. betreffende het woon/winkelpand aan de [adres] . [gedaagde] exploiteert in dat pand [naam bedrijf] , ook wel genaamd [naam 3] .
1.2.
Het gehuurde betreft, naast de bedrijfsruimte, een appartement/zelfstandige woonruimte alsmede 3 onzelfstandige kamers, die [gedaagde] onderverhuurd.
1.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro van toepassing.
1.4.
Op grond van deze huurovereenkomst moet [gedaagde] maandelijks (thans) € 2051,11 betalen alsmede de meerpremie van de verzekering.
1.5.
Met ingang van april 2020 is [gedaagde] in gebreke met betaling; zij heeft steeds een deel van de huur betaald en de achterstand bedraagt thans € 14.523,49.
1.6.
Bij e-mail van 29 maart 2020 aan [naam 2] – de partner van [gedaagde] – hebben [eiseressen] c.s. een voorstel gedaan inhoudende – kortweg – deels opschorting van de betalingsverplichting voor 50%. Daarop is van de kant van [gedaagde] niet gereageerd.
1.7.
[eiseressen] c.s. hebben [gedaagde] diverse aanmaningen gestuurd in verband met de oplopende huurachterstand.
1.8.
Bij brief van 14 december 2020 heeft Horeca Maatwerk namens [gedaagde] een voorstel gedaan dat – kortweg – inhoudt een gedeeltelijke kwijtschelding/verlaging van de huurprijs. Hierop is namens [eiseressen] c.s. bij e-mail van 24 december 2020 gereageerd en zijn vragen gesteld en is om stukken gevraagd, waarna het van de kant van [gedaagde] stil is gebleven.
1.9.
Vervolgens hebben [eiseressen] c.s. de dagvaarding uitgebracht.
VORDERING
2. [eiseressen] c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zoals gewijzigd bij akte van 4 juni 2021 en ter zitting:
a. de huurovereenkomst met [gedaagde] die ziet op de winkelruimte annex woonruimte gelegen aan de [adres] te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om dat gehuurde met al de zich daarin bevindende personen en zaken, voor zover deze laatste het eigendom van eisende partij niet zijn, te ontruimen en ontruimd te houden met afgifte der sleutels en alles, wat verder tot het gehuurde behoort, in behoorlijke staat op te leveren en ter vrije en algehele beschikking van [eiseressen] c.s. te stellen;
b. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseressen] c.s. te betalen:
- € 14.523,49, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van de ontruiming;
- € 1.101,77 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente van de dag van de dagvaarding;
- een (schade)vergoeding gelijk aan de huur (thans € 2.051,11 per maand), dat [gedaagde] het gehuurde vanaf 30 juni 2021 (onrechtmatig) in gebruik zal houden, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, zolang [gedaagde] met de voldoening in verzuim is;
- de kosten van het geding, waaronder begrepen het salaris gemachtigde van [eiseressen] c.s. en de btw over het salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf datum vonnis;
- de na het vonnis ontstane kosten.
3. [eiseressen] c.s. hebben als grondslag voor de vordering gesteld dat [gedaagde] een nakomingsverplichting heeft op grond van de huurovereenkomst en dat de wanprestatie van [gedaagde] ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Tevens wijzen [eiseressen] c.s. erop dat zij wel bekend zijn met de betalingsproblemen van [gedaagde] als ondernemer als gevolg van de corona-maatregelen van de overheid maar dat zij voorstellen heeft gedaan richting [gedaagde] terwijl daar niet op is gereageerd.
4. De oorspronkelijk gevorderde boeterente laten [eiseressen] c.s. varen; wel wijzen zij op het exoneratie-beding van de huurovereenkomst en de inspanningsverplichtingen die [gedaagde] heeft om de gevolgen van de sluiting van het café te beperken.
VERWEER
5. [gedaagde] heeft het volgende als verweer gevoerd: door de overheidsmaatregelen in verband met Covid-19 heeft zij gedurende perioden haar café moeten sluiten dan wel kon zij open zijn slechts onder strikte voorwaarden. Vanaf medio maart 2020 heeft zij daarom aanzienlijk minder omzet kunnen maken en tijdens perioden van verplichte sluiting zelfs helemaal geen omzet. Wat zij aan betalingen ontving van de onderhuurders heeft zij, onder aftrek van de vergoeding voor gas, water en licht, afgedragen aan [eiseressen] c.s.. Zij beroept zich in dit verband op een gebrek aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro dan wel op een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro op grond waarvan het betalen van de volle huurtermijnen geen rechtsplicht meer is en de huurovereenkomst moet worden gewijzigd.
6. Tevens heeft zij een reconventionele vordering ingesteld, waarin zij – kortweg – vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst wijzigt en de huurprijs vaststelt op 50% over de perioden van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 en vanaf 15 oktober 2020 alsmede op 70% over de periode van 1 juni 2020 tot en met 14 oktober 2020, subsidiair vordert zij dat de kantonrechter de huurprijs vaststelt op € 1.580,49 per maand vanaf 15 maart 2020 tot en met het moment dat de huidige door de regering verplichte sluiting eindigt.
BEOORDELING
in conventie
7. Nu van de kant van [eiseressen] c.s. is bestreden dat sprake is van ‘onvoorziene omstandigheden’ als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro die het mogelijk maken de huurovereenkomst te wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden, moet de kantonrechter deze stelling als eerste bespreken. Van de kant van [eiseressen] c.s. is overigens ook bestreden dat gedwongen sluiting c.q. opgelegde beperkingen in de exploitatie (aantal gasten, afstand van 1,5 meter) een ‘gebrek’ oplevert in de zin van artikel 7:204 BW Pro dat aanleiding kan geven tot huurprijsvermindering. Gelet op hetgeen hierna wordt overwogen, behoeft deze laatste stelling geen beantwoording meer.
8. De kantonrechter wijst op meerdere uitspraken in den lande van diverse kantonrechters waarin de coronacrisis en de in dat verband genomen maatregelen door de overheid als onvoorziene omstandigheden zijn aangemerkt (zie bv. de bij partijen bekende uitspraak van 9 maart 2021 van de Amsterdamse kantonrechter inzake Hotel V)(gepubliceerd: ECLI:NL:RBAMS:2021:937). De kantonrechter sluit zich bij die uitspraken aan. Dat betekent dat [eiseressen] c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten en dat aan de wijziging of ontbinding terugwerkende kracht kan worden verleend.
9. Dat betekent ook dat de vorderingen van [eiseressen] c.s. (ontbinding en ontruiming, alsmede betaling van een huurachterstand van ruim € 14.000,00) reeds op die grond moeten worden afgewezen. Het ter zitting gedane beroep op de exoneratie clausule van de huurovereenkomst moet om die reden eveneens worden verworpen.
10. In geval van onvoorziene omstandigheden rust in beginsel op partijen de verplichting tot heronderhandeling om tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst te komen. [eiseressen] c.s. hebben op 29 maart 2020 al een voorstel gedaan tot – deels – opschorting van de betalingsverplichting voor 50%, op welk voorstel van de kant van [gedaagde] niet is gereageerd. Naar aanleiding van het voorstel van 14 december 2020 namens [gedaagde] door Horeca Maatwerk hebben [eiseressen] c.s. vragen gesteld en verzocht stukken te overleggen ter onderbouwing van de omzetcijfers. Daarop is van de kant van [gedaagde] niet meer gereageerd. Wel heeft zij de huurachterstand laten oplopen. Zoals door [eiseressen] c.s. ter zitting aangevoerd, heeft [gedaagde] aldus [eiseressen] c.s. genoodzaakt haar te dagvaarden. Om die reden zal [gedaagde] tot de proceskosten in conventie van [eiseressen] c.s. worden veroordeeld.
in reconventie
11. [gedaagde] heeft – kortweg – verzocht om huurwijziging. Uitgangspunt is dat de tegenvaller (omzetverlies door corona) in beginsel over beide partijen gelijkelijk wordt verdeeld. De huurder moet stellen en zonodig onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is beperkt (geweest) in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. [gedaagde] dient in dit verband inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en 2020.
11. Van de door de overheid aan de huurder verstrekte tegemoetkomingen vanwege corona, zal (alleen) de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) en alleen voor zover die verband houdt met de huur bij de omzet worden betrokken.
13. [gedaagde] heeft weliswaar aangegeven welke bedragen zij in of over 2020 op grond van die TVL heeft ontvangen, maar zij heeft nagelaten in dat verband de desbetreffende beschikkingen in te zenden noch heeft zij berekend welke delen aan ‘huur’ moeten worden toegekend. Zij zal daartoe, gelet op het bewijsaanbod ter zitting, alsnog in de gelegenheid worden gesteld.
14. Daarnaast zal [gedaagde] de gelegenheid worden gegeven, gelet op het ter zake door [eiseressen] c.s. ter zitting gemaakte verwijt, aannemelijk te maken dat zij afdoende heeft gedaan om de schade te beperken, dus om klanten te trekken, andere wijze van verkoop te organiseren (denk aan: To Go of Take Away), en het terras en het café anders in te richten. In dit verband hebben [eiseressen] c.s. terecht opgemerkt dat het vreemd is dat over 2020 aanzienlijk meer aan personeelskosten wordt opgevoerd dan over 2019, terwijl het café onbetwist in 2020 gedurende vijf maanden gesloten is geweest. [gedaagde] zal alsnog in de gelegenheid gesteld worden op dat punt te reageren.
15. Ter onderbouwing van haar omzetcijfers zal [gedaagde] tevens de btw-aangiftes over 2019 en 2020 moeten overleggen, ook al omdat de cijfers die Horeca Maatwerk noemt in de brief van 14 december 2020 behoorlijk afwijken van de door [gedaagde] overgelegde Verlies en Winst-cijfers.
16. Ter informatie van partijen merkt de kantonrechter nog op dat, gelet op de hanteren formule zoals die ook volgt uit de onder 8. aangehaalde uitspraak, een omzetdaling van bijvoorbeeld 50% betekent dat de oorspronkelijke huurprijs in beginsel wordt verminderd met (slechts) 25%.
17. Daarnaast is ter zitting besproken dat slechts een deel van de huurprijs ziet op de winkelruimte, en dat het andere deel ziet op woonruimte, welke door [gedaagde] is onderverhuurd en welke huurbetalingen, ondanks corona, gewoon zijn doorgegaan. Zij heeft die bedragen ook steeds ‘doorgesluisd’ aan [eiseressen] c.s., waarbij zij de bedragen voor gas, water en licht in mindering heeft gebracht. Zij zal nog inzicht moeten geven in de berekening van die bedragen, met een onderbouwing daarvan. Het komt de kantonrechter redelijk en billijk voor dat de te berekenen huurkorting alleen zal zien op dat deel van de huurprijs, dat ziet op de winkel/café-ruimte.
18. Gelet op het voorgaande is voorstelbaar dat partijen zelf tot een regeling komen; hen wordt in overweging gegeven dat overleg te starten en er in onderling overleg zelf uit te komen.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
I. wijst de vorderingen af;
in reconventie:
II. stelt [gedaagde] in de gelegenheid bij akte bewijs te leveren als bedoeld onder overweging 13. tot en met 17. van deze uitspraak en verwijst de zaak hiertoe naar de rol van 10 augustus 2021 voor het nemen van akte;
in conventie en reconventie:
III. houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.
de griffier de kantonrechter