ECLI:NL:RBAMS:2021:3692 - Rechtbank Amsterdam - Beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte na sluiting d...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8843042 CV EXPL 20-19628

vonnis van: 12 juli 2021

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Woonstichting Lieven De Key

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: De Key

gemachtigde: mr. L.F. Birnie

t e g e n

[gedaagde]

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. W.J.J. Lamers

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

- dagvaarding van 21 oktober 2020 met producties;
- conclusie van antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 juni 2021. Daaraan voorafgaand heeft De Key een akte wijziging eis en overlegging nadere producties overgelegd. Ook [gedaagde] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een aanvullende productie overgelegd. De Key is verschenen bij [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door mr. L.F. Birnie als gemachtigde. [gedaagde] is verschenen bij [naam 3] en [naam 4] , vergezeld door mr. W.J.J. Lamers als gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

De zaak staat thans voor vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

De Key verhuurt met ingang van 1 juni 2016 de bedrijfsruimte aan het adres [adres bedrijfsruimte] en twee bergingen onder het wooncomplex aan het [adres wooncomplex] in Amsterdam, hierna: het gehuurde. Naast, boven en elders rond het gehuurde bevinden zich huurwoningen van De Key

1.2.

Huurder was oorspronkelijk de heer [naam huurder] . Middels een contractsoverneming per 1 september 2016 werd 1001 Nacht BV de huurder. Middels een contractsoverneming per 1 oktober 2017 is [gedaagde] huurder geworden.

1.3.

[gedaagde] is opgericht in september 2017. Bij de tweede contractsoverneming zijn bestuurders van [gedaagde] de heren [bestuurder 1] en [bestuurder 2] . Per 5 september 2019, na een aandelenoverdracht, wordt [naam B.V.] bestuurder van [gedaagde] . Bestuurder van [naam B.V.] is mevrouw [naam 3] . Daarnaast is ook haar

broer, de heer [naam 4] belanghebbende bij [gedaagde] .

1.4.

In 2017 is ook een restaurant geopend aan de [adres restaurant] met de aanduiding ‘ [gedaagde] ’ in de naam. [naam 4] , werkzaam in dat restaurant op basis van een arbeidsovereenkomst met Mayfair Wealthy BV (hierna: Mayfair) is betrokken bij de ontwikkeling van het [gedaagde] -concept. Op enig moment is een conflict ontstaan tussen [naam 4] en Mayfair, dat resulteerde in gerechtelijke procedures.

1.5.

Vanaf medio 2019 heeft [gedaagde] werkzaamheden uitgevoerd in het gehuurde waarbij met name de inrichting werd vernieuwd en (geluids)isolatie werd aangebracht.

1.6.

Het restaurant in het gehuurde werd geopend op 29 februari 2020. Met ingang van 16 maart 2020 konden in verband met de coronamaatregelen alleen nog maar afhaal- en bezorgmaaltijden worden geleverd.

1.7.

Op 28 maart 2020 zijn er schoten afgevuurd op de voordeur van het gehuurde. In het glas van de voordeur, althans in één laag daarvan, ontstaan twee (kogel)gaten.

1.8.

Op 2 april 2020 worden er rond 1.57 uur met een hamer vernielingen aangericht aan de buitenzijde van het gehuurde. Een in het gehuurde aanwezige medewerker van [gedaagde] hoort twee knallen tegen het glas van de deur. Hij ziet voor de deur een man staan met een baard.

1.9.

Op 3 april 2020 tussen 5.00 en 6.00 uur wordt de voordeur van het gehuurde nogmaals beschoten. De politie treft daarin twee nieuwe kogelinslagen aan.

1.10.

De gemachtigde van [gedaagde] deelde in een email d.d. 3 april 2020 aan de gemeente, onder toezending van een dagvaarding en producties van een spoedkortgeding van 14 juni 2018, onder meer het volgende mee:
“
Vanaf die tijd ontvangt cliënt [naam 4] en zijn franchiseonderneming [gedaagde] met daarin zijn restaurants [gedaagde] aan de [adres 1] en de [adres bedrijfsruimte] , alsmede ook op zijn privéadres, bedreigingen in de vorm van inbraak en kapotslaan en kapotschieten van ramen van zijn restaurants in de nachtelijke uren, althans op momenten dat de restaurants gesloten zijn. Tot op heden blijft bureau Burgwallen nalatig hieraan een einde te maken, vide bijgevoegde e-mail aan de heer van Kesteren, terwijl uit inzage uit de politierapporten blijkt dat de eigenaren van het restaurant [adres restaurant] alles in het werk stellen/stelden cliënten het werken onmogelijk te maken. Destijds waren er nota bene twee zogenaamde bodyguards “ingevlogen”, welke overigens wel, door toedoen van Burgwallen uit het land zijn gezet.”.

1.11.

Op 4 april 2020 rond 2.50 uur wordt de voordeur van het gehuurde opnieuw beschoten. De politie treft weer twee nieuwe kogelgaten aan in de deur. Na de beschieting zien getuigen een man weglopen over de steiger waaraan het gehuurde is gelegen. Een getuige maakt een filmopname van deze man.

1.12.

In een bestuurlijke rapportage van de politie wordt onder meer vermeld (waarbij de heer [naam 4] wordt aangeduid met ‘ [aanduiding] ’ en de zwart geblokte gedeelten in het overgelegde stuk worden aangeduid met ‘…’):
“
Collega’s hebben 28 maart na het eerste incident ter plaatse een aangifte terzake bedreiging en vernieling opgenomen van de aangever genaamd … woonachtig … [aanduiding] verklaard in deze aangifte samengevat het volgende:

Ik ben eigenaar van [gedaagde] Bv’ waar ook het restaurant [gedaagde] een onderdeel van is. Mijn zus is eigenaar van het restaurant [gedaagde] aan de [adres 2] Buiten [gedaagde] vallen er nog twee restaurants in Amsterdam onder [gedaagde] BV., een op de [adres restaurant] en een op de [adres 1] te Amsterdam. Ik ben in een zakelijk conflict verwikkeld met 2 ex collega’s. Een hiervan is crimineel en een lid is van de maffia Ik weet eigenlijk zeker dat de beschieting op ons pand daarmee te maken heeft.

Collega’s hebben 3 april 2020 een verklaring opgenomen van de … aan de hand van de incidenten op 2 en 3 april 2020. …verteld hierin samengevat het volgende:

Ik denk nog steeds dat het schieten en de vernielingen van het restaurant te maken hebben met het zakelijke geschil wat ik heb. Er is nu meermalen geschoten en of met een hamer geslagen op de ruiten van het restaurant.

Ik ben erg bang dat … een van de personen waar ik een conflict mee heb. zijn eerdere dreigement dat hij mij gaat doodmaken waar gaat maken.”

1.13.

Bij besluit van de burgemeester van Amsterdam d.d. 4 april 2020 is het gehuurde voor onbepaalde tijd gesloten omdat de vrees gerechtvaardigd was dat het geopend blijven van het gehuurde een ernstig gevaar voor de openbare orde en de veiligheid van omwonenden en voorbijgangers oplevert.

1.14.

Bij brief van 15 april 2020 aan [gedaagde] heeft De Key een beroep gedaan op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW Pro in verband met het bevel tot sluiting van de burgemeester.

1.15.

Bij beslissing van 16 juni 2020 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam een verzoek van [gedaagde] om een voorlopige voorziening te treffen gericht op opheffing van de sluiting afgewezen.

1.16.

In een Aanvullende bestuurlijke rapportage van de politie d.d. 10 juni 2020 wordt onder meer vermeld:
“
Uit het wapen- en munitieonderzoek uitgevoerd door het Nederlands Forensisch Instituut (NFI) is gebleken dat er zeer waarschijnlijk bij alle drie de schietincidenten hetzelfde vuurwapen is gebruikt, zijnde een klein kaliber .22 pistool, revolver of geweer waarmee loden projectielen kunnen worden verschoten. Alle projectielen zijn echter uit elkaar gespat en slechts in delen aangetroffen waardoor het Nederlands Forensisch Instituut (NFI) geen onderlinge vergelijking meer kon maken.”

1.17.

Een verzoek tot heropening van [gedaagde] heeft de burgemeester afgewezen bij beslissing d.d. 25 juni 2020. Een verzoek van [gedaagde] om in verband daarmee een voorlopige voorziening te treffen heeft de voorzieningenrechter afgewezen bij beslissing d.d. 27 juli 2020.

1.18.

Naar aanleiding van een verzoek tot heropening van 25 september 2020 heeft de burgemeester van Amsterdam bij beslissing van 4 november 2020 de sluiting opgeheven.

Vordering en verweer

2. De Key vordert na wijziging van eis om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zoals geformuleerd in de dagvaarding en de akte wijziging eis:
“
A. primair: voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen door buitengerechtelijke ontbinding is geëindigd en dat [gedaagde] het gehuurde thans zonder recht of titel onder zich houdt,

althans subsidiair: de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;

B. [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot terbeschikkingstelling van het gehuurde aan De Key binnen twee weken na vonnis, geheel ontruimd (met medeneming van al het hare en de haren en met achterlating van al hetgeen aan De Key toebehoort), vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt, onder afgifte van alle sleutels en in correcte staat (na verwijdering/ongedaanmaking van alle zaken en voorzieningen die door (een rechtsvoorganger van) [gedaagde] zijn aangebracht of van een voorgaand huurder zijn overgenomen en na herstel van eventuele schade en gebreken), op straffe van een dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag dat [gedaagde] na betekening van het vonnis in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximumbedrag aan te verbeuren dwangsommen van € 100.000,-;

C. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan De Key binnen twee weken na vonnis van het bedrag van € 8.684,70, voor elke maand na juni 2021 te vermeerderen met een bedrag gelijk aan de huurprijs die op grond van de huurovereenkomst verschuldigd is / zou zijn (thans € 3.313,09) tot de ingangsdatum van een door De Key met een derde te sluiten nieuwe huurovereenkomst voor het gehuurde en uiterlijk tot 31 mei 2026;

D. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan De Key binnen twee weken na vonnis van een boetebedrag van € 12.300,-;

E. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan De Key binnen twee weken na vonnis van de

(buiten)gerechtelijke kosten ad € 7.232,50 exclusief btw die De Key heeft gemaakt, te vermeerderen met de kosten die De Key na dagvaarding maakt en te verminderen met het bedrag dat in het kader van de vordering sub F aan salaris gemachtigde wordt toegewezen;

F. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten.”

3. De Key stelt hiertoe onder meer – kort samengevat – dat zij gelet op het besluit van de burgemeester tot sluiting van het gehuurde bevoegd was over te gaan tot buitengerechtelijke ontbinding van het gehuurde, en dat zij op goede gronden gebruik heeft gemaakt van die bevoegdheid. De gewelddadige incidenten waardoor de openbare orde is verstoord houden verband met de bedrijfsvoering van [gedaagde] in het gehuurde. Zij hebben gevolgen voor het gehuurde en de omgeving daarvan. De bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding bestaat ook in het geval de openbare orde wordt verstoord door gedragingen in de directe omgeving van het gehuurde, of wanneer zij zijn gericht op het gehuurde, aldus De Key. De Key betwist dat haar iets kan worden verweten in verband met de betreffende incidenten. Subsidiair vordert De Key ontbinding van de huurovereenkomst wegens tekortkomingen in de nakoming van haar verplichtingen als huurder door [gedaagde] . Bij beëindiging van de huurovereenkomst is [gedaagde] verplicht het gehuurde te ontruimen. Tot de ontruiming is zij een bedrag verschuldigd gelijk aan de huurprijs, tot de ontbinding op grond van de overeenkomst en daarna op grond van artikel 7:225 BW Pro. Daarnaast is [gedaagde] wegens voortdurend niet dan wel te laat betalen de contractuele boete verschuldigd van (minimaal) € 300,- per maand, welke (voor zover nog niet voldaan) wordt gevorderd over de periode vanaf de contractsovername door [gedaagde] .

4. [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op dit verweer zal, voor zover relevant, hierna nader worden ingegaan.

Beoordeling

De buitengerechtelijke ontbinding

5. [gedaagde] betwist dat de burgemeester voldoende gronden had om over te gaan tot sluiting van het gehuurde. Of het besluit van de burgemeester van Amsterdam d.d. 4 april 2020 tot sluiting van het gehuurde op goede gronden is genomen dient te worden beoordeeld door de bestuursrechter. Gelet op het beginsel van de formele rechtskracht moet dit sluitingsbesluit door de civiele rechter tot uitgangspunt worden genomen. Dat geldt temeer nu de voorzieningenrechter dit besluit reeds tweemaal in een bestuursrechtelijke procedure heeft getoetst en in stand heeft gelaten. Dat de burgemeester op 4 november 2020 een nieuw besluit (tot opheffing van de sluiting) heeft genomen doet niet af aan het feit dat er op het moment waarop De Key een beroep deed op buitengerechtelijke ontbinding sprake was van een rechtsgeldig besluit van de burgemeester tot sluiting van het gehuurde voor onbepaalde tijd.

6. Bij de beoordeling van de vraag of De Key bevoegd was tot buitengerechtelijke ontbinding en of zij in redelijkheid gebruik kon maken van die bevoegdheid zijn bepalend de feiten en omstandigheden in de periode waarin De Key de verklaring tot ontbinding deed. Wel dienen alle gegevens die thans bekend zijn geworden over die feiten en omstandigheden in de beoordeling te worden betrokken.

7. [gedaagde] heeft aangevoerd dat artikel 7:231 lid 2 BW Pro niet van toepassing is omdat de verstoring van de openbare orde – voor zover daarvan sprake was – niet werd veroorzaakt door gedragingen in het gehuurde. Naar aanleiding daarvan wordt overwogen als volgt.

8. Artikel 7:231 lid 2 BW Pro bepaalt dat de verhuurder kan overgaan tot buitengerechtelijke ontbinding indien door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde om die reden op grond van artikel 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van Pro die wet is gesloten. Dat het bevel tot sluiting van de burgemeester berust op een van laatstgenoemde bepalingen staat niet ter discussie. In geschil is de vraag of sprake is van gedragingen in het gehuurde als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW Pro.

9. De stelplicht en bewijslast van haar stelling dat de openbare orde is verstoord door een gedraging in het gehuurde rust in beginsel op De Key. De Key mag echter afgaan op de onderzoeken en conclusies van de politie en de burgemeester, van haar kan niet worden verlangd een eigen onderzoek in te stellen naar de incidenten, met name niet waar het feiten en omstandigheden betreft die in het domein van [gedaagde] liggen. Van [gedaagde] mag worden verlangd haar betwisting van die stelling voldoende te onderbouwen. Bij de beoordeling van de wederzijdse stellingen is met name het volgende van belang.

10. Zowel uit het besluit van de burgemeester van 4 april 2020, als uit de inhoud van de bestuurlijke rapportages die daaraan vooraf zijn gegaan, blijkt dat aan dat besluit ten grondslag lag de conclusie dat er geen sprake was van enkele incidenten die los stonden van de exploitatie van het gehuurde, maar dat deze incidenten direct verband hielden met geschillen tussen de feitelijke exploitant en/of de financier van [gedaagde] en een of meer van zijn (of hun) (voormalige) relatie(s) in de criminele sfeer. Die conclusie werd mede gebaseerd op verklaringen die de heer [naam 4] zowel op 28 maart 2020 als op 3 april 2020 tegenover de politie heeft afgelegd, en op mededelingen van de advocaat van [gedaagde] . Die geschillen – waarover ook gerechtelijke procedures zijn gevoerd – betroffen onder meer het recht om de naam en het concept van [gedaagde] te gebruiken.

11. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de incidenten zijn veroorzaakt door hangjongeren en dat de gaten in de deur niet door een vuurwapen maar door een speelgoed (bolletjes) pistool zijn veroorzaakt. Uit het onder 1.17 bedoelde onderzoeksrapport blijkt echter voldoende dat er sprake moet zijn geweest van een vuurwapen (zij het van klein kaliber) dat loden projectielen afschoot. Daarbij komt dat uit getuigenverklaringen bleek dat omwonenden bij de incidenten een man (met een baard) hebben waargenomen en daaruit bleek niet dat er een verband zou bestaan tussen de incidenten en hangjongeren. Ten slotte heeft [gedaagde] niet onderbouwd dat er vóór de incidenten veel klachten waren over hangjongeren bij het gehuurde, hetgeen gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door De Key (die daarbij verwees naar politierapportages) wel op haar weg had gelegen.

12. Het ligt op de weg van [gedaagde] om voldoende te onderbouwen dat er andere aanleidingen voor de incidenten waren dan een geschil met – volgens [gedaagde] – criminelen over de exploitatie van het betreffende restaurant in het gehuurde. Daarvoor heeft [gedaagde] alleen verwezen naar overlast door hangjongeren, waarover met name na de incidenten is geklaagd, maar gelet op het voorgaande is dat onvoldoende om de conclusies te ontkrachten die mede op verklaringen namens [gedaagde] en verklaringen van getuigen door de politie en de burgemeester zijn getrokken.

13. Uit het voorgaande volgt dat voldoende vast staat dat het de exploitatie van het restaurant als zodanig was die de beschietingen uitlokte. De gedragingen in het gehuurde waar het om ging betrof de exploitatie van een restaurant volgens de ‘ [gedaagde] ’-formule en met de aanduiding ‘ [gedaagde] ’ in de naam, waarover een diepgaand geschil bestond met een of meer personen met volgens [gedaagde] een criminele achtergrond. Het zijn die gedragingen die de verstoring van de openbare orde door herhaalde beschietingen hebben uitgelokt. Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er voldoende verband tussen enerzijds deze gedragingen en de verstoring van de openbare orde om te concluderen dat in dit geval de openbare orde is verstoord door gedragingen in het gehuurde.

14. Dat betekent dat De Key op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. [gedaagde] heeft aangevoerd dat De Key ten onrechte gebruik heeft gemaakt van deze bevoegdheid. Naar aanleiding daarvan wordt geoordeeld als volgt.

15. De Key mocht alleen dan niet buitengerechtelijk de huurovereenkomst ontbinden indien gebruikmaking van de bevoegdheid daartoe naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW Pro) dan wel misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW Pro) zou opleveren (vergelijk onder meer Hof Amsterdam 19 mei 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1395 en Hof Den Haag 11 augustus 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1396). Aangezien het in dit geval geen woonruimte maar bedrijfsruimte betreft is de in artikel 8 EVRM Pro bedoelde toetsing van de proportionaliteit van de ontbinding niet aan de orde.

16. De argumenten die [gedaagde] aanvoert voor haar stelling dat sprake is van misbruik van recht of handelen in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid zien met name op de volgens haar onjuiste uitgangspunten van de burgemeester. Deze is er volgens [gedaagde] ten onrechte van uit gegaan dat sprake is geweest van gebruik van een vuurwapen en dat de achterliggende oorzaak (niet de hangjongeren maar) een geschil in het criminele circuit betrof. Verder voert [gedaagde] aan dat De Key (mede) verantwoordelijk is voor de verstoring van de openbare orde omdat zij de bij het gehuurde aanwezige camera’s niet in werking heeft gesteld en de beelden daarvan niet heeft bewaard, althans omdat zij geen camera’s heeft opgehangen.

17. De Key heeft gemotiveerd en onder verwijzing naar in 2019 gevoerde correspondentie betwist dat zij camera’s aan of bij het gehuurde heeft opgehangen. Als er ten tijde van de incidenten al camera’s hingen dan zullen die van de voorgaande exploitant zijn, aldus De Key. [gedaagde] heeft niet onderbouwd dat De Key camera’s heeft opgehangen. De enkele verwijzing naar een bovenbuurvrouw die – volgens [gedaagde] – uit een telefoongesprek met een (onbekende) medewerker van De Key die conclusie heeft getrokken is daarvoor onvoldoende. [gedaagde] heeft evenmin onderbouwd dat De Key jegens haar een verplichting heeft om aan of bij het gehuurde camera’s op te hangen. Voor wat betreft het gebruik van een vuurwapen en de banden met de criminaliteit wordt verwezen naar het voorgaande, De Key mocht ten aanzien daarvan afgaan op het besluit van de burgemeester. Niet gebleken is dat in de periode na het besluit van de burgemeester feiten en omstandigheden bekend zijn geworden, die een zodanig nieuw licht wierpen op de omstandigheden ten tijde van het besluit van de burgemeester dat van De Key redelijkerwijs mocht worden verwacht om op haar ontbindingsverklaring terug te komen.

18. [gedaagde] heeft eveneens gesteld dat haar geen verwijt kan worden gemaakt en dat zij eveneens (en het belangrijkste) slachtoffer is. Voor de toepasselijkheid van artikel 7:231 lid 2 BW Pro is niet van belang of er sprake is van een tekortkoming van de huurder. Wel kan dit van belang zijn bij de vraag of de verhuurder in redelijkheid gebruik heeft kunnen maken van een bevoegdheid tot ontbinding. In dit geval heeft De Key in redelijkheid haar verplichtingen jegens haar andere huurders en omwonenden zwaarder mogen laten wegen.

19. Uit het voorgaande volgt dat het gebruik dat De Key heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat dit evenmin misbruik van recht oplevert.

20. Dat betekent dat de primair door De Key gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen en dat ook de vordering tot ontruiming toewijsbaar is. Voor zover wordt gevorderd om het gehuurde in een bepaalde staat achter te laten is de vordering niet toewijsbaar omdat daarvoor onvoldoende gronden zijn gesteld en omdat die vordering onvoldoende is bepaald. Voor zover een dwangsom op de ontruiming wordt gevorderd wordt deze eveneens afgewezen. Gelet op het feit dat De Key met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, heeft zij onvoldoende onderbouwd op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is.

De betalingsachterstand

21. Ten aanzien van de gevorderde betalingsachterstand wordt geoordeeld als volgt. Tot de ontbinding van de huurovereenkomst is [gedaagde] een huurprijs verschuldigd op grond van de huurprijs. Daarna is [gedaagde] een bedrag gelijk aan de huur verschuldigd op grond van artikel 7:225 BW Pro bij wijze van schadevergoeding. De Key heeft een gespecificeerd overzicht overgelegd van de in rekening gebrachte bedragen en de door [gedaagde] verrichte betalingen over de periode tot en met 1 juni 2021 (inclusief de termijn voor juni 2021). Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om gemotiveerd en met betalingsbewijzen te onderbouwen dat De Key bepaalde door haar gedane betalingen niet in deze specificatie heeft opgenomen, hetgeen zij heeft nagelaten. Daarom wordt uitgegaan van de juistheid van het overzicht van De Key ten aanzien van de door [gedaagde] gedane betalingen.

21. Uit de specificatie van De Key blijkt dat er medio mei 2020 geen sprake was van een huurachterstand. De specificatie vertoont een saldo aan achterstand van € 8.684,70, dat derhalve is ontstaan in de periode van juni 2020 tot nu. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat dit (iets) minder zou moeten zijn, maar nu zij geen aanvullende betalingsbewijzen heeft overgelegd wordt uitgegaan van het door De Key berekende bedrag. [gedaagde] heeft daarnaast aangevoerd dat van haar niet kan worden verlangd dat zij de (volledige) huur voldoet gelet op zowel de sluiting door de burgemeester als gelet op de coronamaatregelen. Reeds deze laatste maatregelen dienen te leiden tot een aanzienlijke huurvermindering, aldus [gedaagde] .

21. Voor zover het niet kunnen exploiteren van het gehuurde is veroorzaakt door de sluiting door de burgemeester is sprake van een omstandigheid die, in de rechtsverhouding tussen [gedaagde] en De Key, voor rekening en risico van [gedaagde] komt.

21. De aanspraak van De Key op grond van artikel 7:225 BW Pro betreft een aanspraak op schadevergoeding. Die vergoeding is [gedaagde] verschuldigd omdat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting het gehuurde na de buitengerechtelijke ontbinding te ontruimen. Zij heeft geen aanspraak op een hoger bedrag dan zij van een nieuwe huurder zou hebben ontvangen wanneer [gedaagde] wel aan haar verplichting tot ontruiming zou hebben voldaan. Het beroep van [gedaagde] op de coronamaatregelen wordt in die zin opgevat dat [gedaagde] heeft bedoeld te stellen dat De Key ook jegens een nieuwe huurder geen aanspraak zou hebben gehad op de volledige huur. Gelet op de inmiddels gepubliceerde rechterlijke uitspraken waarin de betalingsverplichtingen van de huurder in verband met de coronamaatregelen zijn aangepast bestaat er een gerede kans dat dit verweer van [gedaagde] doel zal treffen. Wat de huurprijs zou zijn geweest die De Key gedurende de periode waarin de ‘coronamaatregelen’ gelden jegens een nieuwe huurder zou hebben kunnen bedingen valt thans niet met enige nauwkeurigheid vast te stellen. Daarbij is onder meer van belang dat er niet of nauwelijks omzetcijfers beschikbaar zullen zijn van het door [gedaagde] geëxploiteerde restaurant, nu dit reeds kort na de opening werd gesloten. Naar het oordeel van de kantonrechter staat voldoende vast dat De Key schade heeft geleden tot de helft van het bedrag van de ‘oude’ huurprijs (zijnde
€ 1.627,25 per maand), maar kan niet worden vastgesteld dat haar schade hoger is. De vordering wordt op dit punt voor het meerdere verwezen naar de schadestaatprocedure.

21. De gevorderde schadevergoeding over de periode vanaf juli 2021 tot de daadwerkelijke ontruiming is toewijsbaar tot een bedrag gelijk aan de helft van de huurtermijnen voor drie maanden gelegen na de ontruiming. Het eventueel meer gevorderde is thans niet toewijsbaar, omdat, gelet op de op de eisende partij rustende schadebeperkingsplicht, onvoldoende vast staat dat De Key die schade daadwerkelijk zal lijden. De vordering wordt voor zover deze betrekking heeft op een langere periode verwezen naar de schadestaatprocedure.

21. Uit het voorgaande volgt dat toewijsbaar is een bedrag van € 4.342,35 over de periode tot en met juni 2021, en tot een bedrag van € 1.627,25 per maand over de periode ingaande 1 juli 2021 tot drie maanden na de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden.

De contractuele boeten

27. De Key vordert ook betaling van € 12.300,- aan contractuele boetes wegens het niet althans te laat betalen van de huur over de periode november 2017 tot en met mei 2021. De Key doet een beroep op artikel 26.2 van de toepasselijke algemene voorwaarden, dat bepaalt dat de huurder een boete is verschuldigd “
telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet … is voldaan.” Over de periode vanaf de buitengerechtelijke vernietiging door De Key kan op die grond geen boete wegens te late betaling van een maandtermijn verschuldigd worden. En voor wat betreft de periode daarvóór is van belang dat er in de betreffende periode vele contacten zijn geweest tussen De Key en [gedaagde] (zoals over de aandelenovername door de huidige exploitanten, de betalingsachterstanden van de voorgaande exploitanten, de werkzaamheden gericht op het opnieuw inrichten van het gehuurde en andere onderwerpen). In die periode is er geregeld sprake geweest van te late huurbetalingen en achterstanden, die steeds weer door [gedaagde] werden ingelopen. [gedaagde] heeft onbetwist aangevoerd dat De Key voor het eerst in de onderhavige procedure – aanhangig gemaakt ongeveer een half jaar nadat De Key de huurovereenkomst heeft ontbonden – melding heeft gemaakt van de boete. Met [gedaagde] geconcludeerd dat onder die omstandigheden het beroep van De Key op het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat elke prikkel tot nakoming waarvoor de boetebepaling is bedoeld op deze wijze achterwege is gebleven en De Key het boetebeding thans niet gebruikt waarvoor het is bedoeld.

De kosten

28. Ten slotte vordert De Key betaling van alle kosten die zij in en buiten rechte heeft gemaakt om te komen tot ontruiming van het gehuurde. Zij verwijst daarbij naar artikel 33 van Pro de algemene bepalingen dat bepaalt dat [gedaagde] verplicht is om alle dergelijke kosten te voldoen. De Key heeft [gedaagde] meermaals aangeschreven en uiteindelijk de onderhavige procedure moeten aanspannen, De gemaakte (buiten)gerechtelijke kosten bedragen bij dagvaarding € 7.232,50 exclusief btw, aldus De Key. [gedaagde] heeft deze vordering niet betwist. Deze is toewijsbaar, met dien verstande dat op het gevorderde bedrag de hierna in het dictum te bepalen proceskosten in mindering zullen worden gebracht.

28. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van De Key belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen door buitengerechtelijke ontbinding is geëindigd en dat [gedaagde] het gehuurde thans zonder recht of titel onder zich houdt;

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na dit vonnis het gehuurde aan de [adres bedrijfsruimte] te Amsterdam te ontruimen en, geheel ontruimd (met medeneming van al het hare en de haren en met achterlating van al hetgeen aan De Key toebehoort) aan De Key ter beschikking te stellen, onder afgifte van alle sleutels, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm, een en ander als bedoeld in artikel 555 Rv Pro en verder in verbinding met artikel 444 Rv Pro;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan De Key wegens huur en gebruiksvergoeding:

a. € 4.342,35 over de periode tot en met juni 2021,

b. € 1.627,25 per maand over de periode ingaande 1 juli 2021 tot drie maanden na de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden bij wijze van schadevergoeding vanwege het niet voldoen aan de ontruimingsverplichting na beëindiging van de huurovereenkomst, doch niet meer dan de looptijd van de oorspronkelijke huurovereenkomst en niet meer dan de daadwerkelijk door de verhuurder te lijden schade ingeval van verhuur binnen 3 maanden;

veroordeelt [gedaagde] tevens tot vergoeding van de overige - daadwerkelijk geleden - schade als gevolg van het niet voldoen aan de ontruimingsverplichting na beëindiging van de huurovereenkomst over de periode lopende vanaf 1 juli 2020 nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan De Key van € 4.885,03 wegens kosten;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van De Key tot op heden begroot op:

-griffierecht: € 996,00

-kosten dagvaarding: € 106,47

-salaris gemachtigde:
€ 1.245,00

totaal: € 2.347,47

inclusief eventueel verschuldigde BTW;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 62,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat het vonnis is betekend en [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving tot nakoming volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis eerst na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden, een en ander, voor zover van toepassing, inclusief BTW;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 juli 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.