Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9217005 KK EXPL 21-360
vonnis van: 2 juli 2021
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
[opposant]
wonende te [woonplaats]
opposant
nader te noemen: [opposant]
gemachtigde: mr. S. Eernstman
t e g e n
[geopposeerde]
wonende te
geopposeerde
nader te noemen: [geopposeerde]
gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij verstekvonnis van 7 april 2021 is [opposant] in kort geding onder meer veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling aan [geopposeerde] van achterstallige huur.
Hiertegen is [opposant] in verzet gekomen. Hij heeft bij dagvaarding van 18 mei 2021 gevorderd hem te ontheffen van deze veroordeling.
Beide partijen hebben op voorhand ten behoeve van de mondelinge behandeling nadere stukken ingediend.
Ter terechtzitting van 18 juni 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [opposant] is verschenen in persoon, bijgestaan door zijn gemachtigde. [geopposeerde] zelf is niet verschenen, maar namens hem zijn verschenen de heren [naam 1] en [naam 2] , bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van [opposant] mede aan de hand van een pleitnotitie, en vragen van de kantonrechter beantwoord. [geopposeerde] heeft ter zitting zijn vordering gewijzigd.
Nadien is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. In dit geding wordt van het volgende uitgegaan:
1.1.
[geopposeerde] is tezamen met [naam 2] en de besloten vennootschap [naam vennootschap] eigenaar van het appartementsrecht gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woning). Amstel Vastgoed B.V. (hierna: Amstel Vastgoed) is aangesteld als beheerder van de woning.
1.2.
[geopposeerde] heeft de woning vanaf 15 januari 2019 tot en met 14 januari 2021 verhuurd aan de besloten vennootschap PNA Vastgoed B.V. (hierna: PNA), tegen een huurprijs van € 1.750,00 per maand. Volgens de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde ‘algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ is het PNA niet toegestaan om zonder schriftelijke toestemming het gehuurde onder te verhuren.
1.3.
PNA heeft zonder toestemming van [geopposeerde] met ingang van 11 februari 2019 één van de kamers in de woning verhuurd aan [opposant] , tegen betaling van een huur van € 800,00 per maand. Aanvankelijk was de huurovereenkomst gesloten voor de duur van zes maanden, maar deze is stilzwijgend verlengd. De andere kamers van de woning zijn door ‘Ontime Housing’ aan derden verhuurd.
1.4.
Amstel Vastgoed heeft vanaf 14 oktober 2020 meermaals - waaronder eenmaal per aangetekende brief - aan PNA het einde van de huur per 14 januari 2021 aangezegd en verzocht om een datum en tijdstip voor de checkout. Van PNA is geen datum voor de checkout vernomen.
1.5.
Op 14 januari 2021 is een medewerker van Amstel Vastgoed naar de woning gegaan voor de oplevering van de woning en heeft daar [opposant] aangetroffen. [opposant] heeft toen te kennen gegeven de woning niet te zullen verlaten. Nadien is er tussen de gemachtigden van partijen gecorrespondeerd.
1.6.
De andere kamerhuurders hebben de woning medio januari 2021 vrijwillig verlaten, terwijl [opposant] in woning is achtergebleven.
1.7.
[geopposeerde] heeft bij dagvaarding van 18 maart 2021 in kort geding onder meer gevorderd [opposant] te veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling van (achterstallige) huur. Bij verstekvonnis van de kantonrechter van 7 april 2021 is [opposant] onder meer veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van (achterstallige) huur over de periode van 15 januari 2021 tot en met 31 maart 2021 ten bedrage van € 4.478,00.
1.8.
De gemachtigde van [geopposeerde] heeft bij brief van 12 april 2021 aan [opposant] het verstekvonnis verzonden met de vraag of [opposant] daaraan vrijwillig uitvoering zal geven.
1.9.
[opposant] heeft op 30 april 2021 de woning verlaten en de sleutels bij Amstel Vastgoed ingeleverd. Door [opposant] zijn geen betalingen aan [geopposeerde] verricht.
Vordering en verweer
2. [geopposeerde] vordert – na vermindering van eis – [opposant] te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 15 januari 2021, althans vanaf de datum van dagvaarding, tot aan de voldoening, met veroordeling van [opposant] in de kosten van het geding, waaronder de nakosten.
3. [geopposeerde] voert daartoe - kort gezegd - aan dat [opposant] gedurende de periode 15 januari 2021 tot en met 30 april 2021 in de woning is verbleven, maar daarvoor geen huur heeft voldaan. Hij stelt dat [opposant] aan hem over die periode een bedrag van € 1.750,00 per maand is verschuldigd.
4. [opposant] verweert zich tegen de vordering en voert daartoe - kort gezegd – aan dat hij een huurovereenkomst met PNA heeft gesloten en niet met [geopposeerde] . Hij was er niet van op de hoogte dat [geopposeerde] hoofdverhuurder was. Nu hij slechts een kamer van de woning huurde en niet de hele woning, acht hij het niet redelijk dat hij voor de volledige huur van de woning aansprakelijk wordt gehouden. Hij acht hooguit een bedrag van € 800,00 per maand redelijk.
Beoordeling
Beoordeling
5. Gesteld noch gebleken is, dat het verzet niet tijdig is ingesteld.
6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van [geopposeerde] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
7. Volgens zijn eigen stellingen heeft [opposant] van PNA een kamer gehuurd. Aan hem komt dan ook niet de bescherming toe van de onderhuurder van een zelfstandige woonruimte zoals is neergelegd in artikel 7:269 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Daarmee is met het einde van de hoofdhuurovereenkomst tussen [geopposeerde] en PNA op 14 januari 2021 ook een einde gekomen aan de onderhuurovereenkomst tussen PNA en [opposant] . [opposant] heeft dan ook sinds 15 januari 2021 zonder recht of titel in de woning verbleven. Hij is daarvoor dan ook een gebruiksvergoeding aan [geopposeerde] verschuldigd.
8. Volgens [geopposeerde] is [opposant] gehouden de met PNA overeengekomen huur voor de woning ad € 1.750,00 per maand te voldoen. [opposant] heeft dit gemotiveerd betwist door te stellen dat hij alleen van de gehuurde kamer gebruik heeft gemaakt die hij voordien van PNA huurde. [geopposeerde] heeft dit niet betwist. Daarmee is voldoende aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [opposant] als gebruiksvergoeding het bedrag verschuldigd is dat hij voordien als huur heeft betaald, te weten € 800,00 per maand. Dit leidt per saldo tot een verschuldigd geworden gebruiksvergoeding over de periode vanaf 15 januari 2021 tot en met 30 april 2021 van (800x 3,5) € 2.800,00. Dit bedrag zal worden toegewezen.
9. Nu [opposant] niet tot betaling van de gebruiksvergoeding is aangemaand, zal de gevorderde wettelijke rente worden toegewezen zoals hier onder bepaald.
10. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, behoort [opposant] van de jegens hem bij het verstekvonnis uitgesproken veroordeling te worden ontheven. Dit betekent dat het verzet gegrond zal worden verklaard en het verstekvonnis van 7 april 2021 zal worden vernietigd. De kantonrechter zal opnieuw recht doen, zoals hieronder in de beslissing wordt vermeld.
11. Nu [opposant] de woning pas heeft ontruimd nadat hij bekend werd met het verstekvonnis van 7 april 2021 en hij voorts niet tot enige betaling is overgegaan, heeft [geopposeerde] hem op goede grond in rechte betrokken en dient hij als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het geding. De kosten van de verzetprocedure zullen worden gecompenseerd nu partijen daarin over en weer in het ongelijk zijn gesteld.
BESLISSING
De kantonrechter:
verklaart het verzet gegrond;
ontheft [opposant] van de bij verstekvonnis van 7 april 2021 jegens hem uitgesproken veroordelingen, behoudens voor wat betreft de daarin vervatte kostenveroordeling;
en
opnieuw rechtdoende:
en
opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [opposant] tot betaling aan [geopposeerde] van een bedrag van € 2.800,00 aan gebruiksvergoeding over de periode 15 januari 2021 tot en met 30 april 2021, vermeerderd met de wettelijke rente daarover heden tot aan de voldoening;
bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten in de verzetprocedure draagt;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.