ECLI:NL:RBAMS:2021:3213

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/666959 / HA ZA 19-566

Vonnis van 23 juni 2021

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. W.M. van Agt te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. P.G. Bekkers te Arnhem,

2. de vereniging van eigenaars

VERENIGING VAN EIGENAARS VAN APPARTEMENTEN VAN [locatie 5] TE AMSTERDAM,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. E.J. Loos te Amsterdam.

Partijen worden hierna [eiser] , [gedaagde 1] en de VvE genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de rolbeslissing van 8 juli 2020 en de daarin genoemde (proces)stukken;
de akte van [eiser] , met producties;
de antwoordakte van [gedaagde 1] ;
de antwoordakte van de VvE.

1.2.

Op 11 mei 2021 heeft de rechtbank het verzoek van [eiser] om een extra mondelinge behandeling te gelasten, na ontvangst van de reacties van [gedaagde 1] en de VvE daarop, afgewezen. Daarbij is meegedeeld dat voor zover [gedaagde 1] in haar antwoordakte nieuwe standpunten naar voren heeft gebracht die voor de beoordeling van belang zijn, [eiser] bij vonnis in de gelegenheid zal worden gesteld om daarop te reageren.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Bij splitsingsakte van 17 september 1976 zijn (onder meer) de percelen op de adressen [locatie 1] , [locatie 2] , [locatie 3] en [locatie 4] en de [locatie 5] horizontaal gesplitst in appartementsrechten. Daarbij werd voor ieder genoemd perceel ‘de woning op de begane grond, met tuin en de afzonderlijke kelder’ als één appartementsrecht vastgesteld (hierna te noemen: [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ). De kelders bevinden zich deels onder de woningen en deels onder de tuinen van de genoemde percelen. De kelderruimtes die zich bevinden onder de tuinen zijn niet ingetekend op de splitsingsakte.

2.2.

De plaatselijke situatie wordt weergegeven in onderstaande afbeelding, waarbij (het groen omrande) kelderdeel B1 gelegen is onder de tuin van [adres 1] en [adres 2] en (het geel omrande) kelderdeel B2 onder de tuin van [adres 5] .

Kelderdelen B1 en B2 hebben een oppervlakte van 15 m2 respectievelijk 17 m2. Het (roodomrande) kelderdeel onder de woning van [eiser] (hierna: kelderdeel A) is, zoals blijkt uit onderstaande situatieschets, aanzienlijk groter.

2.3.

[gedaagde 1] is (in ieder geval) sinds 1996 eigenaresse van het appartementsrecht [adres 5] . Daarnaast was [gedaagde 1] vanaf 1993 eigenaresse van de appartementsrechten [adres 3] en [adres 4] . Deze appartementsrechten behoren sinds 2000 ( [adres 4] ) danwel 2008 ( [adres 3] ) toe aan de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] (hierna samen: [naam 1] ).

2.4.

[eiser] is sinds 2016 eigenaar van de appartementsrechten [adres 1] en [adres 2] .

2.5.

De VvE is de vereniging van alle eigenaren van de appartementsrechten van het complex aan de [locatie 5] .

2.6.

De kelderruimtes onder de woningen en de tuinen van (in ieder geval) [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] waren aanvankelijk alleen te bereiken via een trap vanuit [adres 4] . Daarom huurde [gedaagde 1] vanaf februari 2000 als toenmalig eigenaresse van de appartementsrechten [adres 3] en [adres 4] (in ieder geval) de kelderruimtes onder de woningen aan de [locatie 1] en [locatie 2] van de toenmalige eigenaresse van de appartementsrechten [adres 1] en [adres 2] , mevrouw [naam 3] (hierna: [naam 3] ). In het kader van de hierna onder 2.10 genoemde procedure heeft [gedaagde 1] daarover als volgt verklaard:

“(…) In het verleden was ik eigenaar van de woningen [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . (…) Destijds heb ik de naastgelegen kelders gehuurd van de eigenaren van [locatie 1] en [locatie 2] . (…)”

2.7.

Naar aanleiding van de voorgenomen verkoop van het appartementsrecht [adres 4] aan [naam 1] hebben [naam 1] , [naam 3] en [gedaagde 1] in 2000 een gebruiksovereenkomst gesloten, waarbij aan [naam 1] het hieronder weergegeven gebruiksrecht is toegekend:

“(…)
in aanmerking nemende: (…)

- dat de kelders gelegen onder de percelen [locatie 1] , [locatie 2] en [locatie 3] (hierna aangeduid als “
kelders”) in gebruik zijn (al dan niet op grond van een huurovereenkomst) bij de eigena(a)r(en) van het appartementsrecht [locatie 4] -huis [op dat moment [gedaagde 1] ,
toevoeging rechtbank], zodat derhalve dit gebruiksrecht toekomt aan de ondergetekenden sub 1 [ [naam 1] ,
toevoeging rechtbank] zolang zij eigenaar zijn van gemeld appartementsrecht danwel zolang deze huurovereenkomst voortduurt;

- dat de
keldersalleen toegankelijk zijn via de kelder behorende bij het appartementsrecht [locatie 4] -huis; (…)”

2.8.

In de leveringsakte van 11 april 2000 van het appartementsrecht [adres 4] aan [naam 1] heeft [gedaagde 1] ten behoeve van het appartementsrecht [adres 4] een erfdienstbaarheid gevestigd ten laste van [adres 3] .

2.9.

Omstreeks juli 2017 heeft de Vereniging van Eigenaars Gebouw [locatie 1] te [plaats] (hierna: de VvE van [locatie 1] ) een besluit buiten vergadering genomen dat de kelder van [locatie 1] behoort tot het exclusieve gebruiksrecht van (het appartementsrecht van) [eiser] . In dat besluit is tevens opgenomen dat de kelder in werkelijkheid groter is dan zoals deze is weergegeven op de splitsingstekening bij de splitsingsakte van 17 september 1976.

2.10.

Naar aanleiding van een geschil tussen [eiser] en [naam 1] over de eigendom van de kelderdelen B1 en B2 heeft [eiser] bij deze rechtbank een procedure aanhangig gemaakt. [gedaagde 1] was niet in deze procedure betrokken. Bij vonnis van 16 januari 2019

is – kort gezegd – geoordeeld dat kelderdeel B1 als gevolg van verticale natrekking behoort tot de appartementsrechten [adres 1] en [adres 2] en daarmee tot het exclusieve gebruiksrecht van [eiser] . Ten aanzien van de vordering betreffende kelderdeel B2 is [eiser] niet-ontvankelijk verklaard. In het vonnis is, voor zover hier relevant, het volgende overwogen.:

“(…) 4.9 (…) De rechtbank is van oordeel dat de enkele omstandigheid dat de gehele kelder slechts bereikbaar was via de hoofdingang onder [locatie 4] niet zonder meer meebrengt dat de kelder onder [locatie 4] heeft te gelden als hoofdzaak die de gedeelten b1 en b2 als bestanddeel horizontaal natrekt. In dit kader is van belang dat de kelder destijds wellicht als één kelder is ontworpen en gebouwd, maar dat sinds de sloop en heropbouw in 1936 en nadien bij de splitsing in 1976 de functionele eenheid van het oorspronkelijke ontwerp verloren is gegaan. Wat thans resteert is een aantal aaneengeschakelde, losse kelderruimten die voor diverse doeleinden gebruikt kunnen worden en die onderling geen logisch functioneel verband (meer) hebben. [naam 1] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de gedeelten b1 en b2 na de splitsing als incompleet moeten worden beschouwd en niet aan de economische en/of maatschappelijke bestemming kan beantwoorden. Integendeel: de gedeelten b1 en b2 hebben – na het realiseren van eigen ingangen – samen met gedeelte a een zelfstandige gebruikswaarde.

4.10.

Gezien het voorgaande kan niet worden geconcludeerd dat naar verkeersopvattingen de kelder gelegen onder [locatie 3] en [locatie 4] heeft te gelden als hoofdzaak die de gedeelten b1 en b2 als bestanddeel horizontaal natrekt. Dit oordeel wordt ondersteund door rechtsopvattingen van de eigenaren in het verleden. Blijkens de gebruiksovereenkomst (zie 2.5) gingen de toenmalige eigenaren niet uit van horizontale natrekking maar van verticale splitsing van de eigendom van de kelders via de erfgrens tussen hun percelen. Dit volgt uit de tekst en bewoordingen van de gebruiksovereenkomst, waarin is opgenomen dat het gebruik van de kelders onder de
percelen[locatie 1] , [locatie 2] en [locatie 3] zou toekomen aan [naam 1] . Voor de betekenis van het woord perceel zoekt de rechtbank aansluiting bij de definitie daarvan zoals opgenomen in artikel 1 van de Kadasterwet (…) Dit duidt er volgens de rechtbank op dat is bedoeld het gebruiksrecht te vestigen op zowel gedeelte a als de gedeelten b1 en b2. (…)

4.15 (…)

Ten aanzien van gedeelte b2 geldt dat dit gedeelte zich onder het perceel van een niet in deze procedure betrokken partij bevindt. De rechtbank heeft er notie van genomen dat deze partij zich volgens [eiser] niet verzet tegen zijn stelling dat gedeelte b2 door horizontale natrekking eigendom is (geworden) van [eiser] . Ook heeft de rechtbank begrepen dat gedeelte b2 (in ieder geval momenteel) niet te bereiken is via het perceel [locatie 5] . Dit laat onverlet dat verticale natrekking het uitgangspunt is bij de bepaling van het eigenaarschap. Geconcludeerd moet dan ook worden dat de gevorderde verklaringen ten aanzien van gedeelte b2 de rechtsverhouding tussen procespartijen te buiten gaat. [eiser] moet dan ook ten aanzien van dat deel van zijn vordering niet ontvankelijk worden verklaard. (…)”

2.11.

Op of omstreeks 2 maart 2019 heeft [gedaagde 1] een gat gemaakt in de (mandelige) keldermuur onder de achtergevel van haar appartement en een scheidingswand geplaatst tussen de kelderdelen B1 en B2. [eiser] heeft daarop tegen [gedaagde 1] een kort gedingprocedure aanhangig gemaakt bij deze rechtbank. De voorzieningenrechter heeft [gedaagde 1] bij vonnis van 18 april 2019 onder meer veroordeeld om de scheidingswand tussen kelderdelen B1 en B2 te verwijderen en de schade aan de (mandelige) keldermuur te (laten) herstellen. Aan die beslissing lag – kort samengevat – ten grondslag dat niet op voorhand duidelijk was wie als eigenaar van kelderdeel B2 moest worden aangemerkt.

2.12.

Naar aanleiding van het kort gedingvonnis van 18 april 2019 heeft [gedaagde 1] de genoemde scheidingswand verwijderd en heeft zij de keldermuur onder de achtergevel van haar appartement hersteld met gebruikmaking van zogeheten Ytong-betonblokken.

2.13.

In april 2019 heeft [naam 1] hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 16 januari 2019. Bij arrest van 22 december 2020 heeft het gerechtshof Amsterdam dit vonnis bekrachtigd en daartoe onder meer overwogen dat onvoldoende gronden bestaan om aan te nemen dat de kelders onder de tuinen van [locatie 1] en [locatie 2] (en [locatie 5] ) horizontaal worden nagetrokken door het perceel [locatie 4] . Het arrest luidt, voor zover hier relevant, als volgt:

“(…) 3.14 Het hof deelt het oordeel van de rechtbank. De verkeersopvattingen zijn hier leidend. Op zichzelf zouden de omstandigheden dat alle kelders onder de percelen [locatie 1] , [locatie 2] , [locatie 3] en [locatie 4] en [locatie 5] in elkaar overliepen en slechts bereikbaar waren vanuit het perceel [locatie 4] , grond kunnen geven voor het oordeel dat die kelders één geheel vormden en behoren bij het perceel [locatie 4] . In dit geval zijn die omstandigheden echter niet toereikend, omdat tussen partijen nu eenmaal vast staat, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, dat grote delen van die kelders niet behoren bij [locatie 4] , maar bij de appartementen die daarboven zijn gebouwd. De kelders vormden, ook al liepen ze in elkaar over en waren ze alleen bereikbaar vanuit [locatie 4] , dus kennelijk niet één geheel. Dat zo zijnde valt niet in te zien waarom een deel van die kelders, namelijk de kelders onder de tuinen van [locatie 1] en [locatie 2] (en [locatie 5] ), dan wél horizontaal zouden zijn nagetrokken door het perceel [locatie 4] . Van een specifieke band tussen de kelders onder [locatie 4] en [locatie 3] enerzijds en juist de kelders onder de tuinen van [locatie 1] en [locatie 2] (en [locatie 5] ) blijkt uit de stellingen van [naam 1] c.s. niet. Wanneer daarbij in aanmerking wordt genomen dat de kelders onder de tuinen van [locatie 1] en [locatie 2] op eenvoudige wijze bereikbaar en bruikbaar konden worden gemaakt voor (de eigenaren van) de percelen [locatie 1] en [locatie 2] , namelijk door middel van een luik naar de kelder onder de bebouwing, welke kelder al behoorde bij [locatie 1] en [locatie 2] , moet de conclusie zijn dat voor horizontale natrekking onvoldoende gronden aanwezig zijn.

(…)

3.16

De rechtbank heeft het beroep op verkrijgende verjaring verworpen op grond van de overweging dat de huurovereenkomst uit 2000 ook betrekking had op de kelders onder de tuinen, zodat [naam 1] c.s. ten aanzien van die kelders niet als bezitters, maar als houders moeten worden aangemerkt. [naam 1] c.s. voeren aan dat de rechtbank aldus de huurovereenkomst onjuist heeft uitgelegd. Of deze grief terecht is, kan in het midden blijven, omdat naar het oordeel van het hof [naam 1] c.s. hoe dan ook niet als bezitters te goeder trouw kunnen worden aangemerkt.

(…)

3.20 (…)

Ter zitting is gebleken dat de kelder onder de tuin van [locatie 5] deel uitmaakt van dezelfde rechthoekige ruimte zonder (volledige) tussenmuren als de kelders onder de tuinen van [locatie 1] en [locatie 2] . Tussen de eigenaren van [locatie 1] en [locatie 2] enerzijds en [locatie 5] anderzijds is discussie mogelijk over de vraag of hier horizontale natrekking heeft plaatsgevonden en zo ja, in welke richting. (…) [naam 1] c.s. hebben tegenover [eiser] niet aangetoond dat zij op grond van natrekking of verjaring aanspraak hebben op het gebruik en dus het betreden van de kelder onder de tuin van [locatie 5] . Zij hebben evenmin gesteld dat zij tegenover de eigenaar van [locatie 5] aanspraak hebben op het gebruik van de kelder onder de tuin van [locatie 5] . (…)”

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. een verklaring voor recht dat de kelder onder de tuin van [adres 5] (te weten: kelderdeel B2), behoort tot de kadastrale percelen Gemeente Amsterdam, Sectie X, nummer 2040 en/of nummer 2039;

II. een verklaring voor recht dat voornoemde kelder behoort tot de appartementsrecht(en), kadastraal bekend als Gemeente Amsterdam, Sectie X, nummer [sectie + nummer 1] , plaatselijk bekend als [adres 1] en/of Sectie X, nummer [sectie + nummer 2] , plaatselijk bekend als [adres 2] , en daarmee behoort tot het exclusieve gebruiksrecht van [eiser] ;

III. de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en de VvE om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de door [gedaagde 1] aangebrachte schade aan de (mandelige) keldermuur duurzaam te (laten) herstellen, onder verbeurte van een dwangsom;

IV. veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt daaraan – kort weergegeven – het volgende ten grondslag.

[eiser] heeft door horizontale natrekking de eigendom verkregen van kelderdeel B2, omdat dit kelderdeel naar verkeersopvattingen beschouwd moet worden als een bestanddeel van de kelderruimte van [eiser] . Dit blijkt uit het feit dat kelderdeel B2 slechts 17 m2 groot is, terwijl kelderdeel A en kelderdeel B1 respectievelijk 110 m2 en 15 m2 groot zijn. In het vonnis van 16 januari 2019 is geoordeeld dat kelderdelen A, B1 en B2 gezamenlijk een zelfstandige gebruikswaarde hebben. Bovendien is kelderdeel B2 alleen toegankelijk via de kelderruimte van [eiser] . Daarnaast is [gedaagde 1] er zelf altijd vanuit gegaan dat kelderdeel B2 in bezit was van [eiser] c.q. [naam 3] . De gebruiksovereenkomst en de daaraan voorafgegane huurovereenkomst (zie 2.6 en 2.7) gaven immers onder meer recht op het gebruik van kelderdeel B2; die overeenkomsten waren niet nodig geweest wanneer [gedaagde 1] in de veronderstelling was geweest dat zij als eigenaresse van appartementsrecht [adres 5] tevens eigenaar was van kelderdeel B2. Om die reden kan [gedaagde 1] uit hoofde van verkrijgende en/of bevrijdende verjaring eveneens geen aanspraak maken op kelderdeel B2. Het is juist zo dat [eiser] en zijn rechtsvoorgangers vanaf de jaren ’30 van de vorige eeuw de feitelijke macht uitoefenen over kelderdeel B2. Deze feitelijke machtsuitoefening volgt uit het feit dat [naam 3] in 2000 een gebruiksrecht heeft verstrekt aan [gedaagde 1] voor het gebruik van de kelderruimtes waaronder kelderdeel B2, welk gebruiksrecht [gedaagde 1] weer heeft overgedragen aan [naam 1] . Daarmee staat vast dat [eiser] en zijn rechtsvoorganger zich meer dan 20 jaar op de voet van het bepaalde in artikel 3:105 van het Burgerlijk Wetboek (BW), of meer dan tien jaar op de voet van het bepaalde in artikel 3:99 BW als bezitter hebben gedragen.

De (mandelige) keldermuur dient duurzaam te worden hersteld, omdat de nu door [gedaagde 1] gebruikte Ytong-betonblokken daartoe niet voldoen.

3.3.

[gedaagde 1] voert verweer en voert daartoe – kort weergegeven – het volgende aan.

Kelderdeel B2 is geen bestanddeel van de kelderruimte van [eiser] . De kelderdelen A, B1 en B2 zijn aaneengeschakelde, maar losse kelderruimten die afzonderlijk gebruikt kunnen worden. Dat kelderdeel B2 vanuit de kelderruimte onder de woning aan [adres 5] momenteel niet toegankelijk is, is in dezen niet relevant en zou dat al anders zijn, dan is een hernieuwde toegang vanuit die kelderruimte eenvoudig te creëren. De huurovereenkomst en gebruiksovereenkomst zagen niet op het kelderdeel B2, maar alleen op de kelderruimtes die waren gelegen onder de woningen aan de [locatie 1] en [locatie 2] .

Van verkrijgende of bevrijdende verjaring is mede gelet op het voorgaande geen sprake. [eiser] wist of behoorde te weten dat kelderdeel B2 toebehoorde aan [gedaagde 1] . Daarnaast is niet gesteld op welke manier het bezit van kelderdeel B2 is prijsgegeven of hoe de rechtsvoorgangers van [eiser] kelderdeel B2 in bezit hebben genomen. Een feitelijke onafgebroken machtsuitoefening door de rechtsvoorgangers van [eiser] volgt niet uit de gebruiksovereenkomst en ook overigens is daarvan niet gebleken.

De (mandelige) keldermuur is deugdelijk hersteld conform de geldende bouwschriften en de Ytong-betonblokken hebben minstens dezelfde kwaliteit als de eerdere bakstenen muur. Voor zover [eiser] doelt op het herstel van het stucwerk aan de zijde van [eiser] , geldt dat [gedaagde 1] daarvan heeft aangeboden om dit te herstellen, maar dat [eiser] daarop niet heeft gereageerd.

3.4.

De VvE voert verweer tegen de vorderingen en verwijst in dat kader naar de door [gedaagde 1] daarover ingenomen standpunten.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De vraag die tussen partijen centraal staat is of [eiser] als eigenaar van de appartementsrechten [adres 1] en [adres 2] tevens eigenaar is van het onder [adres 5] gelegen kelderdeel B2. Daarbij wordt vooropgesteld dat zowel deze rechtbank in het vonnis van 16 januari 2019 als het hof Amsterdam in het arrest van 22 december 2020 in het midden hebben gelaten aan wie kelderdeel B2 toekomt.

4.2.

Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (vgl. HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (vgl. HR 22 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2010:BM8933). Als de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is, waarbij waarde mag worden gehecht aan de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden (vgl. HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

4.3.

In de splitsingsakte is bepaald dat de appartementsrechten [adres 1] en [adres 2] “de woning op de begane grond, met tuin en afzonderlijke kelder” omvatten. Omdat het bereik en de omvang van de kelder bij deze appartementsrechten niet nader is uitgewerkt, kan uit de splitsingsakte niet worden afgeleid dat de kelder mede bestaat uit het onder de [locatie 5] gelegen kelderdeel B2. Op de aan de splitsingsakte gehechte splitsingstekening is kelderdeel B2 niet weergegeven. De splitsingsakte en splitsingstekening geven dus geen duidelijkheid over de vraag tot welk appartementsrecht kelderdeel B2 toebehoort.

Horizontale natrekking?

4.4.

Artikel 5:20 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de eigendom van de grond in beginsel omvat de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd (de zogeheten verticale natrekking), voor zover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak (de zogeheten horizontale natrekking. Ingevolge artikel 3:4 lid 1 BW is een bestanddeel van een zaak al hetgeen daar naar verkeersopvatting onderdeel vanuit maakt. De vraag of in een bepaald geval naar verkeersopvatting sprake is van een bestanddeel moet in het licht van alle omstandigheden worden beoordeeld.

4.5.

Uit deze bepalingen vloeit voort dat de appartementseigenaars die gezamenlijk eigenaar zijn van het perceel [locatie 5] uit hoofde van verticale natrekking in beginsel ook eigenaar zijn van het daaronder gelegen kelderdeel B2. Dat kan echter anders zijn wanneer kelderdeel B2, zoals [eiser] stelt, bestanddeel is geworden van zijn kelder (hiervoor omschreven als kelderdelen A en B1). De rechtbank is van oordeel dat daarvan niet is gebleken en licht dat als volgt toe.

4.6.

[eiser] stelt dat kelderdeel B2 sinds jaar en dag uitsluitend bereikbaar was via kelderdelen A en B1. [gedaagde 1] betwist dat. Maar wat daar ook van zij, al zou kelderdeel B2 uitsluitend toegankelijk zijn geweest vanuit de kelder van [eiser] , dan brengt die enkele omstandigheid niet zonder meer mee dat de kelder van [eiser] (bestaande uit kelderdelen A en B1) heeft te gelden als de hoofdzaak die kelderdeel B2 als bestanddeel horizontaal natrekt. Daarbij is van belang dat de kelderruimte onder de tuinen en de woningen van (onder meer) de [locatie 1] en [locatie 2] en de [locatie 5] destijds weliswaar als één gezamenlijke ruimte is ontworpen en gebouwd, maar dat sinds de splitsing in 1976 de functionele eenheid van het oorspronkelijke ontwerp verloren is gegaan. Wat nu nog resteert is een aantal aaneengeschakelde, losse ruimten die voor diverse doeleinden gebruikt kunnen worden en die onderling geen logisch functioneel verband (meer) hebben. Die ruimten hebben – na het realiseren van een eigen ingang – een zelfstandige gebruikswaarde. In dat licht is het enkele gestelde feit dat kelderdeel B2 alleen toegankelijk was vanuit kelderdelen A en B1 van [eiser] onvoldoende om te concluderen dat kelderdeel B2 door die kelderdelen horizontaal wordt nagetrokken. Dat kelderdelen A en B1 in omvang gezamenlijk aanzienlijk groter zijn dan kelder B2 maakt dat niet anders, want uit de stellingen van [eiser] is niet gebleken van een specifieke band tussen kelderdelen A en/of B1 ten opzichte van kelderdeel B2. Bovendien is in maart 2019 gebleken dat een ingang vanuit de kelder onder de woning van [gedaagde 1] gemakkelijk kan worden gerealiseerd. Dat [gedaagde 1] de gemaakte opening in de keldermuur in april 2019 van de voorzieningenrechter weer moest afsluiten, omdat op dat moment geen duidelijkheid bestond over de vraag aan wie kelderdeel B2 toebehoorde (zie hiervoor onder 2.11), doet daaraan niet af.

4.7.

De overweging van deze rechtbank bij vonnis van 16 januari 2019 dat kelderdelen A, B1 en B2 na het realiseren van een eigen ingang
sameneen zelfstandige gebruikswaarde hebben, kan [eiser] in dit geval niet baten. Die overweging moet immers worden gelezen tegen de achtergrond dat in die procedure – waarin [gedaagde 1] geen partij was – de vraag centraal stond of de door [eiser] als eenheid gepresenteerde kelderdelen A, B1 en B2 bestanddeel waren van de kelderruimte onder de tuinen en woningen van [locatie 3] en 7. Dat dit niet het geval was, omdat kelderdelen A, B1 en B2 gezamenlijk een zelfstandige gebruikswaarde hebben, sluit echter niet uit deze kelderdelen afzonderlijk – na het realiseren van een eigen ingang – ook een zelfstandige gebruikswaarde hebben. Zoals overwogen bestaan deze kelderdelen op hun beurt immers ook uit aaneengeschakelde, losse ruimten die voor diverse doeleinden gebruikt kunnen worden en die onderling geen logisch functioneel verband (meer) hebben.

4.8.

Voor het overige heeft [eiser] geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat kelderdeel B2 na de splitsing als incompleet moet worden beschouwd en niet aan zijn economische en/of maatschappelijke bestemming kan beantwoorden. Wel stelt [eiser] onder verwijzing naar de gebruiksovereenkomst en de huurovereenkomst dat [gedaagde 1] zelf in het verleden ervan uitging dat kelderdeel B2 toebehoorde aan de eigenaar van de appartementsrechten [adres 1] en [adres 2] , zodat ook daaruit volgt dat kelderdeel B2 horizontaal wordt nagetrokken door kelderdelen A en B1. De rechtbank volgt hem daarin niet en licht dat als volgt toe.

4.9.

Voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, komt het ingevolge de Haviltexmaatstaf aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de desbetreffende bepaling(en) mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

4.10.

De tekst van de gebruiksovereenkomst benoemt alleen het gebruik van “de kelders gelegen onder de percelen [locatie 1] , [locatie 2] en [locatie 3] ”. Deze rechtbank heeft in het vonnis van 16 januari 2019 overwogen dat deze zinsnede zo moet worden uitgelegd dat het, uitgaande van verticale natrekking, ook de kelderdelen onder de tuinen omvat (waaronder kelderdeel B2). Of dat een juiste uitleg is heeft het gerechtshof in het arrest van 22 december 2020 in het midden gelaten. Ook als wordt aangenomen dat de gebruiksovereenkomst mede zag op de kelderdelen die onder de tuinen zijn gelegen, dan geldt alsnog dat de kelder onder de tuin van [locatie 5] in de gebruiksovereenkomst niet wordt genoemd. In dat geval zou het dus alleen gaan om de kelders onder de tuinen van [locatie 1] , [locatie 2] en [locatie 3] .

4.11.

[eiser] stelt echter dat [naam 3] bezitster was van kelderdeel B2 en dat [gedaagde 1] , [naam 3] en [naam 1] destijds met de gebruiksovereenkomst hebben beoogd dat [naam 3] kelderdeel B2 aan [naam 1] in gebruik zou geven. [gedaagde 1] betwist dat en merkt daarbij op dat [naam 1] in zijn procedure tegen [eiser] zich eveneens op het standpunt stelde dat (onder meer) kelderdeel B2 niet onder de gebruiksovereenkomst viel. De rechtbank acht het van belang dat [gedaagde 1] (en ook [naam 1] ) daadwerkelijk contractspartij was bij de gebruiksovereenkomst, dit in tegenstelling tot [eiser] . Het had (mede) daarom op de weg van [eiser] gelegen om zijn stelling nader te onderbouwen. De verwijzing van [eiser] naar de huurovereenkomst, die in aanloop naar de gebruiksovereenkomst werd gesloten, kan hem niet baten. De huurovereenkomst is niet in het geding gebracht. Wel staat vast dat [gedaagde 1] tijdens de procedure tegen [naam 1] (ten behoeve van [eiser] ) over de inhoud van de huurovereenkomst heeft verklaard dat zij van [naam 3] “de naastgelegen kelders” huurde, maar die verklaring kan op tweeërlei wijze worden uitgelegd en [gedaagde 1] heeft in de onderhavige procedure toegelicht dat zij daarmee slechts doelde op de kelders onder [locatie 1] en [locatie 2] . De opmerking van [eiser] dat de door [gedaagde 1] gevestigde erfdienstbaarheid alleen zag op [adres 3] en niet op [adres 5] is eveneens onvoldoende, want dat [gedaagde 1] alleen een erfdienstbaarheid vestigde ten laste van [adres 3] brengt niet zonder meer mee dat [gedaagde 1] ervan uitging dat kelderdeel B2 aan [naam 3] toebehoorde of in haar bezit was. De conclusie is dat [eiser] gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] , onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat de contractspartijen (waaronder [gedaagde 1] ) destijds ervan uitgingen dat [naam 3] met de gebruiksovereenkomst tevens het gebruik van kelderdeel B2 aan [naam 1] toekende. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.

4.12.

Bij deze stand van zaken kan niet worden geconcludeerd dat naar verkeersopvattingen kelderdeel B2 als bestanddeel heeft te gelden van de kelderdelen A en B1. Het beroep van [eiser] op horizontale natrekking kan dus niet slagen.

Verjaring

4.13.

In het kader van het beroep op verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring baseert [eiser] het gestelde bezit van hemzelf en zijn rechtsvoorgangers op het feit dat de eigenaars van [adres 1] en [adres 2] al vanaf de jaren ’30 van de vorige eeuw de feitelijke macht uitoefenden over kelderdeel B2. Vanaf 2000 zou die feitelijke machtsuitoefening blijken uit de gebruiksovereenkomst.

Verkrijgende verjaring

4.14.

Artikel 3:99 lid 1 BW vereist voor verkrijgende verjaring een te goeder trouw onafgebroken bezit van tien jaar. Volgens artikel 3:118 lid 1 BW is een bezitter te goeder trouw indien hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen. De bezitter van (een beperkt recht op) een registergoed zal zich in beginsel slechts als rechthebbende mogen beschouwen indien de akte waaruit dat bezit blijkt is ingeschreven in de openbare registers.

4.15.

Nog los van hetgeen hiervoor over de gebruiksovereenkomst is overwogen, is niet gesteld of gebleken dat het gestelde bezit van de eigenaars van de appartementsrechten [adres 1] en [adres 2] op enig moment bij akte is vastgelegd én ingeschreven in de openbare registers. Alleen al om die reden wordt het beroep van [eiser] op verkrijgende verjaring verworpen.

Bevrijdende verjaring

4.16.

Voor verkrijging door bevrijdende verjaring op grond van artikel 3:105 BW in samenhang met artikel 3:306 BW is vereist dat [eiser] en zijn rechtsvoorgangers gedurende twintig jaar bezitters niet te goeder trouw waren. De rechtbank is van oordeel dat dit onvoldoende is komen vast te staan, zodat het beroep van [eiser] op verkrijging door bevrijdende verjaring eveneens wordt verworpen.

4.17.

De stelling dat de rechtsvoorgangers van [eiser] al sinds de jaren ’30 van de vorige eeuw de feitelijke macht uitoefenden over kelderdeel B2 heeft [gedaagde 1] gemotiveerd betwist. Allereerst omdat er wel degelijk een toegang tot kelderdeel B2 zou hebben bestaan vanuit de kelder onder de woning aan de [adres 5] . En ten tweede omdat uiterlijk tot de verkoop in 2000 door de huurders van [adres 4] een wietplantage in de kelders zou zijn aangelegd – wat [eiser] niet heeft betwist – in welk geval het door [eiser] gestelde bezit in ieder geval op enig moment zou zijn onderbroken. Gelet op deze betwisting van [gedaagde 1] had het op de weg van [eiser] gelegen om zijn stellingen nader te onderbouwen. Ter zitting en bij akte heeft [eiser] zijn standpunten hierover weliswaar herhaald, maar zonder deze nader toe te lichten aan de hand van stukken of nieuwe gezichtspunten. Wel heeft [eiser] voor de periode vanaf 2000 nogmaals verwezen naar de gebruiksovereenkomst in 2000. Maar daarover is hiervoor al overwogen dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde 1] , [naam 3] en [naam 1] bij het sluiten van de gebruiksovereenkomst ervan uitgingen dat de gebruiksovereenkomst mede zag op het gebruik van kelderdeel B2. Dat [naam 3] zichzelf als bezitster van kelderdeel B2 beschouwde kan daaruit dus evenmin worden afgeleid.

Herstel van de (mandelige) keldermuur

4.18.

De vordering om [gedaagde 1] en de VvE hoofdelijk te veroordelen om de door [gedaagde 1] aangebrachte schade aan de (mandelige) keldermuur duurzaam te (laten) herstellen is niet toewijsbaar. Nog los van het feit dat [gedaagde 1] heeft betoogd dat zij de keldermuur deugdelijk heeft hersteld, betreft de keldermuur waarvan [eiser] herstel vordert de scheidingsmuur tussen kelderdeel B2 en de kelder onder de woning van [gedaagde 1] . Hiervoor is gebleken dat [eiser] geen aanspraak kan maken op kelderdeel B2 en dat kelderdeel B2 als uitgangspunt verticaal wordt nagetrokken door de kelder onder de woning van [gedaagde 1] . Het gaat dus om herstel van een keldermuur die niet grenst aan de kelderdelen van [eiser] , maar die zich bevindt tussen twee kelderdelen van [gedaagde 1] . Reeds daarom is deze vordering niet toewijsbaar.

4.19.

[eiser] heeft de rechtbank verzocht om een tweede mondelinge behandeling te gelasten. De rechtbank ziet hiervoor geen aanleiding, omdat het oordeel is gebaseerd op de standpunten van partijen waarover zij zich over en weer hebben kunnen uitlaten.

Proceskosten

4.20.

[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden tot op heden begroot op:

- griffierecht € 297,00

- salaris advocaat
€ 1.407,50(2,5 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 1.704,50

De kosten aan de zijde van de VvE worden tot op heden begroot op:

- griffierecht € 639,00

- salaris advocaat
€ 1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 1.765,00

De nakosten worden toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.

4.21.

Dit alles leidt tot de hiernavolgende beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op € 1.704,50 en aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.765,00,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, te begroten op een bedrag van € 163,00, te vermeerderen met een bedrag van € 85,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [eiser] niet binnen veertien dagen na betekening vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan,

5.4.

verklaart de kostenveroordelingen in 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.H. Broesterhuizen, rechter, bijgestaan door mr. M. Wiltjer, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2021.

De griffier is verhinderd om dit vonnis mede te ondertekenen.