ECLI:NL:RBAMS:2021:3116 - Rechtbank Amsterdam - Huurkorting voor restaurant op Centraal Station Amsterdam...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, team kanton

zaaknummer: 8872179 CV EXPL 20-20482

vonnis van: 5 juli 2021

fno.: 33623/245

Vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap NIMATRASCO BV,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

nader te noemen: Nimatrasco,

gemachtigde: mr. B.J.R. Loijmans,

t e g e n

de besloten vennootschap NS STATIONS BV,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

nader te noemen: NS,

gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 29 september 2020, met producties;

- de akte vermeerdering van eis van Nimatrasco;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis, waarin een mondelinge behandeling van de zaak is gelast;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;

- de aanvullende producties van NS.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 mei 2021. Voor Nimatrasco zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. Namens NS zijn verschenen [naam 3] , [naam 4] en [naam 5] , vergezeld door mr. F.K. Roos en de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt toegelicht, mede aan de hand van pleitnotities en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten in conventie en reconventie

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Nimatrasco huurt sinds 1986 van NS de bedrijfsruimte gelegen in station Amsterdam Centraal Station aan het eerste perron (spoor 2b) te Amsterdam (verder: het gehuurde). Het gehuurde wordt geëxploiteerd als Restaurant 1e Klas (verder: het restaurant) en heeft naast een restaurant tevens een pub/bar-gedeelte. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing.

1.2.

Sinds het jaar 2000 bestaat er tussen partijen onenigheid in het kader van de huurrelatie. Om deze conflicten te beslechten zijn partijen op 27 juni 2016 een vaststellingsovereenkomst overeengekomen. Onderdeel van deze vaststellingsovereenkomst betrof de totstandkoming van een nieuwe (inmiddels de huidige) huurovereenkomst. In deze huurovereenkomst zijn partijen een vaste, kale huurprijs van € 12.500,00 per maand overeengekomen. Ten aanzien van de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst zijn partijen het volgende overeengekomen: “
De huurovereenkomst gaat in op het moment dat de trap vanuit de Cuypershal naar de oostelijke Horecaboulevard zelf voor het publiek zijn opengesteld, zodat het gehuurde (derhalve zowel de 1ste Klas Pub als het 1ste Klas Restaurant), via voormelde trap en de Horecaboulevard voor het publiek bereikbaar is.”

1.3.

Bij brief van 20 april 2017 heeft NS aan Nimatrasco medegedeeld dat de Horecaboulevard en de trap vanuit de Cuypershal naar de Horecaboulevard op 11 mei 2017 toegankelijk zullen zijn voor het publiek.

1.4.

Nimatrasco heeft tot 1 oktober 2017 de lagere huurprijs onder de oude huurovereenkomst betaald. Sinds 1 oktober 2017 betaalt zij de huurprijs die in de nieuwe huurovereenkomst is overeengekomen.

1.5.

Vanwege de uitbraak van het coronavirus heeft Nimatrasco van 16 maart 2020 tot 1 juni 2020 en van 15 oktober 2020 tot 5 juni 2021 de deuren van het gehuurde van overheidswege verplicht moeten sluiten.

1.6.

Bij vonnis in kort geding van 1 september 2020 (kenmerk: 8615652 KK EXPL 20-379) heeft de kantonrechter onder meer bepaald dat Nimatrasco in de periode van algehele sluiting (16 maart 2020 tot 1 juni 2020) kan volstaan met betaling van 50% van de verschuldigde huur en vanaf 1 juni 2020 tot en met 31 december 2020 met 75%.

Vordering en verweer

In conventie:

1. Nimatrasco vordert, na wijziging van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primaireen verklaring voor recht dat de huurprijs voor het gehuurde wordt verminderd met 75% van de oorspronkelijke kale huurprijs over de maanden maart 2020 tot en met februari 2021 (althans tot en met de maand waarin de sluiting van overheidswege zal zijn opgeheven, waarbij een gedeeltelijk ingegane maand als gehele maand heeft te gelden), met dien verstande dat indien de maandomzet in enige maand minder dan 75% bedraagt ten opzichte van dezelfde maand in 2019, het kortingspercentage voor die maand wordt aangepast naar rato van het verschil;
subsidiaireen verklaring voor recht dat de huurprijs van het gehuurde wordt verminderd met 50% van de oorspronkelijke kale huurprijs over de periode van sluiting van overheidswege, te weten vanaf 16 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 en vanaf 15 oktober 2020 tot en met februari 2021 (althans tot en met de maand waarin de sluiting van overheidswege zal zijn opgeheven, waarbij een gedeeltelijk ingegane maand als gehele maand heeft te gelden), alsmede 25% over de tussenliggende periode, te weten van 1 juni 2020 tot en met 15 oktober 2020;
in alle gevallen veroordeling van NS in de proceskosten.

2. Aan haar vordering legt Nimatrasco ten grondslag dat NS haar anders behandelt dan de andere huurders van NS op het Centraal Station. Nimatrasco heeft van NS een aanbod gehad tot opschorting van de huur van april, mei en juni 2020 van minimaal zes maan-den. Daar heeft Nimatrasco gebruik van gemaakt. Andere huurders hebben in juli 2020 een vervolgaanbod van NS gekregen, inhoudende een huurkorting van 75% over de maanden juli tot en met december 2020. Dit aanbod is niet aan Nimatrasco gedaan. Nimatrasco acht deze uitsluiting in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Primair vordert Nimatrasco daarom eenzelfde huurkorting als de andere huurders van het Centraal Station is aangeboden.

3. Subsidiair vordert Nimatrasco een huurkorting van kort gezegd 50% tijdens de sluiting van overheidswege en 25% in de tussenliggende periode. Als gevolg van de coronacrisis heeft Nimatrasco haar omzet dramatisch zien dalen. Nimatrasco is wegens haar ligging in het Centraal Station sterk afhankelijk van treinpassagiers, die in aantal substantieel zijn teruggevallen. De coronacrisis met haar gevolgen kwalificeert volgens Nimatrasco als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid Pro 2, dan wel als een onvoorziene omstandig-heid in de zin van artikel 6:258 BW Pro, op grond waarvan NS naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten.

4. NS heeft verweer tegen de vordering gevoerd. Zij voert aan dat Nimatrasco een ver-keerde indruk heeft van de coronaregelingen die zij heeft gesloten met andere huurders. Slechts een beperkt deel van de huurders die aan specifieke voorwaarden voldoen heeft NS actief een voorstel voorgelegd. Huurders die niet aan deze voorwaarden voldeden, werden niet pro-actief benaderd en met hen werd alleen het gesprek aangegaan als zij daartoe een voorstel deden. Nimatrasco heeft een dergelijk voorstel nooit gedaan of gevraagd. De korting van 75% is slechts aan een enkeling (ongeveer 10% van alle huurders) aangeboden.

5. Dat Nimatrasco recht heeft op de subsidiair gevorderde kortingspercentage wordt door NS eveneens betwist. Er is geen sprake van een gebrek en ook via de weg van artikel 6:258 BW Pro kan geen sprake zijn van een huurkorting. Onderbouwing van de gevorderde kortingspercentages ontbreekt. Bovendien heeft Nimatrasco een Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) van de overheid ontvangen die hoog genoeg zou moeten zijn om alle vaste lasten te dekken, daaronder de huur. Nimatrasco wordt derhalve al voldoende gecompenseerd.

In reconventie:

6. NS vordert, bij uitvoer bij voorraad te verklaren vonnis, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede veroordeling van Nimatrasco tot betaling van:

€ 53.762,19 ter zake van de facturen van de huurprijs, storingsfacturen en energie- en servicekostenafrekeningen (inclusief btw), een en ander te vermeerderen met de contractuele boeterente van 2% per maand of gedeelte daarvan te rekenen vanaf 11 mei 2017 tot en met 29 februari 2020;
€ 118.747,13 (inclusief btw) binnen zeven dagen na dit vonnis, ter zake wegens corona ingehouden betalingen;
de proceskosten.

7. Aan haar vordering legt NS ten grondslag dat Nimatrasco een achterstand heeft laten ontstaan in de betaling van de huur. Die achterstand is ontstaan omdat Nimatrasco tussen 11 mei 2017 en 1 oktober 2017 de ‘oude’ huurprijs is blijven betalen, terwijl de nieuwe huurovereenkomst volgens NS op 11 mei 2017 is ingegaan. De totale achterstand exclusief boetes bedraagt € 53.762,19. Daarnaast heeft Nimatrasco, als haar vordering tot huurkorting wordt afgewezen, € 118.747,13 te weinig huur betaald in de coronaperiode. Deze tekortkomingen van Nimatrasco rechtvaardigen volgens NS de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

8. Nimatrasco betwist dat er sprake is van een huurachterstand. Volgens haar is de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst 1 oktober 2017. De discussie zou alleen maar kunnen gaan over de hoogte van de servicekosten.

9. Alle overige stellingen en verweren van partijen zullen voor zover relevant hieronder bij de beoordeling aan de orde komen.

Beoordeling

10. In deze procedure liggen in de kern twee geschillen tussen partijen aan de kantonrechter voor. In de eerste plaats de vraag of Nimatrasco recht heeft op de zogenoemde ‘coronakorting’ en in de tweede plaats de vraag of er een huurachterstand bestaat en de daarmee samenhangende vraag naar de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst tussen partijen. In verlengde daarvan is aan de orde de vordering van NS tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

In conventie

Gevorderde huurkorting van 75%

11. Primair vordert Nimatrasco een huurkorting van 75%. Nimatrasco stelt dat NS deze huurkorting aan al haar huurders heeft aangeboden en Nimatrasco daar onterecht van is uitgesloten.

12. Onvoldoende is gebleken dat NS aan al haar huurders op het Centraal Station eenzelfde aanbod tot een huurkorting van 75% heeft gedaan en daarbij enkel Nimatrasco heeft uitgesloten. NS heeft toegelicht dat zij slechts aan een beperkt deel van de huurders die aan specifieke voorwaarden voldeden, actief een voorstel heeft gedaan. De gehanteerde criteria en uitgangspunten heeft NS inzichtelijk gemaakt. Onder deze omstandigheden bestaat (op grond van de redelijkheid en billijkheid) geen verplichting voor NS om Nimatrasco een huurkorting van 75% aan te bieden.

Onvoorziene omstandigheden

13. De volgende vraag die door de kantonrechter moet worden beantwoord is of de coronacrisis en de in dat verband genomen beperkende maatregelen moeten worden beschouwd als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW Pro.

14. De kantonrechter overweegt dat in artikel 6:258 BW Pro dwingendrechtelijk is bepaald dat de rechter op verzoek van een der partijen de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten en dat aan de wijziging of ontbinding terugwerkende kracht kan worden verleend. Er moet sprake zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract dat partijen hebben gesloten. Of daarvan sprake is hangt af van de vraag of de huurder door de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Dit is bijvoorbeeld het geval omdat de onderneming op last van de overheid is gesloten en zodoende exploitatie om die reden uitgesloten was, of door de overheidsmaatregelen (indirect) is beperkt. Daardoor zijn de prestatie van de verhuurder (de mogelijkheid om het gehuurde te laten exploiteren) en de prestatie van de huurder (het betalen van de huurprijs) uit balans geraakt.

15. In verschillende huurrechtelijke kort gedingen is reeds geoordeeld dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW Pro opleveren (zie onder meer de uitspraken van de kantonrechter Amsterdam van 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914, en het gerechtshof te Amsterdam van 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604). Er bestaat geen aanleiding aan te nemen dat partijen de coronacrisis, mede gelet op de omvang en de gevolgen daarvan, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad, zodat zij niet geacht kunnen worden de coronacrisis in de overeenkomst te hebben verdisconteerd. Dat maakt tevens dat NS naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. De kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is dat sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst en daarvan is in dit geval sprake. Doordat NS het gehuurde weliswaar feitelijk ter beschikking stelt, maar Nimatrasco het gehuurde vanwege de door de overheid geboden horecasluiting of de anderhalve meter richtlijn niet of slechts beperkt kan exploiteren, is de verhouding tussen de prestatie van NS (terbeschikkingstelling van het gehuurde) en de tegenprestatie van Nimatrasco (betaling van de huur) uit balans geraakt. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt doordat de rechter de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wijzigt of ontbindt. Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op Nimatrasco wordt afgewenteld, doch dient deze in beginsel gelijkelijk over beide partijen te worden verdeeld. De kantonrechter sluit zich bij deze lijn aan.

16. Het is aan Nimatrasco te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een omzetdaling die het gevolg is van door de overheid in verband met de coronacrisis getroffen maatregelen. Nimatrasco dient de door haar gestelde omzetdaling te onderbouwen door overlegging van objectieve omzetcijfers over 2019 en 2020, aan de hand waarvan het verschil aan omzet voor en na de aanvang van de coronacrisis inzichtelijk wordt. Meent NS dat de omzetdaling door een andere omstandigheid wordt veroorzaakt, dan dient zij dit gemotiveerd aan te voeren.

17. Bij het vaststellen van een gewijzigde huurprijs vormen de afgenomen omzetcijfers het uitgangspunt. Bij de bepaling van deze omzet dient de verkregen tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) buiten beschouwing te worden gelaten. Deze tegemoetkoming maakt weliswaar in boekhoudkundige zin onderdeel uit van de omzet maar betreft een tegemoetkoming die geoormerkt is om bij te dragen aan de loonkosten. Daarmee is dat deel van de omzet niet relevant bij de vaststelling van de omvang van het verminderde huurgenot. Daarentegen dient het bedrag van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), nu dat verband houdt met de huur wel bij de omzet te worden betrokken. De TVL is immers bedoeld ter dekking van de doorlopende huur en heeft dus direct een dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot.

18. Als productie 32 en 33 bij de conclusie van antwoord in reconventie heeft Nimatrasco de aanvragen en beschikkingen die zij heeft gedaan en ontvangen van de overheid in het kader van TVL overgelegd. Daaruit blijkt dat in 2020 € 160.160,00 aan TVL is toegekend aan Nimatrasco (€ 50.000,00 over Q3 2020 en € 110.160 over Q4 2020). Uit de beschikkingen kan niet worden vastgesteld welk deel van de TVL gerelateerd is aan de huur. Daarom zal bij de bepaling van de omzet uitgegaan worden van de gehele TVL.

19. Mede aan de hand van door Nimatrasco overgelegde tellingen, is vast komen te staan dat de reizigers- en bezoekersaantallen op het Centraal Station het afgelopen jaar sterk zijn afgenomen ten gevolge van de coronacrisis. Nimatrasco heeft als productie 16 bij de dagvaarding een kort rapport overgelegd van haar financiële situatie en als productie 34 bij de conclusie van antwoord in reconventie overzichten van haar btw-aangiften over 2019 en 2020. Uit deze gegevens volgt dat de omzet van Nimatrasco in de maanden maart tot en met december 2019 € 2.408.710,00 bedroeg en in diezelfde periode in 2020 € 232.559,00. Aangenomen wordt dat 2019 als een normaal jaar te beschouwen is met een representatieve omzet. Tussen partijen is niet in geschil dat de omzetdaling een direct gevolg is van de coronacrisis.

20. Voorgaande gegevens leiden tot de volgende berekening voor wat betreft maart tot en met december 2020:

A. omzet in peilperiode pre-corona:€ 2.408.710,00

B.omzet in coronaperiode zonder TVL € 232.559,00

C.ontvangen TVL € 160.160,00

D.bedrag omzet in coronaperiode + TVL (B+C) € 392.719,00

E.% omzetdaling totaal (%verschil A en D) 84%

F.% huurkorting (E ÷ 2) 42%

21. Een wijziging van een overeenkomst ten gevolge van onvoorziene omstandigheden kan met terugwerkende kracht worden verleend en de kantonrechter ziet daar gelet op de aard en duur van de gewijzigde omstandigheden ook aanleiding toe. De huurovereenkomst wordt met ingang van 16 maart 2020, het moment dat Nederland in gedeeltelijke lockdown is gegaan, gewijzigd. Deze tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst zal in ieder geval voortduren voor zolang er nog steeds vrijheidsbelemmerende overheidsmaatregelen gelden. Mocht er na afloop van de overheidsmaatregelen nog steeds corona-gerelateerde omzetvermindering bestaan, dienen partijen hierover nadere afspraken te maken.

22. Nu alleen ten aanzien van het jaar 2020 de omzetdaling en een daaraan gerelateerde huurprijsvermindering is vast te stellen, wordt toewijzing hiertoe beperkt. Voor de daarna komende periode zal een huurprijskorting worden toegewezen overeenkomstig de hiervoor geformuleerde formule.

23. De kantonrechter ziet – het betoog van NS op dit punt meegewogen - geen aanleiding om deze formule voor wat betreft 2021 aan te passen, omdat de TVL-vergoeding stapsgewijs drastisch is verhoogd. Als een huurder in financiële nood komt te verkeren doordat geen huurkorting meer wordt verleend (omdat 100% van de huur via de TVL wordt vergoed), zou de TVL zijn beoogde maatschappelijke doel niet bereiken. Het simpelweg aftrekken van de TVL van de te betalen huur is in dat opzicht te kort door de bocht. Daarbij geldt dat er pas aanspraak bestaat op (enige) huurkorting wegens corona bij een omzetdaling van minimaal 30%. Naarmate de huurkosten in verhouding tot de omvang van de ‘omzet vóór corona’ hoger zijn, zal er bij een 100% TVL-vergoeding dus ook een veel grotere daling van de werkelijke omzet (exclusief de TVL) nodig moeten zijn om aanspraak te kunnen maken op huurkorting. Dat acht de kantonrechter ook redelijk, omdat in een dergelijk geval een groter deel van de nadelen door corona door de overheid wordt gecompenseerd.

24. Nu op grond van het voorgaande wordt gekomen tot toewijzing van het (subsidiair) gevorderde in conventie behoeft de vraag of sprake is van een gebrek geen verdere bespreking.

In reconventie

25. In reconventie staat de vraag centraal of Nimatrasco een huurachterstand heeft laten ontstaan.

26. Het bedrag aan huurachterstand dat NS vordert ter zake van door corona ingehouden betalingen is niet toewijsbaar. Zoals hiervoor in conventie overwogen, heeft Nimatrasco recht op een aanzienlijke huurkorting, terugwerkend tot maart 2020. Onvoldoende vast staat dat Nimatrasco onder die omstandigheid een huurachterstand heeft vanaf maart 2020.

27. Dan resteert de vermeende huurachterstand die zou zijn ontstaan in de periode van 11 mei 2017 tot 1 oktober 2017. Nimatrasco voert aan dat de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst 1 oktober 2017 is, omdat de verbouwing in en rondom het gehuurde pas op die datum gereed was. NS houdt echter vast aan de datum 11 mei 2017.

28. Vast staat dat op 11 mei 2017 een feestelijke opening heeft plaatsgevonden van de Horecaboulevard en de trap vanuit de Cuypershal naar de Horecaboulevard. Feitelijk stond er echter boven aan de trap nog een dranghek. Om het restaurant van Nimatrasco te kunnen bereiken diende men een klein stukje over het perron te lopen, waarna de ingang van het restaurant bereikt kon worden (de zogenoemde bypass).

29. De discussie tussen partijen ziet met name op de vraag of de ‘bypass’ naar het gehuurde, die tussen 11 mei 2017 en 1 oktober 2017 heeft bestaan, een beletsel vormde voor het ingaan van de nieuwe huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval. Daartoe wordt het volgende overwogen.

30. Zoals NS terecht heeft betoogd is de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet afhankelijk gesteld van
rechtstreeksebereikbaarheid van het gehuurde via de trap van de Cuypershal en de Horecaboulevard. Het feit dat gebruik moest worden gemaakt van een bypass over het perron kan dus op zichzelf geen belemmering zijn voor de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de achterliggende gedachte voor de nieuwe huurovereenkomst en de realisatie van de nieuwe entree voor het restaurant was gelegen in de plaatsing van OVC-poortjes op alle stations. Nimatrasco wilde voor gasten bereikbaar blijven buiten dit ‘gesloten poortjes systeem’ om. Ook in de (tijdelijke) gecreëerde situatie met de bypass, werd aan deze wens tegemoet gekomen.

31. Bovendien is niet gebleken dat de bypass voor noemenswaardige hinder heeft gezorgd in de bereikbaarheid van het gehuurde. Dat volgt ook uit het feit dat er geen omzetdaling heeft plaatsgevonden in de betreffende periode, maar zelfs een stijging. De gasten hebben het gehuurde, ondanks de bypass, dus wel weten te vinden.

32. Het argument van Nimatrasco dat de pub in het geheel niet bereikbaar was via de Cuypershal en de Horecaboulevard gaat niet op. NS heeft onweersproken gesteld dat Nimatrasco die toegang zelf blokkeerde door in haar voorportaal goederen te stallen.

33. Hetgeen Nimatrasco verder nog heeft gesteld over het weghalen van tapijt en plastic en het doorgeven van meterstanden zijn zodanig ondergeschikte punten dat deze niet aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst in de weg kunnen staan.

34. Dat betekent dat 11 mei 2017 heeft te gelden als de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst. Nimatrasco was vanaf dat moment de nieuwe huurprijs verschuldigd. Omdat Nimatrasco tot 1 oktober 2017 de oude huurprijs is blijven betalen, heeft zij te weinig betaald. NS stelt dat die achterstand (inclusief btw, storingsfacturen, energie- en servicekostenafrekeningen) € 53.762,19 bedraagt. Nimatrasco heeft onvoldoende ingebracht om aan de juistheid van deze achterstand te twijfelen. Het enkele feit dat zij een servicekostenafrekening erg hoog vindt, is daartoe onvoldoende. Dat er verder onterecht storingsfacturen bij Nimatrasco in rekening zijn gebracht heeft Nimatrasco onvoldoende voor het voetlicht weten te brengen. De kantonrechter gaat daarom uit van het door NS genoemde bedrag.

35. De gevorderde contractuele boeterente over de huurachterstand wordt afgewezen. Deze boeterente is bedoeld als een prikkel voor de huurder tot nakoming van haar betalingsverplichtingen. In het onderhavige geval heeft Nimatrasco niet aan haar betalingsverplichtingen voldaan omdat een principieel meningsverschil tussen partijen bestond over de hoogte van de huurprijs in de periode tussen mei en oktober 2017. Het standpunt dat Nimatrasco daarin innam wordt door de kantonrechter niet gevolgd, maar is niet bij voorbaat kansloos of onredelijk. Dit heeft niet te maken met de prikkel tot nakoming waarvoor de boeterente bedoeld is.

36. Ook de gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen. Ten aanzien van deze vorderingen geldt evenzeer dat de tekortkoming van Nimatrasco niet is veroorzaakt door onwil of onmacht om te betalen, maar vloeit deze voort uit het meningsverschil tussen partijen. De gevolgen van een ontbinding en ontruiming worden, gelet op de aard en ernst van de tekortkoming onder deze omstandigheden, niet gerechtvaardigd geacht.

In conventie en reconventie

37. Nu beide partijen op punten in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten in conventie en reconventie te compenseren.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

wijzigt de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020 in die zin dat de overeengekomen huurprijs wordt verminderd met 42%;

wijzigt de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 januari 2021 tot het moment dat er geen corona-gerelateerde vrijheidsbeperkende maatregelen meer door de Nederlandse overheid worden opgelegd, en/of de omzet weer het niveau van 2019 heeft bereikt, in die zin dat de huurprijs aldus wordt vastgesteld: oorspronkelijke huurprijs – (omzetdaling% ÷ 2) = gewijzigde huurprijs, waarbij de relevante omzet wordt vastgesteld zoals in rechtsoverweging 17 is weergegeven en het percentage omzetdaling tenminste 30% dient te bedragen;

In reconventie:

veroordeelt Nimatrasco tot betaling van € 53.762,19 ter zake van de facturen van de huurprijs, storingsfacturen en energie- en servicekostenafrekeningen (inclusief btw) in de periode mei tot oktober 2017;

In conventie en reconventie:

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.