Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8842513 EA VERZ 20-796
beschikking van: 16 april 2021
func.: 480
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoeker] , tevens h.o.d.n. Rijwielstalling [bedrijf]
wonende te [woonplaats]
verzoeker
nader te noemen: [verzoeker]
gemachtigde: mr. B.A. Zevenbergen
t e g e n
de stichting Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
verweerster
nader te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. T. Mulder.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoeker] heeft op 28 oktober 2020 een (voorwaardelijk) verzoek ingediend als bedoeld in artikel 7:230a BW.
Op 24 november 2020 heeft Ymere een verweerschrift ingediend.
Het verzoek is mondeling behandeld ter terechtzitting van 19 februari 2021. [verzoeker] is verschenen, vergezeld van zijn gemachtigde. Namens Ymere is verschenen [naam] (bedrijfsmakelaar), vergezeld door de gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.
Vervolgens is een datum voor beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Uitgegaan wordt van het volgende.
1.1.
[verzoeker] is eigenaar van de eenmanszaak [bedrijf] (hierna te noemen [bedrijf] ).
1.2.
[verzoeker] huurt sinds 1 mei 1996 de bedrijfsruime aan de [adres] . De huurovereenkomst is destijds aangegaan voor een periode van vijf jaar door Zomers Buiten, de rechtsvoorganger van Ymere (hierna te noemen Zomers Buiten), met een jaar opzegtermijn. Voorts is vermeld:
“Bij uitblijven van voorbedoelde huuropzegging zal de huurovereenkomst met vijf jaren worden verlengd en voorts tenzij met inachtneming van één jaar voor het verstrijken van die periode opgezegd, wederom met een periode van vijf jaren worden verlengd.”De huidige netto huurprijs is € 220,75 per maand. Er worden geen servicekosten in rekening gebracht.
“Bij uitblijven van voorbedoelde huuropzegging zal de huurovereenkomst met vijf jaren worden verlengd en voorts tenzij met inachtneming van één jaar voor het verstrijken van die periode opgezegd, wederom met een periode van vijf jaren worden verlengd.”De huidige netto huurprijs is € 220,75 per maand. Er worden geen servicekosten in rekening gebracht.
1.3.
In de huurovereenkomst is voorts vermeld:
“Artikel 6 Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als Fietsenstalling. Het is huurder niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming van verhuurster enige andere bestemming aan gehuurde te geven”en: “
Artikel 8 (…) Huurder zal het gehuurde op behoorlijke wijze en overeenkomstig de boven aangegeven bestemming gebruiken, terwijl hij het bovendien overeenkomstig die bestemming van de nodige inventaris zal voorzien en voorzien houden. Huurder verplicht zich voorts zorg te dragen voor behoorlijke etalage (…).”
“Artikel 6 Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als Fietsenstalling. Het is huurder niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming van verhuurster enige andere bestemming aan gehuurde te geven”en: “
Artikel 8 (…) Huurder zal het gehuurde op behoorlijke wijze en overeenkomstig de boven aangegeven bestemming gebruiken, terwijl hij het bovendien overeenkomstig die bestemming van de nodige inventaris zal voorzien en voorzien houden. Huurder verplicht zich voorts zorg te dragen voor behoorlijke etalage (…).”
1.4.
In het uittreksel van de Kamer van Koophandel is als activiteiten van [bedrijf] vermeld:
‘SBI-code 5221 -Dienstverlening voor vervoer over land
‘SBI-code 5221 -Dienstverlening voor vervoer over land
SBI-code 477973 - winkels in tweedehandsgoederen (geen kleding)
SBI-code 47641 - Winkels in fietsen en bromfietsen.’
1.5.
Bij brief van 26 september 2019 heeft Ymere de huurovereenkomst tegen 1 oktober 2020 opgezegd. Als reden voor de opzegging wordt kort gezegd aangevoerd dat het gehuurde in afwijking van de bestemming wordt gebruikt als fietsenwinkel.
Verzoek
2. [verzoeker] verzoekt primair om hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek ex artikel 7:230a BW omdat niet deze bepaling van toepassing is, maar de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn. Subsidiair verzoekt hij de termijn waarbinnen het gehuurde moet worden ontruimd te verlengen tot 30 september 2021. Voorts verzoekt [verzoeker] om Ymere te veroordelen in de kosten van het geding.
3. [verzoeker] stelt hiertoe – kort samengevat – dat vanaf het begin van de huurovereenkomst de kernactiviteit van [verzoeker] altijd is geweest de reparatie en verkoop van fietsen en fietsonderdelen. Zomers Buiten wist dat [verzoeker] in het gehuurde, naast fietsen stallen, ook reparatie- en verkoopactiviteiten uitvoerde. Ze zijn ook regelmatig langs geweest en hebben hem nimmer gewezen op het feit dat dit in strijd was met de bestemming van het gehuurde. In artikel 8 van de huurovereenkomst wordt ook gesproken over het zorgdragen voor een behoorlijke etalage. Dat is niet logisch als het enkel om 230a- bedrijfsruimte gaat, omdat er dan geen sprake is van een voor publiek toegankelijke ruimte. Nu Ymere in haar opzeggingsbrief ook heeft erkend dat het gehuurde is ingericht als fietsenwinkel en het stallen van fietsen altijd ondergeschikt is geweest, is er sprake van huur van 7:290 bedrijfsruimte en dat is ook vanaf het begin af aan de bedoeling van partijen geweest.
4. Subsidiair stelt [verzoeker] dat zijn belangen bij een ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van Ymere bij voortzetting van de overeenkomst.
Verweer
5. Ymere betwist dat er sprake is van 290-bedrijfsruimte en voert daarvoor kort gezegd aan dat de bestemming in de huurovereenkomst ‘fietsenstalling’ is en partijen deze bestemming ook beoogd hebben. Ook is nimmer toestemming verleend het gehuurde anders te gebruiken. [verzoeker] handelt in strijd met de bestemming door er ook fietsen en fietsonderdelen te verkopen. Op die grond heeft Ymere de huurovereenkomst dus rechtsgeldig opgezegd. [verzoeker] kiest er voor om in afwijking van de overeengekomen bestemming zijn detailhandel-praktijken voort te zetten, terwijl hij weet dat Ymere deze activiteiten niet accepteert. Ymere heeft een gerechtvaardigd belang om zo snel mogelijk over het gehuurde te kunnen beschikken en een einde te maken aan het illegale gebruik van het gehuurde waarvan de omwonenden overlast ondervinden.
6. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen.
Beoordeling
7. Tussen partijen is primair in geschil of op de huurovereenkomst de bepalingen van artikel 7:290 e.v. BW van toepassing zijn. Dit is het geval indien het gehuurde krachtens de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 e.v. BW. Voor de vaststelling van de overeengekomen bestemming is bepalend wat partijen voor ogen heeft gestaan, mede gelet op de contractuele bepalingen, de inrichting van het gehuurde en alle overige omstandigheden.
8. De bestemming die in de huurovereenkomst is vermeld is ‘fietsenstalling’, waarvan in de jurisprudentie al vaker is aangenomen dat dit 7:230a BW-ruimte is en geen 7:290 BW-bedrijfsruime. [verzoeker] stelt echter dat deze bestemming weliswaar in de huurovereenkomst is opgenomen, maar nimmer is beoogd.
9. Vaststaat dat [verzoeker] van Zomers Buiten destijds ook een winkelpand aan de [straat] heeft gehuurd, waarin hij samen met zijn vrouw een fietsenwinkel heeft geëxploiteerd onder de naam [bedrijf] . [verzoeker] heeft ook erkend dat de bestemming van dat winkelpand fietsenwinkel was. Dat de kernactiviteit van [bedrijf] ‘reparatie en verkoop van fietsen en fietsonderdelen’ is en dit ook in het uittreksel van de kamer van koophandel is vermeld (zie 1.4), zegt in deze context niets over de vraag of partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst deze activiteiten hebben beoogd bepalend te doen zijn bij de bestemming van het bedrijfspand aan de [adres] . Dat dit laatste adres thans in de Kamer van Koophandel is vermeld, maakt dat niet anders omdat [verzoeker] ter zitting heeft verklaard dat de winkel op de [straat] ongeveer drie jaar geleden is gesloten. Ook het feit dat artikel 8 in de huurovereenkomst (zie 1.3) is opgenomen zegt onvoldoende over de bij aanvang beoogde bestemming. Het gehuurde betreft een ruimte van ongeveer 45m2, gelegen in een woonwijk tussen twee woonhuizen in, waarvan de voorkant van het pand uit enkel twee dichte deuren bestaat zonder een duidelijke etalage. Dat er thans op, boven en naast de deuren borden hangen waarop de naam [bedrijf] en haar kernactiviteiten zijn vermeld, en het feit dat als [verzoeker] aanwezig is de deuren openstaan en er fietsen zijn uitgestald, is ook onvoldoende om aan te nemen dat een dergelijke uitstalling bij aanvang van de huurovereenkomst met het woord ‘etalage’ in dit artikel werd beoogd. Overigens is ook niet, althans onvoldoende gesteld of gebleken dat de borden bij de aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren en vanaf de aanvang van de huurovereenkomst altijd fietsen zijn gestald en verhuurder hiervan op de hoogte was. Tevens is niet vast komen te staan dat Ymere na het sluiten van het pand aan de [straat] (stilzwijgend) heeft ingestemd met een bestemmingswijziging. Daarvoor zijn geen feitelijke aanknopingspunten gesteld. Al met al is alle omstandigheden in ogenschouw genomen niet, althans onvoldoende vast komen te staan dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst niet de contractuele overeengekomen bestemming hebben beoogd maar de bestemming fietsenwinkel, en dat deze bestemming gedurende de overeenkomst is gewijzigd. Dat betekent dat uitgaande van de contractuele bestemming en inrichting van het gehuurde, de bedrijfsruimte valt onder het artikel 7:230a BW- regime, zodat [verzoeker] ontvankelijk is in zijn verzoek om de ontruimingstermijn te verlengen.
10. Nu er in de huurovereenkomst niet is vermeld dat er telkens met vijf jaar wordt verlengd (zie 1.2), is de huurovereenkomst na de eerste drie termijnen van vijf jaar, voor onbepaalde tijd verlengd, met een opzegtermijn van een jaar, zodat de door Ymere gedane opzegging tegen 1 oktober 2020 (zie 1.5) rechtsgeldig is.
11. Ymere heeft aangevoerd dat het verzoek van [verzoeker] om de ontruimingstermijn met een jaar te verlengen moet worden afgewezen omdat [verzoeker] weigert het gehuurde conform de bestemming te gebruiken en omwonenden hierdoor overlast ondervinden. Artikel 230a lid 4 BW bepaalt dat het verzoek tot verlenging in ieder geval wordt afgewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
12. Bij die afweging is relevant dat [verzoeker] ter zitting heeft verklaard dat hij het gehuurde al jaren gebruikt als meer dan enkel een fietsenstalling. Hij repareert en verkoopt fietsen en fietsonderdelen. Dit is ook niet betwist. Dit is niet conform de bestemming, maar dat dit gebruik ‘onbehoorlijk gebruik maken van het gehuurde’ is, is niet gebleken noch gesteld. Dat er door dit gebruik ernstige overlast aan omwonenden wordt veroorzaakt is evenmin gebleken. De bebouwing in de achtertuin waarover klachten zijn geuit, is verwijderd en uit de (ernst van de) andere klachten volgt niet dat het gebruik direct dient te worden beëindigd.
13. Met betrekking tot de belangenafweging heeft [verzoeker] gesteld dat hij 54 jaar is en al bijna 25 jaar werkzaam is als fietsenmaker/verkoper. Hij wil dit graag blijven doen tot aan zijn pensioen. Van enkel fietsenstallen kan hij niet leven. Hij heeft aangeboden meer huur te betalen of zelfs het gehuurde te willen kopen, maar dat wil Ymere niet. Een andere ruimte in de buurt huren waar hij deze werkzaamheden uit kan voeren is voor eenzelfde lage prijs zal niet snel lukken.
14. Daar staat tegenover dat Ymere er belang bij heeft om weer over het gehuurde te kunnen beschikken. Ymere heeft echter onvoldoende concrete feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat zij zwaarwegende belangen heeft om dit op zeer korte termijn reeds het geval te laten zijn. Haar belang zit er met name in dat het gehuurde niet in strijd met de bestemming wordt gebruikt.
15. Gelet op het voorgaande wegen de belangen van [verzoeker] thans het zwaarst, reden waarom het verzoek wordt toegewezen. De ontruimingstermijn zal dus met een jaar worden verlengd tot en met 30 september 2021. [verzoeker] moet zich er wel bewust van zijn dat hij op zoek moet naar een andere bedrijfsruimte waar hij zijn werkzaamheden kan uitoefenen en dat hij voor een dergelijke winkelruimte meer zal moeten betalen, dan hij nu doet.
16. Gelet op de afloop van de procedure zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
verlengt de termijn waarbinnen [verzoeker] het gehuurde dient te ontruimen tot en met 30 september 2021;
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 april 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.