Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8820775 EA VERZ 20-769
beschikking van: 16 april 2021 (bij vervroeging)
func.: 47653
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoeker]
wonende te [woonplaats]
verzoeker
nader te noemen: [verzoeker]
gemachtigde: mr. W.M. van Agt
t e g e n
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
Vereniging van Eigenaars van [adres]
statutair gevestigd te [vestigingsplaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. E. van Riet.
Verloop van de procedure
1.1.
Op 13 oktober 2020 heeft [verzoeker] een verzoekschrift met producties ingediend waarin hij de kantonrechter verzoekt vervangende machtiging te verlenen voor het realiseren, hebben en houden van een aanbouw ter vervanging van de vereiste toestemming/medewerking van de vergadering van appartementseigenaars. Op 19 januari 2021 heeft [verzoeker] een verslag van 30 oktober 2020 van Constructiebureau Van Zijl ingediend. Op 21 januari 2021 heeft mr. Van Agt constructieberekeningen ingediend. Op 4 februari 2021 heeft [verzoeker] een brief ingediend met een bouwtekening. Op 2 februari 2021 heeft de VvE een verweerschrift ingediend.
1.2.
Ter zitting van 26 maart 2021 van de kantonrechter is de zaak mondeling behandeld. Verschenen zijn [verzoeker] met de gemachtigde, almede de VvE bij haar [functie] [voorzitter] bijgestaan door de gemachtigde, en als belanghebbende leden van de VvE: [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] , [belanghebbende 3] , [belanghebbende 4] , [belanghebbende 5] bij gemachtigde mr. H. Bollekamp en [belanghebbende 6] , alsmede [belanghebbende 7] en [belanghebbende 8] .
1.3.
Partijen hebben hun standpunt bepleit, [verzoeker] aan de hand pleitaantekeningen. De belanghebbenden hebben hun mening gegeven. Er zijn vragen door de kantonrechter gesteld en na debat is een datum voor beschikking bepaald.
De uitgangspunten
2.1.
Bij notariële akte van 8 juni 2006 is overgegaan tot splitsing in appartementsrechten van het appartementencomplex aan [adres] . Bij de akte van splitsing is onder meer de VvE opgericht.
2.2.
In de splitsingsakte is onder meer het volgende bepaald:
‘(…) Artikel 22.
22.1
Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden. (…)
Artikel 23.
23.1
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht. (…)
(…)
23.3.
De vergadering zal haar toestemming als bedoeld in lid 1 niet onthouden, indien het bouwkundige wijzigingen betreft die de privé-gedeelten van de overige appartementsrechten niet nadelig beïnvloeden, de hechtheid van het gebouw niet in gevaar brengen en overigens is voldaan aan alle vereisten die door publiekrechtelijke voorschriften worden gesteld. De vergadering kan aan de verlenen van de toestemming voorwaarden verbinden.
(…)
Artikel 50.
50.1.
Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Onder volstrekte meerderheid van stemmen wordt hier verstaan: meer dan de helft van de ter vergadering uitgebrachte stemmen; blanco stemmen, ongeldige stemmen en (verklaringen van) stemonthouding worden niet tot de uitgebrachte stemmen gerekend. (…)
Artikel 53.
(…)
53.5 (…)
Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren, voor het nemen van conservatieve maatregelen en voor het voeren van incassoprocedures. (…)
2.3.
[verzoeker] is rechthebbende van een tweetal appartementsrechten, omvattende (kortweg) een woning plus dakterras en een parkeerplaats.
2.4
[verzoeker] heeft voor het realiseren van een aanbouw op zijn dakterras (‘het vergroten van de woning’) een omgevingsvergunning aangevraagd en verkregen. Bij besluit op bezwaar van 16 oktober 2019 van het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam zijn de bezwaren gericht tegen deze vergunning, ongegrond verklaard. In de vergunning is bepaald dat op een later tijdstip, minimaal drie weken voor aanvang van de uitvoering de constructiegegevens moeten worden aangeleverd en dat niet met de werkzaamheden mag worden begonnen voordat deze gegevens zijn goedgekeurd door de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving, team Toezicht.
2.5.
[verzoeker] heeft voor de realisatie van de aanbouw toestemming gevraagd aan de VvE.
2.6
Uit de notulen van de vergadering van eigenaars van 4 april 2019 (onder 5. Uitbreidingsplannen/verbouwing [locatie] ) volgt dat het voorstel voor de uitbreidingsplannen met een meerderheid van temmen is verworpen (2019 tegen 159 stemmen).
2.7.
Nadien heeft [verzoeker] geprobeerd met de VvE een minnelijke regeling te treffen. Bij brief van 20 mei 2020 heeft de gemachtigde van de VvE [verzoeker] laten weten dat van het alsnog instemmen met zijn verzoek geen sprake kan zijn.
2.8.
[verzoeker] heeft vervolgens het onderhavige verzoek ingediend.
Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij beschikking vervangende machtiging te verlenen aan hem voor het realiseren, hebben en houden van de een aanbouw (zoals vormgegeven in de bouwtekeningen van bijlage 4), een en ander ter vervanging van de vereiste toestemming/medewerking van de vergadering van appartementseigenaars, alsmede de VvE, [verzoeker] daarvan uitgesloten, te veroordelen in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
.[verzoeker] is van mening dat het besluit van 4 april 2019 van de VvE op onjuiste en onredelijke gronden is genomen. Er is immers geen sprake van ‘zichtbelemmering’ en de kans op c.q. het verhelpen van lekkages bij de onderbuurvrouw wordt niet beïnvloed door de voorgenomen aanbouw. Van geluidsoverlast is geen sprake en zal door een extra isolerende laag en vloer worden voorkomen. Ter zake de bezwaren rondom de verandering van de structuur van het gebouw heeft [verzoeker] gewezen op de bouwvergunning en de constructieberekeningen. Ook architect [naam architect] heeft geen bezwaar meer. [verzoeker] woont er al vanaf 2008 en heeft de grotere woonruimte nodig vanwege zijn opgroeiende kinderen.
3.3.
De VvE heeft er in haar verweer op gewezen dat [verzoeker] destijds geen vernietiging van het besluit van 4 april 2019 heeft verzocht, zodat dit besluit thans onherroepelijk is. Ten tijde van die vergadering was nog geen technische informatie als constructieberekeningen of een officiële bouwtekening, voorhanden. Criterium moet zijn of de weigering van de VvE zonder redelijke grond is maar van een open belangenafweging kan in dezen geen sprake zijn. De VvE wijst er op dat de daken, inclusief waterkerende lagen en de dakbedekking behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten dus dat [verzoeker] op de gemeenschappelijke gedeelten wil bouwen en waar reeds sprake is van lekkages aan het dak was de weigering zeker redelijk. Er is wel degelijk sprake van zichtbelemmering. De aannemer heeft te kennen gegeven geen garantie meer te geven voor het dak als er op gebouwd gaat worden. De onderbuurvrouw (die haar appartement deels onder het dakterras van [verzoeker] heeft) en andere leden vrezen geluidshinder. Daarnaast wordt afbreuk gedaan aan het architectonisch uiterlijk en verwezen wordt naar de aanvankelijke bezwaren van architect [naam architect] , die slechts aangegeven heeft zich ‘niet langer te verzetten’ tegen de bouwplannen. Voorts wordt gewezen op precedent-werking.
3.4.
Bij wijze van voorwaardelijk tegenverzoek heeft de VvE verzocht dat bij toewijzing van het verzoek daaraan voorwaarden worden verbonden, onder meer ten aanzien van de aansprakelijkheid (ook voor schade aan derden), kosten van onderhoud/herstel/vervanging voor rekening van [verzoeker] , ten aanzien van de premie van de (opstal-)verzekering en te benadrukken dat de toestemming persoonlijk is en niet zonder meer overdraagbaar, eventueel vast te leggen in een gebruikersovereenkomst met kettingbeding.
Beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat het bestuur van de VvE geen machtiging van de
ledenvergadering behoeft om in deze procedure verweer te voeren, zoals [verzoeker] ter zitting ten onrechte heeft gesteld. Dit volgt uit artikel 53.5 van de akte van splitsing.
4.2.
Partijen verschillen in de kern van mening over de vraag of de weigering van de ledenvergadering om [verzoeker] toestemming te geven voor de gewenste aanbouw, zoals is beslist ter vergadering van 4 april 2019 en waarvan de VvE nadien blijkbaar niet wenst terug te komen, op onredelijke gronden is gestoeld.
4.3.
Vooropgesteld wordt dat het wonen in een appartementencomplex en het lidmaatschap van een vereniging van eigenaars met zich brengt dat besluiten met meerderheid van stemmen kunnen worden genomen. Dit betekent dat – indien een meerderheid tot een besluit komt waaronder een beslissing tot uitbreiding of verbouwing, onderhoud en begroting – dit besluit (in beginsel) geldt voor alle eigenaars van een appartementsrecht. Ook degenen die niet gestemd hebben en degenen die tegen een dergelijke besluit hebben gestemd en/of het er alsnog niet mee eens zijn, dienen een dergelijk besluit (in beginsel) te accepteren en moeten er vervolgens naar handelen.
4.4.
De kantonrechter stelt vast dat de algemene vergadering van de VvE van 4 april 2019 met grote meerderheid van stemmen (alleen [verzoeker] was vóór) tegen de verbouwing/uitbreidingsplannen van [verzoeker] heeft gestemd. [verzoeker] heeft tegen dit besluit geen verzoek ingediend tot vernietiging als bedoeld in artikel 5:130 lid 2 BW, zodat vaststaat dat het besluit onherroepelijk is geworden. [verzoeker] en de andere leden van de VvE zijn dan ook in beginsel aan dit besluit gebonden.
4.5.
Ter beoordeling ligt voor de vraag of een vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW aan [verzoeker] kan worden verleend.
4.6.
Op grond van het bepaalde in artikel 5:121 lid 1 BW kan de kantonrechter onder meer de vervangende machtiging verlenen, indien de vereniging van eigenaars of haar organen zonder redelijke grond weigeren om hun medewerking of toestemming te verlenen aan het verzoek of voorstel van (in casu) [verzoeker] , of zich te dier zake niet verklaren. Voor de vraag of daarvan sprake is zijn alle relevante omstandigheden van belang.
4.7
Daarbij is de toets niet of (in casu) de VvE voor de weigering een redelijke grond heeft, maar of de weigering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.8.
Vaststaat dat er al jarenlang lekkages zijn in het appartementencomplex, en dan met name in het appartement van [belanghebbende 5] , de onderbuurvrouw van [verzoeker] , welke lekkages hun oorsprong vinden in het dak, de dakbedekking dan wel de richels/aansluitingen van dak en gevel. De werkelijke oorzaak is nog steeds niet vastgesteld, ondanks meerdere onderzoeken. Terecht stelt de VvE zich op het standpunt dat, zolang de bron van die lekkages niet getraceerd is, het niet verstandig is om het dak te bebouwen. Los van de vraag of en hoe de aanbouw verankerd zal worden op het dak (de discussie ziet onder andere op de vraag of de bitumen laag daarbij al dan niet zal worden doorboord of ingesneden) is voorstelbaar dat met een aanbouw van een aantal m2 in ieder geval
onderdie aanbouw geen toegang meer zal zijn voor onderzoek naar of herstel van lekkages.
onderdie aanbouw geen toegang meer zal zijn voor onderzoek naar of herstel van lekkages.
4.9.
Vaststaat dat ten tijde van de vergadering van eigenaars van 4 april 2019 geen constructieberekeningen beschikbaar waren. Die zijn eerst in oktober 2020 opgesteld. Daarnaast was weliswaar een bouwvergunning verstrekt, maar daartegen liep een bezwaarprocedure. Reeds om die reden was er geen verplichting tot het geven van toestemming als bedoeld in artikel 23.3 van de splitsingsakte terwijl voorts niet valt in te zien waarom een weigering toestemming te geven toen niet redelijk zou zijn, juist omdat de leden van de VvE geen inzicht gegeven werd in de eventuele impact van de aanbouw op de hechtheid van het gebouw als bedoeld in artikel 23.1 van de splitsingsakte.
4.10.
De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is of, nadat de bouwvergunning zes weken na 16 oktober 2019 definitief werd en nadat de eerder genoemde constructie berekeningen van 30 oktober 2020 middels de brief van 21 januari 2021 aan (de gemachtigde van) de VvE zijn toegezonden, een moment is ontstaan waarop een weigering de gevraagde toestemming voor de aanbouw te geven, wel onredelijk moet worden geacht.
4.11.
Namens de VvE is ter zitting gesteld dat de VvE eerst die constructie berekeningen wil bekijken en laten doorrekenen. Dat valt te billijken, ook al omdat door een van de leden ter zitting is opgemerkt dat uit die constructie berekeningen volgt dat de bouwconstructie wordt gezekerd middels pluggen in de dakconstructie, dus door de bitumen afwerklaag heen. Waar eerder het ‘snijden’ in de bitumenlaag al bezwaarlijk was in verband met de steeds terugkerende lekkages, is de wens van de VvE om de constructie berekeningen te bestuderen en te laten doorrekenen, zeker reëel te achten.
4.12.
Daar komt bij dat er diverse ‘civielrechtelijke’ bezwaren gerezen zijn bij de diverse leden, welke bezwaren blijkbaar bij de stemming van 4 april 2019 door het merendeel van de aanwezigen werden gedeeld. Niet in de laatste plaats heeft daarbij meegewogen het bericht van aannemer [naam aannemer] dat deze geen garantie meer levert op het dak als er werkzaamheden door een ander dan [naam aannemer] worden uitgevoerd. Dat kan aanzienlijke financiële consequenties hebben voor de VvE waar die aansprakelijkheid dan komt te liggen, aldus de VvE. Dat bezwaar, tezamen met de andere bezwaren als daar zijn: de architectonische bezwaren (houtbouw versus beton en glas; ook de architect van het appartementencomplex was van mening dat de aanbouw ‘geen aansluiting had’ met rest van het gebouw), mogelijke geluidsoverlast, de kwestie van de nog steeds niet opgeloste lekkages (zie hiervoor, slotzin overweging 4.8) en de bezwaren van zicht op het dakterras/op de aanbouw, wordt door de kantonrechter als voldoende zwaarwegend geoordeeld en maakt dat de weigering door de VvE om toestemming te geven voor de aanbouw, niet onredelijk moet worden geacht.
4.13.
Dit betekent dat het verzoek van [verzoeker] moet worden afgewezen.
4.14.
Gelet op het feit dat de primaire beslisbevoegdheid ligt bij de vergadering van eigenaars ligt het op de weg van [verzoeker] om thans de vergadering te bewegen tot het doen van nader onderzoek naar de constructie berekeningen en de andere bezwaren trachten weg te nemen.
4.15.
Nu [verzoeker] in het ongelijk wordt gesteld, zal hij veroordeeld worden tot vergoeding van de proceskosten van de VvE.
4.16.
Beslist wordt als volgt.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst af het verzoek;
- veroordeelt [verzoeker] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde;
- veroordeelt [verzoeker] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van de beschikking, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [verzoeker] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan deze beschikking heeft voldaan en betekening van de beschikking pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
- verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 16 april 2021 in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter