Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/697953 / KG ZA 21-163 EAM/MvG
Vonnis in kort geding van 7 april 2021
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 1 maart 2021,
advocaat mr. J. Groenewoud te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
advocaat mr. E.J.H. van Lith te Almere,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [woonplaats] ,
niet verschenen,
4.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS [adres 1],
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS [adres 1],
niet verschenen,
gedaagden.
Eiseres zal hierna Eigen Haard worden genoemd. De verschenen gedaagden zullen hierna [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Op de mondelinge behandeling van 24 maart 2021 heeft Eigen Haard haar vorderingen toegelicht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
1.2.
Op de mondelinge behandeling waren aanwezig:
- aan de zijde van Eigen Haard: [naam 1] en [naam 2] , medewerkers woonfraude, met mr. Groenewoud,
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met mr. Van Lith.
1.3.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Sinds 2012 huurt [gedaagde 1] van Eigen Haard de sociale huurwoning aan de [adres 1] . De huurprijs bedraagt thans € 551,15 per maand. De woning is circa 31 m2 groot. [gedaagde 1] staat op dit adres ingeschreven in de basisregistratie personen (BRP). Hij en Eigen Haard beschikken niet meer over de door partijen getekende huurovereenkomst.
2.2.
[gedaagde 2] is de vriendin van [gedaagde 1] en zij hebben samen een kindje van een jaar oud. Gedaagde 3 is de broer van [gedaagde 2] .
2.3.
De broer van [gedaagde 1] , [betrokkene] , huurt van Eigen Haard de woning aan de [adres 2] , een eengezins hoekwoning van circa 90 m2.
2.4.
[gedaagde 2] staat per 9 juni 2020 in de BRP ingeschreven op het adres van de woning aan de [adres 2] . [betrokkene] is per 21 juli 2020 uit de BRP uitgeschreven van dat adres en staat thans in de BRP ingeschreven op een adres in [woonplaats] .
2.5.
In een e-mail van 21 oktober 2020 schrijft [naam 3] van FamilySupporters Amstel-Meerlanden aan [gedaagde 2] dat relatietherapie kan worden vergoed door de gemeente.
2.6.
Naar aanleiding van een anonieme melding in november 2020, dat [gedaagde 1] zijn huurwoning tijdelijk onderverhuurt aan de broer van [gedaagde 2] en zelf met [gedaagde 2] en hun kindje in de woning van [betrokkene] woont, is Eigen Haard een onderzoek gestart. Op 9 december 2020 hebben twee medewerkers van Eigen Haard, [naam 1] en [naam 2] , de woning van [gedaagde 1] bezocht, waar zij niemand aantroffen. Deze medewerkers hebben vervolgens de woning van [betrokkene] bezocht en daar troffen zij [gedaagde 1] aan, met wie zij hebben gesproken. In een door de medewerkers opgesteld verslag staat onder meer het volgende:
“
13-11 uur, niemand thuis. In het raam zit een grote barst, wat vreemd is want alle huurders hebben via ons een glasverzekering. Nr 9(van het adres [adres 1] , vzr)
meldt: ‘Er woont een nieuwe buurman, die woont er een paar maanden.’ We gaan naar de [adres 2] . Daar doet een man open met een baby op zijn arm. We herkennen de man niet als de huurder van dit adres die bij ons bekend is. Na het beeindigen van een onlinevergadering laat hij ons binnen. In de hal liggen kinderspullen en jassen en schoenen voor een man, vrouw en kindje. In de woning staat een kinderbox, vol met kinderkleding en speelgoed. Op de eettafel staat een laptop. Ik vraag de man of hij [gedaagde 1] is, hij erkent dit. (…) Ik vraag hoe lang hij hier al woont, hij zegt een paar maanden hier te wonen. Ik geef aan dat de moeder van zijn kindje hier ingeschreven staat. Hij erkent dit. Vanaf dat zij hier ingeschreven staat zouden ze hier wonen. Ik geef aan dat dit dus juni is. Meneer erkent dit. Ik vraag hoeveel huur hij betaalt. Hij zegt zo rond de 1000.-/mnd te betalen. Ik vraag of hij aan dhr [betrokkene] , de huurder van deze woning betaalt. Dat klopt. Op de vraag of hij contant of per bank betaalt laat hij weten via de bank te betalen. Hij zegt dat [betrokkene] zijn broer is. Meneer wil geen overboeking op zijn telefoon laten zien. Als we vragen waar [betrokkene] nu woont laat hij weten dat die bij zijn vriendin woont maar hij wil niet zeggen waar dat is, dat wil hij eerst overleggen met [betrokkene] . Ik vraag hoe lang zijn zwager(gedaagde 3, vzr)
al in zijn woning op de [adres 1] woont. Hij zegt ‘Oh daar zijn jullie dus ook geweest.’ Ik geef aan dat we daar inderdaad geweest zijn. Hij zegt dat zijn zwager daar niet woont, hij logeert er alleen een tijdje. Ik geef aan dat dit niet is toegestaan en dat hij zelf hier ook in onderhuur zit. Hij geeft aan dat hij de [adres 1] aanhoudt omdat zijn relatie misschien wel niet goed blijft gaan. En dan wil hij terug naar zijn eigen woning. Ik geef aan dat zijn vriendin al 3 jaar bij hem ingeschreven staat, dat het dus geen prille relatie is. Dat erkent hij maar hij zegt dat ze het wel eens moeilijk hadden. Ik geef aan dat hij dan huisbewaring had kunnen aanvragen ivm proefsamenwonen. (…) Hij zegt dat hij dat wel weet, dat het niet officieel is zo maar dat het gewoon allemaal binnen de familie is, dat zij een kindje hebben en veel meer ruimte nodig hadden dan ze op de [adres 1] hebben. (…)”.
13-11 uur, niemand thuis. In het raam zit een grote barst, wat vreemd is want alle huurders hebben via ons een glasverzekering. Nr 9(van het adres [adres 1] , vzr)
meldt: ‘Er woont een nieuwe buurman, die woont er een paar maanden.’ We gaan naar de [adres 2] . Daar doet een man open met een baby op zijn arm. We herkennen de man niet als de huurder van dit adres die bij ons bekend is. Na het beeindigen van een onlinevergadering laat hij ons binnen. In de hal liggen kinderspullen en jassen en schoenen voor een man, vrouw en kindje. In de woning staat een kinderbox, vol met kinderkleding en speelgoed. Op de eettafel staat een laptop. Ik vraag de man of hij [gedaagde 1] is, hij erkent dit. (…) Ik vraag hoe lang hij hier al woont, hij zegt een paar maanden hier te wonen. Ik geef aan dat de moeder van zijn kindje hier ingeschreven staat. Hij erkent dit. Vanaf dat zij hier ingeschreven staat zouden ze hier wonen. Ik geef aan dat dit dus juni is. Meneer erkent dit. Ik vraag hoeveel huur hij betaalt. Hij zegt zo rond de 1000.-/mnd te betalen. Ik vraag of hij aan dhr [betrokkene] , de huurder van deze woning betaalt. Dat klopt. Op de vraag of hij contant of per bank betaalt laat hij weten via de bank te betalen. Hij zegt dat [betrokkene] zijn broer is. Meneer wil geen overboeking op zijn telefoon laten zien. Als we vragen waar [betrokkene] nu woont laat hij weten dat die bij zijn vriendin woont maar hij wil niet zeggen waar dat is, dat wil hij eerst overleggen met [betrokkene] . Ik vraag hoe lang zijn zwager(gedaagde 3, vzr)
al in zijn woning op de [adres 1] woont. Hij zegt ‘Oh daar zijn jullie dus ook geweest.’ Ik geef aan dat we daar inderdaad geweest zijn. Hij zegt dat zijn zwager daar niet woont, hij logeert er alleen een tijdje. Ik geef aan dat dit niet is toegestaan en dat hij zelf hier ook in onderhuur zit. Hij geeft aan dat hij de [adres 1] aanhoudt omdat zijn relatie misschien wel niet goed blijft gaan. En dan wil hij terug naar zijn eigen woning. Ik geef aan dat zijn vriendin al 3 jaar bij hem ingeschreven staat, dat het dus geen prille relatie is. Dat erkent hij maar hij zegt dat ze het wel eens moeilijk hadden. Ik geef aan dat hij dan huisbewaring had kunnen aanvragen ivm proefsamenwonen. (…) Hij zegt dat hij dat wel weet, dat het niet officieel is zo maar dat het gewoon allemaal binnen de familie is, dat zij een kindje hebben en veel meer ruimte nodig hadden dan ze op de [adres 1] hebben. (…)”.
2.7.
Bij brief van 11 december 2020 heeft Eigen Haard [gedaagde 1] gevraagd de huurovereenkomst op te zeggen. Aan dat verzoek heeft [gedaagde 1] geen gehoor gegeven.
2.8.
Eigen Haard heeft ook aan [betrokkene] gevraagd de huurovereenkomst voor de woning [adres 2] op te zeggen. Aan dat verzoek heeft hij geen gehoor gegeven.
2.9.
In een e-mail van 24 februari 2021 schrijft [naam 4] , bewoner van [adres 3] , dat [gedaagde 1] boven hem woont en hij hem regelmatig ziet.
2.10.
[gedaagde 1] heeft een ongedateerde verklaring in het geding gebracht van de bewoner van [adres 4] . Daarin schrijft de bewoner dat [gedaagde 1] zijn buurman is en dat hij niet tegen medewerkers van Eigen Haard heeft gezegd dat [gedaagde 1] niet meer aan de [adres 1] woont.
2.11.
In een ongedateerde verklaring schrijft de broer van [gedaagde 2] dat hij niet in de woning van [gedaagde 1] heeft gewoond, maar de afgelopen periode vaak bij hem op bezoek is geweest, omdat zij allebei relatieproblemen hadden en steun bij elkaar zochten. Verder schrijft hij dat zijn ex-vriendin de anonieme melding heeft gedaan bij Eigen Haard.
2.12.
Eigen Haard is ook een kort geding gestart tegen [betrokkene] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] waarin Eigen Haard vordert dat zij de woning aan de [adres 2] dienen te ontruimen. De mondelinge behandeling is op dezelfde dag gehouden als de mondelinge behandeling in dit kort geding.
3.Het geschil
3.1.
Eigen Haard vordert, samengevat:
I. gedaagden te veroordelen, op straffe van een dwangsom, de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis met de daarin vanwege gedaagden aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte aan Eigen Haard van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort en de woning ter vrije en algehele beschikking van Eigen Haard te stellen;
II. [gedaagde 1] te veroordelen om de huur van € 551,15 per maand te betalen vanaf 1 maart 2021 tot aan de dag van de ontruiming;
III. gedaagden te veroordelen in de proces- en nakosten.
3.2.
Eigen Haard stelt daartoe dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door niet zijn hoofdverblijf in de woning te hebben en deze onder te verhuren aan de broer van [gedaagde 2] . Dat geen schriftelijke huurovereenkomst meer voorhanden is tussen Eigen Haard en [gedaagde 1] , doet daar niet aan af. Een huurder van sociale woonruimte handelt niet als goed huurder door zijn hoofdverblijf niet in de woning te hebben (gerechtshof Amsterdam, 8 september 2015, WR 2016/17). Artikel 7:244 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de huurder van woonruimte niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij het een gedeelte betreft van een zelfstandige woning waarin de huurder zijn hoofdverblijf heeft. [gedaagde 1] heeft in een gesprek met medewerkers van Eigen Haard verklaard dat hij met [gedaagde 2] en hun dochtertje in de woning van [betrokkene] woont en daar € 1.000,- per maand voor betaalt. Eigen Haard heeft een spoedeisend belang bij ontruiming, omdat het gaat om een sociale huurwoning waarvoor lange wachttijden bestaan.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben het volgende verweer gevoerd. [gedaagde 1] heeft wel zijn hoofdverblijf in de woning. Vanwege relatieproblemen heeft [gedaagde 2] met haar dochtertje regelmatig bij [betrokkene] geslapen. [gedaagde 1] kwam wel eens langs om [gedaagde 2] en zijn dochtertje te bezoeken en bleef dan ook wel eens logeren. Van het niet hebben van zijn hoofdverblijf in de woning of onderverhuur door [gedaagde 1] aan de broer van [gedaagde 2] is geen sprake. Het verslag van Eigen Haard naar aanleiding van het huisbezoek is in strijd met de werkelijkheid. [gedaagde 1] heeft niet gezegd dat hij en [gedaagde 2] in de woning van [betrokkene] wonen en [betrokkene] daarvoor € 1.000,- per maand betalen. Ook klopt niet dat de buurman van [gedaagde 1] tegen Eigen Haard zou hebben gezegd dat sinds een paar maanden iemand anders in de woning van [gedaagde 1] woont. De overgelegde verklaring van deze buurman bevestigt dit. Ook de onderbuurman van [gedaagde 1] verklaart dat hij [gedaagde 1] regelmatig ziet en hij in de woning woont. [gedaagde 1] heeft poststukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Een ontruiming schaadt de belangen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onevenredig. Zij verliezen dan hun woning en komen met hun dochtertje op straat te staan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben tot slot het spoedeisend belang bij ontruiming betwist.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Eigen Haard heeft een spoedeisend belang bij de ontruimingsvordering. Bij toewijzing van de vordering kan zij de woning na de ontruiming weer toevoegen aan het bestand van schaarse sociale huurwoningen, waarvoor lange wachtlijsten bestaan.
4.2.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.3.
Een schriftelijke versie van de huurovereenkomst bestaat niet meer, want kwijtgeraakt als gevolg van een administratieve herschikking, aldus Eigen Haard. Of op grond van die overeenkomst op [gedaagde 1] de verplichting rust om zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde, kan derhalve niet worden vastgesteld. Eigen Haard heeft evenwel gesteld dat [gedaagde 1] door zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde te hebben, zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen schendt, en dat dit ontruiming van de woning rechtvaardigt.
4.4.
Het niet hebben van zijn hoofdverblijf in een sociale huurwoning door de huurder is in beginsel schending van goed huurderschap. Deze schending levert een tekortkoming op die van voldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen (gerechtshof Amsterdam, 8 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3717, r.o. 3.8). Geoordeeld wordt dat voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde.
4.5.
Voorshands is er geen reden om te twijfelen aan een juiste verslaglegging door de medewerkers van Eigen Haard van het gesprek dat zij hebben gehad met [gedaagde 1] in de woning van [betrokkene] . Zij hebben geen belang bij de ontruiming van [gedaagde 1] . Het is dus niet aannemelijk dat zij een valse verklaring hebben opgesteld.
4.6.
[gedaagde 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat zij met haar dochter in de woning van [betrokkene] verbleef, totdat de relatieproblemen tussen haar en [gedaagde 1] zouden zijn opgelost, dan wel totdat [gedaagde 1] een andere woning had gevonden. Hieruit volgt voorshands dat [gedaagde 2] vast in de woning van [betrokkene] verbleef, zij het kennelijk tijdelijk waarbij het eindmoment overigens onduidelijk is gebleven. Deze verklaring is niet in lijn met het gevoerde verweer dat [gedaagde 2] slechts met enige regelmaat in de woning logeerde vanwege relatieproblemen. Deze verklaring van [gedaagde 2] valt bovendien slecht te rijmen met het feit dat zij staat ingeschreven op het adres van de woning.
4.7.
[gedaagde 1] heeft, tegenover hetgeen Eigen Haard naar voren heeft gebracht, geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd die zijn stelling dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning, onderbouwen. De door hem in het geding gebrachte foto’s bieden daarvoor geen steun. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben drie verklaringen overgelegd: een van de broer van [gedaagde 2] en twee van bewoners van [adres 3] en [adres 4] inhoudende dat [gedaagde 1] in het gehuurde woont. Deze verklaringen zijn echter te weinig specifiek om voldoende gewicht in de schaal te leggen tegenover de verklaring van [naam 1] en [naam 2] . Objectieve stukken waaruit blijkt dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, heeft [gedaagde 1] niet in het geding gebracht. De door [gedaagde 1] in het geding gebracht poststukken bieden ook geen steun voor zijn stelling dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Hij staat immers in de BRP ingeschreven op dat adres, zodat hij, zoals gebruikelijk, zijn post daar ontvangt.
4.8.
Het bovenstaande betekent dat de tegen [gedaagde 1] gevorderde ontruiming wordt toegewezen. [gedaagde 2] heeft in het andere kort geding (zie 2.12) verklaard in de woning aan de [adres 1] te wonen dan wel te hebben gewoond. Nu zij geen huurovereenkomst heeft met Eigen Haard verblijft zij zonder recht of titel in de woning, zodat de vordering tot ontruiming van de woning ook jegens haar toewijsbaar is in dezelfde zin als de vordering tot ontruiming tegen [gedaagde 1] .
4.9.
Een afweging van belangen staat niet aan ontruiming in de weg. Voorstelbaar is dat [gedaagde 1] en Loehenapessij mede vanwege hun dochtertje een groot belang hebben bij voortzetting van de huur door [gedaagde 1] en het voor hen mogelijk niet eenvoudig zal zijn een andere woning te vinden. Daartegenover staat het belang van Eigen Haard, die verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, financieel minder draagkrachtigen. Daarmee wordt een gewichtig belang van publieke aard gediend, waarmee het niet bewonen van de woning op gespannen voet staat. Het belang van Eigen Haard weegt daarom zwaarder.
4.10.
Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een kindje van een jaar oud hebben, wordt hen tot uiterlijk 31 mei 2021 de tijd gegund om tot ontruiming over te gaan.
4.11.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat tegen de niet verschenen gedaagden 3 en 4 verstek zal worden verleend. De tegen hen gerichte vordering komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal worden toegewezen in dezelfde zin als de vordering tegen [gedaagde 1] .
4.12.
Eigen Haard vordert een dwangsom op de ontruiming. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zich daartegen verweerd. Eigen Haard onderbouwt de noodzaak van de dwangsom als extra prikkel met de stelling dat wegens logistieke en organisatorische redenen eens per twee weken ontruimingsrondes worden gehouden en dat zij net buiten die termijn kan vallen waardoor de ontruiming pas drie of vier weken later kan plaatsvinden. Verder stelt Eigen Haard dat een dwangsom een extra prikkel is om de kosten van ontruiming, die voor rekening van gedaagden komen, te kunnen voorkomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat een dwangsom niet nodig is, omdat zij, bij een eventuele veroordeling daartoe, de woning zullen ontruimen.
4.13.
Geoordeeld wordt dat Eigen Haard een belang heeft bij de dwangsomvordering. Daar tegenover weegt het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende zwaar. Indien zij (tijdig) aan het vonnis voldoen, zullen zij geen nadeel ondervinden van de dwangsom. Wel zal de dwangsom worden gemaximeerd.
4.14.
Eigen Haard vordert ook betaling van [gedaagde 1] van de huurprijs van € 551,15 per maand tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming. Deze vordering is door [gedaagde 1] niet weersproken en zal dus worden toegewezen.
4.15.
Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proces- en nakosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van Eigen Haard worden begroot op:
- dagvaarding € 103,83
- griffierecht 667,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.786,83,
te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) voorgeschreven advertentie.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden 3 en 4;
5.2.
veroordeelt gedaagden om de woning aan de [adres 1] na betekening van dit vonnis en uiterlijk op 31 mei 2021 met de hunnen en het hunne te ontruimen en te verlaten, en door overgave van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Eigen Haard te stellen, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag waarop niet aan deze veroordeling wordt voldaan, tot een maximum van € 10.000,- is bereikt;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van € 551,15 per maand vanaf 1 maart 2021 tot aan de dag van de ontruiming;
5.4.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van Eigen Haard tot op heden begroot op € 1.786,83, te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 Rv voorgeschreven advertentie;
5.5.
veroordeelt gedaagden in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 april 2021. [1]