ECLI:NL:RBAMS:2020:767

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8269835 KK EXPL 20-30

vonnis van: 5 februari 2020

func.: 515

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

nader te noemen: Eigen Haard,

gemachtigde: mr. M. Kerkhof,

t e g e n

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

nader te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. J. el Haddouchi.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij gelijkluidende dagvaardingen van 17 en 20 januari 2020, met producties, heeft Eigen Haard een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 29 januari 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Eigen Haard is verschenen bij [medewerker eiseres] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Met ingang van 21 september 2018 heeft [gedaagde] , thans 21 jaar oud, van Eigen Haard de zelfstandige woning aan de [adres] te [woonplaats] gehuurd, hierna de woning.

1.2.

De woning is een 2-kamer jongerenwoning van circa 35 m2. De huurprijs bedraagt € 437,11 per maand.

1.3.

In artikel 7.19 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden van Eigen Haard is bepaald:

“
Het is huurder niet toegestaan in, op en/of aan het gehuurde (inclusief aanhorigheden) hennep te (doen) of laten kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling, dan zal verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst starten. Daarnaast is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 10.000,-, onverminderd het recht van verhuurder om naast de boete volledige schadevergoeding te vorderen.”

1.4.

In artikel 17.4 van de algemene voorwaarden is nog opgenomen, voor zover hier van belang:

“
Indien huurder tekortschiet in de nakoming van enige verplichting uit de huurovereenkomst, dan wel uit deze algemene voorwaarden, is huurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 50,00 per kalenderdag met een maximum van € 5.000,- verschuldigd, onverminderd het recht van verhuurder om naast de boete schadevergoeding, nakoming en/of ontbinding te vorderen. Deze boete geldt niet ten aanzien van verplichtingen uit de huurovereenkomst, dan wel uit deze algemene voorwaarden waar reeds een specifieke boete voor is overeengekomen.”

1.5.

Op 20 november 2019 is door de politie in de woning een hennepkwekerij aangetroffen. De woning was blijkens het besluit tot sluiting van de woning van de gemeente [woonplaats] van 8 januari 2020 volledig ingericht als hennepkwekerij en was niet bewoond. In de woning zijn 560 hennepplanten aangetroffen en 32 assimilatielampen.

1.6.

De burgermeester van de gemeente Uithoorn heeft de woning met ingang van 20 november 2019 voor drie maanden gesloten.

Vordering

2. Eigen Haard vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en leeg op te leveren onder afgifte van de sleutels. Verder vordert Eigen Haard om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 874,22 aan achterstallige huur tot en met januari 2020 en € 437,11 aan schade voor iedere maand of gedeelte daarvan dat Eigen Haard na 31 januari 2020 niet de vrije beschikking over het gehuurde heeft gekregen. Ten slotte vordert Eigen Haard veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de contractuele boete van
€ 10.000,00, alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding. Eigen Haard stelt hiertoe dat [gedaagde] door in de woning een professionele hennepplantage te hebben, toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming rechtvaardigt in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en zij heeft een spoedeisend belang om daarop vooruitlopend de woning te ontruimen, aldus Eigen Haard. Er is inmiddels sprake van een huurachterstand en nu de woning per 20 november 2019 voor drie maanden is gesloten, leidt zij schade door de huurderving. Ten slotte heeft zij aanspraak op de contractuele boete. Eigen Haard voert aan dat van een oneerlijk beding geen sprake is en dat cumulatie van verschillende boetebedingen niet aan de orde is, nu cumulatie in artikel 17.4 van de algemene voorwaarden is uitgesloten.

Verweer

3. [gedaagde] voert aan dat hij in 2018 moeilijke omstandigheden thuis had, waar hij na een scheiding alleen met een doofstomme vader verbleef met wie hij slecht kon omgaan. Zijn vader had hem uitgeschreven, waardoor er financiële problemen ontstonden en hij de lasten van de woning niet kon dragen en onderhuur als enige optie heeft gezien. Via internet is er een onderhuurder gekomen die de huur steeds contant op locatie heeft betaald en waarvan hij alleen de voornaam weet. Nadat hij hoorde dat in de woning een hennepplantage was aangetroffen, heeft hij meteen zelf contact opgenomen met de politie. Hij accepteert dat hij de woning moet ontruimen en ook tegen de huurbetaling maakt hij geen bezwaar, hoewel hij op dit moment nog steeds financieel moeilijk zit. [gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde contractuele boete en voert in dat verband aan dat sprake is van een oneerlijk beding.

Beoordeling

4. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Eigen Haard in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5. [gedaagde] heeft geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de gevorderde ontruiming, zodat deze als na te melden toewijsbaar is, waarbij na te melden ontruimingstermijn wordt gehanteerd. Datzelfde geldt voor de gevorderde betaling van de niet bestreden huurachterstand en de erkende huurderving in verband met de sluiting van de woning, in ieder geval tot 20 februari 2020.

6. Ten aanzien van de boete wordt het volgende overwogen. Volgens de richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EEG) wordt een beding in een overeenkomst als het onderhavige waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Het boetebeding behoort tot de bedingen die op de bij de richtlijn behorende indicatieve lijst staan, in bijzonder het boetebeding dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen’. Op grond van vaste jurisprudentie dient ambtshalve te worden getoetst of het boetebeding eerlijk is. Voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding dienen alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst op het moment van de sluiting alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst in aanmerking te worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Bij die toetsing dient niet te worden beoordeeld hoe het boetebeding uiteindelijk uitwerkt en door de gebruiker ervan wordt toegepast, maar moet in ogenschouw worden genomen hoe het kan uitwerken. Daarbij moet het tijdstip van de totstandkoming van de overeenkomst als beoordelingsmoment worden genomen. De feitelijke handelwijze van [gedaagde] ná het sluiten van de overeenkomst, hoe verwerpelijk ook, dient in dit kader volledig buiten beschouwing te blijven. Aan alles wat Eigen Haard over de ernst van de door [gedaagde] gepleegde overtreding heeft opgemerkt, wordt dan ook voorbij gegaan.

7. Bij de beantwoording van de vraag of het boetebeding oneerlijk is, wordt vooropgesteld dat hennepteelt in een woning waarvan in de onderhavige zaak sprake van is geweest zeer ongewenst is en dat het dus zeer voorstelbaar is dat Eigen Haard als verhuurder, mede via een boetebeding, wil voorkomen dat haar huurders in de van haar gehuurde woningen hennep telen. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is het in artikel 7.19 opgenomen beding zoals hiervoor weergegeven, echter als een oneerlijk beding in de zin van voornoemde richtlijn te beschouwen. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen.

8. Allereerst stelt artikel 7.19 van de algemene voorwaarden een boete op het telen van hennep in algemene zin, zonder daarbij enig onderscheid aan te brengen. Dat wil zeggen, op basis van het beding levert het telen van één enkele plant de verschuldigdheid van de boete van € 10.000,00 op. Uit de in de dagvaarding gegeven toelichting zou kunnen worden afgeleid dat Eigen Haard het telen tot vijf planten (voor eigen gebruik) zou gedogen, maar een dergelijk onderscheid is in het beding niet opgenomen, zodat daar bij de beoordeling van de eerlijkheid van het beding geen rekening mee kan worden gehouden. Daarnaast komt uit die toelichting in de dagvaarding naar voren waar voor Eigen Haard de kern van het probleem zit waartegen zij wenst op te treden en waarvoor zij de boete – terecht – wil inzetten, de bedrijfsmatige hennepteelt in de woning en ander bedrijfsmatig gebruik van de woning in het kader van de Opiumwet. Een dergelijk onderscheid zou door de toevoeging “bedrijfsmatige” in artikel 7:19 ook eenvoudig te maken zijn, maar is niet gedaan.

9. Daarnaast geldt het beding voor alle overtredingen van de Opiumwet, hetgeen tot gevolg heeft dat een zeer geringe hoeveelheid van een bij die wet verboden stof, de verschuldigdheid van de boete met zich zou brengen. Voor zover in de in de dagvaarding gegeven toelichting terecht wordt gewezen op het gevaarzettende karakter van het telen van hennep en de noodzaak om daarop een afschrikwekkende sanctie te zetten, geldt dit niet zonder meer voor het in bezit hebben daarvan, dan wel van andere bij de Opiumwet verboden stoffen. Ter terechtzitting is door Eigen Haard ook erkend dat een eenvoudige overtreding van de Opiumwet door het bezit van een enkele verboden pil ook wat haar betreft niet tot een boete zou moeten leiden. Dat is echter wel wat de bewoordingen van de huidige tekst van artikel 7.19 van de algemene voorwaarden met zich meebrengt.

10. Terecht is door Eigen Haard in de dagvaarding en op de zitting de noodzaak van een afschrikkende werking van het boetebeding opgenomen, zeker voor het geval van de hennepteelt, maar daarbij dient het volgende in ogenschouw te worden genomen met betrekking tot de hoogte van de boete. Naast de in het beding opgenomen boete is in artikel 7.19 ook opgenomen dat gestreefd zal worden naar ontbinding van de huurovereenkomst. Gelet op het feit dat daarmee aan huurder het woonrecht wordt ontnomen, kan dit als een zeer sterk afschrikwekkend element worden aangemerkt, zeker tegen de achtergrond van het gehanteerde zerotolerance beleid en de in dat kader door Eigen Haard naar voren gebrachte uitspraken. Daarnaast wordt in hetzelfde beding de mogelijkheid gegeven een volledige schadevergoeding te vorderen, hetgeen op grond van het wettelijk stelsel ook de mogelijkheid van volledige winstafdracht op grond van het bepaalde in artikel 6:104 van het Burgerlijk Wetboek inhoudt. Daarmee wordt reeds in belangrijke mate tegemoetgekomen aan de gewenste afschrikwekkende werking, zeker in combinatie met de beëindiging van de huurovereenkomst. In het kader van de afschrikkende werking van de boete in het beding heeft de kantonrechter zich er ook nog rekenschap van gegeven dat in het geval van overtreding van de Opiumwet bij het in bezit hebben van 50 tot 100 planten volgens de Landelijk Overleg Vakinhoud Strafrecht (LOVS) oriëntatiepunten die de rechtbanken en gerechtshoven hanteren bij het opleggen van een straf, gestraft kan worden met een geldboete van € 1.000,00. Ook als rekening gehouden wordt met het feit dat het boetebeding in de huurovereenkomst bedoeld is om hennepteelt te
voorkomen, is de discrepantie tussen deze boete en die op grond van de LOVS oriëntatiepunten groot. Dit geldt temeer nu diezelfde oriëntatiepunten voor het in bezit hebben van harddrugs tot 10 gram – hetgeen op grond van artikel 7.19 eveneens een tekortkoming oplevert - een boete noemt van € 750,00.

11. In de afweging dient ook nog te worden betrokken dat voornoemd artikel 7.19 is opgenomen in de Algemene Voorwaarden Sociale Woonruimte. De verdeling van sociale woonruimte vindt plaats ten behoeve van huurders met een relatief laag inkomen. Om die reden is ook de huur op het lagere inkomen aangepast. Dat heeft wel tot gevolg dat een boete van € 10.000,00 eerder een disproportioneel karakter krijgt. Als bijkomend aspect geldt nog dat de woning speciaal voor jongeren is, van wie de financiële positie in het algemeen minder rooskleurig is.

12. Al deze feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien
,en met name het feit dat het beding ook diezelfde zeer hoge boete stelt op tekortkomingen van relatief geringe omvang
,leiden tot het oordeel dat voorshands onvoldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter de op artikel 7.19 gebaseerde boete in een bodemprocedure zal toewijzen. Bij vorenstaande beoordeling heeft de kantonrechter tevens in aanmerking genomen dat in eerdere beslissingen van deze rechtbank, maar ook door andere colleges, anders is geoordeeld over dit beding, dan wel over vergelijkbare bedingen. In het bijzonder is daarbij ook rekenschap gegeven van hetgeen is overwogen door het Hof te Amsterdam in het arrest van 19 november 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:4129). In die zaak ging het echter om een lagere boete (de helft), hetgeen bij de beoordeling van de eventuele oneerlijkheid van een boete een belangrijk aspect is. Bovendien betrof het daarbij geen sociale huurwoning, waardoor de verhouding tussen de maximale boete en de huur een ander karakter heeft. Dat er bewijsrechtelijke aspecten een rol spelen bij nuancering van een boetebeding mag zo zijn, maar dat behoeft in het onderhavige geval geen aanleiding te zijn om de oneerlijkheid van het te ruime beding te sauveren. Met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, maken die omstandigheden dit beding nog niet eerlijk.

13. Gelet op het oordeel dat artikel 7.19 oneerlijk is, behoeft geen beoordeling meer plaats te vinden of de cumulatie van de overige in de algemene voorwaarden opgenomen boetebedingen als oneerlijk zijn te beschouwen op grond van het Radlingerarrest (Hof van Justitie van 21 april 2016, zaaknr. C-377/14, ECLI:EU:C:2016:283). De daarover aan de Hoge Raad gestelde vragen en de antwoorden daarop zijn in dit verband bij de beoordeling dan ook niet relevant.

14. [gedaagde] dient als de overwegend in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast. De explootkosten van de twee dagvaardingen komen daarbij ten laste van [gedaagde] . Er zal slechts één keer informatiekosten voor de gemeentelijke basisadministratie in rekening worden gebracht. De noodzaak van een tweede raadpleging is volstrekt onduidelijk gebleven.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] te [woonplaats] binnen 21 dagen te ontruimen en ter beschikking van Eigen Haard te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Eigen Haard van € 874,22 aan huurachterstand tot en met januari 2020, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 20 januari 2020 tot de voldoening, alsmede tot betaling van € 437,11 voor iedere maand of gedeelte daarvan tot het moment dat Eigen Haard de vrije beschikking over de woning krijgt;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op:
exploot € 203,85
salaris € 480,00
griffierecht € 124,00
-----------------
totaal € 807,85
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.