ECLI:NL:RBAMS:2020:6100

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7971306 CV EXPL 19-17417

vonnis van: 4 december 2020

fno.: 515

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiser 1] ,

2. [eiser 2]

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

nader te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,

gemachtigde: eerst G.Z Zijlstra, thans mr. H.M. Meijerink,

t e g e n

de stichting WONINGSTICHTING ROCHDALE,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

nader te noemen: Rochdale

gemachtigde: mr. R.N.E. Visser en L. Hennink.

VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Op 25 september 2020 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis hebben beide partijen een akte genomen.

Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Beoordeling

Bij voormeld tussenvonnis, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast geldt en waaraan de kantonrechter zich houdt, zijn partijen in de gelegenheid gesteld te reageren op de in dat vonnis geformuleerde prejudiciële vragen aan de Hoge Raad.

Namens [eiser 1] en [eiser 2] is herhaald dat zij geen behoefte hebben aan het stellen van vragen, nu het volgens hun vragen zijn waarop de antwoorden al zijn gegeven in het arrest van de Hoge Raad, zodat er geen rechtsvraag is als bedoeld in artikel 392 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Er is slechts een discussie in de literatuur en dat is onvoldoende, aldus [eiser 1] en [eiser 2] .

Rochdale heeft aangevoerd dat zij instemt met het stellen van vragen, maar heeft betoogd dat zij graag een ruime opzet van de vragen ziet, in verband met het procesreglement van de Hoge Raad, nu daarin is bepaald dat de griffier van de rechtbank een afschrift van de beslissing toezendt aan de Hoge Raad, waardoor de Hoge Raad slechts beperkte informatie heeft. De griffier van de Hoge Raad kan op grond van artikel 5 van het reglement weliswaar vragen om de stukken van het geding te overleggen, maar hoeft dat niet. Vervolgens heeft Rochdale haar vragen als volgt geformuleerd.

1. Dienen de bedingen zoals bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW zonder meer beoordeeld te worden aan de hand van het zogenoemde tegenprestatiecriterium ("sprake van geen of een verwaarloosbare tegenprestatie")?

2. Bedingt de verhuurder voor zichzelf zonder meer een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 BW als deze verhuurder (een gedeelte van) de kosten die hij maakt bij huurdersmutaties aan het begin van de huurovereenkomst eenmalig in rekening brengt als hem ook de mogelijkheid ten dienste staat om die kosten te verdisconteren in de huurprijs (ex art. 7:246 BW)?

A.In r.o. 3.5 van het Nellestein-arrest heeft de HR overwogen:"Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van 'een niet redelijk voordeel' sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbaretegenprestatiesta at."

1. Is tegen de achtergrond van dit arrest sprake van geen of een ‘verwaarloosbare tegenprestatie’ van de verhuurder indien door de verrichtingen waarvoor kosten in rekening worden gebracht uitsluitend het belang van de verhuurder worden gediend en zo ja, dienen de normale verhuurkosten (d.w.z. kosten die verband houden met huurdersmutaties) te worden aangemerkt als kosten die uitsluitend de belangen van de verhuurder dienen?

2. Is tegen de achtergrond van dit arrest sprake van ‘geen of een verwaarloosbare tegenprestatie’ van de verhuurder indien voornamelijk het belang van de verhuurder wordt gediend (maar de belangen van de huurder dus ook gedeeltelijk) en zo ja, dienen de normale verhuurkosten (d.w.z. kosten die verband houden met huurdersmutaties) te worden aangemerkt als kosten die voornamelijk, maar niet uitsluitend de belangen van de verhuurder dienen?

3. Dient de betreffende (aspirant) huurder bij de tegenprestatie zonder meer (al dan niet in overwegende mate) gebaat te zijn?

4. Kan bij de beoordeling van vraag A.1 en 2 het geheel van de tegenprestaties worden afgezet tegen een forfaitair in rekening gebracht bedrag aan kosten of dient deze beoordeling per kostenpost plaats te vinden?

B. In r.o. 3.6 heeft de Hoge Raad overwogen:

“Onderdeel 2.2 faalt omdat het hof geen rechtsregel heeft geschonden door bij de beoordeling van de redelijkheid van de op grond van het onderhavige beding aan de huurder in rekening gebrachte kosten, de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art. 11 BBSH zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen op het terrein van de volkshuisvesting vervullen, als gezichtspunt in aanmerking te nemen.

5. Geldt het in r.o. 3.5 gegeven uitgangspunt voor zowel geliberaliseerde als niet geliberaliseerde huurprijzen?

6. Betekent het in r.o.3.6 overwogene dat bij het beantwoorden van de vraag A.2 en A.3 een uitzondering moet worden gemaakt voor het geval de verhuurder een toegelaten instelling is? Of moet deze overweging zo worden uitgelegd dat, eerst nadat is vastgesteld dat er geen sprake is van ‘geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie’ dit aspect kan worden meegenomen bij de beoordeling van de redelijkheid van de kosten?

7. Betekent het in r.o 3.6. overwogene dat bij het beantwoorden van vraag A.2 en A.3 als gezichtspunt in aanmerking kan worden genomen dat de toegelaten instelling bij geliberaliseerde huur de woning voor een lager bedrag verhuurt dan de markthuur en de toegelaten instelling bij niet geliberaliseerde huur de huur van de woning met een percentage ‘aftopt’ tot een bedrag onder de maximaal redelijke huur (zodat deze kosten niet in de huurprijs worden verdisconteerd)?

4. Hetgeen hiervoor als reactie van partijen is opgenomen leidt er niet toe dat de kantonrechter aanleiding ziet de in het tussenvonnis van 25 september 2020 voorgestelde vragen niet te stellen, dan wel deze te herformuleren. Daarbij wordt opgemerkt dat de Hoge Raad, door kennisname van dit vonnis, de standpunten van partijen en de door Rochdale gewenste formulering van de vragen meekrijgt, zodat de Hoge Raad dit bij het oordeel kan betrekken. Ook zal een kopie van het procesdossier aan de Hoge Raad worden toegezonden.

5. De kantonrechter zal derhalve de volgende vragen aan de Hoge Raad stellen. De griffier zal worden verzocht om het procesdossier in kopie aan de Hoge Raad te zenden, tegelijkertijd met dit vonnis alsmede het tussenvonnis van 25 september 2020.

6. Na beantwoording van de vragen zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld hierop te reageren. In afwachting daarvan wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

BESLISSING

De kantonrechter:

Stelt de navolgende vragen aan de Hoge Raad:

A. In r.o. 3.5 van het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012 Ymere/ Nellestein (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) heeft de HR overwogen: “Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare
tegenprestatiestaat.”
1. Is er sprake van ‘geen of een verwaarloosbare tegenprestatie’ van de verhuurder indien door de verrichtingen waarvoor kosten in rekening worden gebracht uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder worden gediend?

2. Moeten onder kosten die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dienen mede worden begrepen kosten die geacht worden inherent te zijn aan de normale woningexploitatie?

3. Kan bij de beoordeling van vraag A.1 het geheel van tegenprestaties worden afgezet tegen een forfaitair in rekening gebracht bedrag aan administratiekosten of dient deze beoordeling per kostenpost plaats te vinden?

4. Moet onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de vraag of de aard van de door de verhuurder geleverde prestatie zodanig is dat de kosten daarvan geheel of gedeeltelijk door de huurder moeten worden gedragen (omdat er sprake is van een niet verwaarloosbare tegenprestatie als door de Hoge Raad bedoeld) en anderzijds de vraag of de hoogte van de aan de huurder in rekening gebrachte kosten redelijk is (en dus of alle door de verhuurder gemaakte kosten aan de huurder in rekening kunnen worden gebracht)?

In r.o. 3.6 heeft de HR overwogen: “Onderdeel 2.2 faalt omdat het hof geen rechtsregel heeft geschonden door bij de beoordeling van de redelijkheid van de op grond van het onderhavige beding aan de huurder in rekening gebrachte kosten, de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art.11 BBSH zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen op het terrein van de volkshuisvesting vervullen, als gezichtspunt in aanmerking te nemen.”

5. Geldt het in rov. 3.5 gegeven uitgangspunt voor zowel geliberaliseerde als niet geliberaliseerde huurprijzen?

6. Betekent het in rov. 3.6 overwogene dat bij het beantwoorden van vraag A.1. een uitzondering moet worden gemaakt voor het geval de verhuurder een toegelaten instelling is? Of moet deze overweging zo worden uitgelegd dat, eerst nadat is vastgesteld dat geen sprake is van ‘geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie’, dit aspect kan worden meegewogen bij de beoordeling van de redelijkheid van de hoogte van de kosten?

Houdt iedere verdere beslissing aan en verwijst de zaak naar de rol van vrijdag 30 juli 2021 in afwachting van het antwoord op voormelde vragen.

Aldus gewezen door mr E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.