Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/689861 / KG ZA 20-826 CdK/EB
Vonnis in kort geding van 25 november 2020
in de zaak van
1.[eiser ] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres],
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eisers bij dagvaarding van 9 oktober 2020,
advocaat mr. S.R. Kieffer te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
in persoon verschenen,
2. de vereniging
[gedaagde 2],
gevestigd te [plaats] ,
verschenen bij haar bestuurder [gedaagde 1] ,
gedaagden.
Eisers zullen hierna afzonderlijk [eiser ] en [eiseres] worden genoemd en gezamenlijk [eisers] Gedaagden zullen afzonderlijk de [gedaagde 1] en de VvE worden genoemd en gezamenlijk [gedaagden] .
1.De procedure
Op de zitting van 20 oktober 2020 hebben [eisers] de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagden] heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben schriftelijke stukken ingediend en [eisers] een pleitnota. Vervolgens is de procedure pro forma aangehouden om partijen de gelegenheid te geven de mogelijkheid van een minnelijke regeling te onderzoeken. Bij e-mails van 9 en 10 november hebben [gedaagden] respectievelijk [eisers] laten weten geen regeling te hebben getroffen en verzocht vonnis te wijzen. Op nadere schriftelijke mededelingen is geen acht geslagen, omdat de behandeling ter zitting al gesloten was. De aanhouding was slechts bedoeld om partijen de gelegenheid te bieden samen tot een oplossing te komen. Vonnis is bepaald op vandaag, een dag(deel) later dan tijdens de zitting was aangekondigd. Partijen zijn van dat uitstel in kennis gesteld.
Ter zitting waren aanwezig:
Aan de zijde van eisers: [eiser ] , [eiseres] en mr. Kieffer.
Aan de zijde van gedaagden: de [gedaagde 1] .
2.De feiten
2.1.
[eiseres] en de [gedaagde 1] hebben (het recht van erfpacht op) twee aan elkaar grenzende zelfbouwkavels in [woonplaats] tussen de [weg] en de [straat] gekocht. [eisers] wilden op hun kavel een woning bouwen om zelf te gaan bewonen. [gedaagden] , actief in het vastgoed, wilde bouwen om deels te verhuren en deels zelf te bewonen. Dat plan is later bijgesteld naar geheel verhuren. Zijn kavel is gesplitst in de appartementsrechten [1] , [2] en [3] . De VvE voor die appartementsrechten is opgericht op 4 juni 2018. De [gedaagde 1] heeft al die appartementsrechten in eigendom en hij is voorzitter van de VvE.
2.2.
De bouwplannen van beide partijen voorzagen in een hoofdgebouw aan de [weg] en een bijgebouw aan de [straat] , met daartussen een tuin van ongeveer 6x10 meter ( [eisers] ) en ongeveer 6x7 meter ( [gedaagden] ).
Voorafgaand aan de bouw hebben partijen overleg gevoerd over hun bouwplannen, zoals ook was voorgeschreven door de gemeente. In verband met persoonlijke omstandigheden heeft [gedaagden] het contact met [eisers] voor het grootste deel overgelaten aan zijn architect [architect 1] .
2.3.
In een e-mail van [eiseres] aan de [gedaagde 1] en de architecten van partijen ( [architect 2] respectievelijk [architect 1] ) van 19 november 2016 staat onder meer het volgende:
“Graag wil ik je nog bedanken voor het doorsturen van het totale ontwerp. (…)
Verder vielen ons bij nadere bestudering wel een paar dingen op: de balkons aan het hoofdgebouw en die aan het bijgebouw zijn wel erg dicht aan de erfgrens geplaatst (ongeveer 40 cm). Bij het hoofdgebouw betekent dit dat er direct zicht is in onze tuin. Het terras van de achterwoning lijkt zelfs nog wat problematischer voor ons aangezien je van daar direct in onze woning kijkt.
Hoewel het totale ontwerp – met balkons – waarschijnlijk past binnen de regels die door de gemeente zijn opgesteld, lijkt de plaatsing van de balkons aan het hoofdgebouw en vooral aan het achterhuis in strijd te zijn met het burenrecht. Hopelijk is het mogelijk, met kleine aanpassingen, het ontwerp dusdanig aan te passen dat hier geen probleem meer is. Wij geven daarbij ook alvast aan dat een scherm wat ons betreft geen oplossing is. (…)”
2.4.
Op 28 juli 2017 heeft [architect 1] aan [eiseres] “de aanpassingen zoals we het hebben gesproken” gemaild. Bijlage bij deze e-mail waren de bouwtekeningen behorend bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning die nog diezelfde dag zou worden aangevraagd.
Op de bouwtekening van het terras van de achterwoning is langs de rand ervan een brede plantenbak ingetekend en is de ruimte die het terras inneemt van het gehele platte dak verkleind. Zie onderstaande tekeningen.
2.5.
[eiseres] heeft nog diezelfde dag gereageerd. In die reactie staat onder meer het volgende:
“(…) Heel fijn dat je de 2 meter grens in het achterhuis hebt aangehouden (…). En dan zou ik graag ook nog een keer [gedaagde 1] spreken over inhoud/onderhoud van het groen. Overigens is dit absoluut niet om te willen betuttelen maar niets zo triest al een lege bak natuurlijk, anders zoek ik liever naar andere oplossingen zodat we daar allebei geen omkijken naar hebben. (…)”
2.6.
In 2017 is de omgevingsvergunning van [gedaagden] verleend en medio 2018 is [gedaagden] gestart met de bouw. In plaats van betonnen plantenbakken langs de rand van het balkon heeft hij begin 2020 een stalen hekwerk opgetrokken. Verder is het hele terras betegeld, tot aan het hekwerk. Zie onderstaande foto’s.
In verband met privacy worden de foto's niet getoond.
Bijgebouw [eiseres] Bijgebouw [gedaagden] Bijgebouw [eiseres] Bijgebouw [gedaagden]
In verband met privacy worden de foto's niet getoond.
Gezien vanuit woonkamer [eiseres] Gezien vanuit keuken [eiseres]
2.7.
[eiseres] heeft bij [gedaagden] geprotesteerd tegen de vormgeving van het terras, waarna partijen met elkaar overleg hebben gevoerd. In een e-mail van [eiseres] van 20 januari 2020 staat onder meer het volgende:
“(…) Als oplossingsrichting bespraken we om het huidige hekwerk weg te halen en te vervangen door een 1 meter hoge betonnen ‘muur’ zoals je ook getekend hebt op AO en in bijgevoegde schetsen. Dus van hetzelfde materiaal als de bestaande muur. Op ongeveer 75 cm. (of 60 cm zoals getekend op AO) kan dan een 60 cm hoge ‘muur’/opstaande rand: samen zijn dit de opstaande randen van de plantenbak met aarde. Voor [eiser ] en mij is het daarbij belangrijk dat het geheel ONROEREND is en het gehele ontwerp ook in de toekomst zoveel mogelijk afstand houdt van de erfgrens. (…)”
Het overleg heeft niet geresulteerd in nadere afspraken.
2.8.
Eind 2019/begin 2020 heeft [gedaagden] een omgevingsvergunning aangevraagd voor het opdelen van de woning op de tweede verdieping van zijn pand in drie zelfstandige woningen. Bij die aanvraag is langs het terras van de achterwoning een plantenbak ingetekend en is het betegelde terras door middel van grint teruggebracht tot 2 meter uit de erfgrens met [eisers] (zie hieronder).
2.9.
Op 12 februari 2020 heeft [gedaagden] een revisieverzoek ingediend, waarbij de betonnen vloerafscheiding langs de terrassen is vervangen door een stalen hekwerk van 1 meter hoogte. De gemeente heeft de vergunning op 18 maart 2020 verleend. Bij de vergunning was per abuis bovenstaande tekening gehecht in plaats van de tekening met het stalen hekwerk. De gemeente heeft dat nadien, op 8 oktober 2020, rechtgezet.
2.10.
Bij brief van 7 januari 2020 heeft [eiseres] de gemeente verzocht om handhavend op te treden tegen [gedaagden] . De gemeente heeft dat verzoek afgewezen op 8 oktober 2020, omdat het hekwerk weliswaar afweek van de eerder verleende omgevingsvergunning, maar inmiddels een omgevingsvergunning met daarbij de tekening van het hekwerk was verleend en er dus geen sprake meer is van overtreding van wet en regelgeving.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen, kort gezegd, [gedaagden] dan wel de VvE dan wel hen allebei hoofdelijk en op straffe van verbeurte van dwangsommen te veroordelen:
- i) om betonnen plantenpakken langs de rand van het terras te plaatsen en die te voorzien van ondoorzichtig groen tot 180 cm hoogte, en om het loop-/zitgedeelte van het dakterras terug te brengen tot 200 cm van de erfgrens;
- ii) mee te werken aan de inschrijving in de openbare registers van de verplichting tot het handhaven van die plantenbakken en het groen, te bepalen dat dit vonnis in de plaats kan treden van de medewerking van [gedaagden] , indien hij zijn medewerking niet verleent;
- iii) de VvE te gebieden haar medewerking te verlenen aan het voorgaande;
- iv) de [gedaagde 1] en de VvE hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[gedaagden] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eisers] vorderen [gedaagden] te veroordelen tot het aanbrengen van betonnen plantenbakken rondom het terras en het terugbrengen van het terras tot twee meter van hun erfgrens. Zij baseren die vorderingen zowel op gestelde afspraken als op het burenrecht. De vorderingen zijn in kort geding toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van [eisers] zal volgen en indien van hen niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten.
4.2.
Volgens [gedaagden] is de VvE ten onrechte gedagvaard omdat de VvE alleen gaat over gemeenschappelijke delen, terwijl de ingestelde vorderingen alleen zien op het dakterras van de achterwoning. Dat verweer gaat niet op. Voorshands is aannemelijk dat de gevorderde permanente aanpassingen aan het terras betrekking hebben op de gemeenschappelijke delen van de appartementen. Dat is immers gebruikelijk en er zijn geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat het in dit geval anders ligt. De VvE is dan ook terecht mede gedagvaard.
4.3.
Anders dan [gedaagden] meent, is de zaak niet te gecompliceerd voor behandeling in kort geding. Wel kan de zaak te ingewikkeld blijken voor het treffen van een voorlopige voorziening. In dat geval zal de vordering worden afgewezen.
4.4.
Het verweer van [gedaagden] dat [eisers] geen spoedeisend belang bij hun vordering hebben, wordt verworpen. [eisers] ervaren dagelijks een flinke inbreuk op hun persoonlijke levenssfeer door de inrichting van het terras.
4.5.
Op grond van artikel 5:50 BW is het niet toegestaan om binnen twee meter van de grenslijn van het naburige erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze uitzicht geven op het naburige erf, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven. Dakterrassen vallen ook onder de reikwijdte van deze bepaling.
4.6.
Vanaf de lange zijde geeft het dakterras, rechthoekig gemeten, uitzicht op de tuin en het pand van [gedaagden] . In zoverre is er geen strijd met het burenrecht, zoals hij terecht heeft aangevoerd. Vanaf de korte zijde, die tot aan de erfgrens van [eiseres] ligt, geeft het terras echter – rechthoekig gemeten – zicht op het achterste deel van de tuin van [eiseres] ; en dus niet alleen op haar hangende tuin (een overkapping met daarop beplanting, niet bedoeld om op te zitten), zoals [gedaagden] heeft aangevoerd. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] toestemming heeft gegeven voor dit zicht in haar tuin. Integendeel, zij heeft van meet af aan bezwaar gemaakt tegen de inkijk die het terras in haar tuin en woning geeft en heeft zich op haar recht op privacy beroepen. Het terras is op dit punt dan ook strijdig met de hiervoor genoemde bepaling. Die strijdigheid zou kunnen worden opgeheven door een niet doorzichtige afscheiding van 2 meter hoogte op de erfgrens, naar analogie van artikel 5:49 jo 5:43 BW maar dat hebben [eisers] niet gevorderd. Voorshands is aannemelijk dat [gedaagden] in een bodemprocedure op grond van het burenrecht zal worden veroordeeld tot het terugbrengen van het dakterras tot twee meter uit de erfgrens van [eisers] , indien zij dat op grond van artikel 5:50 BW zouden vorderen. Die voorziening gaat niet verder dan nodig om de verboden toestand op te heffen.
4.7.
De vorderingen zijn mede gegrond op volgens [eisers] gemaakte afspraken. [gedaagden] betwist het bestaan van die afspraken. Hij stelt dat er wel veel overleg tussen partijen is gevoerd, maar geen overeenstemming is bereikt omdat [eisers] telkens iets anders of iets méér wilden. Hij is bij de toelichting van dit verweer echter vrijwel uitsluitend ingegaan op de periode ná de installatie van het stalen hekwerk, terwijl [eisers] stellen dat de gestelde afspraken al waren gemaakt vóór de indiening van de omgevingsvergunning in 2017.
4.8.
Uit de stukken kan worden afgeleid dat in het eerste ontwerp van [gedaagden] het terras zodanig was ontworpen dat dit [eisers] in november 2016 aanleiding gaf om het punt van haar privacy en de afstand tot haar erfgrens aan de orde te stellen. Medio 2017 is de omgevingsvergunning voor [gedaagden] aangevraagd, met daarin de aanpassingen zoals volgens [architect 1] met [eisers] waren besproken. Op de bouwtekening was de hele rand van het terras voorzien van een plantenbak en was het terras teruggebracht tot twee meter uit de erfgrens. Dit vormt een sterke aanwijzing dat er wel degelijk afspraken met [eisers] waren gemaakt om aan hun bezwaren tegen de inkijk tegemoet te komen. [gedaagden] heeft in ieder geval geen andere reden gegeven waarom hij bij de aanvraag van de omgevingsvergunning is afgeweken van zijn oorspronkelijke bouwplannen. Ook bij de aanvraag van een vergunning om de woning op de tweede verdieping op te delen, eind 2019/begin 2020, is [gedaagden] in eerste instantie uitgegaan van een terras dat voldoet aan de door [eisers] gestelde afspraken.
4.9.
Bovendien is voorshands aannemelijk dat [eisers] hun woning gespiegeld, of in ieder geval anders zouden hebben ontworpen als de gestelde afspraken niet zouden zijn gemaakt. Dat was op dat moment nog mogelijk en zij zouden dan minder last hebben gehad van het terras. Ook dat vormt een aanwijzing voor het gelijk van [eisers]
4.10.
De indruk bestaat dat [gedaagden] zich ten tijde van het overleg in de aanloop naar de vergunningsaanvraag in 2017 – omdat hij andere prioriteiten had – niet de aandacht heeft besteed aan de bouwplannen die ze verdienden, en dat hij achteraf, toen hij zijn aandacht weer op het bouwproject kon richten, ontevreden was over de verkleining van het terras. Begrijpelijk is dat hij zijn aandacht voor andere zaken nodig had, maar hij kan de nadelige gevolgen die hij nu ondervindt van zijn keuze om de bouwplannen te laten afkaarten door zijn architect niet afwentelen op [eisers] Zij mochten er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de gewijzigde bouwtekening, die hen voorafgaand aan de vergunningsaanvraag werd toegezonden, de volle instemming van [gedaagden] had.
4.11.
Voorshands is aannemelijk dat [gedaagden] in een bodemprocedure ook op grond van gemaakte afspraken zal worden veroordeeld tot het verkleinen van het terras en tot plaatsing van plantenbakken met beplanting. [eisers] hebben een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen, gelet op de grote inbreuk op hun persoonlijke levenssfeer die het terras in de huidige staat voor hen betekent.
4.12.
Niet betwist is dat het hekwerk modulair is, en door [gedaagden] kan worden hergebruikt, zodat er voorshands geen sprake lijkt te zijn van disproportionele kapitaalvernietiging als het wordt weggehaald. Het verweer van [gedaagden] dat het constructief niet mogelijk is om de bakken aan te brengen, wordt verworpen. Op de zitting heeft hij immers duidelijk gemaakt dat hij er destijds geld voor had en bereid toe was, maar nu niet meer. [gedaagden] zal worden veroordeeld om het hekwerk te verwijderen, op de rand van het terras aaneengesloten betonnen plantenbakken te (laten) installeren van 73 cm breed en 75 cm hoog en die bakken te voorzien van ondoorzichtig groene beplanting. Daarnaast zal [gedaagden] worden veroordeeld om het loop-/zitgedeelte van het terras terug te brengen tot 200 cm van de erfgrens met [eisers] Het terras moet zoveel mogelijk worden ingericht als op de tekening bij de in 2017 aangevraagde omgevingsvergunning. Een termijn van drie maanden komt voor de uitvoering van deze werkzaamheden redelijk voor. Naast deze voorzieningen heeft de vordering om de VvE te veroordelen daaraan mee te werken geen zelfstandig belang, zodat die zal worden afgewezen.
4.13.
Er is geen verplichting overeengekomen tot notariële vastlegging van de verplichting van bovengenoemde maatregelen voor rechtsopvolgers van [gedaagden] . In de oorspronkelijk overeengekomen plannen maakten de plantenbakken deel uit van de muren en was verwijdering van die bakken niet mogelijk zonder de woning gedeeltelijk te slopen. Dat is niet langer het geval. Het bouwwerk is inmiddels voltooid en het incorporeren van de plantenbakken daarin is niet langer mogelijk, althans uitsluitend tegen zeer hoge kosten. [eisers] hebben evenwel belang bij instandhouding van de plantenbakken en de verkleining van het terras door rechtsopvolgers van [gedaagden] . Om de overeengekomen toestand zoveel mogelijk te benaderen dient [gedaagden] de plantenbakken zo aan te leggen dat die duurzaam verbonden zullen zijn met het terras. Bij de gevorderde inschrijving in de registers hebben [eisers] dan onvoldoende belang. Die vordering zal worden afgewezen.
4.14.
De gevorderde dwangsommen zullen worden beperkt als volgt.
4.15.
[gedaagden] en de VvE zullen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 100,89
- griffierecht 304,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.384,89
4.16.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt de [gedaagde 1] en de VvE hoofdelijk om binnen drie maanden na betekening van het vonnis:
op de rand van het terras daaraan duurzaam verbonden, aaneengesloten betonnen plantenbakken te (laten) installeren van 73 cm breed en 75 cm hoog, die bakken te voorzien van ondoorzichtig groene beplanting en het geheel in stand te houden;
het loop-/zitgedeelte van het terras terug te brengen tot 200 cm van de erfgrens met [eisers] ;
5.2.
veroordeelt de [gedaagde 1] en de VvE om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet voldoen aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling, tot een maximum van € 20,000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] en de VvE hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.384,89,
5.4.
veroordeelt de [gedaagde 1] en de VvE hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met
€ 82,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. de Koning, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2020. [1]