Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8367710 CV EXPL 20-4011
vonnis van: 22 september 2020
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigden: mrs. Th.C. Visser en C.A.M. Jansen
t e g e n
1. [gedaagde 1]
nader te noemen: [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden in conventie, eisers in reconventie
nader gezamenlijk te noemen: [gedaagde 1] c.s.
gemachtigde: mr. E.B. van de Loo
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en/of proceshandelingen:
- dagvaarding van 25 februari 2020, met producties;
- antwoord/eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
- antwoord/eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 augustus 2020. [eiseres] is in persoon verschenen, vergezeld door de heer [naam 1] en bijgestaan door haar gemachtigden. [gedaagde 1] c.s. zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. [eiseres] heeft een conclusie van antwoord in reconventie en nadere producties ingediend. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, mede aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
in conventie en (voorwaardelijke) reconventie
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
[gedaagde 1] huurt met ingang van 1 juli 1993 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde), laatstelijk tegen een maandelijkse huurprijs van € 207,86, bij vooruitbetaling te voldoen.
1.2.
Het gehuurde maakt deel uit van een pand waarbij op de begane grond een bedrijfsruimte (sportschool) is gevestigd en daarboven drie zelfstandige woningen op de eerste, tweede en derde verdieping. Op de vierde verdieping zijn opslagruimtes. Het gehuurde bevindt zich (grotendeels) op de derde verdieping en bestaat uit een woonkamer, twee slaapkamers, een keuken en een (opslag)ruimte op de vierde verdieping.
1.3.
[gedaagde 1] bewoont het gehuurde met zijn vrouw en hun vier minderjarige kinderen.
1.4.
Met ingang van 6 juni 1996 is [eiseres] eigenaar van het pand waarin het gehuurde is gelegen. Zij is tevens eigenaar van het naastgelegen pand aan de [adres pand] .
1.5.
Op 31 december 2017 heeft [eiseres] [gedaagde 1] in rechte betrokken, waarbij zij onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft gevorderd, alsmede een verklaring voor recht dat sprake is van wanprestatie van de zijde van [gedaagde 1] in het kader van de huurovereenkomst en dat hij aansprakelijk is voor de verdere geleden (gevolg)schade. [eiseres] heeft onder meer aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [gedaagde 1] zonder haar toestemming in het gehuurde een nieuwe keuken heeft geplaatst en dat als gevolg daarvan een lekkage is ontstaan. Verder zou [gedaagde 1] zonder toestemming een luik met een vlizotrap hebben aangebracht in de vloer van de zolderruimte en zou hij de (opslag)ruimte op de vierde verdieping hebben gebruikt als woonruimte, hetgeen in strijd is met de bestemming van die ruimte.
1.6.
Bij vonnis van 31 december 2018 van de kantonrechter van deze rechtbank (6559759 CV EXPL 18-211) zijn de vorderingen van [eiseres] afgewezen. De kantonrechter heeft – heel kort gezegd – overwogen dat als er al sprake is van enige tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 1] , deze tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
1.7.
[eiseres] heeft hoger beroep ingesteld tegen voornoemd vonnis. De procedure in hoger beroep is nog aanhangig bij het gerechtshof Amsterdam.
1.8.
Bij brief van 14 juni 2019 heeft [eiseres] de huurovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik, in het bijzonder op grond van renovatie ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro, en het in strijd handelen met goed huurderschap ex artikel 7:274 lid 1 sub b BW Pro.
1.9.
Bij brief van 24 juli 2019 gericht aan [eiseres] , hebben [gedaagde 1] c.s. medegedeeld niet in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst.
Vordering en verweer
in conventie
2. [eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
2.1.
Het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn beëindigd;
2.2.
[gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk per het onder 2.1. bedoelde tijdstip;
2.3.
[gedaagde 1] c.s. te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3. [eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst op twee gronden heeft opgezegd, te weten dringend eigen gebruik en handelen in strijd met goed huurderschap, en dat onder die omstandigheden de huurovereenkomst dient te eindigen en [gedaagde 1] c.s. het gehuurde dienen te ontruimen. Het gehuurde en het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt zijn gedateerd. Uit het rapport dat zij heeft laten opstellen door een bouwkundig ingenieur volgt dat aan de binnenzijde van het pand diverse bouwkundige zaken dringend aandacht behoeven. Zij wenst het pand aan te passen aan de eisen van de huidige tijd en het gehuurde samen te voegen met de bovengelegen berging om zo een grotere woning te creëren. De nieuw te realiseren woning zal als geliberaliseerde woning kunnen worden gekwalificeerd waarvoor zij een maandelijkse markthuurprijs van € 2.500,-- kan vragen. In de huidige situatie lijdt zij iedere maand een aanzienlijk verlies en is zij gehouden om iedere maand (financieel) toe te leggen op het gehuurde. Er is dan ook sprake van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en exploitatiekosten. Na de beoogde renovatie zal zij ter zake van het gehuurde geen verlies meer lijden. Bij de beoogde renovatie kan de huurovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. niet blijven bestaan, omdat de plaats en functie van het gehuurde zullen wijzigen. Onder deze omstandigheden is er dan ook sprake van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro.
4. Verder is er sprake van strijd met goed huurderschap, omdat [gedaagde 1] c.s. de zolderruimte in strijd met de daaraan gegeven bestemming gebruiken als woonruimte en zij zonder toestemming een keuken in het gehuurde hebben geplaatst met als gevolg dat er een lekkage is ontstaan. Ook gelet hierop dient er aan de huurovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. een einde te komen, aldus steeds [eiseres] .
5. [gedaagde 1] c.s. hebben verweer gevoerd. Zij hebben gemotiveerd betwist dat uit het rapport van de door [eiseres] ingeschakelde bouwkundig ingenieur volgt dat er dringende renovatiewerkzaamheden aan het pand uitgevoerd dienen te worden. Het betreffen uitsluitend herstelwerkzaamheden die uitgevoerd kunnen worden met behoud van de huurovereenkomst. Indien deze herstelwerkzaamheden een verbetering van het huurgenot opleveren, kan de huidige huurprijs ook evenredig worden verhoogd. Hier hebben zij ook nimmer afwijzend tegenover gestaan, maar [eiseres] heeft nooit enige medewerking verleend om herstelwerkzaamheden uit te voeren. Als gevolg hiervan kon de huurprijs ook niet – door de huurcommissie – worden verhoogd. Verder hebben zij aangevoerd dat bij de vraag of er sprake is van een structurele wanverhouding, de baten en lasten van het gehele pand dienen te worden meegewogen en niet slechts de baten en lasten van het gehuurde. [eiseres] heeft geen inzicht gegeven in de opbrengsten van het pand, zodat ook geen juiste rendementsberekening kan worden gemaakt. Zij betwisten dan ook dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de baten en lasten. Een bijkomende voorwaarde voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. [gedaagde 1] c.s. betwisten dat aan die voorwaarde wordt voldaan. Ook indien wel sprake is van dringend eigen gebruik aan de zijde van [eiseres] en zij passende woonruimte kunnen verkrijgen, dient de belangenafweging in hun voordeel uit te vallen. Zij wonen immers al 27 jaar in het gehuurde en hebben vier minderjarige kinderen die hun leven hebben opgebouwd in de buurt van het gehuurde. [eiseres] heeft daarentegen een minder zwaarwegend belang. Zij heeft deze situatie, waaronder de lage huurprijs, zelf in de hand gewerkt door nooit gehoor te geven aan het verzoek tot herstel van gebreken, terwijl zij altijd bereid zijn geweest om een hogere huurprijs te betalen als hun huurgenot verbeterd wordt.
6. De vordering van [eiseres] op het punt van handelen in strijd met goed huurderschap, is in strijd met het ne bis in idem beginsel, omdat de omstandigheden waarop deze vordering betrekking heeft, reeds aan de orde gekomen zijn in de vorige procedure die heeft geleid tot het afwijzende vonnis van 31 december 2018, aldus steeds [gedaagde 1] c.s.
in (voorwaardelijke) reconventie
7. [gedaagde 1] c.s. hebben in voorwaardelijke reconventie, namelijk voor het geval de vordering van [eiseres] wordt toegewezen, gevorderd dat [eiseres] wordt veroordeeld tot betaling van een verhuis- en inrichtingsvergoeding van € 6.253,--, alsmede een schadevergoeding ter hoogte van € 18.000,--, een en ander te vermeerderen met de proceskosten.
8. [gedaagde 1] c.s. hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat als zij het gehuurde dienen te ontruimen, [eiseres] op grond van artikel 7:275 lid 1 BW Pro een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten verschuldigd is. Verder hebben zij flink in het gehuurde geïnvesteerd, door onder meer het plaatsen van een nieuwe badkamer en keuken. De kosten hiervan zijn 30.000,--. De investeringen gaan allemaal verloren als zij het gehuurde moeten verlaten en daarom is [eiseres] aan hen ook een schadevergoeding verschuldigd, aldus [gedaagde 1] c.s.
9. [eiseres] heeft aangevoerd dat zij bereid is om de verhuis- en inrichtingsvergoeding te betalen. Tegen de gevorderde schadevergoeding heeft zij verweer gevoerd.
Beoordeling
10. Tussen partijen is in geschil of de tussen hen bestaande huurovereenkomst dient te eindigen. De kantonrechter oordeelt daarover als volgt.
Ne bis in idem beginsel
11. Een van de door [eiseres] gehanteerde opzeggingsgronden, is de grond van ‘slecht huurderschap’ in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub a BW Pro. De omstandigheden die [eiseres] aan deze opzeggingsgrond ten grondslag heeft gelegd, zijn exact dezelfde omstandigheden als die waarop [eiseres] in de vorige procedure haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft gegrond. Er hebben zich geen nieuwe feiten en/of omstandigheden voorgedaan sinds het in die procedure gewezen vonnis. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is afgewezen en ligt nu opnieuw voor bij het gerechtshof Amsterdam. Volgens [gedaagde 1] c.s. kan [eiseres] deze zelfde omstandigheden niet nogmaals aan de kantonrechter voorleggen, omdat dan sprake is van strijd met het ne bis idem beginsel. Volgens [eiseres] is dit wel mogelijk, omdat het toetsingskader bij ontbinding van de huurovereenkomst anders is dan het toetsingskader bij opzegging van de huurovereenkomst.
12. Tussen partijen is niet in geschil dat de onderhavige vordering van [eiseres] is gebaseerd op dezelfde feiten en/of omstandigheden als in de vorige procedure. In beide zaken gaat het om de vraag of [gedaagde 1] c.s. tekort geschoten zijn in de nakoming van de huurovereenkomst. Anders dan in het strafrecht, geldt in het civiele recht het ne bis in idem beginsel niet, maar dient aan de hand van het leerstuk van ‘gezag van gewijsde’(artikel 236 Rv Pro) te worden beoordeeld of een geschilpunt nogmaals aan de rechter kan worden voorgelegd. Alhoewel er in dit geval geen sprake is van gezag van gewijsde omdat er hoger beroep is ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter van 31 december 2018 en dit vonnis niet onherroepelijk is, ziet de kantonrechter geen aanleiding om van de beslissing van de kantonrechter af te wijken. In dat vonnis heeft de kantonrechter zich al uitgesproken over de (ernst van de) door [eiseres] gestelde tekortkoming en, anders dan [eiseres] stelt, verschilt het toetsingskader in die procedure niet wezenlijk van dat in de onderhavige procedure.
Dringend eigen gebruik
13. [eiseres] heeft de huurovereenkomst ook opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, omdat zij het gehuurde wenst te renoveren.
14. Uitgangspunt is dat het enkele feit dat [eiseres] wil overgaan tot renovatie van het gehuurde geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Dat geldt ook ingeval de exploitatie van het gehuurde zonder renovatie voor [eiseres] onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat [eiseres] het gehuurde in verband met die renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding tussen haar en [gedaagde 1] c.s. wordt voortgezet (zie Hoge Raad 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683).
15. Nog daargelaten de vraag of de door [eiseres] gestelde werkzaamheden renovatiewerkzaamheden betreffen, [gedaagde 1] c.s. hebben dat immers gemotiveerd bestreden, heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een structurele wanverhouding.
16. [eiseres] heeft onder verwijzing naar een door haar overgelegde rendementsberekening (productie 14) naar voren gebracht dat zij bij de huidige situatie op het pand ( [adres] ) een verlies lijdt van – 93% op jaarbasis. Als zij onder meer het gehuurde kan renoveren zoals zij nu beoogt, kan zij op het pand een positieve rendementswaarde van + 6% behalen.
17. [gedaagde 1] c.s. hebben de juistheid van de door [eiseres] overgelegde rendementsberekening gemotiveerd betwist. Zo hebben zij onder meer aangevoerd dat [eiseres] bij haar berekening heeft betrokken dat zij het pand aan de [adres] heeft aangekocht voor € 437.262,78. Uit de bijgevoegde factuur van Boekel De Nerée volgt echter dat dit bedrag niet uitsluitend betrekking heeft op het pand aan de [adres] , maar óók ziet op het pand aan de [adres pand] . [eiseres] kan het bedrag van € 437.262,78 dan ook niet volledig betrekken bij haar rendementsberekening voor het pand aan de [adres] . Daarnaast hebben [gedaagde 1] c.s. aangevoerd dat het door [eiseres] gestelde bedrag van € 437.262,78 ten onrechte door [eiseres] in euro’s is weergegeven. De panden zijn immers aangekocht in 1996 en toen was de euro nog niet ingevoerd. [eiseres] heeft de twee panden dus aangekocht voor 437.262,78 gulden en is dan ook ten onrechte bij haar rendementsberekening uitgegaan van het bedrag in euro’s. Daarnaast gebruikt [eiseres] ten onrechte de aankoop van het gehele pand (nr 73 en 75) om het rendement te berekenen over slechts drie verdiepingen zonder de commerciële ruimte en de drie woningen op nummer 75 hierbij mee te rekenen. Bij een procentuele verdeling van de zes woonruimten en de bedrijfsruimte vormen [adres] , I, II en III circa 33,88% van de aanschafwaarde. Dat zou neerkomen op 148.144,36 gulden en omgerekend € 67.338,35. Dit is een zeer groot verschil met de aanschafwaarde die nu in het overzicht door [eiseres] wordt gehanteerd die 6,5 keer zo hoog is. Anders dan [eiseres] stelt, wordt er geen negatief, maar een positief rendement behaald, aldus [gedaagde 1] c.s.
18. Tegenover de gemotiveerde betwisting van de zijde van [gedaagde 1] c.s. heeft [eiseres] niets naar voren gebracht, anders dan een herhaling van zetten en het verzoek om een nieuwe rendementsberekening te laten opstellen door haar accountant en/of in dit kader een deskundige te benoemen.
19. De kantonrechter is van oordeel dat, gelet op de gemotiveerde betwisting van de zijde van [gedaagde 1] c.s., niet uitgegaan kan worden van de juistheid van de rendementsberekening zoals door [eiseres] is overgelegd. Dat sprake is van een structurele wanverhouding heeft [eiseres] dan ook, zoals hiervoor al in rechtsoverweging 15 overwogen, onvoldoende onderbouwd. Zo is onder meer onvoldoende duidelijk geworden welke kosten betrekking hebben op het pand aan de [adres] , concreet nummer 73 I, II en III en welke kosten betrekking hebben op zowel het pand aan de [adres] als [adres pand] . Ook de onderbouwing van de wijze van toekenning van de kosten (procentuele verdeling) aan het gehele pand dan wel het gehuurde volgt niet uit de rendementsberekening. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eiseres] in de gelegenheid te stellen een nieuwe berekening in het geding te brengen. [eiseres] heeft zich immers al bij brief van 14 juni 2019 (rov. 1.8) op het standpunt gesteld dat sprake is van een structurele wanverhouding en heeft dan ook ruim een jaar de gelegenheid gehad om een goed onderbouwde rendementsberekening op te (laten) stellen. Dat dat tot op heden niet is gebeurd, dient voor haar rekening en risico te komen. Hetzelfde geldt ten aanzien van het verzoek tot benoeming van een deskundige. Bij gebreke van een deugdelijke rendementsberekening ziet de kantonrechter daar geen aanleiding toe.
20. Naast het voorgaande oordeelt de kantonrechter – ten overvloede – dat [eiseres] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde 1] c.s. vervangende passende woonruimte hebben kunnen verkrijgen. [eiseres] heeft bij haar dagvaarding een aantal kopieën overgelegd van aanbiedingen van sociale huurwoningen op – hoogstwaarschijnlijk – WoningNet, waaruit volgens [eiseres] volgt dat voor [gedaagde 1] c.s. passende woonruimte voorhanden is in Amsterdam. Die stukken volstaan echter niet. [gedaagde 1] c.s. hebben bij conclusie van antwoord immers aangevoerd dat hun inschrijfduur bij Woningnet veel te kort is om via die weg een woning te kunnen huren. Zij hebben dat gestaafd met onder meer een kopie van een reactie op een Woningnet-advertentie waaruit volgt dat ruim 300 andere woningzoekenden hen bij de toewijzing van die woningen voorgaan. Ook hebben [gedaagde 1] c.s. kopieën in het geding gebracht van woningen waarvan WoningNet de slagingskans van [gedaagde 1] c.s. heeft berekend. Hieruit volgt dat de slagingskans voor het verkrijgen van een woning in stadsregio Amsterdam voor [gedaagde 1] c.s. laag tot zeer laag is. In hun spreekaantekeningen hebben de gemachtigden van [eiseres] nog een aantal geliberaliseerde woningen opgesomd. De gemachtigde van [gedaagde 1] c.s. heeft echter voldoende aannemelijk gemaakt dat het inkomen van [gedaagde 1] c.s. niet toereikend is voor dergelijke woningen.
21. De conclusie van het voorgaande is dat de vordering van [eiseres] wordt afgewezen.
22. Nu er niet is voldaan aan de voorwaarde dat de vordering van [eiseres] wordt toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan de door [gedaagde 1] c.s. ingestelde voorwaardelijke eis in reconventie.
23. [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot worden op € 600,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, in samenwerking met mr. R. van Rijn, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 september 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.
de griffier de kantonrechter