Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8591184 KK EXPL 20-348
vonnis van: 28 juli 2020
func.: 561
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. B. Meijer
t e g e n
de besloten vennootschap [gedaagde] B.V.
gevestigd te [vestigingsplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: [betrokkene 1]
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 1 juli 2020, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 20 juli 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiser] is de gemachtigde verschenen. Voor [gedaagde] is verschenen haar bestuurder [betrokkene 1] , vergezeld door [betrokkene 2] , dochter van [betrokkene 1] . Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
Op 21 juli 2020 zijn nog stukken van [gedaagde] ontvangen, doch deze zijn niet meer bij de beoordeling betrokken, omdat ze te laat ontvangen zijn.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
Met ingang van 3 april 2008 huurt [gedaagde] de bedrijfsruimte aan het adres [adres] van [eiser] .
1.2.
Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als opleidingsinstituut (inclusief verkooppunt voor cursisten) / kantoorruimte. [gedaagde] exploiteert er een opleiding voor visagisten.
1.3.
De huurprijs bedraagt thans € 5.868,03 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
1.4.
Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] een waarborgsom van € 15.000,00 aan [eiser] voldaan.
1.5.
[gedaagde] verhuurt met toestemming van [eiser] een deel van het gehuurde onder aan een ander bedrijf, dat werkzaam is op het gebied van social media. Met het oog op die onderverhuur heeft [gedaagde] bij aanvang van de huurovereenkomst met toestemming van [eiser] een gedeelte van het gehuurde verbouwd.
1.6.
In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde ROZ-bepalingen is bepaald:
Schade en aansprakelijkheid
(…)
11.6 (…)
(…) huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken (…)
(…)
Betalingen
18.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (...)
18.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde pr kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
1.7.
Vanaf januari 2020 heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan. De beheerder van het gehuurde heeft haar schriftelijk aangemaand tot betaling van de huurachterstand. In een van die aanmaningen (d.d. 17 maart 2020) heeft de beheerder aan [gedaagde] bericht:
“Let op: indien u in verband met het coronavirus overleg wenst over de huurbetalingen voor april 2020 en verder wachten wij uw nadere bericht af.”
1.8.
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 augustus 2020.
1.9.
Bij schrijven van 16 maart 2020 heeft [gedaagde] aan [eiser] verzocht om enkele constructieve onderdelen van de verbouwing over te nemen, voor een bedrag van € 21.000,00. In reactie daarop heeft de beheerder van het gehuurde medegedeeld dat zij in gesprek zijn met een partij die de ruimte wellicht zou willen huren, en dat indien die partij belangstelling heeft voor de betreffende zaken, de beheerder [gedaagde] nader zal informeren. Ook wordt [gedaagde] nogmaals aangemaand tot betaling van de huurachterstand.
1.10.
Bij e-mail van 22 maart 2020 heeft [gedaagde] aan de beheerder bericht dat zij, kort gezegd, als gevolg van het wegblijven van leerlingen in verband met de maatregelen tegen corona geen inkomsten heeft. Zij verzoekt de borg in mindering te brengen op de huurachterstand.
Vordering
2. [eiser] vordert dat [gedaagde] , bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, veroordeeld zal worden tot betaling van:
de huurachterstand van € 24.452,91;
de contractuele boete van € 1.800,00;
€ 5.868,03 aan huur voor de maand juli 2020;
e proceskosten.
3. [eiser] stelt hiertoe dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan. In januari 2020 is voor het laatst een betaling verricht; daarna is door [gedaagde] geen huur meer betaald. Wel heeft de onderhuurder van [gedaagde] zijn huur die hij normaal aan [gedaagde] voldeed, over de maanden april tot en met juni 2020 rechtstreeks aan [eiser] betaald. Al met al is tot en met de maand juni 2020 sprake van een huurachterstand van € 24.452,91. Ter onderbouwing daarvan verwijst [eiser] naar een specificatie. In reactie op het verzoek om overname van constructieve aanpassingen heeft de verhuurder in ieder geval niet ingestemd met overname tegen een geldelijke vergoeding. [eiser] stelt geen belang te hebben bij deze zaken en dat deze de huurwaarde van het pand niet vergroten. Ook het verzoek van [gedaagde] om de waarborgsom met de huurachterstand te verrekenen heeft [eiser] afgewezen. De waarborgsom is daar niet voor bedoeld en er moet nog een eindinspectie bij oplevering aan het einde van de huur plaatsvinden. Als daaruit geen herstelposten naar voren komen, zal de borg worden terugbetaald of verrekend met de toe te wijzen huurachterstand. Voor zover [gedaagde] een beroep doet op financieel onvermogen als gevolg van het coronavirus, stelt [eiser] dat dit beroep niet opgaat. [gedaagde] is al voor de uitbraak van het coronavirus in verzuim komen te verkeren en in die periode heeft zij wel huurpenningen van haar onderhuurder ontvangen. Overigens heeft [eiser] aangeboden over de gevolgen van de coronacrisis in gesprek te gaan, maar tot een gesprek is het niet gekomen. Of en zo ja in hoeverre sprake is van ‘onvoorziene omstandigheden’ die tot een huurkorting moeten leiden, is dan ook niet duidelijk. De gemachtigde van [eiser] heeft er ter zitting ook nog op gewezen dat een beroep op huurkorting in de ROZ-bepalingen is uitgesloten. Tot slot maakt [eiser] over de maanden januari tot en met juni 2020 aanspraak op de contractuele boete van artikel 18.2 van de ROZ-bepalingen.
Verweer
4. [gedaagde] voert tegen de vordering het volgende aan. Zij erkent de huurachterstand zoals door [eiser] becijferd, zowel het gedeelte dat voor als het gedeelte dat na de uitbrak van het coronavirus is ontstaan. Voor de coronacrisis is niet betaald omdat er onvoldoende inkomsten waren. Als gevolg van de maatregelen die half maart 2020 door de overheid zijn genomen in verband met de coronacrisis is ook [gedaagde] getroffen: zij exploiteert immers een school en bovendien is sprake van een contactberoep. Daarom moest de school dicht en vielen nagenoeg alle lesgelden weg, zodat er helemaal geen inkomsten meer waren. [gedaagde] betwist dat zij [eiser] niet van informatie over haar situatie heeft voorzien: zij heeft hem haar situatie uitgelegd en verzocht om de waarborgsom in mindering te brengen op de huurachterstand. Ook heeft zij verzocht om een vergoeding voor de wijzigingen aan het pand als gevolg van de verbouwing. Dat is in haar ogen redelijk omdat het door de verbouwing mogelijk is om een deel van het pand onder te verhuren. De vader van [eiser] heeft dit nota bene zelf voorgesteld.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. De huurachterstand, zoals door [eiser] becijferd en gespecificeerd, is door [gedaagde] niet betwist. Uit de bij dagvaarding gevoegde specificatie blijkt dat deze tot en met juni 2020 € 24.452,91 en tot en met 1 juli 2020 € 30.320,94 bedraagt.
7. Nu de huur voor juli 2020 inmiddels ook verschuldigd en opeisbaar is, zal de kantonrechter in het vervolg uitgaan van een huurachterstand tot en met juli 2020 van
€ 30.320,94. Deze is onder te verdelen in een huurachterstand die vóór de uitbraak van het coronavirus per medio maart 2020 is ontstaan, en een huurachterstand die daarna is ontstaan.
€ 30.320,94. Deze is onder te verdelen in een huurachterstand die vóór de uitbraak van het coronavirus per medio maart 2020 is ontstaan, en een huurachterstand die daarna is ontstaan.
8. De huurachterstand van vóór corona heeft betrekking op de maanden januari 2020 tot en met maart 2020. Over die periode bedraagt de huurachterstand € 12.884,76, uitgaande van de verschuldigde huur enerzijds en de door [gedaagde] zelf gedane betalingen anderzijds. Deze huurachterstand, waarbij de coronacrisis nog niet aan de orde was en die volgens [gedaagde] zelf ook niet aan corona te wijten is, is zonder meer toewijsbaar. Het feit dat [gedaagde] in die periode over onvoldoende inkomsten beschikte, dient voor haar rekening te komen.
9. Daarnaast is sprake van een huurachterstand over de maanden april tot en met juli 2020. In die periode was [gedaagde] 4 x € 5.868,03 = € 23.472,12 aan huur verschuldigd. Daarvan is – door de onderhuurder - € 6.035,94 aan [eiser] voldaan. [gedaagde] zelf heeft in deze periode geen huur aan [eiser] voldaan. In deze periode was sprake van de maatregelen die als gevolg van het coronoavirus door de overheid zijn uitgevaardigd. In geschil is of de vraag of aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de gevolgen van de corona-crisis meebrengen dat [eiser] niet van [gedaagde] kan verwachten dat zij over die periode (volledig) haar huurbetalingsverplichtingen nakomt. In dat kader overweegt de kantonrechter, onder verwijzing naar de uitspraak van 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914, als volgt.
10. Voor zover [gedaagde] zich op overmacht beroept is de kantonrechter voorshands van oordeel dat dat verweer niet opgaat. Om een beroep op overmacht te rechtvaardigen moet de belemmering de prestatie zelf betreffen. In het onderhavige geval wordt de prestatie zelf - betaling van de huur - niet belemmerd door de coronacrisis.
11. Dan is de vraag aan de orde of de beperkingen in verband met de coronacrisis kunnen worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW Pro. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord: er is geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die heeft geleid tot overheidsmaatregelen (nationaal en internationaal) die het gebruik van een groot deel van de middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. Voorshands is de kantonrechter dan ook van oordeel dat partijen deze crisis niet in de overeenkomst hebben verdisconteerd. Evenmin kan worden aangenomen dat - in tegenstelling tot een economische crisis zoals die in 2008 plaatsvond - een crisis van deze aard en omvang in het licht van de aard van de overeenkomst of de verkeersopvattingen voor rekening moet komen van de huurder van voornoemde bedrijfsruimte die zich op de onvoorziene omstandigheid beroept.
12. Met betrekking tot de vraag of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is van dien aard dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten, is gelet op de aard van de overeenkomst maatgevend dat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde overeenkomstig haar bestemming een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW Pro oplevert. Uit de parlementaire geschiedenis bij dit artikel (TK 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14) volgt dat niet alleen de stoffelijke toestand van de gehuurde zaak, maar elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt een gebrek vormt. Het draait om het huurgenot dat de huurder op grond van de overeenkomst mocht verwachten. . Dit wordt onderstreept door het feit dat in de parlementaire geschiedenis (TK 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 9) een “(onvoorziene) overheidsmaatregel” als gebrek wordt aangemerkt.
Uit het feit dat - zoals hiervoor al werd overwogen - aangenomen mag worden dat de beperkingen in verband met de coronacrisis niet in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd, volgt eveneens dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoefde te verwachten dat het huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde als opleidingsruimte te exploiteren, aangetast zou worden door een crisis van dit formaat, waarbij zij het gehuurde niet langer kon exploiteren: enerzijds omdat de scholen moesten sluiten, anderzijds omdat contactberoepen niet meer mochten worden uitgeoefend.
13. Dat de beperkingen in verband met de coronacrisis niet aan [eiser] als verhuurder zijn toe te rekenen betekent niet dat geen sprake is van een gebrek: toerekening aan de verhuurder is geen vereiste in art. 7:204 BW Pro. Evenmin is de corona-crisis naar het oordeel van de kantonrechter aan te merken als een aan [gedaagde] als huurder toe te rekenen omstandigheid, in die zin dat deze op grond van de verkeersopvattingen aan haar toegerekend zou moeten worden. Weliswaar volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 1 februari 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BB8098) dat in dat specifieke geval, waarin de opzet van een nieuw winkelcentrum ten grondslag ligt aan teleurstellende bezoekersaantallen, dit nadeel op grond van de verkeersopvattingen “in beginsel” voor rekening van de huurder komt, doch dat betekent niet dat tegenvallende bezoekersaantallen (in dit geval: cursisten) categorisch voor rekening van de huurder blijven, zeker wanneer het wegblijven van die cursisten veroorzaakt wordt door een wereldwijde crisis met daarbij behorende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde overeenkomstig de bestemming onmogelijk maken of ernstig belemmeren.
14. De kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is dat sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst. De verhuurder is wel in staat om het gehuurde feitelijk beschikbaar te stellen, maar die beschikbaarstelling heeft voor de huurder iedere zin verloren, omdat het gehuurde niet geëxploiteerd kan worden als gevolg van een voor risico van de verhuurder komend gebrek. De verhouding tussen prestatie en wederprestatie is uit balans geraakt. Herstel van het evenwicht kan bereikt worden doordat de rechter met behulp van art. 6:258 BW Pro de overeenkomst wijzigt of ontbindt. Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld, doch dient deze over beide partijen te worden verdeeld. Het feit dat sprake is van een gebrek onderstreept dat de verhuurder de huurder zolang de beperkingen gelden niet volledig aan zijn verplichting tot huurbetaling kan houden. Anderzijds zou het in de gegeven omstandigheden evenmin redelijk zijn indien de betalingsverplichting van de huurder zou worden verlaagd tot nihil wegens afwezigheid van huurgenot als gevolg van een gebrek. In beginsel zou als redelijk richtsnoer kunnen worden aangenomen dat de tegenvaller gelijkelijk over beide partijen wordt verdeeld, zij het dat bij de beoordeling daarvan alle omstandigheden van het geval betrokken dienen te worden, zoals de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen, alsmede de aard en ernst van de betrokken belangen van beide partijen.
15. Daaromtrent overweegt de kantonrechter in deze concrete situatie het volgende. Op zichzelf stelt [eiser] terecht dat [gedaagde] haar standpunt dat zij in acute financiële problemen is komen te verkeren en nog altijd verkeert summier en niet volledig heeft onderbouwd. Anderzijds staat onomstotelijk vast dat met de verplichte sluiting van de school van [gedaagde] op 15 maart 2020 - die door [eiser] niet is bestreden - iedere inkomstenbron daaruit is komen te vervallen, terwijl kosten voor bijvoorbeeld personeel, leveranciers, verzekeringen en huur doorlopen. Daaraan doet niet af dat de financiële situatie van [gedaagde] al voordat de coronacrisis uitbrak niet goed was. Wel staat vast dat [gedaagde] het gehuurde gedeeltelijk had onderverhuurd en daarvoor maandelijks € 2.011,98 ontving. De gemachtigde van [eiser] heeft van zijn zijde enkel naar voren gebracht dat hij een particuliere belegger is en dat, voor zover de gemachtigde weet, hij niet over andere verhuurpanden in Amsterdam beschikt. Gesteld noch gebleken is dat hij niet in staat is om bij te dragen aan de verdeling van de tegenvaller door de coronacrisis.
16. Gelet op hetgeen partijen naar voren hebben gebracht ziet de kantonrechter geen aanleiding om af te wijken van het richtsnoer dat de tegenvaller gelijkelijk over partijen verdeeld wordt. De kantonrechter acht dan ook aannemelijk dat de bodemrechter een huurkorting van 50 % redelijk zal achten, zij het dat deze huurkorting in redelijkheid alleen wordt toegepast op de verschuldigde huurprijs verminderd met de huuropbrengst uit de onderverhuur van het gehuurde, die de onderhuurder over de maanden april, mei en juni 2020 rechtstreeks aan [eiser] heeft betaald. In totaal is de huurprijs van het gehuurde voor de maanden april tot en met juli 2020: 4 x € 5.868,03 = € 23.472,12. Daarop wordt in mindering gebracht 3 x € 2.011,98 = € 6.035,94 aan onderhuuropbrengst. Resteert € 17.436,18 waarvan [gedaagde] 50 % dient te voldoen, derhalve € 8.718,09.
17. Voor zover de gemachtigde van [eiser] met zijn (algemene) verwijzing ter zitting naar een uitsluiting van een huurkorting in de ROZ-bepalingen heeft gedoeld op artikel 11.6 van die bepalingen, waarin partijen een beroep op huurprijsvermindering wegens een gebrek hebben uitgesloten, gaat dat beroep in dit geval niet op. Zoals hiervoor reeds is overwogen, is in dit geval immers sprake van onvoorziene omstandigheden in de zin van (het dwingendrechtelijke) artikel 6:258 BW Pro, op grond waarvan [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.
18. De conclusie uit het voorgaande is dat [gedaagde] een bedrag aan huurachterstand tot en met juli 2020 verschuldigd is van € 12.884,76 (zie rov. 8) + € 8.718,09. (zie rov. 16) = € 21.602,85
19. [eiser] kan niet verplicht worden dat bedrag te verrekenen met de door [gedaagde] betaalde waarborgsom. Zoals [eiser] terecht heeft gesteld is de waarborgsom niet bedoeld voor verrekening met huurachterstanden, maar dient deze als waarborg voor eventuele schade die wordt geconstateerd bij de oplevering van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst. Zoals ter zitting duidelijk is geworden, heeft er inmiddels al wel een voorinspectie, maar nog geen eindinspectie plaatsgevonden, zodat thans nog niet is te overzien of [gedaagde] na het einde van de huurovereenkomst aanspraak kan maken op volledige teruggave van de waarborgsom.
20. In deze kort geding-procedure is evenmin aanleiding om de huurachterstand te verrekenen met een door [eiser] te betalen vergoeding voor de door [gedaagde] aangebrachte wijzigingen of voorzieningen in het gehuurde. Gelet op het verhandelde ter zitting is voorshands niet komen vast te staan dat partijen - in het kader van de afwikkeling van de huurovereenkomst - zijn overeengekomen dat [eiser] daarvoor een vergoeding zal betalen. Of hij daartoe gehouden is op grond van artikel 7:216 lid 3 BW Pro is een vraag die in een bodemprocedure aan de orde dient te komen en die zich niet leent voor beoordeling in kort geding. Op de uitkomst daarvan kan in dit kort geding, zonder nadere informatie van beide partijen over de precieze aard van de voorzieningen, dan ook niet vooruitgelopen worden.
21. Nu er, gelet op het bovenstaande, gedurende zes maanden sprake is van een huurachterstand van voor het uitbreken van de coronacrisis, is de gevorderde contractuele boete op grond van artikel 18 van Pro de ROZ-bepalingen toewijsbaar als gevorderd.
22. [gedaagde] dient als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van:
a. € 21.602,85 aan huurachterstand over de periode januari tot en met juli 2020;
b. € 1.800,00 aan contractuele boete;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
exploot € 106,47
salaris € 480,00
griffierecht € 499,00
-----------------
totaal € 1.085,47
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 106,47
salaris € 480,00
griffierecht € 499,00
-----------------
totaal € 1.085,47
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.