Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/677186 / KG ZA 19-1296 MvW/MAH
Vonnis in kort geding van 22 januari 2020
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] , Canada
eiser bij dagvaarding van 31 december 2019 en akte wijziging van eis,
advocaat mr. E.M. de Bie te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
advocaat mr. M. Groenewoud te Amsterdam,
gedaagden,
Partijen zullen hierna ook [eiser] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.
1.De procedure
Op de zitting van 8 januari 2020 heeft [eiser] de dagvaarding en de eiswijzigingen toegelicht en de vordering tegen de daarin vermelde gedaagden onder 3 ingetrokken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. [eiser] heeft stukken in het geding gebracht.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
Bij de zitting waren aanwezig:
- aan de zijde van [eiser] : mr. De Bie en mr. V.J. Oranje (advocaat van [eiser] in de met dit kort geding samenhangende bestuursrechtelijke zaak)
- aan de zijde van gedaagden: [gedaagde 2] met mr. Groenewoud.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is samen met zijn echtgenote eigenaar van de woning aan [adres] te [plaats] . [eiser] verhuurt deze woning gemeubileerd en gestoffeerd sinds 18 juni 2019 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor € 1.750,- per maand.
2.2.
Het gehuurde is een woning van circa 90 m2, verdeeld over twee woonlagen, en bij aanvang van de huur bestaande uit een woonkamer, slaapkamers, een keuken en een badkamer. [eiser] heeft de woning voorheen bewoond met zijn gezin.
2.3.
Het gehuurde is op grond van artikel 2.5 van de huurovereenkomst uitsluitend bestemd om te dienen als woonruimte ten behoeve van de huurder en leden van zijn gezin. In artikel 11.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat veranderingen aan het gehuurde uitsluitend zijn toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder en dat bij overtreding boetes zijn verschuldigd. In artikel 11.5 van de huurovereenkomst is bepaald dat onderverhuur en in gebruik geven aan derden van (delen van) de woning verboden zijn en dat bij overtreding boetes zijn verschuldigd.
2.4.
Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Vereniging van Makelaars Amsterdam, versie 5 oktober 2016 (hierna: AB). Artikel 6.1 AB luidt, voor zover relevant:
“Het is huurder verboden om, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder:
a.
a) andere personen bij zich te doen inwonen dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren;
a) andere personen bij zich te doen inwonen dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren;
b) aan het gehuurde een andere bestemming dan woonruimte te geven;
c) in, aan of op het gehuurde veranderingen en/of toevoegingen aan te brengen (…);
(….)”.
2.5.
De artikelen 6.3, 6.4 en 6.5 AB bevatten boetebepalingen voor overtreding
van artikel 6.1, onder a en b. Voor overtreding van 6.1 onder a geldt een boete van € 50,- per dag met een maximum van € 10.000,-. Hetzelfde geldt voor overtreding van 6.1 onder b. Voor overtreding van 6.1 onder c geldt een boete van € 40,- per dag met een maximum van € 8.000,-.
2.6.
[eiser] heeft een brief van de gemeente Amsterdam van 26 november 2019 ontvangen, waarin een voornemen tot oplegging van een bestuurlijke boete van € 20.500,- kenbaar is gemaakt, omdat de “woning, of een gedeelte daarvan, aan de woonruimtevoorraad is onttrokken (..) doordat deze voor kortdurend verblijf in gebruik is gegeven.”
Uit de brief blijkt dat er op 26 augustus en op 8 oktober 2019 toezichthouders van de gemeente, samen met een politiefunctionaris, een bezoek aan de woning hebben gebracht. De verslagen van de huisbezoeken (rapporten van bevindingen) zijn bij de brief gevoegd, evenals foto's van de woning. Daarin staat, samengevat, het volgende.
2.6.1.
Bij het huisbezoek op 26 augustus 2019 werd opengedaan door een man die zichzelf voorstelde als [betrokkene 1] . Deze man gaf aan dat hij illegaal is en uit Egypte afkomstig. In de woning werden ook twee andere personen aangetroffen, te weten de heer [betrokkene 2] en mevrouw [betrokkene 3] . Zij zaten op een bed in een van de kamers. Alle drie verklaarden niet in de woning te wonen. De medewerkers van de gemeente hebben geconstateerd dat de woning vijf slaapkamers heeft en dat in de woonkamer een wand is geplaatst om de vijfde slaapkamer te creëren.
2.6.2.
Bij het huisbezoek op 8 oktober 2019 weigerde [gedaagde 1] de toegang, waarna een machtiging tot binnentreden is ingezet. De toezichthouders troffen vijf personen aan: [betrokkene 2] en [betrokkene 3] , de heer [betrokkene 4] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . De heer [gedaagde 1] heeft bij dat gesprek aan de heer [betrokkene 4] gezegd dat hij niets mocht vertellen. [betrokkene 4] heeft vervolgens verklaard dat hij niet in de woning woont maar daar alleen soms slaapt. Hij gaf aan problemen te hebben met zijn ex en soms laat te werken. Hij had in een kamer kleding en persoonlijke spullen liggen. Die kamer kan op slot. [betrokkene 4] betaalde naar eigen zeggen geen huur. Hij had sleutels van de woning en van zijn kamer. [betrokkene 2] en [betrokkene 3] hebben verklaard dat zij per november 2019 waarschijnlijk vertrekken en niets betalen voor het verblijf. Zij hadden de sleutels van een kamer die op slot kan.
2.7.
Bij brief van 10 december 2019 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond van de geconstateerde feiten gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen. Tevens is een contractuele boete van €10.000,- aangezegd, en zijn gedaagden op voorhand aansprakelijk gesteld voor het geval de gemeente
overgaat tot het opleggen van een boete. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet op deze brief gereageerd.
2.8.
Op 24 december 2019 heeft mr. Oranje namens [eiser] bij de gemeente een zienswijze ingediend tegen het voornemen tot oplegging van de bestuurlijke boete; hij heeft verzocht om niet overgaan tot oplegging van de boete omdat de overtredingen door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn begaan zonder medeweten van [eiser] , die zelf slachtoffer van de gebeurtenissen is.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, na eiswijzigingen (bij akte van 6 januari 2020 en ter zitting) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om:
1. de woning aan [adres] te [plaats] binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 500,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat zij hiermee in gebreke blijven, met een maximum van €10.000,-, althans een in goede justitie nader te bepalen dwangsom;
2. de huur van € 1.750,- per maand te betalen tot aan de dag van de ontruiming;
3. ( voorwaardelijk) de bestuurlijke boete van € 20.500,- aan [eiser] te betalen, voor zover de gemeente een onherroepelijk besluit neemt op grond waarvan die boete aan [eiser] wordt opgelegd, binnen drie dagen nadat [eiser] gedaagden van dat besluit in kennis heeft gesteld;
4. binnen drie dagen na betekening van het vonnis aan [eiser] de contractuele boete te betalen van € 16.800,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente;
5. om de kosten van de ontruiming aan [eiser] te voldoen binnen drie dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder, althans een in goede justitie nader te bepalen bedrag, te vermeerderen
met wettelijke rente;
6. in de proces- en de nakosten.
3.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
1. en 5. ontruiming
4.1.
In kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en als van de eisende partij niet kan worden verlangd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
Volgens [eiser] is sprake van een zodanig ernstige tekortkoming dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gerechtvaardigd is en daarop in dit kort geding kan worden vooruitgelopen. Hij stelt daartoe, onder verwijzing naar het onderzoek door de gemeente, dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in strijd met de huurovereenkomst:
i) de woning (gedeeltelijk) hebben onderverhuurd en/of aan derden in gebruik hebben gegeven,
ii) zonder toestemming wijzigingen in het gehuurde hebben aangebracht door een wand in de woonkamer te plaatsen en daarmee een extra slaapkamer te creëren,
iii) de bestemming ‘wonen’ hebben gewijzigd door kamers voor korte duur in gebruik te geven of te verhuren.
Als [eiser] naar de – op 25 november 2019 – gedateerde foto’s van de gemeente kijkt, herkent hij zijn woning bijna niet terug aangezien deze volledig verkamerd lijkt te zijn. Uit de foto op pagina 19 blijkt dat er aan de voordeur een soort sleutelkastje is gemaakt, dat kennelijk wordt gebruikt ten behoeve van verhuur aan
derden. Aldus - steeds - [eiser] .
4.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben betwist dat er sprake is van onderhuur.
4.4.
Nu uit de gemeentelijke rapporten van 26 augustus en 8 oktober 2019 niet blijkt dat de door de medewerkers van gemeente en politie in de woning aangetroffen derden huur betaalden aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en [eiser] dat ook niet op een andere manier aannemelijk heeft gemaakt, kan niet worden vastgesteld dat er van onderhuur sprake is. Uit genoemde rapporten blijkt echter zonneklaar dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning aan derden in gebruik hebben gegeven. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gaat het slechts om passanten, vrienden en kennissen. Dat is echter niet geloofwaardig om de volgende redenen. De medewerkers van gemeente en politie troffen op 26 augustus 2019 een man ( [betrokkene 1] ) en een stel in de woning aan en op 8 oktober 2019 hetzelfde stel en een andere man ( [betrokkene 4] ). Uit de rapporten blijkt dat in ieder geval het stel ( [betrokkene 2] en [betrokkene 3] ) ten minste twee maanden (vanaf half augustus tot en met in ieder geval het huisbezoek op 8 oktober 2019) in de woning verbleef in een eigen kamer. Uit de verklaringen in de rapporten blijkt dat ook [betrokkene 1] en [betrokkene 4] meer dan eens in de woning verbleven. [betrokkene 4] leek een eigen kamer te hebben; hij had zijn kleding daar liggen en hij had een sleutel van de kamer (rapport 8 oktober 2019, p. 3). Op alle kamers zaten sloten. Alle aangetroffen personen hadden sleutels van de woning.
4.5.
Het plaatsen van de wand is aanvankelijk tijdens de huisbezoeken door [gedaagde 1] ontkend (brief gemeente 26 november 2019, p. 2), maar ter zitting door [gedaagde 2] erkend. Ter zitting heeft [gedaagde 2] nog verklaard dat [gedaagde 1] deze heeft geplaatst om daarmee een extra kamer te creëren en dat de wand inmiddels is verwijderd.
4.6.
Alles wijst op het bedrijfsmatig exploiteren van de woning door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , ook al staat niet vast dat er door de gebruikers van de woning huur is betaald.
4.7.
Gezien al het voorgaande is voldoende aannemelijk dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich al vrijwel vanaf de aanvang van het huurcontract (half juni 2019) niet als goed huurder hebben gedragen zoals bedoeld in artikel 7:213 van Pro het Burgerlijk Wetboek en dat zij in het bijzonder de artikelen 2.5, 11.2 en 11.5 van de huurovereenkomst hebben geschonden. Deze tekortkomingen zijn ernstig genoeg om, ook als in aanmerking wordt genomen dat het recht op wonen een essentiële bestaansvoorwaarde is, voldoende aannemelijk te achten dat de bodemrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal toewijzen.
4.8.
Dat betekent dat de gevraagde ontruiming zal worden toegewezen. Een redelijke ontruimingstermijn is in dit geval acht dagen.
4.9.
Zoals gebruikelijk zullen de huurders ook worden veroordeeld om de kosten van een eventuele gedwongen ontruiming door de deurwaarder aan de verhuurder te vergoeden. [eiser] heeft betoogd dat daarnaast in dit geval een dwangsom nodig is als prikkel om de woning vrijwillig te verlaten. Voor een particulier verhuurder als [eiser] weegt het risico dat hij de kosten van een eventuele gedwongen ontruiming door de deurwaarder niet zal kunnen verhalen op de ex-huurders, die dan immers vaak geen bekende verblijfplaats hebben, zwaarder dan voor een grote professionele verhuurder. Daarom zal ook de gevraagde dwangsom, die gemaximeerd is en niet onredelijk hoog, worden toegewezen als prikkel om zelf tot ontruiming over te gaan.
4.10.
Voldoende aannemelijk is dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde ontruiming. Dat is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op zichzelf ook niet bestreden. Daaruit volgt, om proceseconomische redenen, dat er ook voldoende spoedeisend belang is bij de nevenvorderingen.
2. Huurbetaling
4.11.
Tot aan de ontruiming moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] maandelijks de contractuele huur betalen. Zij zullen daartoe worden veroordeeld, zoals gevorderd. Niet weersproken is dat zij in ieder geval de huur over januari 2020 niet (tijdig) hebben betaald.
3. Bestuurlijke boete
4.12.
De gevorderde voorziening strekt tot – voorwaardelijke – betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is. Aan de laatste eis is voldaan om de in 4.10 vermelde reden.
4.13.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat het voorbarig is om hen te veroordelen tot betaling aan [eiser] van het bedrag van de door de gemeente op te leggen bestuurlijke boete. Er is op dit moment immers slechts een voornemen tot oplegging daarvan. [eiser] heeft tegen dat voornemen een zienswijze ingebracht op 24 december 2019 en het is niet gezegd dat de boete uiteindelijk in rechte stand houdt. Overigens heeft ook [gedaagde 1] van de gemeente een voornemen tot het opleggen van een bestuurlijke boete ontvangen.
4.14.
Dit verweer gaat niet op. Gevraagd is immers om een voorwaardelijke veroordeling. Als [eiser] uiteindelijk geen bestuurlijke boete behoeft te betalen, hoeven [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uiteraard ook niets te betalen. Als daarentegen inderdaad aan [eiser] een boete wordt opgelegd, is het voldoende aannemelijk – en dat hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op zichzelf ook niet betwist – dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] deze schade aan [eiser] moeten vergoeden in verband met de door hen gepleegde wanprestatie, bedoeld in 4.7. Als gronden voor het voornemen tot oplegging van de boete noemt de gemeente in haar brief van 26 november 2019 immers: woningonttrekking, subsidiair omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimten. Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat het alleen gaat om het bedrag dat daadwerkelijk en onherroepelijk wordt opgelegd. Niet valt in te zien waarom [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daartoe niet in kort geding voorwaardelijk zouden kunnen worden veroordeeld. Ook deze vordering is dus toewijsbaar.
4. Contractuele boete
4.15.
[eiser] heeft contractuele boetes gevorderd tot een bedrag van € 16.800,- op grond van de volgende berekening. Hij weet niet precies hoe lang de wanprestatie gaande is en gaat daarom uit van de datum van het eerste huisbezoek op 26 augustus 2019. Ten tijde van de dagvaarding waren rond de vier maanden verstreken, dus rond de 120 dagen. 120 dagen x € 50,- = € 6.000,-. Dat bedrag geldt voor overtreding van artikel 6.1.a en 6.1.b AB. Voor overtreding van artikel 6.1.c AB geldt een bedrag van 120 x 40 = € 4.800,-. In totaal betreft de contractuele boete dus een bedrag van (€ 6.000,- + € 6.000,- + € 4.800,- =) € 16.800,-. Juist in deze kwestie acht [eiser] een boete op zijn plaats, aangezien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vooraf een risico-inschatting hebben gemaakt en er willens en wetens voor hebben gekozen om dit risico op de koop toe te nemen.
4.16.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] vinden de boete enorm hoog. Zij hebben, onder verwijzing naar de Radlinger-uitspraak (Hof van Justitie van 21 april 2016, ECLI:EU:C:2016:283), aangevoerd dat de boetebedingen in de algemene voorwaarden buiten toepassing moeten blijven, omdat de cumulatie van (boetes op grond van) artikel 6.3 tot en met 6.5 AB disproportioneel is. De bedingen zijn naar hun mening onredelijk bewarend en oneerlijk.
4.17.
Dit verweer gaat niet op, omdat [eiser] een particuliere verhuurder is die niet kan worden aangemerkt als ‘gebruiker’ van algemene voorwaarden in de zin van artikel 6:231 onder Pro b, Burgerlijk Wetboek (BW). Hij heeft immers de door een derde, de Vereniging van verhuurmakelaars Amsterdam, opgestelde algemene voorwaarden enkel, eenmalig, overgenomen. Er is geen enkele aanwijzing dat [eiser] dit vaker doet. Dit betekent dat Afdeling 3 van titel 5 van boek 6 BW (Algemene voorwaarden), de Europese richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG, oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten) en dus ook de Radlinger -uitspraak hier niet toepasselijk zijn.
Dat is ook logisch gezien de ratio achter genoemde regelingen: een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3, lid 1, van de Richtlijn). Van een aanzienlijke verstoring van dat evenwicht is in dit geval, een huurcontract tussen twee particulieren, geen sprake.
4.18.
Het is, kortom, niet aannemelijk dat een bodemrechter zal oordelen dat de bedingen vernietigbaar want onredelijk bezwarend zijn of dat alle boetebedingen buiten toepassing dienen te blijven omdat het cumulatieve effect van een of meer in de algemene huurvoorwaarden opgenomen boetebedingen als oneerlijk is te beschouwen. Op grond van wat onder 4.4 tot en met 4.7 is overwogen, is echter wèl aannemelijk dat een bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] contractuele boetes verschuldigd zijn overeenkomstig de artikelen 6.3-6.5 AB.
4.19.
Op grond van deze overwegingen en de berekening onder 4.15 – die niet door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is bestreden – zullen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld tot betaling van (€ 6.000 + € 6.000 + € 4.800 =) € 16.800,-.
4.20.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten en de nakosten worden veroordeeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen acht dagen na de betekening van dit vonnis de woning met al de hunnen en het hunne te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm artikel 555 e.v. jo. 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoen en [eiser] de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan [eiser] de kosten van de ontruiming te voldoen binnen drie dagen na vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van € 500,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat zij niet voldoen aan de veroordeling onder 5.1, met een maximum van € 10.000,-;
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de huur van € 1.750,- per maand aan [eiser] te betalen vanaf 1 januari 2020 tot aan de dag van de ontruiming;
5.5.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (voorwaardelijk) tot betaling aan [eiser] van het bedrag van de bij onherroepelijk besluit door de gemeente aan [eiser] opgelegde bestuurlijke boete van ten hoogste € 20.500,- (zegge twintigduizendvijfhonderd euro) binnen drie dagen nadat [eiser] dat onherroepelijke besluit aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft gezonden met verzoek om betaling;
5.6.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] als voorschot op de contractuele boete te betalen een bedrag van € 16.800,- (zegge zestienduizendachthonderd euro), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding tot aan de voldoening;
5.7.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
– € 102,85 aan dagvaardingskosten,
– € 937,- aan griffierecht en
– € 980,- aan salaris advocaat;
5.8.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 157,- voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,- en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt;
5.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2020. [1]