ECLI:NL:RBAMS:2020:1940

• Datum uitspraak: 13 maart 2020
• Publicatiedatum: 25 maart 2020
• Zaaknummer: 8175697
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: C.W. Inden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgenot kan niet worden opgeschort; onredelijk bezwarend beding in huurovereenkomst

In deze zaak, die voor de Rechtbank Amsterdam is behandeld, heeft de kantonrechter op 13 maart 2020 uitspraak gedaan in een huurgeschil tussen [eiser] en [gedaagde]. [gedaagde] huurde twee opslagunits van [eiser] in Amstelveen, maar kwam in huurachterstand. [eiser] heeft daarop de sloten van de units vervangen, waardoor [gedaagde] tijdelijk geen toegang had. De huurovereenkomsten zijn met wederzijds goedvinden beëindigd, maar er bleef een openstaande huurtermijn van € 6.534,00. [gedaagde] betwistte de hoogte van het gevorderde bedrag en voerde aan dat de waarborgsom en de huur voor de periode zonder toegang verrekend moesten worden.

De kantonrechter oordeelde dat [gedaagde] zich terecht op verrekening mocht beroepen, omdat het opschortingsrecht in deze huurrelatie niet van toepassing was. Het afsluiten van het gehuurde door [eiser] was onredelijk, en de bepaling in de huurovereenkomst die dit recht aan [eiser] verleende, werd als onredelijk bezwarend beschouwd. De kantonrechter concludeerde dat [gedaagde] voor de periode dat hij geen toegang had tot het gehuurde, geen huur verschuldigd was. Uiteindelijk werd [gedaagde] veroordeeld tot betaling van € 2.412,95, vermeerderd met rente en proceskosten.

De uitspraak benadrukt de bescherming van huurders tegen onredelijke contractuele bepalingen en bevestigt dat huurgenot niet kan worden opgeschort door de verhuurder, zelfs niet bij wanbetaling. Dit vonnis is een belangrijke uitspraak in het civiele huurrecht, waarin de rechten van huurders worden versterkt.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8175697 CV EXPL 19-24344

vonnis van: 13 maart 2020

fno.: 8622

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te Amstelveen

eiser

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. O.J. Boeder

t e g e n

[gedaagde]

wonende te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

[gedaagde] heeft [eiser] gedagvaard op 13 november 2019. Bij de dagvaarding zijn bijlagen gevoegd. [eiser] heeft gereageerd in de conclusie van antwoord, met bijlagen.

Vervolgens is een tussenvonnis gewezen en een datum bepaald voor een comparitie van partijen. De comparitie vond plaats op 12 februari 2020. Voorafgaand aan die zitting heeft [gedaagde] bij akte de eis gewijzigd en nadere stukken in de procedure gebracht. Namens [gedaagde] is op de zitting als gemachtigde verschenen [gedaagde] . [eiser] is in persoon verschenen, met namens de gemachtigde mevrouw F.T. Graus. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] huurde van [eiser] twee opslagunits aan de [adres 1] en [adres 2] te Amstelveen (verder: het gehuurde). Hij gebruikte deze units in de uitoefening van zijn bedrijf. De huurprijs bedraagt € 544,50 per unit per maand. Bij aanvang betaalde [gedaagde] een borg van € 900,00.

1.2.

Begin 2019 heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan. [eiser] heeft daarop de sloten van het gehuurde vervangen, zodat [gedaagde] daartoe in de maanden mei en juni 2019 geen toegang had, althans niet zonder hulp van [eiser] . Nadat [gedaagde] de achterstand was ingelopen zijn de oude sloten teruggeplaatst. Vervolgens ontstond een nieuwe huurachterstand, waarop nogmaals gedurende enige tijd de sloten zijn vervangen.

1.3.

De huurovereenkomst met betrekking tot opslagunit [adres 2] is met wederzijds goedvinden beëindigd per 1 augustus 2019. De huurovereenkomst met betrekking tot opslagunit [adres 1] is met wederzijds goedvinden beëindigd per
1 februari 2020. De units zijn in goede orde opgeleverd aan [eiser] .

vordering en verweer

2. [eiser] vordert – na vermindering en vermeerdering van eis – betaling van de nog openstaande huurtermijnen, rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

3. [gedaagde] erkent dat hij nog een bedrag moet betalen. Hij is het niet eens met de hoogte van het gevorderde bedrag. Volgens [gedaagde] moet de waarborgsom nog verrekend worden, net als de huur over de periode dat hij geen toegang had tot het gehuurde. Op het verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

beoordeling

4. [gedaagde] heeft niet weersproken dat in totaal € 6.534,00 aan huur onbetaald is gebleven. De vraag is of hier nog een bedrag van moet worden afgetrokken, omdat [gedaagde] gedurende meer dan twee maanden geen (onbelemmerde) toegang had tot het gehuurde.

5. Naar het oordeel van de kantonrechter mag [gedaagde] zich vanwege het afsluiten van het gehuurde inderdaad beroepen op verrekening. Op zichzelf leverde de wanbetaling door [gedaagde] voor [eiser] de bevoegdheid op zich op een opschortingsrecht te beroepen. Opschorting is bedoeld om de andere partij te dwingen zijn verplichtingen na te komen. Maar als die andere partij dat vervolgens doet, dan moet ook de opschortende partij (alsnog) nakomen. Dat is in een huurrelatie niet mogelijk, omdat over het verleden niet alsnog huurgenot kan worden verschaft. Het afsluiten van het gehuurde is dus geen geschikte manier om gebruik te maken van het opschortingsrecht. Over de periode dat het gehuurde door [eiser] was afgesloten heeft [gedaagde] dan ook ten onrechte niet het huurgenot gehad, zodat hij ook geen huur verschuldigd was (vergelijk: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133).

6. Dit wordt niet anders door de bepaling die volgens [eiser] in de huurovereenkomst is opgenomen. Die bepaling komt er op neer dat de verhuurder bij wanbetaling het recht heeft de toegang tot het gehuurde te ontzeggen, zo blijkt uit correspondentie tussen partijen. Dit betekent dat de verhuurder in een dergelijke situatie in het geheel geen huurgenot hoeft te verschaffen, terwijl de betalingsverplichting van de huurder blijft bestaan. Dat is een onredelijk bezwarend beding, waarop [eiser] zich niet kan beroepen.

7. Nu de huur over de periode dat [eiser] het gehuurde had afgesloten inmiddels wel is betaald, was dat onverschuldigd. Het gaat dan in ieder geval over de maanden mei en juni 2019, omdat [eiser] erkent dat hij in die periode het slot had vervangen. Dat [gedaagde] in die periode in het buitenland was doet er niet aan af dat voor hem, of anderen namens hem, het gehuurde niet toegankelijk was. [eiser] heeft verder onvoldoende onderbouwd dat het gehuurde in augustus 2019 maar een paar dagen op slot was en dat het weer geopend werd zodra daar om gevraagd werd. Uit overgelegde e-mailcorrespondentie blijkt dat het gehuurde begin augustus weer was afgesloten en dat [eiser] het niet wilde openen zolang de achterstand niet betaald was. Uiteindelijk liet de gemachtigde van [eiser] op 21 augustus 2019 weten dat de toegang weer verschaft zou worden. De kantonrechter zal over augustus dan ook 21 dagen voor verrekening in aanmerking nemen, met dien verstande dat toen nog slechts één unit werd gehuurd. In totaal zal dan een bedrag van € 2.546,85 (1.089,00 + 1.089,00 + 368,85) verrekend worden met de openstaande huur.

8. Dat betekent dat aan huur nog een bedrag open staat van € 2.898,15. Over dat bedrag zijn incassokosten verschuldigd van € 414,80. Ook de wettelijke handelsrente is toewijsbaar en wel vanaf de datum van dagvaarding over het op dat moment openstaande bedrag van € 1.809,15 (de hoofdsom met aftrek van de na dagvaarding nog vervallen huurtermijnen). Met betrekking tot het oorspronkelijk gevorderde bedrag aan rente wordt als volgt overwogen. De toe te wijzen hoofdsom is veel lager dan het bij dagvaarding gevorderde bedrag. Nu de rente in de dagvaarding is berekend over het gevorderde bedrag, zal de vordering voor zover deze ziet op de verschuldigde rente tot de datum van dagvaarding worden afgewezen.

9. Partijen zijn het er over eens dat de betaalde waarborgsom verrekend moet worden met het dan nog openstaande bedrag. Deze waarborgsom van € 900,00 strekt eerst in mindering op de buitengerechtelijke kosten en vervolgens – nu de omvang van de rente na dagvaarding niet bekend is – op de hoofdsom. Dat betekent dat de buitengerechtelijke kosten volledig worden verrekend met de waarborgsom. De hoofdsom wordt vervolgens met het restant verrekend, waarna aan hoofdsom nog
€ 2.412,95 resteert.

10. Nu [gedaagde] ook het door hem erkende gedeelte van de vordering niet heeft betaald, is hij terecht in deze procedure betrokken. [gedaagde] zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld, berekend over het toe te wijzen bedrag.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 2.412,95, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 1.809,15 vanaf 13 november 2019 tot de dag van betaling;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
exploot € 89,75
salaris € 360,00
griffierecht € 231,00
-----------------
totaal € 680,75
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2020 in aanwezigheid van de griffier.