ECLI:NL:RBAMS:2020:1795

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

afdeling privaatrecht

Zaaknummers en rolnummers:

7361488 / CV EXPL 18-26069 en 7361492 / CV EXPL 18-26070

Uitspraak: 28 februari 2020

Vonnis van de kantonrechter

in de zaken die gevoegd behandeld worden:

7361488 / CV EXPL 18-26069

de vereniging

Vereniging van Eigenaars van het serviceflatgebouw [naam VvE 1] ,

gevestigd te Amstelveen,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigden M.O. de Boer en mr. F.A. Rippen van Geerlings & Hofstede Gerechtsdeurwaarders,

tegen

[gedaagde 1.] ,

wonende te Amstelveen,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

gemachtigde mr. J.I. Veldhuis- Lampe ,

7361492 / CV EXPL 18-26070

de vereniging

Vereniging van Eigenaars van het serviceflatgebouw [naam VvE 1] ,

gevestigd te Amstelveen,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigden M.O. de Boer en mr. F.A. Rippen van Geerlings & Hofstede Gerechtsdeurwaarders,

tegen

1.[gedaagde 2.] ,

2. [gedaagde 3.] ,

beiden wonende te Amstelveen,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

gemachtigde mr. J.I. Veldhuis- Lampe .

Partijen zullen hierna de VvE, [gedaagde 1. en gedaagde 2.] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure in beide zaken blijkt uit:

- het vonnis van 29 november 2019, waarin een bijeenkomst van partijen is bevolen, met de daarin genoemde stukken,

- de akte houdende vermeerdering van eis, met producties.

1.2.

Op 13 januari 2020 heeft een bijeenkomst van partijen plaatsgevonden. Op die bijeenkomst is ook de vordering van de VvE tegen [naam 3] behandeld (zaaknummer: 7438995 / CV EXPL 19-24). Verschenen zijn:

de heer [naam 1] , bestuurder van de VvE,
de heer [naam 2] , secretaris van de VvE,
mr. F.A. Rippen, gemachtigde van de VvE,
de heer [naam 3] ,
mr. A.A.M. Hesseling, gemachtigde van [naam 3] ,
de heer [gedaagde 1.] ,
de heer [gedaagde 2.] ,
mr. J.I. Veldhuis- Lampe , gemachtigde van [gedaagde 1.] en [gedaagde 2.] ,
de heer [naam 4] ,
de heer [naam 5] .

Als toehoorders waren aanwezig:

de heer [naam 6] ,
mevrouw [naam 7] ,
de heer [naam 8] ,
de heer [naam 9] .

1.3.

Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt die zich in het dossier bevinden.

1.4.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De VvE is opgericht op 28 februari 1975 en voert het beheer over de gemeenschappelijke zaken van de serviceflat aan het [naam VvE 1] te Amstelveen. De serviceflat bestaat uit 69 woningen, 67 bergingen, 36 garages, 4 gemeenschappelijke ruimtes, 3 dienstruimtes en 2 logeerkamers.

2.2.

Negentien garageboxen vormen samen een apart gebouw in de directe omgeving van de serviceflat. De overige garageboxen zijn inpandig.

2.3.

Niet alle eigenaren van een garagebox of berging zijn ook eigenaar van een woning en niet alle eigenaren van een woning bezitten ook een garagebox en/of berging.

2.4.

[gedaagde 1.] is eigenaar van een appartement.

2.5.

[gedaagde 2.] en [gedaagde 3.] zijn beiden voor de helft eigenaar van een appartement.

2.6.

Bij notariële akte van 28 februari 1975 is het appartementsgebouw met toebehoren gesplitst in appartementsrechten. De notariële akte is genaamd ‘reglement van splitsing’ (hierna: de splitsingsakte).

2.7.

Artikel 17 van de splitsingsakte luidt als volgt:

D. SCHULDEN EN KOSTEN VOOR REKENING VAN DE GEZAMENLIJKE EIGENAARS

Artikel 17

Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875f, eerste lid onder a. van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:

a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en van de gemeenschappelijke zaken dan wel tot het behoud daarvan;

b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875o van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars;

c. de schulden en kosten van de vereniging;

(…)

h. de kosten van brandstof, de elektriciteit en het water, benodigd voor de centrale verwarming annex warmwater installaties, tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat;

i. de kosten van het bereiden en verzorgen van warme maaltijden, alsmede die van schoonmaakhulpen met uitzondering van de schoonmaakhulp ten behoeve van de privé gedeelten bestemd tot woning en andere verzorging die aan de eigenaars en/of gebruikers verschaft worden;

j. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.

2.8.

Onderdeel G van de splitsingsakte is getiteld “Aandelen, die door de splitsing ontstaan, en aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn”. Artikel 23 vormt onderdeel G en in lid 2 van artikel 23 zijn breukdelen vastgelegd die bepalen voor welk aandeel een eigenaar in de gemeenschap gerechtigd is. Op basis van de aandelen zijn ook de stemrechten verdeeld. Artikel 23 lid 3 luidt als volgt:

3. In gelijke verhouding als onder 2 van dit artikel zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn, behoudens in de schulden en kosten die voor de diensten, zoals omschreven in artikel 29 lid 4, worden gemaakt.

2.9.

Artikel 29 lid 3 en 4 van de splitsingsakte luidt als volgt:

3. De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars en meer in het bijzonder:

a. Het beheer van de gemeenschap, met uitzondering van de privé gedeelten;

b. Het voeren van een gemeenschappelijke huishouding ten behoeve van de eigenaars en de gebruikers;

(…)

4. Onder het voeren van een gemeenschappelijke huishouding als vorenbedoeld zal in ieder geval het vervullen van de volgende diensten en voorzieningen zijn begrepen:

a. Het verstrekken van één warme maaltijd per persoon per dag;

b. Het verstrekken van huishoudelijke hulp gedurende een aantal uren per week, waaronder begrepen het schoonhouden van de privé gedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten;

c. Het tegen vergoeding beschikbaar stellen van de eventueel in het gebouw aanwezige logeerkamers;

d. Het verwarmen van het gebouw, met inbegrip van de privé gedeelten, door middel van een centrale verwarmingsinstallatie, alsmede het leveren van warm water.

2.10.

In 1977 werden de diensten receptie en nachtwacht ingevoerd en daarvoor is door de VvE personeel aangenomen. Rond 1977 is op de algemene ledenvergadering van de VvE een besluit genomen dat de eigenaar van (alleen) een garagebox niet hoeft bij te dragen in de kosten van nachtwacht en receptie en dat deze kosten gelijkelijk zouden worden omgeslagen over de eigenaren van een woning. Vanaf dat moment zijn de kosten voor nachtwacht en receptie op deze wijze verdeeld en betaald door de eigenaren van een woning.

2.11.

Vanaf 2010 is er binnen de VvE een discussie gevoerd over de berekening van de servicekosten, waaronder de kosten voor nachtwacht en receptie. In de nieuwsbrief van april 2016 heeft de VvE aan de leden meegedeeld dat de kosten voor de nachtwacht en receptie de afgelopen jaren niet volgens de splitsingsakte zijn berekend en dat de VvE dat vanaf 2016 wel volgens de splitsingsakte gaat doen. Daarbij is als uitgangspunt genomen dat berekening volgens de splitsingsakte leidt tot het omslaan via breukdeel van ook de kosten van nachtwacht en receptie naar alle eigenaren, ook die alleen een garagebox bezitten.

2.12.

Op 17 maart 2017 heeft het bestuur van de VvE een voorstel gedaan tot het nemen van een besluit op de algemene ledenvergadering van 20 maart 2017. Het voorstel luidde als volgt:

Daarom nu een voorstel aan de ALV om een besluit te nemen:

Over 2014 én 2015 een herberekening van de servicekosten toe te passen volgens de akte van splitsing, zoals aangegeven in het overzicht.

2.13.

Op de algemene ledenvergadering van 20 maart 2017 is besloten (alleen) over 2014 en 2015 een herberekening van de servicekosten toe te passen.

2.14.

Een groep garage-eigenaren heeft in 2017 een verzoekschrift bij de kantonrechter ingediend dat strekte tot vernietiging van het op 20 maart 2017 genomen besluit. De kantonrechter heeft op 3 mei 2018 bij beschikking op het verzoek beslist. De relevante overwegingen uit die uitspraak luiden als volgt:

[naam VvE 1] . Vaststaat dat de kosten voor de diensten nachtwacht en receptie niet expliciet in de splitsingsakte zijn vermeld. Wel staat vast dat dit kosten betreffen die door de VvE worden gemaakt, zodat ingevolge artikel 17 van de splitsingsakte deze kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. In artikel 23 lid 3 is bepaald dat de eigenaars zijn verplicht hieraan bij te dragen in gelijke verhouding als onder 2 van dat artikel is bepaald, behoudens ten aanzien van de “de schulden en kosten die voor diensten, zoals omschreven in artikel 29 lid 4, worden gemaakt”. In artikel 29 lid 4 wordt als eerste een definitie gegeven van een gemeenschappelijke huishouding en wordt bepaald dat daaronder in ieder geval de daarna beschreven diensten en voorzieningen worden begrepen. De VvE voert aan dat uit de letterlijke tekst van deze bepaling volgt dat enkel de in artikel 29 lid 4 omschreven diensten en voorzieningen onder de uitzondering van artikel 23 lid 3 vallen en dat dat volgens haar uitsluitend de onder a tot en met d genoemde diensten zijn.

10. Deze uitleg van de VvE wordt echter niet gevolgd. In de splitsingsakte is in artikel 23 lid 3 de bedoeling tot uitdrukking gebracht om bepaalde diensten en voorzieningen uit te zonderen van de algemene kostenverdeling. Deze kosten worden ingevolge artikel 23 lid 3 omschreven in artikel 29 lid 4, waarin een definitie van een gemeenschappelijke huishouding wordt gegeven. In die definitie worden een aantal diensten en voorzieningen genoemd, maar dit is gelet op de woorden “in ieder geval” geen limitatieve opsomming. Daaruit wordt naar objectieve maatstaven afgeleid dat met de verwijzing in artikel 23 lid 3 naar artikel 29 lid 4, waarbij is gekozen voor het woord “omschreven”, het de bedoeling is geweest om alle kosten van de gemeenschappelijke huishouding uit te sluiten van de gebruikelijke kostenverdeling en niet alleen de in artikel 29 lid 4 opgesomde diensten/voorzieningen. Zonder specifiekere verwijzing naar de onder a tot en met d genoemde diensten, kan niet worden afgeleid dat slechts die diensten zijn bedoeld.

11. Voorts is de vraag aan de orde of de diensten receptie en nachtwacht vallen onder de kosten van de gemeenschappelijke huishouding. Vaststaat dat vanaf de invoering in 1977 tot en met in ieder geval 2012 de VvE en haar leden de kosten van deze diensten als zodanig hebben aangemerkt. Uit de feitelijke gang van zaken volgt verder dat deze diensten voornamelijk ten nutte komen van de bewoners en het daarom voor de hand ligt dat ze behoren tot de gemeenschappelijke huishouding van deze bewoners. Als de garageboxhouders hiervan ook enigszins profijt hebben, is dat op zichzelf onvoldoende om te kunnen concluderen dat de diensten daarom niet tot de gemeenschappelijke huishouding van de bewoners behoren. Bovendien passen de diensten receptie en nachtwacht tussen de in artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte genoemde diensten. Daarbij geldt dat een aantal van deze diensten, zoals de dienst genoemd onder d (het verwarmen van het gebouw), ook niet per definitie alleen de bewoners ten goede komt.

12. Conclusie is dan ook dat de kosten voor de diensten receptie en nachtwacht tot de gemeenschappelijke huishouding behoren en daarmee tot de uitzondering genoemd in artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte. Gevolg is dat de kosten de afgelopen jaren niet in strijd met de splitsingsakte in rekening zijn gebracht. Het besluit van de VvE om een herverdeling toe te passen over de jaren 2014 en 2015, met de bedoeling deze kosten alsnog om te slaan over alle eigenaren, is dan ook in strijd met de splitsingsakte. Het gevolg daarvan is dat het besluit ingevolge artikel 2:14 BW nietig is. Een nietig besluit kan niet worden vernietigd. Het verzoek van [naam 10] c.s . tot vernietiging, hoewel hij materieel het gelijk aan zijn zijde heeft, is dan ook niet toewijsbaar, evenmin als zijn subsidiaire verzoek.

2.15.

Er is geen hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van 3 mei 2018.

2.16.

Naar aanleiding van de beschikking van 3 mei 2018 heeft het bestuur van de VvE de servicekosten herberekend. Het bestuur heeft het volgende bericht aan de leden van de VvE gestuurd:

Berekeningswijze servicekosten 2016-juni 2018

Naar aanleiding van de uitspraak van de rechter op 3 mei j.l. heeft een herberekening van de servicekosten plaatsgevonden. De rechter heeft uitgesproken dat de kosten van de receptie en de nachtwachten alleen ten laste dienen te komen van de eigenaren van de woonappartementen. De eigenaren van de garages en de bergingen worden daar niet meer voor belast.

Een en ander heeft tot gevolg dat de totale kosten ex. stookkosten vervolgens verminderd worden met de salariskosten + sociale lasten receptie en nachtwacht, zoals die zijn opgenomen in de op 24 april goedgekeurde begroting van 2014 (€ 113.245). Het dan resterende bedrag (€ 317.755) wordt vanaf 1-1-16 op basis van breukdelen doorberekend aan alle eigenaren. De salariskosten van receptie en nachtwacht worden gelijkelijk verdeeld over de eigenaren van de woonappartementen.

2.17.

De stookkosten worden afzonderlijk verrekend. De stookkosten worden voor wat betreft het verbruik niet aan de garage-eigenaren doorberekend, deze worden op nihil gesteld. De overige kosten, voor beheer, meten en verwarming van de algemene ruimtes, worden berekend per breukdeel over alle eigenaren.

2.18.

Per saldo betekent de herberekening van de servicekosten vanaf 2016 een verlaging van de servicekosten voor de appartementseigenaren.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

De VvE vordert (na diverse eisvermeerderingen) dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

[gedaagde 1.] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 17.706,13,
[gedaagde 2.] / [gedaagde 3.] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 27.684,13,

beide te vermeerderen met rente en (proces)kosten.

in reconventie

3.2.

[gedaagde 1.] en [gedaagde 2.] vorderen:

- een verklaring voor recht dat de door hen voorgestane uitleg van de splitsingsakte, die in lijn is met de uitleg van de kostenverdeling die de VvE in de nieuwsbrief van april 2016 heeft gegeven, de juiste is.

[gedaagde 1.] vordert daarnaast dat de kantonrechter bij uitvoerbaar te verklaren vonnis de VvE zal veroordelen hem een bedrag van € 13.024,- aan teveel betaalde servicekosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2019 tot de dag van de algehele voldoening.

in conventie en in reconventie

3.3.

De VvE legt het volgende aan de vordering ten grondslag. De VvE stelt dat alle schulden en kosten vallen onder artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte, met uitzondering van de vier diensten die expliciet in artikel 29 lid 4 worden genoemd en de kosten voor de nachtwacht en de receptie op grond van de uitspraak van de kantonrechter van 3 mei 2018. De VvE heeft de schulden en kosten in de herberekening van juli 2018 dan ook op deze wijze verdeeld over de leden van VvE. [gedaagde 1.] en [gedaagde 2.] zijn op grond van deze berekening een bedrag aan servicekosten aan de VvE verschuldigd. Zij betalen echter minder dan de VvE als voorschot heeft berekend, waardoor er een achterstand in betaling is ontstaan. De VvE vordert nakoming van de nog verschuldigde servicekosten.

3.4.

[gedaagde 1.] en [gedaagde 2.] voeren verweer tegen de vordering. Zij betwisten de wijze waarop de VvE de servicekosten berekent en staan een beperktere uitleg van artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte voor dan de VvE. Volgens [gedaagde 1.] en [gedaagde 2.] betreffen de diensten van artikel 29 lid 4 alleen die diensten waarvan een eigenaar kan kiezen om die wel of niet af te nemen. Kiest een eigenaar ervoor om van een dienst gebruik te maken, dan moet die eigenaar naar gebruik betalen. Kiest een eigenaar er niet voor om van een dienst gebruik te maken, dan hoeft hij daar ook niet voor te betalen. Artikel 29 lid 4 zijn dus kosten waarvoor de gebruiker betaalt, de niet-gebruiker niet. De kosten voor receptie en nachtwacht vallen niet onder de diensten van artikel 29 lid 4, maar onder de schulden en kosten van artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte. Deze kosten moeten dus naar breukdeel over alle eigenaren berekend worden. De kantonrechter heeft in de beschikking van 3 mei 2018 weliswaar geoordeeld dat deze kosten vallen onder artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte en dat deze kosten alleen door de eigenaren van een woning gedragen moeten worden, maar hier verzetten [gedaagde 1.] en [gedaagde 2.] zich tegen. De beslissing van de kantonrechter zag alleen op het besluit van de VvE om deze kosten met terugwerkende kracht over 2014 en 2015 over alle eigenaren te verdelen en zag daarmee niet op het toepassen van de kostenverdeling zelf. Bovendien wordt in de splitsingsakte geen onderscheid gemaakt tussen eigenaren van een woning en eigenaren van alleen een garage, zodat het onderscheid dat de kantonrechter maakt in strijd is met de splitsingsakte. [gedaagde 1.] en [gedaagde 2.] vorderen in reconventie een verklaring voor recht dat de uitleg die zij geven aan de splitsingsakte, die in lijn is met de uitleg van de kostenverdeling die de VvE in de nieuwsbrief van april 2016 heeft gegeven, de juiste is. [gedaagde 1.] heeft bovendien op basis van zijn uitleg van de splitsingsakte zelf een berekening gemaakt welk bedrag hij aan servicekosten verschuldigd is. Dat is minder dan hij heeft betaald en het te veel betaalde bedrag vordert [gedaagde 1.] van de VvE in reconventie, dat is een bedrag van € 13.024, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2019 tot de dag van de algehele voldoening.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4.Beoordeling

4.1.

De vorderingen in conventie en reconventie hangen met elkaar samen, in die zin dat beide vorderingen hun grondslag vinden in een bepaalde uitleg van de splitsingsakte. De kantonrechter zal daarom de vorderingen gezamenlijk behandelen.

4.2. ‘

[naam VvE 1] ’ is een serviceflat, waarin mensen van 50 jaar en ouder in staat worden gesteld zelfstandig te blijven wonen. De functie van de serviceflat in het bestemmingsplan sluit daarbij aan en is ‘wonen en zorg’. Bij de oprichting van de VvE waren de garage-eigenaren ook telkens eigenaar van een woning. Op een gegeven moment is dat uit elkaar geraakt en er is nu al enige tijd sprake van een situatie waarbij niet alle garage-eigenaren ook tevens eigenaar van een woning zijn. Tussen de VvE, de garage-eigenaren (onder wie [naam 3] en [naam 5] ) en de eigenaren van een woning (onder wie [gedaagde 1.] en [gedaagde 2.] ) is discussie ontstaan over de manier waarop de schulden en kosten van de VvE berekend moeten worden. Deze discussie is uitgemond in een langdurig conflict, waarbij de VvE en een deel van de garage-eigenaren zich al eerder tot de kantonrechter hebben gewend. De uitspraak van de kantonrechter van 3 mei 2018 heeft de discussie over de verdeling van de schulden en kosten echter niet beëindigd. Partijen blijven verdeeld over de vraag wie bepaalde kosten van de VvE moet betalen en hoe de uitspraak van 3 mei 2018 uitgelegd moet worden.

4.3.

Op grond van artikel 5:113 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moeten de gezamenlijke appartementseigenaren, in de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor hun gezamenlijke rekening komen, onderling en jegens de vereniging van eigenaars voor elk appartementsrecht in een gelijk deel bijdragen, tenzij daarvoor bij het reglement een andere verhouding is bepaald. Dat laatste is hier het geval, want artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte bepaalt dat de eigenaars verplicht zijn per breukdeel bij te dragen in de schulden en kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn, met uitzondering voor de ‘schulden en kosten die voor diensten, zoals omschreven in artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte, worden gemaakt’. De vraag die partijen allereerst (nog steeds) verdeeld houdt, is welke schulden en kosten onder artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte vallen en welke onder artikel 29 lid 4. Zijn dat alleen de kosten die opgesomd staan onder artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte en de kosten voor receptie en nachtwacht, of zijn alle kosten waarvan de garage-eigenaren geen profijt hebben? Daarnaast voeren [gedaagde 1.] en [gedaagde 2.] aan dat de kosten van artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte volgens de objectief te hanteren uitlegmaatstaf alsnog volgens het wettelijke systeem van artikel 5:113 lid 2 BW over alle appartementseigenaren, dus ook garage-eigenaren, moeten worden omgeslagen.

4.4.

De kantonrechter stelt het volgende voorop. Partijen verschillen van mening hoe de splitsingsakte ten aanzien van de schulden en kosten van de VvE uitgelegd moet worden. Een splitsingsakte moet worden uitgelegd naar de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, maar daarbij moet, gelet op de derdenwerking van de akte, naar objectieve maatstaven worden afgeleid wat is bedoeld, waarbij onder meer acht kan worden geslagen op de elders in de akte gebruikte formulering en op de aannemelijkheid van rechtsgevolgen waartoe mogelijke tekstinterpretaties zouden kunnen leiden.

4.5.

De kantonrechter overweegt (in lijn met de beschikking van 3 mei 2018) als volgt. In artikel 29 lid 4 wordt een aantal diensten en voorzieningen genoemd die de gemeenschappelijke huishouding betreffen, maar gelet op de woorden ‘in ieder geval’ is dit geen limitatieve opsomming. Het is de bedoeling geweest om
allekosten van de gemeenschappelijke huishouding uit te sluiten van de gebruikelijke kostenverdeling en niet alleen de in artikel 29 lid 4 opgesomde diensten/voorzieningen. De vraag die vervolgens aan de orde is, is welke kosten dan de gemeenschappelijke huishouding betreffen. Uit de opsomming van diensten in artikel 29 lid 4 kan worden afgeleid dat de kosten van de gemeenschappelijke huishouding die kosten zijn die worden gemaakt voor extra diensten die eigen zijn aan de bijzondere woonfunctie van ‘ [naam VvE 1] ’ als serviceflat. De kosten van de gemeenschappelijke huishouding zijn de kosten die worden gemaakt voor de service die de serviceflat biedt. Dit betekent ook dat de kantonrechter [gedaagde 1.] en [gedaagde 2.] niet volgt in hun uitleg van artikel 29 lid 4 dat dit alleen kosten betreffen die individueel worden afgenomen en daarmee individueel worden afgerekend. Artikel 29 lid 4 zijn immers kosten van de
gemeenschappelijkehuishouding. Daarmee strookt niet de uitleg dat het slechts
individuelekosten betreffen die slechts naar gebruikt worden afgerekend. Een gemeenschappelijke huishouding behelst meer dan dat.

4.6.

De kantonrechter komt vervolgens toe aan de vraag hoe de kosten die vallen onder artikel 29 lid 4 berekend moeten worden. Moet voor deze kosten worden teruggevallen op de artikel 5:113 BW of moet aansluiting worden gezocht bij de uitspraak van de kantonrechter van 3 mei 2018? In deze uitspraak is het zogenaamde “profijtbeginsel” tot uitgangspunt genomen op grond waarvan de kosten die vallen onder artikel 29 lid 4 alleen berekend worden over de appartementseigenaren die ook daadwerkelijk van de diensten profiteren. In het reglement is niets over de berekening van deze kosten opgenomen. In beginsel leidt dit ertoe dat voor de berekening van die kosten aangesloten moet worden bij de wettelijke systematiek van artikel 5:113 BW. Dit zou betekenen dat iedere eigenaar - ook garage-eigenaren - voor gelijke delen moet bijdragen in deze kosten, ook als zij niet of in zeer beperkte mate van deze diensten profiteren. De kantonrechter acht deze uitkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en tegen deze achtergrond sluit de kantonrechter aan bij het eerdere oordeel in de beschikking van 3 mei 2018. Een redelijke uitleg van artikel 23 lid 3 jo. artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte is dat de uitzondering die artikel 23 lid 3 maakt voor de kosten voor de gemeenschappelijke huishouding met zich brengt dat deze kosten niet gedragen hoeven te worden door de garage-eigenaren, hoewel de splitsingsakte daarin niet voorziet.

4.7.

De kantonrechter komt tot dit oordeel op grond van de volgende overwegingen. Allereerst is de achtergrond van belang. Op de gehouden zitting(en) is duidelijk geworden dat de VvE door de huidige impasse in een situatie is geraakt waarbij zowel (sommige) woning- als (sommige) garage-eigenaren weigeren hun aandeel in de servicekosten te betalen. Daardoor dreigt een gat in de begroting te ontstaan. Het is verder lastig geworden een meerderheid te vinden voor benodigde besluiten op de ledenvergaderingen. Er moet dus een beslissing komen zodat men verder kan.

4.8.

Verder is van belang dat de garage-eigenaars geen eigenaar zijn van een woning in de serviceflat. Zij maken daardoor geen onderdeel uit van de gemeenschappelijke huishouding. Zij zijn ook niet de doelgroep waarvoor ‘ [naam VvE 1] ’ is opgericht, namelijk mensen van 50 jaar en ouder in staat stellen (langer) zelfstandig te blijven wonen. Op objectieve gronden bestaat tegen die achtergrond aanleiding om aan te nemen dat de opstellers van de splitsingsakte de bedoeling hebben gehad om bij de uitzondering voor kosten van gemeenschappelijke huishouding het profijtbeginsel te hanteren. Er is immers geregeld dat de eigenaars volgens breukdelen verplicht zijn bij te dragen in de schulden en kosten (artikel 23 lid 3), met uitzondering van de schulden en kosten voor de diensten ten behoeve van de gemeenschappelijke huishouding (zoals omschreven in artikel 29 lid 4). Dit betekent dat een uitzondering beoogd werd op de verdeling van kosten die zien op de extra voorzieningen die horen bij een serviceflat. Het is slecht voorstelbaar dat het daarbij de bedoeling is geweest dat het van toepassing zijn van die uitzondering ertoe leidt dat er dan juist meer moet worden betaald voor diensten waarvan men geen gebruik maakt dan voor diensten waarvan wel gebruik wordt gemaakt. Dit is immers wat het gevolg is bij toepassing van de wettelijke regeling, waarop bij strikte toepassing van de splitsingsakte zou moeten worden teruggevallen. Garage-eigenaren zouden dan voor veel meer dan hun breukdeel moeten bijdragen. Veel meer voor de hand ligt dat met de uitzondering bedoeld was dat alleen de appartementseigenaren in deze kosten deelden ten behoeve van wie de kosten ook gemaakt worden. Dit leidt tot een eerlijkere verdeling. Deze uitleg is bovendien ook de uitleg die de VvE over de jaren 1977 tot 2010 (dus gedurende een periode van opvolgende appartementseigenaren van 33 jaar) zelf aan de splitsingsakte heeft gegeven: de kosten van de receptie en nachtwacht zijn over die periode immers niet berekend aan garage-eigenaren. Tot slot is van belang dat de groep garage-eigenaren een zeer beperkt aandeel van de stemmen in de algemene ledenvergadering vertegenwoordigt, namelijk 3,7%. Voor deze groep is het dan ook vrijwel onmogelijk te komen tot aanpassing van de splitsingsakte door stemming binnen de algemene ledenvergadering. Dit betekent dat de kantonrechter van oordeel is dat de garage-eigenaars niet aan de diensten die vallen onder artikel 29 lid 4 hoeven mee te betalen. Toepassing van deze uitleg leidt tot de volgende overwegingen over de geschilpunten.

4.9.

In deze procedure verschillen partijen van mening over de vraag of de kosten voor receptie en nachtwacht onder artikel 23 lid 3 vallen of onder artikel 29 lid 4. De VvE volgt de eerdere uitspraak van 3 mei 2018 en laat op grond daarvan deze kosten vallen onder artikel 29 lid 4. [gedaagde 1.] en [gedaagde 2.] verzetten zich hiertegen. De kantonrechter is in het licht van bovenstaande uitleg van de gemeenschappelijke huishouding en in lijn met de beschikking van 3 mei 2018 van oordeel dat de diensten van receptie en nachtwacht vallen onder de kosten van de gemeenschappelijke huishouding. Deze kosten worden immers gemaakt vanwege de bijzondere woonfunctie van de serviceflat. De kosten moeten gelijkelijk onder alleen de eigenaren van de woningen verdeeld worden en de garage-eigenaren hoeven daaraan niet bij te dragen.

4.10.

Ter zitting is gebleken dat er op dit moment bovendien verschil van mening bestaat over de kosten voor de glazenwasser en de stookkosten. In het licht van bovenstaande uitleg oordeelt de kantonrechter dat de kosten voor de glazenwasser vallen onder diensten van artikel 29 lid 4. Deze kosten worden immers gemaakt vanwege de bijzondere woonfunctie van de serviceflat. Deze kosten betreffen dus de gemeenschappelijke huishouding en moeten daarom gelijkelijk onder alleen de eigenaren van de woningen verdeeld worden. De garage-eigenaren hoeven daaraan niet bij te dragen.

4.11.

Uit artikel 29 lid 4 sub d van de splitsingsakte volgt dat ook kosten voor verwarming van het gebouw, met inbegrip van de privé gedeelten, als kosten van de gemeenschappelijke huishouding worden gerekend. Dit betekent dat de stookkosten voor het verwarmen van de centrale ruimtes in de serviceflat vallen onder de kosten van de gemeenschappelijke huishouding. Anders dan de VvE stelt en berekent, hoeven de garage-eigenaren daaraan dus niet mee te betalen. Ter zitting is gebleken dat onder de stookkosten ook kosten vallen die gemaakt worden voor het gezamenlijk beheer van de verwarming, namelijk voor het transport en het meten. Deze kosten vallen, anders dan de garage-eigenaren aanvoeren, niet onder de gezamenlijke huishouding. Het zijn immers geen kosten die voortvloeien uit extra service die de serviceflat biedt en zijn daarmee geen schulden en kosten van de gezamenlijke huishouding, maar schulden en kosten van het gezamenlijk beheer van het gebouw. De VvE verdeelt deze schulden en kosten dus terecht over alle eigenaren, inclusief de garage-eigenaren, via het breukdeel. Dat de verwarming in de garages op dit moment niet werkt vanwege een kapotte leiding, doet hieraan niet af.

in conventie

4.12.

De VvE heeft ter zitting verklaard dat de algemene ledenvergadering de jaarrekeningen tot en met 2018 en de begroting over 2019 inmiddels heeft goedgekeurd en dat de vorderingen jegens [gedaagde 1.] en [gedaagde 2.] hierop zijn gebaseerd. Deze jaarrekeningen en begroting zijn echter niet in overeenstemming met de in dit vonnis gegeven uitleg van de splitsingsakte opgesteld, in ieder geval voor wat betreft de kosten van de glazenwasser en de stookkosten algemene ruimtes. Het komt de kantonrechter voor dat dit nietigheid van de betreffende besluiten meebrengt, hoewel de besluiten in deze procedure nadrukkelijk niet ter beoordeling voorliggen. De jaarrekeningen en begroting kunnen daarmee echter nu geen grondslag vormen voor de berekening.

4.13.

De kantonrechter zal de VvE daarom in de gelegenheid stellen om de hoogte van de servicekosten opnieuw te berekenen conform bovenstaande uitleg van de splitsingsakte en daarmee samenhangend haar eis te wijzigen zoals hierna in het dictum vermeld. De kantonrechter zal iedere verdere beslissing aanhouden.

in reconventie

4.14.

De vorderingen in reconventie liggen op grond van de vorengaande overwegingen voor afwijzing gereed.

5.Beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
27 maart 2020voor uitlating bij akte door de VvE met een hernieuwde berekening en daarmee samenhangend een eiswijziging,

5.2.

bepaalt dat vier weken na ontvangst van de akte van de VvE de zaak op de rol zal komen voor uitlating bij akte door [gedaagde 1.] en [gedaagde 2.] / [gedaagde 3.] ,

in conventie en in reconventie

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Aldus gewezen door mr. C.H. Rombouts, kantonrechter, bijgestaan door mr. A. Minkjan, griffier, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 februari 2020.

De griffier De kantonrechter

Geschil binnen de Vereniging van Eigenaars over de verdeling van servicekosten en de toepassing van het profijtbeginsel

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

1.[gedaagde 2.] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.Beoordeling

5.Beslissing