ECLI:NL:RBAMS:2020:1201 - Rechtbank Amsterdam - Beëindiging gebruiksovereenkomsten kapsalons in zorglocat...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7932254 CV EXPL 19-16254

vonnis van: 27 februari 2020

fno.: 869

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

QIOZ Holding B.V.

gevestigd te Zoetermeer,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

nader te noemen: Qioz,

gemachtigde: mr. Th.C. Visser,

t e g e n

Stichting Cordaan

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

nader te noemen: Cordaan,

gemachtigde: mr. S. Dominguez Y Sainza en mr. M.M. Koomen.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 12 juli 2019 met producties;
- conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft - tezamen met de behandeling van het verzoekschrift van Qioz met zaaknummer 8141235 EA VERZ 19-788 - plaatsgevonden op 16 december 2019. Qioz heeft voorafgaand aan de zitting een conclusie van antwoord in reconventie ingediend. Voor Qioz zijn verschenen [medewerker Qioz 1] , [functie] , [medewerker Qioz 2] , [functie] , vergezeld door de gemachtigde. Voor Cordaan zijn verschenen [medewerker Cordaan 1] ,, [functie] , alsmede de gemachtigden. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De procedure is vervolgens aangehouden tot de rolzitting van 19 december 2019 om partijen de gelegenheid te bieden tot een schikking te komen. Qioz heeft bij brief van 18 december 2019 gevraagd vonnis te wijzen en een beschikking in de hiervoor vermelde verzoekschriftprocedure. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1.Feiten

Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1

Partijen hebben per 15 juli 2008 twee overeenkomsten (met benaming “gebruiksovereenkomst”) gesloten voor de zorglocaties Eben Haëzer en Gaasperdam van Cordaan met de bestemming “exploitatie kapsalon en verkoop van bijbehorende producten” tegen een vergoeding van respectievelijk € 158,33 en € 183,33 per maand. In de schriftelijke gebruiksovereenkomst staat in art. 4:

“(…) 4.1 Qioz zal vanuit de kapsalon werkzaamheden aan alle bewoners, medewerkers, vrijwilligers en bezoekers van Cordaan bieden. Met dien verstande dat de bewoners van Cordaan te allen tijde voorrang verkrijgen. (…).”

De kapsalons in deze locaties zijn eind 2013 en 2014 gesloten.

1.2

Partijen hebben op 30 juni/1 augustus 2009 een overeenkomst gesloten, ingaande per 1 augustus 2009, met als benaming “gebruiksovereenkomst”. Daarin staat vermeld dat de overeenkomst het gebruik van een ruimte in Zorgcentrum De Buitenhof, Nieuwe Herlaer 2 te Amsterdam betreft. De overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van vijf jaar, die stilzwijgend wordt verlengd met vijf jaar (art. 4). In de overeenkomst staat voorts het volgende:

“(…)
Artikel 1- Het gehuurde, bestemming, gebruik

(…)

2. Gebruiker wendt de ter beschikking gestelde ruimte aan als Kapsalon. (…).

(…)

Artikel 3- Betalingsverplichting, betaalperiode

1. Gebruiker is over het gebruik van de ruimte aan de stichting een bedrag verschuldigd van € 336,00 per maand op basis van vier dagen. Bij vijf dagen per week betaalt gebruiker een bedrag van € 420,00 per maand. Betaling dient te geschieden (…) onder vermelding van huur kapsalon Buitenhof en de betreffende maand.

2. In het gebruik is begrepen (zie bijlage):

a. het gebruik van de vaste en losse inventaris zoals is vastgelegd in de afzonderlijk te tekenen bijlage.

b. stookkosten, elektra, watergebruik en wassen van handdoeken. (…)”

Aan deze overeenkomst is een schema gehecht:

“(…) berekening huurprijs kapsalon Buitenhof

afgerond aantal m² 24,50

prijs per m² per jaar € 120,00

Totaal per jaar € 2.940,00

per maand € 245,00

kosten voor: water € 15,00

electra € 20,00

handdoeken € 50,00

€ 330,00

Afschrijving inventaris
€ 90,00

Kosten per maand
€ 420,00

(…)”

1.3

Partijen hebben op 30 juni/1 augustus 2009 een overeenkomst gesloten, ingaande per 1 september 2009, met als benaming “gebruiksovereenkomst”. Daarin staat vermeld dat de overeenkomst het gebruik van een ruimte in Zorgcentrum De Oude Raai, Ferdinand Bolstraat 321 te Amsterdam betreft. De overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van vijf jaar, die stilzwijgend wordt verlengd met vijf jaar (art. 4). In de overeenkomst staat voorts het volgende:

“(…)
Artikel 1- Het gehuurde, bestemming, gebruik

(…)

2. Gebruiker wendt de ter beschikking gestelde ruimte aan als Kapsalon. (…).

(…)

Artikel 3- Betalingsverplichting, betaalperiode

1. Gebruiker is over het gebruik van de ruimte aan de stichting een bedrag verschuldigd van € 183,00 per maand op basis van vier dagen. Bij vijf dagen per week betaalt gebruiker een bedrag van € 225,00 per maand. Betaling dient te geschieden (…) onder vermelding van huur kapsalon De Oude Raai en de betreffende maand.

2. In het gebruik is begrepen:

a. het gebruik van de vaste inventaris zoals is vastgelegd in de afzonderlijk te tekenen bijlage.

b. stookkosten, elektra, watergebruik en wassen van handdoeken. (…)”

Aan deze overeenkomst is een schema gehecht:

“(…) berekening huurprijs kapsalon d’Oude Raai

afgerond aantal m² 14

prijs per m² per jaar € 120

Totaal per jaar € 1.680,00

per maand € 140,00

kosten voor: water € 15,00

electra € 20,00

handdoeken € 50,00

Kosten per maand (5 dagen per week)
€ 225,00

Kosten per maand (4 dagen per week)
€ 180,00

(…)”

1.4

Partijen hebben eveneens een overeenkomst gesloten met betrekking tot het gebruik van een ruimte als kapsalon in zorglocatie Hof van Sloten. Deze overeenkomst is niet schriftelijk vastgelegd.

1.5

Tot 2015 bracht Qioz de rekeningen van de kappersdiensten aan cliënten van Cordaan in rekening bij Cordaan. Cordaan betaalde deze rekeningen aan Qioz en bracht de betaalde diensten vervolgens in rekening bij de cliënten. Vanaf 2015 factureert Qioz rechtstreeks aan de cliënten.

1.6

Qioz heeft ook in andere zorglocaties van Cordaan, dan de hiervoor genoemde, ruimten als kapsalon in gebruik (gehad). Deze kapsalons zijn in verband met bezuinigingen en veranderingen in de zorgsector na verbouwingen gesloten.

1.7

Partijen hebben vanaf 2015 tot september/oktober 2017 overleg gevoerd om tot een samenwerkingsovereenkomst te komen (een zogenaamde “paraplu-overeenkomst”). Op 18 september 2017 heeft daartoe het laatste gesprek tussen partijen plaatsgevonden, welk gesprek niet tot overeenstemming over samenwerking heeft geleid.

1.8

Cordaan heeft Qioz bij brieven van 16 en 28 november 2017 aangemaand om respectievelijk € 3.696,00 en € 2.013,00 aan huurachterstand te voldoen. In deze brieven staat als omschrijving “beginnota januari t/m november 17” vermeld en als valutadatum “31-10-2017”.

1.9

Bij brief van 8 januari 2018 heeft [medewerker Cordaan 2] , [functie] van Cordaan gesommeerd de betalingsverplichtingen voor 2017 voor de locaties De Oude Raai en De Buitenhof te voldoen ter hoogte van € 6.228,00.

1.1

Bij brief van 29 januari 2019 heeft Cordaan aan Qioz meegedeeld dat zij genoodzaakt is om over te gaan tot ontbinding van de overeenkomsten met betrekking tot de ruimten in de locaties De Oude Raai, Hof van Sloten en De Buitenhof omdat Qioz haar betalingsverplichtingen ter zake van deze ruimten niet nakomt dan wel dat zij de rechter zal verzoeken de overeenkomsten te ontbinden.

1.11

Bij brief van 11 maart 2019 aan Qioz heeft Cordaan de overeenkomsten met betrekking tot het gebruik van de ruimtes in De Oude Raai, Hof van Sloten en De Buitenhof opgezegd per 1 september 2019.

1.12

Qioz heeft de door haar geëxploiteerde ruimte in De Oude Raai op enig moment na de opzegging in 2019 ontruimd.

1.13

Cordaan heeft een overzicht overgelegd waarin zij de - wat haar betreft bestaande - betalingsachterstand van Qioz met betrekking tot de locaties d’Oude Raai en Buitenhof specificeert:

“(…)

Afboeking 12.355,20 Periode t/m eind 2014

Uitbetaald aan Qioz 8.090,70 Periode t/m eind 2014

Totaal kosten afhandeling periode t/m eind 2014 20.445,90

Gefactureerd vanuit Wocas D’oude raai 4.608,28 Periode jan 2017 t/m jan 2019

Gefactureerd vanuit Wocas Buitenhof 8.400,00 Periode jan 2017 t/m jan 2019

Niet gefactureerd D’oude raai 5.141,92 Periode april 2015 t/m dec 2016

en febr 2019 t/m aug 2019

Niet gefactureerd Buitenhof 9.744,00 Periode mrt. 2015 t/m dec 2016

en febr 2019 t/m aug 2019

Totaal te vorderen 27.894,20

(…)”

2.De vorderingen en het verweer in conventie en in reconventie

In conventie:

2.1

Qioz vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat de toepasselijke huurovereenkomsten als verhuur van winkelruimten ex art. 7:290 BW Pro dienen te worden gekwalificeerd;

II. Cordaan gebiedt om, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat zij daaraan niet voldoet, aan Qioz het volledige huurgenot van de huidige vestigingen te verschaffen;

III. voor recht verklaart dat Cordaan aansprakelijk is voor de door haar veroorzaakte schade als gevolg van o.m. het genoodzaakt sluiten van vestigingen door Qioz, het niet doorgang vinden van vestigingen door toedoen van Cordaan, welke schade dient te worden opgemaakt bij staat;

IV. Cordaan veroordeelt in de kosten van de procedure.

2.2

Qioz legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Zij stelt dat de Overeenkomsten zijn aan te merken als huur van 290-bedrijfsruimte. In de Overeenkomsten is wel degelijk een tegenprestatie voor het gebruik van de ruimten opgenomen. Bovendien is een kapsalon een ambachtsbedrijf en is daarom sprake van 290-bedrijf. Er is sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal: de kapperswerkzaamheden worden vanuit de kapsalon verricht aan alle bewoners, familieleden van bewoners, medewerkers, vrijwilligers, bewoners van aanleunwoningen, bezoekers van Cordaan, alsook bewoners uit de omgeving. Qioz stelt dat zij ook een folder heeft om buurtbewoners te trekken. Dat de klanten vooraf een afspraak moeten maken maakt niet dat geen sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal. Cordaan heeft geen enkele reden om de Overeenkomsten op te zeggen en zij miskent bovendien dat partijen een samenwerking zijn aangegaan, waar de huurovereenkomsten een uitvloeisel zijn. Voor ontbinding is evenmin reden, omdat er geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van Qioz. Cordaan is schadeplichtig: er bestaat een geschil vanwege het niet doorgang vinden van enkele andere (beloofde) vestigingen en/of het gedwongen vertrek uit andere vestigingen en het gebrek aan communicatie daaromtrent. Cordaan wil nu bovendien de huur/samenwerking beëindigen. Qioz lijdt daardoor schade die bestaat uit:

A. omzetderving door het vroegtijdig sluiten door Cordaan van een aantal locaties van Qioz;

B. omzetderving door het niet door laten gaan van locaties waar formeel afspraken over waren gemaakt;

C. verhoogde kosten door het overnemen (verplichting) door Qioz van de facturatie van

Cordaan rechtstreeks aan de bewoners terwijl er andere afspraken waren gemaakt;

D. de vele gesprekken/overleg/rapportage met vele managers van Cordaan die tot niets hebben geleid;

E. de inhuur van externe adviseurs.

2.3

Cordaan heeft het volgende verweer gevoerd. Zij betwist dat de Overeenkomsten moeten worden aangemerkt als huurovereenkomsten in de zin van art. 7:290 BW Pro. Zij stelt dat het bruikleenovereenkomsten zijn, omdat geen sprake is van een tegenprestatie in de zin van art. 7:201 BW Pro, doch het gaat om een vergoeding voor de onkosten, te weten kosten voor het gebruik van de inventaris, stookkosten, elektra, water en het wassen van de handdoeken. Voorts is het nooit de bedoeling van partijen geweest om huurovereenkomsten af te sluiten, dit volgt onder meer uit de onderhandelingen die partijen hebben gevoerd over de zogenoemde paraplu-overeenkomst. Voor zover aan de opzegging van de gebruiksovereenkomsten zwaarwegende redenen ten grondslag dienen te liggen, stelt Cordaan dat die gelegen zijn in overheidsbezuinigingen en een veranderende zorgvraag, alsmede in het feit dat Qioz de gebruiksvergoeding niet betaalt. Bovendien heeft Cordaan geen toestemming van het College sanering zorginstellingen (CsZ) om onroerende zaken te verhuren.

Voor zover wel sprake is van huurovereenkomsten, is geen sprake van 290-bedrijfsruimten. In de eerste plaats zijn de kappersdiensten aan te merken als een vrij beroep, derhalve niet als een 290-bedrijf. Voorts is er geen sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal. Van de kapsalons kunnen slechts de inwonende cliënten van Cordaan gebruik maken. De locatiemanagers van Hof van Sloten en Buitenhof geven aan dat er op die locaties alleen bewoners worden geknipt door Qioz. Als het de bedoeling was dat de kapsalons ook gericht waren op klanten uit de buurt, dan had Cordaan wel een hogere (commerciëlere) huurprijs bedongen. Oorspronkelijk ging ook de facturatie via Cordaan en droeg zij het risico dat de bewoners de kapperskosten aan haar (terug)betaalden. De kappersdiensten zijn uitsluitend op afspraak. De kapsalons hebben beperkte openingstijden. Omdat geen sprake is van 290-bedrijfsruimte is sprake van zogenaamde 230a-ruimte en zijn deze huurovereenkomsten rechtsgeldig opgezegd en beëindigd, zodat zij niet veroordeeld kan worden om na 1 september 2019 nog het (huur)genot van de vestigingen aan Qioz te verschaffen. Dat geldt al helemaal niet voor de vestiging in De Oude Raai, omdat Qioz zelf heeft meegewerkt aan de ontruiming daarvan. Cordaan stelt dat zij zwaarwegende gronden heeft om de huurovereenkomsten te beëindigen, vanwege overheidsbezuinigingen en een veranderende zorgvraag, waarbij ouderen steeds langer thuis wonen en de zorglocaties kleiner worden. Daardoor neemt de behoefte aan kapsalons in de zorglocaties af. Zij betwist voorts dat zij aansprakelijk is voor enigerlei door Qioz geleden schade, zij betwist alle door Qioz genoemde schadeposten en stelt bovendien dat de genoemde schadeposten op geen enkele wijze worden onderbouwd.

In reconventie:

2.4

Cordaan vordert - na wijziging van eis en samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. voor recht verklaart dat de Overeenkomsten gebruiksovereenkomsten zijn in de zin van art. 7A:1777 BW;

Subsidiair:

en uitsluitend en alleen indien de kantonrechter van oordeel zou zijn dat de overeenkomsten niet als gebruiksovereenkomsten kunnen worden aangemerkt:

II. voor recht verklaart dat de overeenkomsten huurovereenkomsten zijn in de zin van art. 7:230a BW;

Meer subsidiair:

en uitsluitend en alleen indien de kantonrechter van oordeel zou zijn dat de overeenkomsten niet als gebruiksovereenkomsten of huurovereenkomsten in de zin van art. 7:230a BW kunnen worden aangemerkt:

III. voor recht verklaart dat de overeenkomsten huurovereenkomsten zijn in de zin van art. 7:290 BW Pro;

In alle voornoemde gevallen:

IV. bepaalt dat de overeenkomsten zijn geëindigd, hetzij door opzegging, hetzij door buitengerechtelijke ontbinding per 29 januari 2019, dan wel per 1 augustus 2019, dan wel per 1 september 2019, althans de overeenkomsten ontbindt per de datum van het in deze te wijzen vonnis, dan wel per een door de kantonrechter te bepalen datum;

V. Qioz veroordeelt tot ontruiming van de door haar in gebruik zijnde ruimtes in het Hof van Sloten en De Buitenhof binnen drie dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis;

VI. Qioz veroordeelt tot het betalen van € 29.248,20 aan Cordaan ter zake van tot op heden achterstallige gebruiksvergoedingen dan wel huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf de verschuldigdheid tot de voldoening;

VII. Qioz veroordeelt tot betaling van een gebruiksvergoeding voor de ruimte in de Oude Raai, het Hof van Sloten en De Buitenhof, gelijk aan de laatst verschuldigde gebruiksvergoeding per dag dan wel huur per dag zoals blijkt uit de overeenkomsten, vanaf het einde van de respectievelijke overeenkomst voor die ruimte tot en met de dag van de ontruiming daarvan;

VIII. Qioz in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie veroordeelt.

2.5

Cordaan heeft het volgende aan haar vorderingen ten grondslag gelegd. Zoals hier voor in conventie al gemotiveerd is aangegeven, stelt Cordaan primair dat de Overeenkomsten niet kunnen worden gekwalificeerd als huurovereenkomsten, doch dat het gebruiksovereenkomsten zijn. Indien de rechter oordeelt dat sprake is van huurovereenkomsten, dan is sprake van 230a-huurovereenkomsten en niet van 290-bedrijfsruimten. Indien de rechter oordeelt dat wel sprake is van 290-bedrijfsruimte, dan dienen de huurovereenkomsten in de eerste plaats te worden beëindigd op de opzeggingsgrond onder art. 7:296 lid 1 onder Pro a BW (de bedrijfsvoering van Qioz is niet zoals een goed huurder betaamt). Qioz heeft immers een huurachterstand van € 27.894,20. In de tweede plaats dienen de overeenkomsten te worden beëindigd op grond van de belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW Pro. Daartoe wordt verwezen naar de hiervoor in conventie genoemde zwaarwegende redenen voor Cordaan om de huurovereenkomsten te beëindigen. Vanwege flinke bezuinigen moet Cordaan de plintruimtes in zorginstellingen commercieel verhuren. Bovendien is er steeds minder behoefte aan een kapsalon in de zorglocaties.

Indien de rechter geen reden ziet voor beëindiging van de Overeenkomsten op grond van opzegging, vordert Cordaan dat de Overeenkomsten worden ontbonden op grond van een aanzienlijke huurachterstand van € 27.894,20 voor de locaties d’Oude Raai en Buitenhof, waarvoor Qioz in gebreke is gesteld. Voor de Hof van Sloten is nog nooit iets betaald, zodat ook voor die locatie een aanzienlijke huurachterstand bestaat sinds 2016. Cordaan betwist uitdrukkelijk dat er in 2015 zou zijn afgesproken dat Qioz geen huur hoefde te betalen voor de drie locaties totdat de paraplu-overeenkomst gesloten zou zijn.

2.6

Qioz heeft het volgende verweer gevoerd. Met betrekking tot de kwalificatie van de Overeenkomsten wordt verwezen naar hetgeen Qioz in conventie reeds naar voren heeft gebracht. Qioz betwist voorts dat zij tekort schiet in haar betalingsverplichtingen. Zij stelt dat partijen, omdat Qioz gedupeerd raakte door de veranderingen die Cordaan eenzijdig doorvoerde, hebben afgesproken dat Qioz vanaf eind 2015 tot het moment dat de paraplu-overeenkomst zou zijn getekend, geen huurpenningen meer hoefde te betalen. Vanaf eind 2015 zijn dan ook geen facturen meer aan Qioz gestuurd. Ondanks vele gesprekken en gemaakte afspraken is de paraplu-overeenkomst nooit gerealiseerd.

3. De beoordeling in conventie en in reconventie

3.1

De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Welke overeenkomsten?

3.2

Qioz vordert in conventie voor recht te verklaren dat de toepasselijke huurovereenkomsten als huur en verhuur van 290-bedrijfsruimte worden gekwalificeerd. Daartoe is allereerst van belang vast te stellen welke huurovereenkomsten Qioz bedoelt. Zij verwijst immers in nr. 1 van de dagvaarding naar de als productie 1 bijgevoegde huurovereenkomsten. Het betreft hier overeenkomsten die betrekking hebben op ruimten in respectievelijk de zorglocaties Eben Haëzer, Gaasperdam, De Oude Raai, De Buitenhof, De Die en Belinda.

Ter zitting is komen vast te staan dat de overeenkomsten voor de locaties Eben Haëzer en Gaasperdam reeds beëindigd zijn in 2013 en 2014. Ten aanzien van de overeenkomst die betrekking heeft op De Die heeft Qioz ter zitting zelf verklaard dat deze overeenkomst niet is door gegaan. De (franchise-) overeenkomst voor Belinda is slechts een concept-overeenkomst. Bij vaststelling van het toepasselijk regime op deze overeenkomsten heeft Qioz derhalve geen belang meer. Blijven over de overeenkomsten die betrekking hebben op De Oude Raai en De Buitenhof. Strikt genomen ziet de vordering van Qioz slechts op deze twee overeenkomsten, omdat bij de als productie 1 overgelegde overeenkomsten niet een overeenkomst voor De Hof Van Sloten is gevoegd. Vast staat echter dat Qioz ook een kapsalon exploiteert in de zorglocatie De Hof van Sloten van Cordaan en dat Cordaan in de brief van 11 maart 2019 (zie hierboven in rov. 1.11 ) niet alleen de overeenkomst met betrekking tot De Oude Raai en De Buitenhof opzegt, doch ook de overeenkomst met betrekking tot de ruimte in De Hof van Sloten. Ook de eis in reconventie heeft betrekking op De Hof van Sloten. Daarom zal de kantonrechter ervan uitgaan dat de vorderingen in conventie betrekking hebben op de overeenkomsten ter zake het gebruik van een ruimte in de zorglocaties De Oude Raai, De Buitenhof en De Hof van Sloten (hierna gezamenlijk te noemen: de Overeenkomsten).

Huur- of gebruiksovereenkomsten?

3.3

De eerste vraag die ter zake van de Overeenkomsten beantwoord moet worden is of sprake is van een gebruiksovereenkomst dan wel van een huurovereenkomst. Voor het antwoord op die vraag is doorslaggevend of er sprake is van een tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte. Cordaan heeft gesteld dat sprake is van een gebruiksovereenkomst, omdat de overeengekomen vergoeding alleen aan te merken is als een vergoeding voor de onkosten, te weten kosten voor het gebruik van de inventaris, stookkosten, elektra, water en het wassen van de handdoeken.

Met betrekking tot de overeenkomsten die betrekking hebben op De Oude Raai en De Buitenhof is de kantonrechter, met Qioz, van oordeel dat er wel sprake is van een tegenprestatie en derhalve van een huurovereenkomst. Dit omdat uit de overeenkomsten, dan wel uit de daaraan gehechte huurprijsspecificaties, blijkt dat er in het te betalen maandbedrag, naast de kosten voor stookkosten, elektra, water en het wassen van handdoeken, wel degelijk een bedrag voor het gebruik van de ruimte is opgenomen. In de specificatie die betrekking heeft op De Buitenhof (opgenomen in prod. 1 bij de dagvaarding en hierboven in rov. 1.3) staat bovendien ook de prijs voor het gebruik van de inventaris uitgesplitst. Daaruit volgt dat voor De Buitenhof een (kale) huurprijs betaald moet worden van € 245,00 per maand. Bij De Oude Raai is het bedrag van € 140,00 per maand niet uitgesplitst welk deel daarvan huur voor het gebruik van de locatie, dan wel voor het gebruik van de inventaris is. Aangenomen mag worden dat, net zoals bij De Buitenhof, een substantieel deel van dit bedrag bestemd is voor het gebruik van de ruimte. Voor zover Cordaan wil stellen dat de desbetreffende bedragen voor het gebruik van de ruimten te gering zijn om te kunnen worden aangemerkt als een reële tegenprestatie/huurprijs in de zin van art. 7:201 BW Pro, faalt dit standpunt. De overeengekomen tegenprestaties zijn immers niet van elke reële betekenis ontbloot, zoals de Hoge Raad als voorwaarde stelt voor het aannemen dat sprake is van een tegenprestatie in de zin van art. 7:201 BW Pro (HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131). Dat betekent dat de overeenkomsten die betrekking hebben op De Oude Raai en De Buitenhof als huurovereenkomst worden aangemerkt.

Ten aanzien van De Hof van Sloten zijn beide partijen het er over eens dat een overeenkomst is gesloten die vergelijkbaar is met de overeenkomsten die betrekking hebben de Oude Raai en De Buitenhof. Uit de overgelegde stukken en het ter zitting besprokene valt weliswaar niet op te maken welke tegenprestatie partijen voor deze locatie hebben afgesproken, doch dat neemt niet weg dat aangenomen wordt dat ook ten aanzien van De Hof van Sloten een vergoeding voor het gebruik van de ruimte is overeengekomen die niet van elke reële betekenis is ontbloot.

Kortom, de drie Overeenkomsten worden aangemerkt als huurovereenkomsten.

290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte?

3.4

Met het aannemen dat de Overeenkomsten huurovereenkomsten zijn, zijn partijen vervolgens verdeeld over de vraag welk regime van toepassing is, aldus of sprake is van 290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte. Daarbij verschillen partijen van mening op twee punten. Allereerst betwist Cordaan dat het kappersbedrijf kan worden aangemerkt als een 290-bedrijf, meer specifiek dat sprake is van een ambachtsbedrijf. In de tweede plaats betwist Cordaan dat, als aangenomen wordt dat een kappersbedrijf een ambachtsbedrijf is, de onderhavige kapsalons beschikken over een voor het publiek toegankelijk lokaal.

3.5

Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende. De stelling van Cordaan dat een kappersbedrijf geen ambachtsbedrijf is wordt verworpen. Met de kantonrechter te Rotterdam in de uitspraak van 10 mei 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:4260) dient het begrip ambacht in de zin van artikel 7:290 BW Pro niet, zoals door Cordaan betoogd, te worden beperkt tot ‘het maken of repareren van stoffelijke producten’. Ook in eerdere uitspraken is geoordeeld dat het beroep van kapper kan worden aangemerkt als een ambacht als bedoeld in de zin van artikel 7:290 BW Pro (Kantonrechter Rotterdam 6 november 2009 ECLI:NL:RBROT:2009:BK3767, Hof Amsterdam 5 augustus 1999 ECLI:NL:GHAMS:1999:AJ0165 en Hof ’s-Hertogenbosch 24 november 2011 ECLI:NL:GHSHE:2011:BU6216). Van Dale definieert het begrip “ambacht” als: een vak waarbij je iets met de hand maakt”. Het begrip “vak” impliceert dat daarvoor vaardigheden zijn aangeleerd en haar knippen is handwerk. In die betekenis is het kappersvak als ambacht aan te merken.

3.6

Kappersbedrijven vallen onder het begrip bedrijfsruimte van artikel 7:290 BW Pro, mits die voor het publiek toegankelijk zijn. Partijen zijn verdeeld over de vraag of de onderhavige kapsalons voor het publiek toegankelijk zijn, zoals artikel 7:290 BW Pro eist.

Ook voor dit aspect van de contractuele bestemming van het gehuurde, de publieke toegankelijkheid van het zich in het gehuurde bevindende “lokaal”, geldt dat beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst daaromtrent voor ogen heeft gestaan. Daarbij geldt dat een van de aanvankelijke overeenkomst afwijkend gebruik tot toepasselijkheid van een ander regime kan leiden, maar alleen als kan worden geoordeeld dat de overeenkomst stilzwijgend is gewijzigd doordat het afwijkende gebruik van de huurder door de verhuurder is aanvaard.

De kantonrechter is van oordeel dat Qioz - tegenover de betwisting daarvan door Cordaan - onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen. In de eerste plaats staat vast dat vanaf de aanvang van de huurovereenkomsten Qioz haar kappersdiensten bij Cordaan in rekening heeft gebracht en dat Cordaan de kosten vervolgens bij de bewoners in rekening bracht en daarmee het risico droeg voor de betaling van de kappersdiensten. Dat dit een voor Qioz belangrijk onderdeel van de overeenkomst was, blijkt wel uit het feit dat zij in deze procedure een schadevergoeding vordert voor het feit dat Cordaan deze wijze van facturatie heeft afgeschaft. Ter zitting is ook aan de orde geweest dat aanvankelijk de betaling van kappersdiensten in de financiering van de zorglocaties was opgenomen en dat in het begin van de looptijd van de overeenkomsten de locatiemanagers erop toezagen dat de kosten voor de kappersdiensten binnen de perken bleven. Dat de facturatie aan Cordaan in 2014/2015 is afgeschaft doet niet af aan voornoemde bedoeling van partijen bij de aanvang van de huurovereenkomsten.

Eveneens wordt in aanmerking genomen dat de kapsalons zich bevinden in de zorglocaties en dat deze slechts toegankelijk zijn via de hoofdingang en voorbij de receptie. Ook dit is een aspect dat duidt op een besloten karakter van de kapsalons. Qioz heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat en zo ja, in welk mate anderen dan de inwonende cliënten van Cordaan door haar worden geknipt in de kapsalons, noch dat Cordaan daarmee heeft ingestemd. Het enkele feit dat zij een pinautomaat heeft staan is daartoe niet voldoende. Qioz heeft weliswaar ter zitting een folder overgelegd, waarin staat dat ook mensen die niet woonachtig zijn in een van de locaties van Cordaan welkom zijn in de kapsalons, doch Cordaan betwist uitdrukkelijk dat zij bij het maken van deze folder is betrokken en daarmee heeft ingestemd.

Ook de geringe huurprijs levert een indicatie op dat partijen niet de bedoeling hebben gehad kapsalons te vestigen met een commerciële functie gericht op klanten buiten de zorglocaties.

Qioz heeft tenslotte nog gewezen op het feit dat in de huurovereenkomst voor de locatie Gaasperdam - welke huurovereenkomst inmiddels is beëindigd - staat vermeld dat Qioz kapperswerkzaamheden zal bieden:

“aan alle bewoners, medewerkers, vrijwilligers en bezoekers van Cordaan (…) met dien verstande dat de bewoners van Cordaan te allen tijde voorrang verkrijgen”

en dat op grond daarvan ook voor de onderhavige Overeenkomsten moet worden aangenomen dat de daarin genoemde locaties voor alle publiek toegankelijk zijn. Dit maakt het hiervoor overwogene echter niet anders, omdat Cordaan daar terecht tegenin heeft gebracht dat deze bepaling niet is opgenomen in de schriftelijke overeenkomsten voor De Oude Raai en De Buitenhof en dat dit even goed in die zin kan worden uitgelegd dat het bij deze locaties niet de bedoeling was dat andere dan alleen de inwonende cliënten werden geknipt.

Al deze omstandigheden in onderlinge samenhang bezien en gewogen brengen de kantonrechter tot het oordeel dat in de onderhavige specifieke omstandigheden niet kan worden aangenomen dat sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal. Partijen hebben bij de aanvang niet die bedoeling gehad, terwijl evenmin is komen vast te staan dat Cordaan gedurende de loop van de Overeenkomsten heeft ingestemd met daarvan afwijkend gebruik. De consequentie daarvan is dat geen sprake is van 290-bedrijfsruimte, maar van 230a-ruimte.

Met betrekking tot de Hof Van Sloten wordt nog het volgende opgemerkt: weliswaar is voor de in deze locatie gehuurde ruimte geen schriftelijke huurovereenkomst gesloten, doch dit doet niet af aan hetgeen hiervoor is overwogen, temeer nu Qioz niet heeft onderbouwd dat partijen bij de verhuur van de ruimte in deze locatie andere bedoelingen hebben gehad dan bij de verhuur van de ruimte in De Oude Raai en De Buitenhof.

3.7

De vaststelling dat sprake is van huurovereenkomsten voor 230a-ruimten betekent dat de Overeenkomsten door opzegging tegen 1 september 2019 (welke datum ligt op of na het einde van de in de huurovereenkomsten voor De Oude Raai en De Buitenhof overeengekomen bepaalde tijd) per die datum eindigen en dat Qioz op grond van art. 7:230a lid 3 BW twee maanden na de gelijktijdig aangezegde ontruiming tegen 1 september 2019 ontruimingsbescherming heeft, alsmede dat zij op grond van art. 7:230a lid 1 BW verlenging van deze ontruimingsbescherming kan verzoeken aan de kantonrechter. Bij op 31 oktober 2019 ingediend verzoek (zaaknummer 8141235 EA VERZ 19-788) waarin gelijktijdig met de onderhavige zaak een mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden en gelijktijdig met dit vonnis beschikking wordt gewezen, heeft Qioz verzocht om verlenging van voornoemde ontruimingsbescherming.

Voor zover Qioz bedoelt te stellen dat de overeenkomsten niet geëindigd zijn, omdat Cordaan door de Overeenkomsten op te zeggen misbruik van recht heeft gemaakt omdat zwaarwegende gronden om de Overeenkomsten op te zeggen ontbreken, passeert de kantonrechter dit standpunt. Nog los van de hierna te bespreken huurachterstand heeft Cordaan aannemelijk heeft gemaakt dat zij zwaarwegende gronden heeft om de huurovereenkomsten te beëindigen, vanwege overheidsbezuinigingen en een veranderende zorgvraag, waarbij ouderen steeds langer thuis wonen en de zorglocaties kleiner worden, waardoor het niet langer zinvol is om kapsalons in de zorglocaties gevestigd te hebben.

Huurachterstand?

3.8

Voor zowel de beoordeling van de onderhavige zaak als voor het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming is het volgende van belang. Cordaan heeft gesteld dat Qioz sinds 2015 de huurprijs en andere kosten voor de locaties De Oude Raai en De Buitenhof niet heeft betaald en dat Cordaan voor de locatie aan De Hof van Sloten nog nooit enig bedrag aan huur en andere kosten heeft betaald. Qioz heeft dat niet betwist. Zij stelt dat zij met Cordaan een afspraak heeft gemaakt dat zij vanaf maart/april 2015 geen huur en andere kosten meer hoefde te betalen totdat de zogenaamde paraplu-overeenkomst zou zijn gesloten. Deze afspraak zou zijn gemaakt om daarmee de schade te compenseren die Qioz had geleden door het niet doorgaan van het sluiten van overeenkomsten voor diverse andere locaties. Cordaan betwist echter uitdrukkelijk dat een dergelijke afspraak is gemaakt en ook dat zij aansprakelijk is voor enigerlei door Qioz geleden schade.

3.9

Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende. Aan Qioz kan worden toegegeven dat het vreemd is dat Cordaan Qioz in 2015, 2016 en een deel van 2017 niet heeft aangesproken op het niet betalen van de huur en andere kosten, en dat van de kant van Cordaan in die periode op dit punt gebrekkig is gecommuniceerd. Daarmee is echter de verschuldigdheid van deze bedragen niet komen te vervallen. Uitgangspunt is dat de huurprijs verschuldigd is en dat de huurder bij niet betalen in verzuim is, zonder dat een ingebrekestelling (of factuur) vereist is. Nu Qioz haar standpunt dat partijen hebben afgesproken dat Qioz vanaf eind 2015 geen huur meer hoefde te betalen niet op enigerlei wijze heeft onderbouwd en Cordaan uitdrukkelijk heeft betwist dat een dergelijke afspraak is gemaakt, gaat de kantonrechter daaraan voorbij en moet het ervoor gehouden worden dat er een betalingsachterstand is van € 27.894,20 voor de locaties De Oude Raai en De Buitenhof, waarbij de betalingsachterstand voor de locatie in De Hof van Sloten nog moet worden opgeteld. Qioz heeft immers niet betwist dat het in de als productie 6 bij de conclusie van antwoord (zie ook hierboven in rov. 1.12) overgelegde specificatie genoemde bedrag van € 27.894,20 aan huur tot 1 september 2019 voor de locaties De Oude Raai en De Buitenhof niet betaald is. Ook heeft zij niet betwist dat zij voor de ruimte in De Hof Van Sloten sinds de aanvang van de huurovereenkomst niets heeft betaald. Cordaan vordert bij gewijzigde eis in reconventie onder VI. dat Qioz wordt veroordeeld om een bedrag van

€ 29.248,20 aan haar te betalen. Dit bedrag is gespecificeerd in productie 2 bij het verweerschrift in de procedure met zaaknummer 8141235 EA VERZ 19-788 en betreft de huurachterstand bij De Oude Raai tot 1 september 2019 en bij De Buitenhof tot en met december 2019. Qioz heeft niet betwist dat zij dit bedrag niet heeft betaald. Omdat uit het voorgaande echter volgt dat alle Overeenkomsten per 1 september 2019 door opzegging zijn geëindigd, zal Qioz veroordeeld worden tot het betalen van € 27.894,20 aan huurachterstand tot 1 september 2019, alsmede tot het betalen van een vergoeding gelijk aan de laatst verschuldigde huur en andere kosten vanaf 1 september 2019 tot de ontruiming.

3.1

In het voorgaande is vastgesteld dat sprake is van 230a-ruimte, alsmede dat de Overeenkomsten zijn opgezegd per 1 september 2019. Hiervoor is in rov 3.7 al overwogen dat aangenomen wordt dat Cordaan zwaarwegende gronden voor opzegging van de Overeenkomsten heeft, gelegen in overheidsbezuinigingen en een veranderende zorgvraag. Daarnaast vormt ook de hiervoor in rov. 3.9 vastgestelde huurachterstand een zwaarwegende grond voor opzegging van de Overeenkomsten.

Gelet daarop is de vordering tot ontbinding van de Overeenkomsten derhalve niet meer aan de orde, zodat de vordering in reconventie die daarop ziet wordt afgewezen.

3.11

Qioz heeft in conventie nog gesteld dat Cordaan aansprakelijk is voor de door haar veroorzaakte schade als gevolg van onder meer het genoodzaakt sluiten van vestigingen door Cordaan, het niet doorgang vinden van vestigingen door toedoen van Cordaan, nader op te maken bij staat. Tegenover de betwisting daarvan door Cordaan, heeft Qioz haar standpunten op dit punt niet, dan wel onvoldoende onderbouwd. Dat geldt temeer nu Qioz ter zitting heeft erkend dat zij met Cordaan ter zake van de sluiting van de locaties Eben Haëzer en Gaasperdam bij de beëindiging van het gebruik in onderlinge overeenstemming heeft afgerekend. Ten aanzien van de locatie De Die en Belinda heeft Qioz in het geheel niet onderbouwd op grond waarvan Cordaan haar daarmee schade heeft berokkend. Qioz heeft evenmin onderbouwd op grond waarvan Cordaan aansprakelijk is voor kosten van het overnemen van de facturatie, de overleggen die niet tot resultaat hebben geleid en de inhuur van externe adviseurs, noch heeft zij onderbouwd dat en zo ja, in hoeverre zij daardoor schade heeft geleden. Ten aanzien van het overnemen van de facturatie heeft Qioz immers niet betwist dat er in 2014 een afrekening heeft plaatsgevonden, nadat Qioz de facturatie had overgenomen (zie het schema hierboven weergegeven in rov. 1.13), anderzijds miskent zij dat indien overleg tussen zakelijke partijen niet tot het gewenste resultaat leidt, dat in beginsel een ondernemersrisico is en dat zij niet heeft onderbouwd dat Cordaan zich dermate onzorgvuldig heeft opgesteld dat zij op grond daarvan aansprakelijk is voor de gevolgen van het mislukken van het overleg tussen partijen. De vordering in conventie tot het veroordelen van Cordaan tot het betalen van schadevergoeding wordt derhalve ook afgewezen.

3.12

Ten aanzien van de
vorderingen in conventiebetekent het hier voor overwogene dat de vordering dat voor recht wordt verklaard dat de Overeenkomsten als huur en verhuur van winkelruimte ex artikel 7:290 BW Pro dienen te worden gekwalificeerd, wordt afgewezen. Nu in de gelijktijdig met dit vonnis te wijzen beschikking in de zaak met zaaknummer 8141235 EA VERZ 19-788 (zie hierboven in rov. 1.13), het verzoek om de ontruimingsbescherming te verlengen wordt afgewezen, is er geen grond voor toewijzing van de vordering om Cordaan te gebieden Qioz het volledige huurgenot van de huidige locaties te verschaffen. Gelet op hetgeen hiervoor in rov 3.11 is overwogen wordt de vordering om voor recht te verklaren dat Cordaan aansprakelijk is voor door Qioz geleden schade eveneens afgewezen.

In reconventiewordt het primair sub I gevorderde afgewezen. Conform het subsidiair sub II gevorderde wordt voor recht verklaard dat de Overeenkomsten huurovereenkomsten zijn in de zin van art. 7:230a BW. In vervolg daarop wordt het meer subsidiair sub II gevorderde afgewezen. Voorts is het sub IV gevorderde toewijsbaar in die zin dat bepaald wordt dat de Overeenkomsten door opzegging zijn geëindigd per 1 september 2019. Nu in de hiervoor genoemde gelijktijdig met dit vonnis te wijzen beschikking verlenging van de ontruimingsbescherming wordt afgewezen, is de in reconventie sub V gevorderde veroordeling tot ontruiming van de ruimtes in De Buitenhof en De Hof van Sloten toewijsbaar, zij het dat de ontruiming zal worden bepaald op vier weken na betekening van dit vonnis om Qioz de gelegenheid te geven zich op ontruiming voor te bereiden. Voorts zal Qioz veroordeeld worden tot het betalen van € 27.894,20 aan huurachterstand tot en met augustus 2019, zoals hierboven in rov. 3.9 omschreven. De gevorderde wettelijke handelsrente wordt toegewezen vanaf 1 december 2017, zijnde de eerste maand nadat Cordaan Qioz gesommeerd had tot het betalen van huur en voor het overige afgewezen, omdat de gebrekkige communicatie over de huurachterstand voor die datum voor rekening en risico van Cordaan komt. Eveneens toewijsbaar is de vordering tot het door Qioz betalen van de in die rechtsoverweging omschreven vergoeding vanaf 1 september 2019 tot aan de ontruiming, echter beperkt tot de ruimten in De Buitenhof en De Hof van Sloten. De ruimte in De Oude Raai is immers al ontruimd.

3.1

Qioz zal als de in conventie en in reconventie in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Qioz in de kosten van het geding, aan de zijde van Cordaan tot op heden begroot op € 500,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Qioz in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Qioz niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

In reconventie

verklaart voor recht dat de Overeenkomsten met betrekking tot de door Qioz van Cordaan gehuurde ruimten in De Oude Raai, De Buitenhof en De Hof van Sloten huurovereenkomsten zijn in de zin van art. 7:230a BW;

bepaalt dat de Overeenkomsten met betrekking tot de door Qioz van Cordaan gehuurde ruimten in De Oude Raai, De Buitenhof en De Hof van Sloten zijn geëindigd door opzegging per 1 september 2019;

veroordeelt Qioz de door haar in gebruik zijnde ruimtes in De Buitenhof en De Hof van Sloten binnen vier weken na de betekening van dit vonnis, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin bevindt, te ontruimen en ontruimd te houden en de ruimtes leeg, bezemschoon en onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van Cordaan te stellen;

veroordeelt Qioz tot betaling aan Cordaan van € 27.894,20 aan huurachterstand tot 1 september 2019 voor de door haar van Cordaan gehuurde ruimtes in de locaties De Oude Raai en De Buitenhof, vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de respectievelijke data van verschuldigdheid, doch niet eerder dan 1 december 2017 tot aan de voldoening;

veroordeelt Qioz tot het betalen van een gebruikersvergoeding per dag voor de ruimte in De Buitenhof en De Hof van Sloten, gelijk aan de laatst verschuldigde huur en andere kosten per dag zoals blijkt uit de Overeenkomsten, vanaf 1 september 2019 tot en met de dag van de ontruiming van die ruimten;

veroordeelt Qioz in de kosten van het geding tot op heden aan de zijde van Cordaan, begroot op € 500,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.

Beëindiging gebruiksovereenkomsten kapsalons in zorglocaties wegens 230a-ruimte en huurachterstand

Uitspraak

1.Feiten

2.De vorderingen en het verweer in conventie en in reconventie