Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/654957 / HA ZA 18-1003
Vonnis van 5 februari 2020
in de zaak van
1. de stichting
STICHTING SPOORWEGPENSIOENFONDS,
gevestigd te Utrecht,
2. de stichting
STICHTING PENSIOEN OPENBAAR VERVOER,
gevestigd te Utrecht,
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
advocaat mr. H.K. Schrama te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1] .,
gevestigd te Maastricht,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2],
gevestigd te Bussum,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GALAXY TOWER APARTMENTS BEHEER B.V.,
gevestigd te Utrecht,
4. de commanditaire vennootschap
GALAXY TOWER APARTMENTS C.V.,
gevestigd te Bussum,
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
advocaat mr. S. van der Kamp te Amsterdam.
Eiseressen zullen hierna gezamenlijk SPF c.s. en ieder afzonderlijk SPF en SPOV worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagden] c.s. en ieder afzonderlijk [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , Galaxy B.V. en Galaxy C.V. worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 september 2018, met producties,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie,
- het tussenvonnis van 10 juli 2019, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 30 oktober 2019, met de daarin genoemde producties,
- de schriftelijke reactie van [gedaagde sub 1] c.s. op het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
SPF en SPOV zijn pensioenfondsen die (voormalige) werknemers en gepensioneerden in de sectoren spoorweg en openbaar vervoer voorzien van pensioenregelingen. Daartoe beleggen zij in verschillende beleggingscategorieën, zoals aandelen, bedrijfsobligaties, private equity en vastgoed. SPF Beheer B.V. hierna: SPF Beheer) en SENS Real Estate B.V. (hierna: Sens) zijn daarbij als adviseurs betrokken.
2.2.
[gedaagde sub 1] staat aan het hoofd van de [gedaagde sub 1] hotelgroep. De bedrijfsactiviteiten van deze groep bestaan onder meer uit de exploitatie van hotels. Enig bestuurder van [gedaagde sub 1] is de heer [medewerker gedaagde sub 1] (hierna: [medewerker gedaagde sub 1] .).
2.3.
[gedaagde sub 2] houdt zich bezig met vastgoedontwikkeling en meer specifiek met het beheer en het management, het ontwikkelen, het financieren en het doen uitvoeren van bouwprojecten en het exploiteren van horecagelegenheden. [medewerker gedaagde sub 1] . is enig bestuurder en (indirect) enig aandeelhouder van [gedaagde sub 2] .
2.4.
Galaxy B.V. houdt zich (ook) bezig met het ontwikkelen, financieren en (doen) uitvoeren van bouwprojecten. [gedaagde sub 1] is enig bestuurder en aandeelhouder van Galaxy B.V.
2.5.
Bij het Jaarbeursplein in Utrecht zal de komende jaren een gebouw (hierna: de Galaxy Tower) worden neergezet bestaande uit een hotel, ongeveer 300 woningen en ongeveer 150 parkeerplaatsen. [gedaagde sub 1] heeft hiertoe op 27 november 2015 met de gemeente Utrecht, eigenaar van het perceel, een uitgifteovereenkomst gesloten.
2.6.
Bij koopovereenkomst van 10 februari 2017 (hierna: de koopovereenkomst) heeft [gedaagde sub 1] de woningen en parkeerplaatsen in de Galaxy Tower (hierna: de appartementsrechten) verkocht aan SPF c.s. Op diezelfde datum is tussen [gedaagde sub 2] en SPF c.s. een turnkey-realisatieovereenkomst (hierna: TKO) gesloten in het kader van de bouw van de woningen en de parkeerplaatsen. De koopovereenkomst vermeldt als koopprijs van de appartementsrechten een door SPF c.s. te betalen bedrag van € 36.510.192,38. De TKO vermeldt als voorlopige aanneemsom een door SPF c.s. te betalen bedrag van € 74.126.754,22. Het in de Galaxy Tower te realiseren hotel valt buiten deze overeenkomsten, [gedaagde sub 1] neemt het hotel zelf af.
2.7.
De koopovereenkomst vermeldt verder, voor zover hier van belang, het volgende:
2.KOOPPRIJS
2.1 (…)
welke Koopprijs door Koper zal worden voldaan via de Derdengeldenrekening ter gelegenheid van de ondertekening van de Akte van Levering.
3.TRANSPORTDATUM
3.1.
De Akte van levering zal worden verleden ten overstaan van de Notaris, zodra per die datum (cumulatief):
a. Verkoper gerechtigd is geworden tot het Verkochte;
b. De TKO-Woningen/Parkeren en de TKO-Hotel onvoorwaarderlijk tot stand zijn gekomen;
c. de meerpartijenovereenkomst zoals gedefinieerd in TKO-Woningen/Parkeren onvoorwaardelijk tot stand is gekomen;
d. (…);
e. (…);
f. (…);
g. (…);
3.2.
Op het moment van ondertekening van de Akte van levering zal nog geen sprake zijn van een bouwterrein als bedoeld in artikel 11 lid d sub a onder 1 Wet op de omzetbelasting 1968. Koper zal zo nodig desgevraagd meewerken aan een voor Verkoper gunstige wijze (en moment) van levering van het Verkochte, zodanig dat geen sprake zal zijn van een met omzetbelasting belaste levering van het Verkochte, een en ander voor zover de belangen van Koper daardoor niet worden geschaad en Koper zulks intern fiscaal heeft afgestemd en daarvoor goedkeuring heeft verkregen. In dit kader – en onder in de vorige zin vermelde voorwaarden – zal Koper ook een aandelentransactie in plaats van en stenentransactie in overweging nemen indien Verkoper zulks voorstelt. (…).
6.9.
Deze koop geschiet onder de navolgende ontbindende voorwaarden:
(…)
(iii) dat de TKO-Woningen/Parkeren op het overeengekomen tijdstip van het ondertekenen van de Akte van levering is beëindigd;
(…)
6.13
Indien een ontbindende voorwaarde intreedt, zijn Verkoper en Koper over en weer niet gehouden tot vergoeding van welke schade dan ook, noch tot vergoeding van enigerlei kosten. Partijen zullen derhalve alle eventuele schade die zij zullen lijden ten gevolgen van het intreden van een ontbindende voorwaarde, alsmede alle kosten die zij in het kader van de onderhavige transactie hebben gemaakt, hoe ook genaamd en voor de gehele omvang zelf dragen, alles derhalve zonder enig verhaal op de wederpartij ter zake gerechtigd te zijn.
2.8.
De TKO vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende:
1.Definities
(…)
DO:
Het definitief ontwerp van het Project, zijnde:
De vastlegging van het Project wat betreft de verschijningsvorm, de interne externe structuur, constructieve opbouw en het verkrijgen van een beeld voor wat betreft opbouw, materiaal en afmetingen en het verkrijgen van een beeld per ruimte, met als resultaat:
a. de ruimtelijke en architectonische bepalingen van het Project;
b. de bouwkundige integratie van de constructies en W-/E-installaties; en
c. de materialisering en dimensionering van het bouwkundig werk en principedetaillering voor zover nodig voor de architectonische bepaling.
Deze vastlegging houdt onder meer in het maken van:
(i) digitale tekeningen van alle plattegronden, van de gevels en van de belangrijkste doorsneden;
(ii) een / gedetailleerde technische omschrijving van de toe te passen constructeis, installaties en materialen; en
(iii) een oppervlaktebepaling.
(…)
Meerpartijenovereenkomst:
De zogenaamde meerpartijenovereenkomst tussen de Ontwikkelaar, de Opdrachtgever, Belegger Hotel, de Aannemer en de eventuele financier voor Belegger Hotel, waarvan een concept als Bijlage 2 aan deze Overeenkomst is gehecht.
(…)
VO:
Het voorlopig ontwerp van het Project, dat als Bijlage 7 aan deze Overeenkomst is gehecht.
(…)
3. Aanneemsom
3.1 (…)
De betaling van de voorlopige aanneemsom door Opdrachtgever aan de Ontwikkelaar zal geschieden op basis van het Termijnenschema, zoals nader bepaald in artikel 5.
(…)
5. Betaling
5.1
Ten aanzien van de te betalen bouwtermijnen van de aanneemsom is het uitgangspunt dat deze in overeenstemming zijn met de stand van de werkzaamheden ten behoeve van de realisering van de Woningen en de Parkeerplaatsen, één en ander conform het Termijnenschema.
5.2
Ontwikkelaar dient een factuur in ter goedkeuring bij Opdrachtgever (via SPF Beheer als gevolmachtigde van Opdrachtgever). Ontwikkelaar stuurt 15 (vijftien) dagen van te voren een vooraankondiging hiervan aan Opdrachtgever. Indien Opdrachtgever niet binnen 7 (zeven) dagen na ontvangst van de vooraankondiging gemotiveerd heeft aangegeven op welke gronden de factuur niet in overeenstemming is met het bepaalde in deze factuur, geldt de factuur als goedgekeurd. De betalingstermijn is 30 (dertig) dagen na de definitieve factuurdatum van de desbetreffende factuur (…).
(…)
6. Fasering/Planning
(…)
6.2
Start Bouw zal zo spoedig mogelijk doch in ieder geval binnen 2 weken na de overdracht van de Appartementsrechten aan Opdrachtgever plaatsvinden.
(…)
(…)
8. Verdere ontwikkeling van het Project
8.1
De verdere ontwikkeling van het Project geschiedt op basis van en met inachtneming van het VO, het TO en de Planning.
8.2
Ontwikkelaar zal het VO uitwerken naar het DO en Ontwikkelaar zal daartoe een concept van het Definitief Ontwerp aan Opdrachtgever ter goedkeuring overleggen. Nadat het overgelegde concept door Opdrachtgever is goedgekeurd, geldt het DO als vastgesteld.
8.3
Indien Ontwikkelaar een concept van het DO aan Opdrachtgever ter goedkeuring overlegt, zal Opdrachtgever uiterlijk binnen twee (2) weken meedelen dat het betreffende concept is goedgekeurd of niet.
Voordat een concept ter goedkeuring wordt overgelegd, zal Ontwikkelaar Opdrachtgever regelmatig informeren over het ontwerpproces en zullen Partijen daarover overleggen. SPF Beheer is enig aanspreekpunt namens Opdrachtgever voor Ontwikkelaar en heeft volmacht van Opdrachtgever voor de uitvoering van deze Overeenkomst.
8.4
Indien Opdrachtgever niet tijdig meedeelt dat de goedkeuring wordt verleend of geweigerd, zal Ontwikkelaar eerst Opdrachtgever aanmanen, waarna Opdrachtgever alsnog uiterlijk binnen veertien (14) dagen na de aanmaning aan Ontwikkelaar zal meedelen dat het betreffende concept is goedgekeurd of niet.
8.5
Indien Opdachtgever tijdig de goedkeuring voor het DO weigert, zullen Partijen overleggen over de door Opdrachtgever geopperde bezwaren en zal Ontwikkelaar bezien of aan de bezwaren van Opdrachtgever tegemoet kan worden gekomen opdat Opdrachtgever alsnog de goedkeuring voor het (gewijzigde) concept kan verlenen. Indien Opdrachtgever de goedkeuring voor het concept van het DO blijft weigeren – na toepassing van het hiervoor bepaalde – is sprake van een verschil van inzicht dat zal worden behandeld conform het in artikel 8.10 bepaalde.
Alsdan wordt het DO geacht te zijn goedgekeurd en vastgesteld indien en nadat het verschil van inzicht is opgelost en concept van het DO - indien van toepassing - is aangepast.
8.6
Gedurende het ontwikkelingsproces zullen Partijen niet terugkomen op een ingenomen standpunt of op verleende goedkeuringen (waaronder goedkeuring van het VO en DO), tenzij redelijkerwijs van een Partij niet verlangd kan worden dat het betreffende standpunt respectievelijk de verleende goedkeuring wordt gehandhaafd. Opdrachtgever heeft derhalve niet het recht het DO af te keuren in verband met enige kwestie waarvoor in het kader van de beoordeling van het VO al goedkeuring is gegeven, of het recht het Bestek af te keuren in verband met enige kwestie waarvoor in het kader van de beoordeling van het VO of DO al goedkeuring is gegeven. Opdrachtgever zal haar goedkeuring niet onthouden voor kwesties waarvoor zij, zouden zij een wijziging als bedoeld in artikel 8.14 betreffen, haar goedkeuring niet zou mogen weigeren.
8.7
Binnen een periode van 36 weken aanvangende op de datum dat het DO is vastgesteld of wordt geacht te zijn vastgesteld, zal Ontwikkelaar voor zijn rekening en risico het DO uitwerken naar (deel)bestekken en daarbij behorende tekeningen, zulks op basis van het aan Partijen bekende “STABU-model”.
8.8
Uiterlijk op 31 december 2017 zal Ontwikkelaar het in artikel 8.7 bedoelde bestek ter goedkeuring aan Opdrachtgever overleggen.
Uiterlijk binnen een (1) maand na de datum van overlegging zal Opdrachtgever aan Ontwikkelaar meedelen dat het overgelegde bestek is goedgekeurd of niet.
8.9
Indien Opdrachtgever het in artikel 8.7 bedoelde bestek niet goedkeurt, zullen Partijen binnen veertien (14) dagen na deze mededeling met elkaar overleggen over de redenen van niet-goedkeuring en zal Ontwikkelaar zo nodig dat bestek wijzigen opdat Opdrachtgever dat bestek kan goedkeuren.
8.1
Indien Partijen uiterlijk binnen veertien (14) dagen na het in artikel 2.4, 8.5 of 8.9 bedoelde overleg geen overeenstemming over de door Opdrachtgever verlangde wijzigingen (c.q. de (identiteit van de) Aannemer bereiken, is sprake van een verschil van inzicht dat zal worden beslecht door (3) ter zake doende deskundigen (tenzij Partijen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige), waarvan Opdrachtgever en Ontwikkelaar ieder één (1) deskundige zullen benoemen en de aldus benoemde twee (2) deskundigen een derde deskundige zullen benoemde die de rol van voorzitter zal krijgen. De aldus benoemde deskundigen dienen zo spoedig mogelijk doch in ieder geval binnen drie (3) weken na het gerezen geschil een oordeel daarover te vellen. De kosten voor de deskundigen zullen worden gedragen tussen Opdrachtgever en Ontwikkelaar naar evenredigheid. De deskundigen zullen bindend advies uitbrengen omtrent het verschil van inzicht.
8.11
Het door Opdrachtgever goedgekeurde bestek wordt hierna aangeduid als: “
Bestek”.
Bestek”.
8.12
Bij de uitwerking van het Definitief Ontwerp naar het Bestek is Ontwikkelaar niet bevoegd van het Definitief Ontwerp af te wijken, tenzij anders overeengekomen.
2.9.
In oktober/november 2017 heeft VKZ B.V. (hierna: VKZ) namens [gedaagde sub 1] conceptbestekken aan SPF c.s. gestuurd.
2.10.
Bij e-mail van 18 december 2017 heeft Sens namens SPF c.s. onder meer het volgende aan VKZ geschreven:
Wij hebben de afgelopen circa 10 maanden zo goed als mogelijk getracht onze agenda telkens op jullie ‘levendige’ projectplanning af te stemmen. Wij hebben tegen de gemaakte contractueel afspraken in, gefragmenteerd stukken beoordeeld en waar mogelijk akkoord gegeven op onderdelen. Wij constateren nu echter dat de factor ‘tijd’ in jullie proces, in ons nadeel gaat werken, dat is niet de bedoeling van de samenwerking. Verschillende fasen van het project lopen door elkaar (Contract, DO- en bestek) met alle mogelijke gevolgen van dien. Dit is vanuit ons niet wenselijk waardoor wij ervoor kiezen de gemaakte afspraken in de TKO strakker te volgen. Dit houdt in dat wij eerst overeenstemming met jullie willen hebben over alle DO-uitgangspunten voordat wij de bestekstukken verder beoordelen.
Concreet wil dit zeggen dat wij definitieve afspraken willen vastleggen inzake DO-uitgangspunten voor onder andere daktuin, binnenwanden, technische uitgangspunten installaties, etc. voordat wij de bestekstukken inhoudelijk gaan beoordelen.
Wij zullen dinsdagochtend derhalve geen inhoudelijke reactie geven op het bestek-excel-bestand maar het bovenstaande nader toelichten.
2.11.
Op 20 december 2017 heeft VKZ namens [gedaagde sub 1] een DO van de Galaxy Tower ter goedkeuring aan SPF c.s. voorgelegd. Deze e-mail vermeldt verder, voor zover hier van belang, het volgende:
Toelichting op bijbehorende documenten:
1.DO bouwkundig
Het Definitief Ontwerp Bouwkundig, bestaande uit meerdere documenten zoals opgenomen in de bijlage. De documenten hebben verschillende data.
o De gevel, doorsnede en perspectieven d.d. 12 oktober 2017 zoals toegezonden op 27 oktober 2017, met daarbij de opmerkingen 1) dat we de komende periode nog gezamenlijk met jullie de kleur/het monster van de gevel definitief vaststellen. 2) dat we met de aannemer de gevel verder definitief uitdetailleren en jullie in dit proces van uitdetaillering meenemen.
(…)
Daktuinen. Het laatste ontwerp van de daktuinen dateert van 4 september 2017. In dit ontwerp zijn de opmerkingen van SPF, gemaakt op 25 augustus 2017 nog niet verwerkt. Wij hebben op 5 september 2017 (...) een reactie gegeven op jullie opmerkingen. Deze opmerkingen inclusief de verdere technische uitwerking van de daktuinen worden vanaf januari/februari 2018 nader uitwerkt in samenspraak met jullie.
(…)
Toelichting bestek:
T.a.v. het bestek het volgende:
Bouwkundig: We sturen het bestek en tekeningen aan jullie toe op 22 december 2017. Hierin zijn de opmerkingen, die we van jullie op 3 november 2017 hebben ontvangen, waar we ons in kunnen vinden verwerkt. Op 22 december 2017 ontvangen jullie ook de lijst met opmerkingen waar we nog overeenstemming over moeten krijgen.
Constructief: We sturen het bestek en tekeningen aan jullie toe op 22 december 2017. Hierin zijn de laatste constructieve wijzigingen (bouwput, sprinklerbassin etc.) verwerkt.
Installaties: We sturen het bestek en tekeningen nogmaals aan jullie toe op 22 december 2017, die ook aan de installateurs is toegestuurd. Afhankelijk van de vragen, verwerking opmerkingen ontwerpteam en de overeenstemming die wij bereiken over jullie opmerkingen komen er nog Nota(‘s) van Wijzigingen.
2.12.
Bij e-mail van 28 december 2017 heeft SPF c.s. aan [gedaagde sub 1] meegedeeld dat in het toegezonden DO enkele essentiële zaken ontbreken en is verzocht om eerst het DO compleet te maken door de lopende discussiepunten op te lossen. Hierop heeft VKZ namens [gedaagde sub 1] nog dezelfde dag per e-mail als volgt gereageerd:
Het feit dat er geen sprake is van een compleet concept DO (kijkend naar de definitie ervan zoals gesteld op blz. 4 van de TKO) onderschrijf ik niet. Discussiepunten zijn of verwerkt of aangegeven op welke wijze er (contractueel) invulling aan is gegeven/danwel in vervolgstappen invulling aan wordt gegeven.
We hebben afgesproken dat ik een afspraak plan (…) in de week van 8 januari om de stukken te bespreken. Jullie goedkeuring volgt z.s.m. in januari, waarna wij ook het bestek aan jullie zullen doorzenden. Gezien het feit dat jullie de bestekstukken in concept al hebben beoordeeld wil ik ernaar streven om DO en bestek in januari vastgesteld te hebben.
Contractueel hebben we t.a.v. het bestek het volgende afgesproken: “Uiterlijk 31 december 2017 zal Ontwikkelaar het in artikel 8.7 bedoelde bestek ter goedkeuring aan Opdrachtgever overleggen.” Het bestek is gereed en staat klaar om verzonden te worden. Gezien het feit dat we nog geen overeenstemming hebben over het DO stellen wij voor om het bestek direct na goedkeuring DO in januari aan jullie te verzenden.’
2.13.
Bij brief van 10 januari 2018 heeft VKZ, voor zover hier van belang, als volgt op de brief van SPF c.s. van 28 december 2017 gereageerd:
Naar ons inziens is dit het complete Definitief Ontwerp (…).
Een viertal punten staan nog open, waar overeenstemming over bereikt moet worden:
Toepassing van MS wanden met Habito beplating als deel van de woning scheidende wanden.
Functioneren van installatietechnische onderdelen in het licht van flexibiliteit/samenvoegen van appartementen.
TSA om de appartementen waterzijdig en druktechnisch los te koppelen van de centrale installaties.
Toepassing recirculatiekap i.p.v. motorloze afzuigkap op gebalanceerd ventilatiesysteem.
2.14.
In een bespreking op 17 januari 2018 tussen afgevaardigden van SPF c.s. en [gedaagde sub 1] c.s., heeft SPF c.s. aan [gedaagde sub 2] tot 31 januari 2018 uitstel verleend voor het aanleveren van het conceptbestek.
2.15.
Bij e-mail van 1 februari 2018 van Sens, heeft SPF c.s. aan [gedaagde sub 1] meegedeeld dat van een levering van de appartementen en parkeerplaatsen geen sprake kan zijn zonder dat een meerpartijenovereenkomst tot stand is gekomen. Verder staat in deze e-mail het volgende vermeld:
Daarnaast staat in de TKO in artikel 8.8 vermeld dat het bestek uiterlijk 31 december 2017 ter goedkeuring overgelegd dient te worden. Wij hebben daarop één maand uitstel gegeven. Die termijn is gisteren verlopen waardoor de Ontwikkelaar op dit punt formeel in gebreke is. Daar komt bij dat wij het DO formeel hebben afgekeurd waarop wij nog geen reactie hebben ontvangen.
2.16.
Op 1 maart 2018 heeft [gedaagde sub 1] aan SPF c.s. (opnieuw) een bestek met als datum 22 december 2017 ter goedkeuring voorgelegd.
2.17.
In een tussen [gedaagde sub 1] en de gemeente Utrecht op 20 maart 2018 gesloten aanvullende overeenkomst tot ontwikkeling en uitgifte is onder meer afgesproken dat de levering van de woningen en parkeerplaatsen uiterlijk op 30 maart 2018 zal plaatsvinden. Deze datum is vervolgens uitgesteld naar 12 april 2018 en daarna naar 18 april 2018.
2.18.
Bij e-mail van 29 maart 2018 heeft Sens namens SPF c.s. onder meer het volgende aan [gedaagde sub 1] meegedeeld:
Hierbij ontvang jij de bevestiging dat wij akkoord gaan met jullie beantwoording van de laatste openstaande DO-discussiepunten d.d. 26 mrt ’18 (…), waarmee wij conform TKO, akkoord geven op het DO met de kanttekening dat alle overeengekomen afspraken worden doorgevoerd en gerespecteerd.
Wij verzoeken jullie alle wijzigingen en afspraken ten aanzien van het DO te verwerken in het huidige concept bestek zodat wij het aangepaste Concept-Definitieve-Bestek kunnen beoordelen. Om niet onnodig tijd te verspelen, zij wij zoals reeds besproken, reeds gestart met de beoordeling van het huidige concept-bestek d.d. 22 december 2017 en ontvangen op d.d. 22 december 2017. Om snelheid in de beoordeling te houden van het Concept-Definitieve-Bestek een geen dubbel werk te hoeven doen, ontvangen wij graag het Concept-Definitieve-Bestek in ‘Compare-versie’.
2.19.
Bij brief van 6 april 2018 heeft de heer [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] .) van [gedaagde sub 1] onder meer het volgende aan SPF c.s. geschreven:
Graag wil ik bij deze benadrukken, dat 18 april ook de finale datum voor levering is wat ons betreft:
Verdere vertraging levering (na week 16) leidt tot m.i. onnodige hoge kosten (CSM wand kan niet zonder forse hoge kosten afbesteld worden) en onnodige vertraging van een half jaar.
2.20.
In een bespreking op 13 april 2018 heeft SPF c.s. aan [gedaagde sub 1] laten weten dat zij (nog) niet zullen meewerken aan de levering van de appartementsrechten.
2.21.
Bij brief aan [gedaagde sub 1] van 17 april 2018 heeft SPF c.s. uiteengezet waarom niet aan de levering wordt meegewerkt. In de brief is onder meer naar voren gebracht dat het namens [gedaagde sub 1] toegestuurde bestek niet een bestek als bedoeld in artikel 8.8 van de TKO is en is uitgebreid commentaar gegeven op de aan SPF c.s. voorgelegde overeenkomsten, waaronder de concept aannemingsovereenkomst en de concept meerpartijenovereenkomst. Daarnaast bevatte die brief een zestal bijlages waarin dat commentaar nader was uitgewerkt. Bijlage 5 bevatte een elf pagina’s tellende lijst van opmerkingen op het bestek van 22 december 2017.
In de brief staat verder, voor zover hier van belang:
Daarnaast bevat het bestek een groot aantal onderdelen waar partijen tenminste een verschil van inzicht hebben waar het de hoogwaardige kwaliteit en dito afwerkingsniveau betreft (…)
Conform wij reeds zijn overeengekomen in de turnkey overeenkomst d.d. 10 februari 2017, zal levering pas plaatsvinden als tenminste alle zaken zoals vermeld in deze brief ten genoegen van cliënten zijn geregeld casu quo zijn aangepast of opgesteld.’
2.22.
Partijen zijn vervolgens in overleg getreden over alternatieve voorwaarden waaronder levering van de appartementsrechten alsnog zou kunnen plaatsvinden. In dat kader heeft SPF c.s. op 24 april 2018 een lijst met nadere kwaliteitseisen naar [gedaagde sub 1] gestuurd, aan welke kwaliteitseisen [gedaagde sub 1] volgens SPF c.s. diende te voldoen voordat de levering kon plaatsvinden.
2.23.
Bij e-mail van 30 april 2018 heeft [betrokkene 1] . onder meer het volgende aan
SPF c.s. meegedeeld:
SPF c.s. meegedeeld:
Het finale bestek is cf art 8.7 is bij u ingeleverd op 1 maart ’18 ter goedkeuring.
(…)
Cf artikel 8.8. moet u binnen één maand aangeven of u het bestek goedkeurt of afkeurt.
(…)
De termijn is inmiddels overschreden. Moet ik aannemen dat het bestek is goedgekeurd? Of is het afgekeurd? Om welke redenen?
(…)
Conform TKO gaat op 4 mei de termijn van 2 weken van art 8.10 voor overleg in, om alsnog tot goedkeuring te komen.
Mocht dit niet lukken op 17 mei, dan zal de hulp van deskundigen ingeroepen worden cf art 8.10, die binnen 3 weken bindend advies moeten uitbrengen.
Graag dus uiterlijk op 3 mei uw goedkeuring of – onverhoopt – afkeuring met redenen (afwijking van D.O.) omkleed.
2.24.
Bij brief van 3 mei 2018 heeft SPF c.s. aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] meegedeeld dat SPF c.s. van mening is dat het concept-bestek van 1 maart 2018 niet het bestek is dat SPF c.s. op grond van artikel 8.8 van de TKO dient goed te keuren omdat het concept-bestek nog op veel onderdelen niet volledig is. Verder vermeldt de brief, voor zover hier van belang, het volgende:
Stikt genomen is op dit moment goedkeuring of afkeuring van het voorliggende concept-bestek niet aan de orde. Voor zover noodzakelijk geven cliënten hierbij aan dat reeds in de brief d.d. 17 april 2018 genoegzaam en uitgebreid is aangegeven dat, en waarom het concept-bestek niet voldoet, dat wil zeggen dat het concept-bestek is afgekeurd. Cliënten hebben hierbij al veel moeite genomen om het – onvolledige – bestek initieel te beoordelen met als doel ‘de snelheid in de beoordeling te houden’, u van dienst te zijn en het concept-bestek naar een hoger niveau te tillen.
Als voornoemde afkeuring niet afdoende is, geven cliënten hierbij ten overvloede aan dat zij het concept-bestek afkeuren. (…).
2.25.
Op 4 mei 2018 heeft de gemeente Utrecht, met medewerking van [gedaagde sub 1] , de appartementsrechten geleverd aan Galaxy B.V., in haar hoedanigheid van enig beherend vennoot van Galaxy C.V. Vervolgens is [gedaagde sub 2] van start gegaan met de bouw van de Galaxy Tower. De notariële akte van 4 mei 2018 waarbij de appartementsrechten aan Galaxy B.V. (in haar hoedanigheid van enig beherend vennoot van Galaxy C.V.) zijn geleverd vermeldt, voor zover hier van belang, ieder het volgende:
4. De erfpachter (
Galaxy B.V., in haar hoedanigheid van enig beherend vennoot
Galaxy B.V., in haar hoedanigheid van enig beherend vennoot
van Galaxy C.V., toevoeging rechtbank) is voornemens om het recht van erfpacht ter zake van de hierna omschreven (onder)appartementsrechten (casu quo de aandelen in Galaxy Tower Apartments Beheer B.V.) over te dragen aan een derde partij/belegger, zijnde Stichting Spoorwegpensioenfonds, (…), en Stichting Pensioenfonds Openbaar Vervoer, (…), onder voorbehoud dat de voor de overdracht bestemde akte door de Gemeente is goedgekeurd. De gemeente heeft inmiddels bevestigd dat bedoelde akte is goedgekeurd.
2.26.
Bij brief van 17 mei 2018 van mr. Van der Kamp heeft [gedaagde sub 1] gereageerd op voormelde brief van SPF c.s. van 17 april 2018. In de brief van 17 mei 2018 staat dat het bestek van 22 december 2017 dat op 1 maart 2018 aan SPF c.s. is toegezonden het definitieve bestek is en dat SPF c.s. gemotiveerd de redenen van afkeuring van dat bestek kenbaar moet maken. In de brief staat verder, voor zover hier van belang, het volgende:
‘Bij afkeuring diende dat te geschieden met redenen omkleed. Afkeuring kan alleen op gronden die ermee verband houden dat het bestek afwijkt van c.q. niet voldoet aan DO/TKO/TO. De opmerkingen in uw brief van 17 april bevatten geen redenen die afkeuring van het bestek rechtvaardigen.
U refereert (meerdere malen) aan ‘verschil van inzicht over de hoogwaardigheid van het afwerkingsniveau’. Deze (als bijlage 5 op 17 april 2018 door u meegestuurde) wensenlijst en “nadere kwaliteitseisen” (toegezonden op 24 april 2018) heeft u cliënte ook al naar voren gebracht als voorwaarde om mee te werken aan de tijdig afname van de appartementsrechten. Het stoort cliënte buitengewoon dat uw cliënte op deze wijze probeert haar wensen door te drukken. (…) Cliënten zijn van mening dat de handelwijze van uw cliënte riekt naar misbruik.’
Voor het geval uw cliënte niet binnen 7 dagen reageert als hiervoor bedoeld wordt zij – voor zover nog nodig – op voorhand in gebreke gesteld. Client behoud zich voor dat geval alle rechten voor, waaronder het recht op schadevergoeding ten gevolgde van vertragingen en het recht om tot ontbinding van de overeenkomsten over te gaan.
2.27.
Bij brief van 30 mei 2018 is namens SPF c.s. op de brief van [gedaagde sub 1] van 17 mei 2018 gereageerd. SPF c.s. heeft zich daarin onder meer op het standpunt gesteld dat de start van de bouw van de Galaxy Tower zonder de instemming van SPF c.s., de splitsing van de kavel in appartementsrechten en de levering van die appartementsrechten aan Galaxy B.V. een tekortkoming van de verplichtingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onder de koopovereenkomst en de TKO opleveren. Vanwege de tekortkomingen is [gedaagde sub 1] in die brief in gebreke gesteld.
2.28.
Bij brief van 28 juni 2018 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gereageerd op de brief van SPF c.s. van 30 mei 2018 en hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de met SPF c.s. gesloten koopovereenkomst en TKO ontbonden. In deze brief staat onder meer het volgende vermeld:
U geeft in deze brief wederom – voor de vierde maal – geen reden(en) voor de afkeuring van het bestek dat u op 1 maart 2018 is toegezonden en tegelijk met het DO en in samenwerking en samenspraak met u is ontwikkeld. In de vele pagina’s van de (bijlagen bij de) brief d.d. 17 april jl. staan wel opmerkingen op het bestek, maar deze bevatten als zodanig geen reden(en) voor afkeuring. (…).
Op deze manier is inmiddels een onwerkbare situatie ontstaan. Om vertragingen, kostenverhogingen en schade te voorkomen, moeten de overeenkomsten met de aannemer worden gesloten. Nu wij van u geen gronden van afkeuring hebben ontvangen moeten wij dat doen op basis van de huidig – u bekende – bestek.
Wij moeten helaas concluderen dat de samenwerking op deze manier niet langer mogelijk is. Doordat u keer op keer heeft geweigerd om redenen van afkeuring van het bestek op te geven bent u in verzuim, zodat wij de TKO ontbinden, waarmee tevens de koopovereenkomst is ontbonden (zie art. 6.9 (iii) van de Koopovereenkomst).
Ons besluit is mede ingegeven door een gebrek aan vertrouwen dat bij ons is ontstaan doordat u uw medewerking aan het transport dat was gepland op 18 april jl. en de bijbehorende betaling van 36,5 miljoen euro op het laatste moment heeft geweigerd zonder goede reden. U heeft hiermee naar onze mening de essentie van onze afspraak geschonden, te weten dat u zou voorfinancieren tegenover aankoop voor een vaste prijs. U heeft ons in een zeer moeilijke positie geplaatst om weinig valide redenen. Immers, de gemeente rekende op afname en betaling op 18 april jl. en wij moesten binnen twee weken extern financiering aantrekken voor ca. 18 miljoen euro, met alle kosten en consequenties van dien. (…)’
2.29.
Na daartoe verkregen verlof heeft SPF c.s. op 18 juli 2018, ten laste van [gedaagde sub 1] c.s., conservatoir leveringsbeslag gelegd op de (erfpachtrechten op de) appartementsrechten waartoe Galaxy B.V. als beherend vennoot van Galaxy C.V. gerechtigd is.
2.30.
Bij vonnis van 19 september 2018 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] in conventie veroordeeld tot nakoming jegens SPF c.s. van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst en de TKO. De vorderingen van [gedaagde sub 1] c.s. in reconventie zijn daarbij door de voorzieningenrechter geweigerd. [gedaagde sub 1] c.s. is tegen dit vonnis in hoger beroep gegaan.
2.31.
Na het vonnis van de voorzieningenrechter zijn partijen in overleg getreden. Bij brief van 2 oktober 2018 heeft [gedaagde sub 1] c.s. SPF c.s. verzocht om de appartementsrechten op een andere wijze te mogen leveren, namelijk via een aandelentransactie (levering van de aandelen in Galaxy B.V.) in plaats van via een zogenoemde stenentransactie (levering van de erfpachtsrechten).
2.32.
In een memo van 17 oktober 2018 heeft belastingadviseur [betrokkene 3] het volgende, voor zover hier van belang, aan [betrokkene 1] . meegedeeld:
Galaxy Tower CV heeft de eigendom van het Appartementsrecht Wonen/Parkeren verworven. De huidige eigendomssituatie is als volgt.
o Galaxy Tower Appartements Beheer BV is als beherend vennoot voor 1% economisch eigenaar van het Appartementsrecht Wonen/Parkeren.
o [gedaagde sub 1] is als commanditair vennoot voor 99% economisch eigenaar van het Appartementsrecht Wonen/Parkeren.
o Galaxy Tower Appartments Beheer BV is in haar hoedanigheid van beherend vennoot juridisch eigenaar van het Appartementsrecht Wonen/Parkeren.
2.33.
Op 31 oktober 2018 is de meerpartijenovereenkomst tussen alle daarin genoemde partijen tot stand gekomen. De in artikel 3.1 van de koopovereenkomst vermelde cumulatieve voorwaarden voor passeren van de akte van levering bij de notaris van de appartementsrechten waren daarmee vervuld.
2.34.
Op 29 januari 2019 heeft er bij het gerechtshof Amsterdam een mondelinge behandeling plaatsgevonden van het door [gedaagde sub 1] c.s. tegen het vonnis van de voorzieningenrechter op 19 september 2018 ingestelde hoger beroep. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft er overleg plaatsgevonden tussen vertegenwoordigers van SPF c.s. en [gedaagde sub 1] c.s.
2.35.
Bij e-mail van 13 februari 2019 heeft SPF c.s. aan [gedaagde sub 1] c.s. meegedeeld dat bij SPF c.s. de benodigde interne goedkeuringen waren gekregen voor het maken van aanvullende afspraken met [gedaagde sub 1] c.s. Bij die e-mail waren een tweetal concepten gevoegd waarin aanvullende afspraken op de koopovereenkomst en de TKO waren opgenomen. Kern van de daarin opgenomen afspraken was dat zowel de door SPF c.s. te betalen koopprijs van de appartementsrechten als de aanneemsom ieder met een bedrag van € 2 miljoen zou worden verhoogd en dat verplichting tot levering van de appartemensrechten aan SPF c.s. werd overgenomen door Galaxy B.V.
2.36.
Bij brief van 18 februari 2019 heeft [betrokkene 1] ., voor zover hier van belang, als volgt op voormelde e-mail van 13 februari 2019 gereageerd.
Na de zitting van 29 januari kwam er spontaan overleg tot stand omdat ik [betrokkene 2] op het eind van de zitting de gedachte voor een “stenen” deal hoorde opperen, waarbij het BTW nadeel gedeeld zou worden, een verrassende wending !
Tijdens de nazit besprak ons team deze gedachte en wij wilden daarvan meer weten. We belden u om hier formeel verder over te praten, met het idee hierover de volgende dag een formele meeting met SPF te hebben, ook beter voorbereid aan beide kanten over de diverse aspecten. [betrokkene 2] merkte ook op, dat er nog aan “gerekend” moest worden : we deden het een beetje “op de achterkant van een sigarendoosje”.
Tot een dergelijke formele meeting is het niet gekomen, u heeft direct de gedachte intern doorgezet in uw diverse besturen/commissies, in plaats het eerst gezamenlijk verder uit te werken tot een goed doordacht cq. doorgerekend voorstel.
Het is goed te lezen dat uw achterban voelt voor deze oplossingsrichting. U voegt zelfs 2 concepten toe, die we nader zullen bestuderen. Er blijkt uit dat SPF vlot tot een oplossing wil komen.
Het lijkt mij te vroeg om nu al over “gemaakte afspraken” te spreken. Er moeten ook nog meerdere losse eindjes worden geregeld bijvoorbeeld over het bestek, opleverdatum, rente/kosten en vormgeving transactie (nu als prijsverhoging waarvan wij ook weer 21% BTW moeten afdragen) en toestemming Gemeente Utrecht.
Zolang er nog geen uitgewerkt voorstel voor een stenen deal is en hier schriftelijk akkoord is van daartoe bevoegde personen, blijft voor ons de aandelendeal overeind staan.
(…)
Belangrijkste breekpunt, ook weer tijdens onze bespreking, is nog steeds het verlangen van de achterban van SPF naar een ‘ruling’, die naar onze mening niet is afgesproken en als ondervangen is door onze melding aan de fiscus brief 18 juli ’18 in het kader van ons ‘Horizontaal Toezicht”.
2.37.
Bij arrest van 5 maart 2019 heeft het gerechtshof Amsterdam het vonnis van de voorzieningenrechter van 19 september 2018 vernietigd en opnieuw rechtdoende de door SPF c.s. gevraagde voorziening geweigerd, het door SPF c.s. op 18 juli 2018 gelegde conservatoir beslag opgeheven en SPF c.s. in de proceskosten veroordeeld.
2.38.
In een e-mail van 11 maart 2019 is van de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. aan SPF c.s. meegedeeld dat SPF c.s. als gevolg van het arrest van 5 maart 2019 geen deel meer uitmaakt van de bouwvergaderingen en ander overleggen met betrekking tot Galaxy Tower en dat de woningen evenals de parkeergarage en dergelijke vooralsnog in eigen beheer door [gedaagde sub 2] zullen worden ontwikkeld.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
SPF c.s. vordert samengevat en na wijziging van eis – bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht te verklaren dat de overeenkomsten niet zijn ontbonden,
2. [gedaagde sub 1] te veroordelen dan wel te gebieden tot het bewerkstelligen van de onbezwaarde levering van de Appartementsrechten aan SPF en SPOV,
3. Galaxy B.V. als enig beherend vennoot van Galaxy C.V. te veroordelen tot de onbezwaarde levering van de Appartementsrechten aan SPF en SPOV, conform de aanvullende afspraken,
4. [gedaagde sub 1] en Galaxy B.V., als enig beherend vennoot van Galaxy C.V., te veroordelen tot het betalen van een dwangsom van € 10.000,00 per dag indien niet binnen 14 dagen na de betekening van het vonnis aan de veroordelingen onder 2 en 3 is voldaan,
5. [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten.
3.2.
[gedaagde sub 1] c.s. voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde sub 1] c.s. vordert samengevat - voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. SPF c.s. te veroordelen tot vergoeding van schade vanwege tekortkoming en vanwege onrechtmatige daad, op te maken bij staat,
b. voorwaardelijk, in het geval vordering sub 1 in conventie wordt toegewezen, voor recht te verklaren dat SPF c.s. gehouden is mee te werken aan levering van de aandelen en participaties in Galaxy B.V. en Galaxy C.V.,
c. voorwaardelijk, in het geval vordering sub 1 in conventie wordt toegewezen, SPF c.s. te veroordelen tot betaling van rente over de navolgende bedragen:
- € 36.510.200,- (grondprijs) vanaf 4 mei 2018 tot aan de dag van betaling,
- € 13.276.433,- (eerste en tweede bouwtermijn) vanaf 1 januari 2018 tot aan de dag van betaling,
- overige bouwtermijnen vanaf de datum van verschuldigheid tot aan de dag van betaling,
d. veroordeling van SPF c.s. in de proceskosten.
3.5.
SPF c.s. voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De vordering in conventie en reconventie
4.1.
Aanleiding wordt gezien om de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk te behandelen.
4.2.
Kern van het geschil is de vraag of [gedaagde sub 2] gerechtigd was tot ontbinding van de met SPF c.s. gesloten TKO. Omdat ten tijde van die ontbinding de leveringsakte nog niet was gepasseerd, had de ontbinding van de TKO tot gevolg dat aan de in artikel 6.9, sub iii, van de koopovereenkomst vermelde ontbindende voorwaarde werd voldaan en dat ook de koopovereenkomst werd ontbonden (zie 2.7). [gedaagde sub 1] c.s. voert, onder verwijzing naar de brief van 28 juni 2018 (zie 2.28), als grondslag voor de ontbinding van de TKO aan dat SPF c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de TKO door zonder opgaaf van redenen niet in te stemmen met het bestek van 22 december 2017, door vast te houden aan de memo nadere kwaliteitseisen van 24 april 2018 en door niet mee te werken aan de levering van de appartementsrechten.
4.3.
SPF c.s. betwist dat zij op enig moment tekort is geschoten in de nakoming van de TKO. SPF c.s. voert daarbij aan dat het bestek dat haar op 22 december 2017 is voorgelegd niet compleet was en bovendien niet gebaseerd was op een volledig goedgekeurd DO, maar dat zij desalniettemin in bijlage 5 bij de brief van 17 april 2018 aan [gedaagde sub 2] de redenen heeft opgegeven waarom zij het bestek afkeurde. Verder heeft SPF c.s. betwist dat het memo van 24 april 2014 extra kwaliteitseisen bevatte, en heeft zij aangevoerd dat de ontbinding rechtskracht mist omdat [gedaagde sub 2] op dat moment zelf in verzuim was. Ten slotte heeft SPF c.s. als verweer aangevoerd dat de TKO voorziet in een geschilprocedure met beslechting van het geschil door deskundigen en dat de ontbinding van de TKO door [gedaagde sub 2] ook daarom niet gerechtvaardigd was.
Ontbinding van de TKO
4.4.
In de artikelen 8.1 tot en met 8.11 van de TKO zijn SPF c.s. en [gedaagde sub 2] overeengekomen welke stappen moeten worden doorlopen om tot een door SPF c.s. goedgekeurd bestek te komen (zie 2.8). Artikel 8.2 van de TKO bepaalt in dat kader dat [gedaagde sub 2] het VO zal uitwerken naar een DO en dat [gedaagde sub 2] een concept van het DO aan SPF c.s. ter goedkeuring zal voorleggen. Artikel 8.7 van de TKO bepaalt dat nadat het DO door SPF c.s. is vastgesteld, dat [gedaagde sub 2] dan binnen 36 weken na die vaststelling het DO voor haar rekening en risico zal uitwerken naar (deel)bestekken. Artikel 8.8. van de TKO bepaalt vervolgens dat het in artikel 8.7 bedoelde bestek door [gedaagde sub 2] uiterlijk op 31 december 2017 aan SPF c.s. ter goedkeuring zal worden voorgelegd en dat SPF c.s. binnen een maand na de datum van overlegging van het bestek, aan [gedaagde sub 2] zal meedelen of het bestek is goedgekeurd of niet.
4.5.
Uit de e-mail van SPF c.s. van 18 december 2017 (zie 2.10) blijkt, zoals door [gedaagde sub 1] c.s. aangevoerd, dat in de 10 maanden voorafgaande aan die brief de verschillende fasen (DO en concept-bestek) om tot een goedgekeurd bestek te komen door elkaar hebben gelopen en dat op onderdelen door SPF c.s. goedkeuring aan het DO en bestek is gegeven. In de e-mail van 18 december 2017 heeft SPF c.s. evenwel aan VKZ meegedeeld dat zij de in de TKO gemaakte afspraken voortaan strakker wilde volgen en eerst overeenstemming over alle DO-uitgangspunten wilde hebben voordat de bestekstukken zouden worden beoordeeld. In randnummer 58 van de conclusie van antwoord in conventie heeft [gedaagde sub 1] c.s. verklaard dat zij die opstelling van SPF c.s. toen heeft aanvaard om SPF c.s. tegemoet te komen en vanuit het vertrouwen dat SPF c.s. het bestek zou goedkeuren. Daaruit volgt dat [gedaagde sub 2] er op dat moment dus mee heeft ingestemd dat er eerst een volledig goedgekeurd DO diende te zijn, voordat het bestek ter definitieve goedkeuring aan SPF c.s. zou worden voorgelegd.
4.6.
Op 22 december 2017, dus kort na voormelde e-mail van SPF c.s. van 18 december 2017, is aan SPF c.s. een bestek ter definitieve goedkeuring voorgelegd. Uit de overgelegde stukken blijkt evenwel niet dat aan dat bestek een reeds geheel door SPF c.s. goedgekeurd DO ten grondslag lag. De e-mail van 20 december 2017 (zie 2.11) waarbij door VKZ aan SPF c.s. is gevraagd om goedkeuring aan het DO te geven, maakt immers melding van bouwkundige onderdelen, zoals onder meer de kleur/monsters van de gevel en de definitieve uitdetaillering van de gevel, die nog moeten worden vastgesteld. Daarnaast wordt ook in het slot van de e-mail van VKZ van 28 december 2017 (zie 2.12) erkend dat er nog geen overeenstemming is over het DO. Dit sluit ook aan bij de omstandigheid dat pas op 29 maart 2018 (zie 2.18), dus ruim drie maanden na de e-mail van VKZ van 20 december 2017, door SPF c.s. onder voorwaarden goedkeuring aan het DO is verleend en door SPF c.s. is verzocht de wijzigingen en afspraken ten aanzien van het DO te verwerken in een concept-bestek.
4.7.
Uit artikel 8.7 van de TKO volgt dat [gedaagde sub 2] ook de nog resterende onderdelen van het DO waaraan door SPF c.s. op 29 maart 2018 goedkeuring is verleend, diende uit te werken naar het (concept-)bestek voordat dit ter goedkeuring aan SPF c.s. kon worden voorgelegd, te meer nu [gedaagde sub 2] op grond van artikel 8.12 van de TKO bij de uitwerking van het bestek niet bevoegd was af wijken van het DO. Dat het bestek met als datum 22 december 2017 desalniettemin reeds in overeenstemming is met de op 29 maart 2018 door SPF c.s. aan het DO verleende goedkeuring, heeft [gedaagde sub 1] c.s. tegenover de gemotiveerde betwisting door SPF c.s. onvoldoende onderbouwd. Daarbij is mede van belang dat voormelde e-mail van VKZ van 20 december 2017, waarin werd aangekondigd dat op 22 december 2017 aan SPF c.s. een bestek zou worden voorgelegd, met betrekking tot de bouwkundige onderdelen van het toe te zenden bestek melding maakt van een lijst met opmerkingen waarover nog overeenstemming moest worden bereikt (zie 2.11). Daarnaast maakt ook de e-mail van 10 januari 2018 van VKZ nog melding van een viertal punten waar nog overeenstemming over moest worden bereikt (zie 2.13). [gedaagde sub 1] c.s. wordt daarom niet gevolgd in haar stelling dat door [gedaagde sub 2] op 22 december 2017 reeds een bestek aan SPF c.s. is voorgelegd dat op alle onderdelen voldeed aan het bepaalde in de artikelen 8.7 van de TKO. Ook het bestek dat op 1 maart 2018 aan SPF c.s. is toegezonden voldoet daarmee niet aan het bepaalde in de artikel 8.7 van de TKO. Op 1 maart 2018 is immers opnieuw een bestek met als datum 22 december 2017 aan SPF c.s. toegezonden en daarnaast ligt ook de datum van
1 maart 2018 vóór de op 29 maart 2018 door SPF c.s. aan het DO gegeven algehele goedkeuring. Hieruit volgt tevens dat [gedaagde sub 2] tekort is geschoten in de nakoming van de termijn waarbinnen zij aan SPF c.s. het bestek aan SPF c.s. ter goedkeuring diende over te leggen. Op grond van artikel 8.8. van de TKO diende [gedaagde sub 2] het bestek uiterlijk op 31 december 2017 aan SPF c.s. ter goedkeuring te overleggen, welke termijn SPF c.s. had verlengd tot 31 januari 2018. Nu [gedaagde sub 2] niet binnen die termijn aan SPF c.s. een bestek heeft overgelegd dat was gebaseerd op een DO waarin op alle punten overeenstemming bestond, verkeerde [gedaagde sub 2] dus, zoals door SPF c.s. aangevoerd, vanaf 1 februari 2018 zelf in verzuim.
1 maart 2018 vóór de op 29 maart 2018 door SPF c.s. aan het DO gegeven algehele goedkeuring. Hieruit volgt tevens dat [gedaagde sub 2] tekort is geschoten in de nakoming van de termijn waarbinnen zij aan SPF c.s. het bestek aan SPF c.s. ter goedkeuring diende over te leggen. Op grond van artikel 8.8. van de TKO diende [gedaagde sub 2] het bestek uiterlijk op 31 december 2017 aan SPF c.s. ter goedkeuring te overleggen, welke termijn SPF c.s. had verlengd tot 31 januari 2018. Nu [gedaagde sub 2] niet binnen die termijn aan SPF c.s. een bestek heeft overgelegd dat was gebaseerd op een DO waarin op alle punten overeenstemming bestond, verkeerde [gedaagde sub 2] dus, zoals door SPF c.s. aangevoerd, vanaf 1 februari 2018 zelf in verzuim.
4.8.
Voor zover uit het betoog van [gedaagde sub 1] c.s. moet worden begrepen dat nakoming van de TKO onmogelijk was geworden doordat SPF c.s., ondanks diverse verzoeken daartoe van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] , geen gronden voor de afkeuring van het bestek van 22 december 2017 heeft aangevoerd, wordt zij daarin niet gevolgd. Allereerst volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen dat SPF c.s. zich jegens [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] terecht op het standpunt heeft gesteld dat de op 22 december 2017 en de op 1 maart 2018 toegezonden bestekken niet voldeden aan het bepaalde in artikel 8.7. van de TKO. Daarnaast is van belang dat SPF c.s. in de bijlage 5 bij de brief van 17 april 2018, welke bijlage elf pagina’s met opmerkingen omvatte, aan [gedaagde sub 2] uitgebreid heeft meegedeeld wat haar opmerkingen op het bestek van 22 december 2017 zijn. In de brief van 3 mei 2018 heeft SPF c.s. bovendien, in reactie op de brief van [betrokkene 1] . van 30 april 2018, verduidelijkt dat het bestek van 22 december 2017 om de in de brief van 17 april 2018 genoemde redenen werd afgekeurd (zie 2.24). Geoordeeld wordt dat SPF c.s. daarmee voor [gedaagde sub 2] voldoende kenbaar heeft gemaakt waarom zij niet met het bestek van 22 december 2017 instemde en dat sprake was van een afkeuring van het bestek als bedoeld in artikel 8.9 van de TKO. Gelet op voormelde door SPF c.s. opgegeven redenen van afkeuring, had het op de weg van [gedaagde sub 2] gelegen om, na het verstrijken van de in artikel 8.9 van de TKO genoemde termijn van 14 dagen, te trachten het geschil op de in artikel 8.10 van de TKO vermelde wijze te beslechten. Een en ander geldt te meer nu de brief van SPF c.s. van 3 mei 2018 een reactie was op de e-mail van [betrokkene 1] . van 30 april 2018 en daarin door [betrokkene 1] . namens [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] was meegedeeld dat artikel 8.10 van de TKO op 4 mei 2018 in werking trad als er door SPF c.s. op die datum nog geen goedkeuring aan het bestek was gegeven (zie 2.23). Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat [gedaagde sub 2] in reactie op de brief van SPF c.s. van 3 mei 2018 daadwerkelijk een poging tot beslechting van het geschil op de in artikel 8.10 van de TKO genoemde wijze heeft ondernomen. Voor zover uit het betoog van [gedaagde sub 1] c.s. tevens moet worden begrepen dat SPF c.s. een beslechting van het geschil op de in artikel 8.10 van de TKO vermelde wijze heeft tegenwerkt, heeft [gedaagde sub 1] c.s. die stelling tegenover de gemotiveerde betwisting door SPF c.s. onvoldoende onderbouwd.
4.9.
Evenmin wordt in de door [gedaagde sub 1] c.s. genoemde memo nadere kwaliteitseisen van SPF c.s. van 24 april 2018, welke door SPF c.s. als voorwaarde is gesteld voor het meewerken aan de levering van de appartementsrechten, een gerechtvaardigde grond voor [gedaagde sub 2] voor ontbinding van de TKO gezien. Allereerst is in dat kader van belang dat [gedaagde sub 1] c.s., tegenover de gemotiveerde betwisting door SPF c.s., onvoldoende heeft onderbouwd dat door SPF c.s. die nadere kwaliteitseisen op grond van hetgeen partijen waren overeenkomen niet mochten worden gesteld. Daar komt bij dat [gedaagde sub 1] en SPF c.s. in artikel 3.1 van de koopovereenkomst een aantal cumulatieve voorwaarden waren overeengekomen waaraan diende te zijn voldaan voordat de akte van levering van de appartementsrechten aan SPF c.s. bij de notaris zou worden gepasseerd. Een van die voorwaarde is dat de meerpartijenovereenkomst onvoorwaardelijk tot stand is gekomen (zie artikel 3.1, sub c, van de koopovereenkomst). Niet in geschil is dat 28 juni 2018 nog geen onvoorwaardelijke meerpartijenovereenkomst tot stand was gekomen vanwege de prijsonderhandelingen door [gedaagde sub 2] met de aannemer. Die onvoorwaardelijke meerpartijenovereenkomst is, zoals door SPF c.s. onbetwist gesteld, pas op
31 oktober 2018 tot stand gekomen. Aan de in artikel 3.1 van de koopovereenkomst vermelde voorwaarden waaronder SPF c.s. verplicht was medewerking te verlenen aan de akte van levering, werd op 28 juni 2018 dus nog niet voldaan. Op 28 juni 2018 was die afnameverplichting dus nog niet opeisbaar. Gelet op het belang dat SPF c.s. heeft aangevoerd voor het tot stand komen van die meerpartijenovereenkomst, namelijk de zekerheid dat de Galaxy Tower daadwerkelijk zou worden gerealiseerd, is het niet onbegrijpelijk dat SPF c.s. in die situatie eerst instemming met de memo van 24 april 2018 (door SPF c.s. aangeduid als de Eisen zonder MPO (meerpartijenovereenkomst)) heeft gevraagd alvorens mee te werken aan de levering van de appartementsrechten, om zodoende ook zonder een meerpartijenovereenkomst en aannemingsovereenkomst voldoende zekerheid te krijgen over de kwaliteit van de uit te voeren werkzaamheden. Dit geldt te meer nu door [gedaagde sub 1] c.s. niet is betwist dat in de concept-aannemingsovereenkomst bezuinigingen stonden vermeld en pas in januari 2019 die lijst met bezuinigingen aan SPF c.s. is verstrekt. Op 24 april 2018, dan wel op
4 mei 2018 of 28 juni 2018, was dus nog niet, dan wel onvoldoende, bij SPF c.s. bekend wat die bezuinigingen inhielden en wat daarvan de gevolgen voor de kwaliteit van de uit te voeren werkzaamheden waren.
31 oktober 2018 tot stand gekomen. Aan de in artikel 3.1 van de koopovereenkomst vermelde voorwaarden waaronder SPF c.s. verplicht was medewerking te verlenen aan de akte van levering, werd op 28 juni 2018 dus nog niet voldaan. Op 28 juni 2018 was die afnameverplichting dus nog niet opeisbaar. Gelet op het belang dat SPF c.s. heeft aangevoerd voor het tot stand komen van die meerpartijenovereenkomst, namelijk de zekerheid dat de Galaxy Tower daadwerkelijk zou worden gerealiseerd, is het niet onbegrijpelijk dat SPF c.s. in die situatie eerst instemming met de memo van 24 april 2018 (door SPF c.s. aangeduid als de Eisen zonder MPO (meerpartijenovereenkomst)) heeft gevraagd alvorens mee te werken aan de levering van de appartementsrechten, om zodoende ook zonder een meerpartijenovereenkomst en aannemingsovereenkomst voldoende zekerheid te krijgen over de kwaliteit van de uit te voeren werkzaamheden. Dit geldt te meer nu door [gedaagde sub 1] c.s. niet is betwist dat in de concept-aannemingsovereenkomst bezuinigingen stonden vermeld en pas in januari 2019 die lijst met bezuinigingen aan SPF c.s. is verstrekt. Op 24 april 2018, dan wel op
4 mei 2018 of 28 juni 2018, was dus nog niet, dan wel onvoldoende, bij SPF c.s. bekend wat die bezuinigingen inhielden en wat daarvan de gevolgen voor de kwaliteit van de uit te voeren werkzaamheden waren.
4.10.
Uit het hiervoor overwogene volgt dat de rechtbank van oordeel is dat op 28 juni 2018 geen sprake was van verzuim aan de zijde van SPF c.s. in de nakoming van de TKO en evenmin van een situatie die anderszins de ontbinding door [gedaagde sub 2] van de TKO rechtvaardigde. Daaruit volgt eveneens dat de rechtbank van oordeel is dat de ontbindende voorwaarde in artikel 6.9, sub iii, van de koopovereenkomst niet in werking is getreden. De in conventie onder 1 gevorderde verklaring voor recht dat de TKO en de koopovereenkomst niet zijn ontbonden, is daarmee toewijsbaar en de in reconventie onder a gevorderde veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. tot vergoeding van schade vanwege een tekortkoming in de nakoming van de TKO zal daarom worden afgewezen.
Levering appartementsrechten/aandelen
4.11.
SPF c.s. vordert voorts in conventie onder 2 en 3 de veroordeling van [gedaagde sub 1] en Galaxy B.V. tot onbezwaarde levering van de appartementsrechten. SPF c.s. voert daarbij primair aan dat SPF c.s. en [gedaagde sub 1] en Galaxy B.V. in de periode na
29 januari 2019 aanvullende afspraken hebben gemaakt die onder meer inhouden dat [gedaagde sub 1] en Galaxy B.V. zullen meewerken aan een levering van de appartementsrechten aan SPF c.s. SPF c.s. heeft daarbij verwezen naar de door haar op 13 februari 2019 aan [gedaagde sub 1] c.s. gezonden allonges bij de koopovereenkomst en de TKO. Subsidiair, zoals door SPF c.s. ter zitting toegelicht, voert SPF c.s. aan dat [gedaagde sub 1] haar verplichtingen onder de koopovereenkomst dient na te komen door als enig aandeelhouder en bestuurder van Galaxy B.V. te bewerkstelligen dat de appartementsrechten aan SPF c.s. worden geleverd. Ten aanzien van Galaxy B.V., als enig beherend vennoot van Galaxy C.V., is daarbij aangevoerd dat uit de notariële aktes van 4 mei 2018 blijkt dat Galaxy B.V. op de hoogte was van de verplichting van [gedaagde sub 1] om de appartementsrechten aan SPF c.s. te leveren, dat daarom mede op Galaxy B.V. de verplichting rust om de appartementsrechten te leveren, dan wel dat Galaxy B.V. onrechtmatig jegens SPF c.s. handelt door de appartementsrechten niet aan SPF c.s. te leveren.
29 januari 2019 aanvullende afspraken hebben gemaakt die onder meer inhouden dat [gedaagde sub 1] en Galaxy B.V. zullen meewerken aan een levering van de appartementsrechten aan SPF c.s. SPF c.s. heeft daarbij verwezen naar de door haar op 13 februari 2019 aan [gedaagde sub 1] c.s. gezonden allonges bij de koopovereenkomst en de TKO. Subsidiair, zoals door SPF c.s. ter zitting toegelicht, voert SPF c.s. aan dat [gedaagde sub 1] haar verplichtingen onder de koopovereenkomst dient na te komen door als enig aandeelhouder en bestuurder van Galaxy B.V. te bewerkstelligen dat de appartementsrechten aan SPF c.s. worden geleverd. Ten aanzien van Galaxy B.V., als enig beherend vennoot van Galaxy C.V., is daarbij aangevoerd dat uit de notariële aktes van 4 mei 2018 blijkt dat Galaxy B.V. op de hoogte was van de verplichting van [gedaagde sub 1] om de appartementsrechten aan SPF c.s. te leveren, dat daarom mede op Galaxy B.V. de verplichting rust om de appartementsrechten te leveren, dan wel dat Galaxy B.V. onrechtmatig jegens SPF c.s. handelt door de appartementsrechten niet aan SPF c.s. te leveren.
4.12.
[gedaagde sub 1] c.s. vordert in reconventie, voorwaardelijk, echter een verklaring voor recht dat SPF c.s., in plaats van een levering van de appartementsrechten, is gehouden mee te werken aan de levering van de aandelen en participaties in Galaxy B.V. Aan de voorwaarde waaronder deze vordering in reconventie door [gedaagde sub 1] c.s. is ingediend, is voldaan nu de vordering van SPF c.s. in conventie onder 1 zal worden toegewezen. [gedaagde sub 1] c.s. voert ter onderbouwing van deze reconventionele vordering aan dat SPF c.s. op grond van artikel 3.2 van de koopovereenkomst gehouden is aan een aandelentransactie mee te werken indien [gedaagde sub 1] dat voorstelt.
4.13.
Ten aanzien van de door SPF c.s. genoemde aanvullende afspraken wordt geoordeeld dat SPF c.s. tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde sub 1] c.s. onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde sub 1] c.s. met die aanvullende afspraken heeft ingestemd. Van belang daarvoor is dat [betrokkene 1] ., in reactie op de op 13 februari 2019 door SPF c.s. aan [gedaagde sub 1] c.s. toegezonden allonges, onder vermelding van diverse “losse eindjes” in de brief van 18 februari 2019 heeft betwist dat er al een overeenstemming over de aanvullende afspraken was bereikt. Daarnaast heeft [betrokkene 1] . in die brief ook nog een door SPF c.s. gevraagde ‘ruling’ als belangrijk breekpunt genoemd (zie 2.36). Dat ook op de door [betrokkene 1] . genoemde nog openstaande punten wel op enig moment overeenstemming is bereikt, heeft SPF c.s. onvoldoende onderbouwd.
4.14.
Bij de beoordeling van de subsidiair door SPF c.s. aangevoerde grondslag voor haar vordering tot medewerking door [gedaagde sub 1] en Galaxy B.V., wordt voorop gesteld dat [gedaagde sub 1] en SPF c.s. in de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 1] aan SPF c.s. de appartementsrechten zou leveren. Doordat inmiddels ook de meerpartijenovereenkomst onvoorwaardelijk tot stand is gekomen, is die verplichting tot levering van de appartementsrechten door [gedaagde sub 1] , voor SPF c.s. opeisbaar geworden. Daar staat tegenover, zoals door [gedaagde sub 1] c.s. aangevoerd, dat SPF c.s. en [gedaagde sub 1] in artikel 3.2 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat SPF c.s. een aandelentransactie in overweging zal nemen indien [gedaagde sub 1] daarom vraagt. Geoordeeld wordt allereerst dat [gedaagde sub 1] c.s. onvoldoende heeft onderbouwd dat de woorden “in overweging te nemen” in artikel 3.2 van de TKO zo moeten worden uitgelegd dat SPF c.s. met de aandelentransactie moet instemmen indien [gedaagde sub 1] dat voorstelt. SPF c.s. behoudt in beginsel dus nog steeds de vrijheid om een aandelentransactie af te wijzen als [gedaagde sub 1] dat voorstelt. Daarnaast heeft SPF c.s. er op gewezen dat artikel 3.2 van de koopovereenkomst aan het “in overweging nemen” de voorwaarden stelt dat (i) de belangen van SPF c.s. door de aandelentransactie niet worden geschaad, (ii) SPF c.s. de andere wijze van levering intern fiscaal hebben afgestemd en (iii) SPF c.s. daarvoor goedkeuring heeft gekregen (zie 2.7). [gedaagde sub 1] c.s. heeft onvoldoende onderbouwd dat aan die voorwaarden voor het in overweging nemen van een aandelentransactie door SPF c.s. is voldaan. De in reconventie door [gedaagde sub 1] c.s. onder b. gevorderde verklaring voor recht is daarmee niet toewijsbaar.
4.15.
Uitgangspunt blijft dus dat SPF c.s. en [gedaagde sub 1] zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 1] de appartementsrechten aan SPF c.s. zou leveren en dat [gedaagde sub 1] , voor zover mogelijk, is gehouden die verplichting na te komen. Op 4 mei 2018 heeft de gemeente Utrecht echter de appartementsrechten aan Galaxy B.V. (als enig beherend vennoot van Galaxy C.V.) geleverd. [gedaagde sub 1] is dus niet in het bezit van de appartementsrechten en Galaxy B.V. en Galaxy C.V. zijn geen partij bij de koopovereenkomst. Niet in geschil is evenwel dat [gedaagde sub 1] enig bestuurder en aandeelhouder van Galaxy B.V. is. [gedaagde sub 1] kan in die positie dus nog steeds over de appartementsrechten beschikken, althans als enig aandeelhouder en bestuurder van Galaxy B.V. bewerkstelligen dat Galaxy B.V. die appartementsrechten aan levert. Dat [gedaagde sub 1] dit bewerkstelligt komt ook juist voor nu [gedaagde sub 1] c.s. heeft verklaard dat de levering van de appartementsrechten op geen enkele manier was gericht op het frustreren van de rechten van SPF c.s. [gedaagde sub 1] zal daarom worden veroordeeld te bewerkstelligen dat de appartementsrechten onbezwaard aan SPF c.s. worden geleverd.
4.16.
Ten aanzien van Galaxy B.V., als enig beherend vennoot van Galaxy C.V., is van belang dat in de notariële akte van 4 mei 2018, waarbij de appartementsrechten aan Galaxy B.V. zijn geleverd, is opgenomen dat Galaxy B.V. voornemens is om de appartementsrechten, casu quo de aandelen in Galaxy B.V., aan SPF c.s. over te dragen (zie 2.25). Uit deze expliciete vermelding in de notariële akte volgt, zoals door SPF c.s. gesteld, dat Galaxy B.V. dus op de hoogte was van de verplichting van [gedaagde sub 1] om de appartementsrechten aan SPF c.s. te leveren en dat de appartementsrechten kennelijk aan Galaxy B.V. zijn geleverd onder de voorwaarde dat Galaxy B.V. die leveringsverplichting zou overnemen, althans dat Galaxy B.V. zich kennelijk jegens [gedaagde sub 1] verbonden heeft om die leveringsverplichting over te nemen. Galaxy B.V. is daarmee in het rechtsverkeer een schakel gaan vormen in de nakoming van de leveringsverplichting van [gedaagde sub 1] jegens SPF c.s. Nu de belangen van SPF c.s. zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van hetgeen [gedaagde sub 1] en Galaxy B.V. kennelijk ten aanzien van de doorlevering van de appartementsrechten zijn overeengekomen en SPF c.s. schade dan wel ander nadeel kan lijden als Galaxy B.V. de appartementsrechten niet aan SPF c.s. levert, brengen de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt mee, dat Galaxy B.V. de belangen van SPF c.s. dient te ontzien en haar gedrag mede door die belangen dient te laten bepalen (zie HR 24-09-2004, ECLI:NL:PHR:2004:AO9069 (Vleesmeesters Versman/Alog). Dat het voor Galaxy B.V. bezwaarlijk is om met die belangen rekening te houden is onvoldoende onderbouwd. Geoordeeld wordt daarom dat Galaxy B.V. in de gegeven omstandigheden onrechtmatig jegens SPF c.s. handelt door de van [gedaagde sub 1] overgenomen leveringsverplichting niet na te komen. Galaxy B.V. zal daarom worden veroordeeld de appartementsrechten onbezwaard aan SPF c.s. te leveren.
4.17.
Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.15 en 4.16 is overwogen, wordt [gedaagde sub 1] c.s. niet gevolgd in haar stelling dat SPF c.s. met het op 18 juli 2018 gelegde conservatoire beslag onrechtmatig heeft gehandeld.
4.18.
De door SPF c.s. in conventie onder 4 gevorderde dwangsommen zullen worden toegewezen en gemaximeerd. Een termijn van 30 dagen om aan de veroordelingen te voldoen komt in de gegeven omstandigheden juist voor.
4.19.
Rest nog de voorwaardelijke vordering in reconventie tot betaling van rente over de grondprijs en bouwtermijnen. Nu de vordering in conventie onder 1 zal worden toegewezen is ook voldaan aan de voorwaarde waaronder die vordering is ingesteld. De gevorderde rentes zullen evenwel worden afgewezen. Van belang daarvoor is dat, zoals door SPF c.s. aangevoerd, dat [gedaagde sub 1] en SPF c.s. in artikel 2.1 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat de koopprijs pas ter gelegenheid van de ondertekening van de akte van levering door SPF c.s. dient te worden betaald (zie 2.7) . Die levering heeft (nog) niet plaatsgevonden, zodat SPF c.s. niet in verzuim is met de betaling van de koopprijs en geen rente daarover is verschuldigd. Ten aanzien van de rente over de bouwtermijnen geldt dat uit artikel 5.2 van de TKO volgt dat SPF c.s. pas rente over de bouwtermijnen is verschuldigd indien [gedaagde sub 2] aan SPF c.s. een factuur voor een bouwtermijn heeft gezonden en
SPF c.s. de betalingstermijn daarna ongebruikt heeft laten verstrijken (zie 2.8). Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 2] een factuur voor een bouwtermijn aan SPF c.s. heeft gezonden. Van enig verzuim en verplichting tot betaling van rente door SPF c.s. is dus ook ten aanzien van de bouwtermijnen (nog) geen sprake.
SPF c.s. de betalingstermijn daarna ongebruikt heeft laten verstrijken (zie 2.8). Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 2] een factuur voor een bouwtermijn aan SPF c.s. heeft gezonden. Van enig verzuim en verplichting tot betaling van rente door SPF c.s. is dus ook ten aanzien van de bouwtermijnen (nog) geen sprake.
4.20.
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen in conventie grotendeels zullen worden toegewezen en dat de vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.
4.21.
[gedaagde sub 1] c.s. zal als de in conventie en reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SPF c.s. in conventie worden begroot op:
- dagvaarding € 81,00
- griffierecht 626,00
- salaris advocaat
1.086,00(2 punten × tarief € 543,00)
1.086,00(2 punten × tarief € 543,00)
Totaal € 1.793,00
De kosten aan de zijde van SPF c.s. in reconventie worden, gelet op de samenhang met de vorderingen in conventie, begroot op € 543,00 aan advocaatkosten (2 punten × factor 0,5 × tarief € 543,00).
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst en de TKO niet zijn ontbonden,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] te bewerkstelligen dat binnen 30 dagen na de betekening van dit vonnis de appartementsrechten onbezwaard aan SPF c.s. worden geleverd,
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan SPF c.s. een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.2 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 1.000.000,00 is bereikt,
5.4.
veroordeelt Galaxy B.V., als enig beherend vennoot van Galaxy C.V., de appartementsrechten binnen 30 dagen na de betekening van dit vonnis onbezwaard aan SPF c.s. te leveren,
5.5.
veroordeelt Galaxy B.V., als enig beherend vennoot van Galaxy C.V., om aan SPF c.s. een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.4 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 1.000.000,00 is bereikt,
5.6.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van SPF c.s. tot op heden begroot op € 1.793,00,
5.7.
verklaart dit de veroordelingen onder 5.2 tot en met 5.6 uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.8.
wijst de vorderingen af,
5.9.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van SPF c.s. tot op heden begroot op € 543,00,
5.10.
verklaart de veroordeling onder 5.9 uitvoerbaar bij voorraad.
in conventie en reconventie
5.11.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat in conventie en reconventie samen, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde sub 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.12.
verklaart de kostenveroordeling onder 5.11 uitvoerbaar bij voorraad,
5.13.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Thomas, rechter, bijgestaan door mr. P.J. van Vliet, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2020. [1]