Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/662266 / KG ZA 19-178 CdK/JT
Vonnis in kort geding van 22 maart 2019
in de zaak van
[eiser],
h.o.d.n. [bedrijf 1] ,
h.o.d.n. [bedrijf 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser bij dagvaarding van 28 februari 2019,
advocaten mr. E.D. van der Minne en mr. J.A. Tuinman te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde sub 1]
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. J.N.M. van Trigt te Amsterdam.
Eiser zal hierna [eiser] worden genoemd. Gedaagden zullen hierna afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en gezamenlijk [gedaagden] worden genoemd.
1.De procedure
Ter zitting van 8 maart 2019 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagden] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren, voor zover van belang, aanwezig:
- aan de zijde van [eiser] : [eiser] , bijgestaan door mr. Van der Minne en mr. Tuinman, alsmede [betrokkene 1] (partner van [eiser] en tevens hotelmanager) en [betrokkene 2] (zwager van [eiser] en receptionist);
- aan de zijde van [gedaagden] : [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , bijgestaan door mr. Van Trigt, alsmede [betrokkene 3] (bemiddelaar, werkzaam bij [betrokkene 3] ) , [betrokkene 4] (bouwkundig ingenieur werkzaam bij [bedrijf 2] ) en
[betrokkene 5] (zoon van [gedaagde sub 2] ).
[betrokkene 5] (zoon van [gedaagde sub 2] ).
2.De feiten
2.1.
[eiser] exploiteert een hotel dat de naam ‘ [bedrijf 1] ’ draagt en is gevestigd in het pand aan de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het pand), dat hij in eigendom heeft. Hij heeft het pand inclusief hotel in het najaar van 2018 te koop aangeboden via zijn adviseur [bedrijf 4] . in de persoon van [betrokkene 6] (hierna: [betrokkene 6] ).
2.2.
Op 15 november 2018 heeft [betrokkene 7] (hierna: [betrokkene 7] ) het pand bezichtigd. Hij heeft voorafgaand aan die bezichtiging (op 9 november 2018) namens zijn onderneming [bedrijf 3] een geheimhoudingsverklaring ondertekend. Daarin is onder meer de volgende verklaring opgenomen:
“U erkent dat [bedrijf 4] en de Onderneming ( [eiser] , vzr.) geen enkele verplichting hebben om enig aanbod, zoals dat door u gedaan zou kunnen worden, te accepteren, noch dat documenten, die u ter beschikking worden gesteld, een aanbod vertegenwoordigen, tenzij dit uitdrukkelijk is vermeld.”
“U erkent dat [bedrijf 4] en de Onderneming ( [eiser] , vzr.) geen enkele verplichting hebben om enig aanbod, zoals dat door u gedaan zou kunnen worden, te accepteren, noch dat documenten, die u ter beschikking worden gesteld, een aanbod vertegenwoordigen, tenzij dit uitdrukkelijk is vermeld.”
2.3.
Op 28 december 2018 heeft [betrokkene 7] het pand voor een tweede keer bezichtigd, waarbij, naast [eiser] en [betrokkene 6] , ook [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3] ), [gedaagde sub 1] en [betrokkene 5] aanwezig waren.
2.4.
Bij e-mail van 14 januari 2019 heeft [betrokkene 6] het volgende aan [betrokkene 7] geschreven:
“(…) Ik heb met [eiser] , vzr.) overlegd en de situatie is dat nu 3 bieders ongeveer een gelijk bedrag bieden en ieder heeft zijn eigen financieringsuitdaging. Wij doen met een van deze partijen zaken als financiering geen voorbehoud meer hoeft te zijn.!Morgen spreek ik jou graag verder maar graag nu en in het vervolg [eiser] niet meer rechtstreeks bellen, ik behartig zijn zaken. (…)”
“(…) Ik heb met [eiser] , vzr.) overlegd en de situatie is dat nu 3 bieders ongeveer een gelijk bedrag bieden en ieder heeft zijn eigen financieringsuitdaging. Wij doen met een van deze partijen zaken als financiering geen voorbehoud meer hoeft te zijn.!Morgen spreek ik jou graag verder maar graag nu en in het vervolg [eiser] niet meer rechtstreeks bellen, ik behartig zijn zaken. (…)”
2.5.
Bij e-mail van 17 januari 2019 heeft [betrokkene 7] het volgende aan [betrokkene 6] geschreven:
“(…) Kreeg je zojuist telefonisch niet te pakken maar bijgaand onze bieding voor het hotel. Aangezien jullie liever geen koop sluiten waarbij koper een financieel voorbehoud heeft hebben wij afgelopen dagen hard gewerkt om te kijken wat voor ons haalbaar is. Hieruit is onderstaand voorstel gekomen. Zoals je ziet hebben wij aan onze zekerheden iets meer zekerheid moeten inbouwen, maar naar ons idee niet meer dan logisch aangezien wij nu kopen zonder financieel voorbehoud.- Aankoopobject: [adres] te [plaats]- Koopprijs: € 3.800.000 k.k. voor onroerend goed en exploitatie rechten van de [bedrijf 1] .- Levering: 9 maanden na tekenen koopakte. [eiser] kan hierdoor de exploitatie doordraaien en meer rendement halen.- Eventueel optie om eerder af te nemen.- Waarborgsom: 14 dagen na tekenen koopakte zullen de kopers 10% aanbetalen van de koopsom op de derden gelden rekening van de notaris. Deze wordt dan via de notaris doorgestort naar de verkoper.- Geen verplichtingen personeel. Kopers zijn wel bereid om in gesprek te gaan.- Kopers: de heer [gedaagde sub 2] en de heer [gedaagde sub 1] in privé persoon, handelend voor zich zelf of nader te noemen meester(s).- Het pand wordt leeg en vrij van huur opgeleverd.- Notaris: Berger notariaat.Naar mijn idee hebben we zo een deal waarbij beide partijen tevreden mee kunnen zijn.Deze bieding houdt stand tot vrijdag 18 januari om 12.00 uur.Wat ons betreft kunnen we dan volgende week meteen naar de notaris om de koopakte te tekenen.Hoor dus graag morgen jullie positieve reactie. (…)”
“(…) Kreeg je zojuist telefonisch niet te pakken maar bijgaand onze bieding voor het hotel. Aangezien jullie liever geen koop sluiten waarbij koper een financieel voorbehoud heeft hebben wij afgelopen dagen hard gewerkt om te kijken wat voor ons haalbaar is. Hieruit is onderstaand voorstel gekomen. Zoals je ziet hebben wij aan onze zekerheden iets meer zekerheid moeten inbouwen, maar naar ons idee niet meer dan logisch aangezien wij nu kopen zonder financieel voorbehoud.- Aankoopobject: [adres] te [plaats]- Koopprijs: € 3.800.000 k.k. voor onroerend goed en exploitatie rechten van de [bedrijf 1] .- Levering: 9 maanden na tekenen koopakte. [eiser] kan hierdoor de exploitatie doordraaien en meer rendement halen.- Eventueel optie om eerder af te nemen.- Waarborgsom: 14 dagen na tekenen koopakte zullen de kopers 10% aanbetalen van de koopsom op de derden gelden rekening van de notaris. Deze wordt dan via de notaris doorgestort naar de verkoper.- Geen verplichtingen personeel. Kopers zijn wel bereid om in gesprek te gaan.- Kopers: de heer [gedaagde sub 2] en de heer [gedaagde sub 1] in privé persoon, handelend voor zich zelf of nader te noemen meester(s).- Het pand wordt leeg en vrij van huur opgeleverd.- Notaris: Berger notariaat.Naar mijn idee hebben we zo een deal waarbij beide partijen tevreden mee kunnen zijn.Deze bieding houdt stand tot vrijdag 18 januari om 12.00 uur.Wat ons betreft kunnen we dan volgende week meteen naar de notaris om de koopakte te tekenen.Hoor dus graag morgen jullie positieve reactie. (…)”
2.6.
Bij opvolgende e-mail van 17 januari 2019 heeft [betrokkene 6] het volgende geschreven aan [betrokkene 7] :
“(…) Ik zal het bespreken met [eiser] , maar ik denk dat zijn voorkeur uit gaat naar een eerdere afname in combinatie met een hogere prijs. Omdat [bedrijf 1] op een website staat met bijzondere hotels is deze week een filmploeg langs geweest van TV1 uit Frankrijk. Deze gaan een item uitzenden over het succes van [bedrijf 1] en verwacht wordt dat dit een nog grotere vlucht zal nemen. Als ik overleg heb gehad met [eiser] kom ik bij jou terug. (…)”2.7. Bij e-mail van 19 januari 2019 heeft [betrokkene 6] het volgende geschreven aan [betrokkene 7] :
“(…) Inmiddels heb ik ook telefonisch contact gehad met [gedaagde sub 1] , vzr.), vandaar dat ik hem ook gekopieerd heb in deze email.De eigenaren van [bedrijf 1] willen het liefste zo snel mogelijk iets anders gaan doen, vandaar dat zij geen zin hebben om tot het einde dit jaar te wachten. Wat betreft de prijs willen zij een minimale opbrengst van € 3.900.000,- k.k. ontvangen voor de stenen en de bedrijfsexploitatie. (…)Er is een schoonmaakster / coordinatrice die nu haar 3e 7-maands contract krijgt. Zij zal overgenomen moeten worden, maar dat is ook aan te raden omdat zij goed weet over de specifieke schoonmaak van de [bedrijf 1] .Omdat er meerdere serieus geïnteresseerden zijn kan nu geen exclusiviteit worden verleend, behalve aan een partij die de financiering definitief en aantoonbaar geregeld heeft. Met [gedaagde sub 1] heb ik vandaag afgesproken dat hij maandag contact met mij opneemt. (…)”
“(…) Ik zal het bespreken met [eiser] , maar ik denk dat zijn voorkeur uit gaat naar een eerdere afname in combinatie met een hogere prijs. Omdat [bedrijf 1] op een website staat met bijzondere hotels is deze week een filmploeg langs geweest van TV1 uit Frankrijk. Deze gaan een item uitzenden over het succes van [bedrijf 1] en verwacht wordt dat dit een nog grotere vlucht zal nemen. Als ik overleg heb gehad met [eiser] kom ik bij jou terug. (…)”2.7. Bij e-mail van 19 januari 2019 heeft [betrokkene 6] het volgende geschreven aan [betrokkene 7] :
“(…) Inmiddels heb ik ook telefonisch contact gehad met [gedaagde sub 1] , vzr.), vandaar dat ik hem ook gekopieerd heb in deze email.De eigenaren van [bedrijf 1] willen het liefste zo snel mogelijk iets anders gaan doen, vandaar dat zij geen zin hebben om tot het einde dit jaar te wachten. Wat betreft de prijs willen zij een minimale opbrengst van € 3.900.000,- k.k. ontvangen voor de stenen en de bedrijfsexploitatie. (…)Er is een schoonmaakster / coordinatrice die nu haar 3e 7-maands contract krijgt. Zij zal overgenomen moeten worden, maar dat is ook aan te raden omdat zij goed weet over de specifieke schoonmaak van de [bedrijf 1] .Omdat er meerdere serieus geïnteresseerden zijn kan nu geen exclusiviteit worden verleend, behalve aan een partij die de financiering definitief en aantoonbaar geregeld heeft. Met [gedaagde sub 1] heb ik vandaag afgesproken dat hij maandag contact met mij opneemt. (…)”
2.8.
Bij e-mail van 21 januari 2019 heeft [gedaagde sub 1] het volgende aan [betrokkene 6] geschreven:
“(…) Hierbij onze eindvoorstel voor het hotel aan de [adres] te [woonplaats] .- Aankoopobject: [adres] te [plaats]- Koopprijs: € 3.900.000 k.k. voor onroerend goed en exploitatie rechten van de [bedrijf 1] .- Levering: 6 maanden na tekenen koopakte. Eventueel optie om eerder af te nemen zodra de financiering rond is.- Waarborgsom: 14 dagen na tekenen koopakte zullen de kopers 10% aanbetalen van de koopsom op de derden geldenrekening van de notaris. Deze wordt dan via de notaris doorgestort naar de verkoper.- 1 schoonmaakpersoneel / coördinatrice zal worden overgenomen. Kopers zijn wel bereid om in gesprek te gaan met andere personeelsleden..- Kopers: de heer [gedaagde sub 2] en de heer [gedaagde sub 1] in privé persoon, handelend voor zich zelf of nader te noemen meester(s).- Het pand wordt leeg en vrij van huur opgeleverd.- Notaris: Berger notariaat.Deze bieding houdt stand tot dinsdag 23 januari om 16.00 uur.Als er nog vragen zijn dan hoor ik dat graag. (…)”2.9. [betrokkene 6] heeft vervolgens telefonisch aan [betrokkene 7] meegedeeld dat een leveringstermijn van zes maanden voor [eiser] te lang is. Op 28 januari 2019 heeft [betrokkene 7] namens [gedaagden] het voorstel gedaan om het pand, voorafgaand aan een overname, eerst een periode te huren met een aanbetaling van € 1.000.000,-.
Op 29 januari 2019 heeft [betrokkene 6] namens [eiser] meegedeeld dat hij een dergelijke huurconstructie niet ziet zitten.
“(…) Hierbij onze eindvoorstel voor het hotel aan de [adres] te [woonplaats] .- Aankoopobject: [adres] te [plaats]- Koopprijs: € 3.900.000 k.k. voor onroerend goed en exploitatie rechten van de [bedrijf 1] .- Levering: 6 maanden na tekenen koopakte. Eventueel optie om eerder af te nemen zodra de financiering rond is.- Waarborgsom: 14 dagen na tekenen koopakte zullen de kopers 10% aanbetalen van de koopsom op de derden geldenrekening van de notaris. Deze wordt dan via de notaris doorgestort naar de verkoper.- 1 schoonmaakpersoneel / coördinatrice zal worden overgenomen. Kopers zijn wel bereid om in gesprek te gaan met andere personeelsleden..- Kopers: de heer [gedaagde sub 2] en de heer [gedaagde sub 1] in privé persoon, handelend voor zich zelf of nader te noemen meester(s).- Het pand wordt leeg en vrij van huur opgeleverd.- Notaris: Berger notariaat.Deze bieding houdt stand tot dinsdag 23 januari om 16.00 uur.Als er nog vragen zijn dan hoor ik dat graag. (…)”2.9. [betrokkene 6] heeft vervolgens telefonisch aan [betrokkene 7] meegedeeld dat een leveringstermijn van zes maanden voor [eiser] te lang is. Op 28 januari 2019 heeft [betrokkene 7] namens [gedaagden] het voorstel gedaan om het pand, voorafgaand aan een overname, eerst een periode te huren met een aanbetaling van € 1.000.000,-.
Op 29 januari 2019 heeft [betrokkene 6] namens [eiser] meegedeeld dat hij een dergelijke huurconstructie niet ziet zitten.
2.10.
Intussen voerde [betrokkene 6] namens [eiser] ook een overnamegesprek met een andere potentiele koper. Op 28 januari 2019 is [betrokkene 6] door de notaris van die potentiele koper verzocht om gegevens van [eiser] aan te leveren ten behoeve van het opstellen van een concept-koopovereenkomst.
2.11.
Bij e-mail van 31 januari 2019 heeft [betrokkene 3] het volgende aan [betrokkene 6] geschreven:
“(…) Zoals zojuist telefonisch besproken willen wij de verkoper van de [adres] een laatste verbeterd voorstel doen. We hebben de koppen bij elkaar gestoken en zijn al druk bezig om alles te regelen. Echter willen we de verkoper geen onzin verkopen en willen we hem zekerheid geven dat we onze afspraken na kunnen komen. Daarom het volgende voorstel.Levering 3 maanden na tekenen koopakte. Koopsom: 3.900.000 kk voor onroerend goed en exploitatierechten [bedrijf 1] Verdere voorwaarden zoals onderstaand voorstel van 21 januari 2019 18:04. Zoals besproken horen we morgen van jou. (…)”
“(…) Zoals zojuist telefonisch besproken willen wij de verkoper van de [adres] een laatste verbeterd voorstel doen. We hebben de koppen bij elkaar gestoken en zijn al druk bezig om alles te regelen. Echter willen we de verkoper geen onzin verkopen en willen we hem zekerheid geven dat we onze afspraken na kunnen komen. Daarom het volgende voorstel.Levering 3 maanden na tekenen koopakte. Koopsom: 3.900.000 kk voor onroerend goed en exploitatierechten [bedrijf 1] Verdere voorwaarden zoals onderstaand voorstel van 21 januari 2019 18:04. Zoals besproken horen we morgen van jou. (…)”
2.12.
Bij e-mail van 4 februari 2019 heeft [betrokkene 6] aan horecamakelaar [betrokkene 8] meegedeeld dat het hotel niet verder beschikbaar is. Naar eigen zeggen heeft [betrokkene 6] op of omstreeks 4 februari 2019 geprobeerd om alle gegadigden te informeren dat het hotel niet meer beschikbaar was, er exclusieve onderhandelingen waren met een beoogd koper en zou hij daartoe op 4, 5, 6 en 7 februari 2019 diverse malen hebben geprobeerd om [betrokkene 3] te bereiken.
2.13.
In de ochtend van 6 februari 2019 heeft [betrokkene 3] het hotel bezocht. Hij heeft aldaar gesproken met [betrokkene 2] . Volgens [betrokkene 2] heeft hij tegen [betrokkene 3] gezegd dat [eiser] er niet was en dat [betrokkene 3] contact op moest nemen met [betrokkene 6] .
In de middag diezelfde dag heeft [betrokkene 3] het hotel nogmaals bezocht. [eiser] was op dat moment wederom afwezig. [betrokkene 3] heeft toen vanuit de lobby van het hotel telefonisch contact gehad met [eiser] .
In de middag diezelfde dag heeft [betrokkene 3] het hotel nogmaals bezocht. [eiser] was op dat moment wederom afwezig. [betrokkene 3] heeft toen vanuit de lobby van het hotel telefonisch contact gehad met [eiser] .
2.14.
Op 7 februari 2019 heeft [gedaagde sub 2] het hotel bezocht. Hij heeft aldaar gesproken met [betrokkene 2] en [betrokkene 1]
2.15.
Op 7 februari 2019 heeft [gedaagde sub 1] telefonisch contact gehad met [betrokkene 6] . Volgens [betrokkene 6] deelde [gedaagde sub 1] mee het geld bij elkaar te hebben en zou hij daar op geantwoord hebben dat er reeds op hoofdlijnen overeenstemming was met een andere koper en daarmee een exclusief traject zou worden ingeslagen, zodat het hotel niet meer op de markt was.
2.16.
Op 7 februari 2019 om 19.24 uur, volgens [eiser] na laatstgenoemd telefoongesprek, heeft [betrokkene 3] het volgende sms-bericht gestuurd naar [eiser] :
“Hi [eiser] , Bedankt voor het fijne openhartige gesprek gister. Wij hebben vandaag gelijk de koppen nog een keer bij elkaar gestoken en hebben het geld toch bij elkaar om over 20 februari al te kunnen overdragen. Zal ik morgen even langskomen om het definitief te maken?”Daarop reageert [eiser] als volgt:
“Ik kan hier niet over beslissen, dus neem contact op met [betrokkene 6] , vzr.). Ik heb een contract met hem”Vervolgens schrijft [betrokkene 3] :
“Contract of niet. Jij beslist [eiser] . Het is jouw pand en jouw kindje. (…)”2.17. Op 7 februari 2019 om 20.10 uur heeft [betrokkene 3] het volgende sms-bericht gestuurd naar [betrokkene 6] :
“Hi [betrokkene 6] , ik was net de hele dag in bespreking. Loop net de laatste vergadering uit. Zag dat je had gebeld. Ik bel je morgenochtend terug (…)”Daarop reageert [betrokkene 6] als volgt:
“Hallo [betrokkene 3] , vzr.). Had jou ook al gisteren en eergister gebeld. [gedaagde sub 1] vandaag later wel gesproken, misschien handig dat jullie contacten eerst afstemmen. (…)”
“Hi [eiser] , Bedankt voor het fijne openhartige gesprek gister. Wij hebben vandaag gelijk de koppen nog een keer bij elkaar gestoken en hebben het geld toch bij elkaar om over 20 februari al te kunnen overdragen. Zal ik morgen even langskomen om het definitief te maken?”Daarop reageert [eiser] als volgt:
“Ik kan hier niet over beslissen, dus neem contact op met [betrokkene 6] , vzr.). Ik heb een contract met hem”Vervolgens schrijft [betrokkene 3] :
“Contract of niet. Jij beslist [eiser] . Het is jouw pand en jouw kindje. (…)”2.17. Op 7 februari 2019 om 20.10 uur heeft [betrokkene 3] het volgende sms-bericht gestuurd naar [betrokkene 6] :
“Hi [betrokkene 6] , ik was net de hele dag in bespreking. Loop net de laatste vergadering uit. Zag dat je had gebeld. Ik bel je morgenochtend terug (…)”Daarop reageert [betrokkene 6] als volgt:
“Hallo [betrokkene 3] , vzr.). Had jou ook al gisteren en eergister gebeld. [gedaagde sub 1] vandaag later wel gesproken, misschien handig dat jullie contacten eerst afstemmen. (…)”
2.18.
Bij offerte van Solid B.V. van 7 februari 2019 (door Solid B.V. ondertekend op 8 februari 2019) is aan [gedaagden] een financiering aangeboden ter hoogte van € 3.000.000,--, voor de aankoop van het hotel, waarbij wordt uitgegaan van een eigen inbreng van € 900.000,-- door [gedaagden]
2.19.
Bij e-mail van 8 februari 2019 heeft [betrokkene 6] het volgende geschreven aan (onder andere) [betrokkene 3] :
“Omdat de communicatie lijnen aan jullie zijde niet altijd op elkaar afgestemd lijken te zijn. Leek het mij goed om aan jullie allen een email te sturen in plaats van jou te bellen.Maandag (4 februari 2019, vzr.) heeft [eiser] een besluit genomen op basis van de voorliggende informatie en biedingen op dat moment om met een andere partij de transactie te gaan afronden. Dit vanwege de snelheid van afname en de aan zekerheid van de benodigde financiering. Vanwege de contacten in de afgelopen periode wilde ik deze boodschap niet per email communiceren, vandaar dat ik met jou getracht heb telefonisch contact te zoeken hetgeen tot gisteren niet gelukt was. Dat wilde ik met jou en niet met een van jouw partners aangezien wij hadden afgesproken dat jij vanaf ons contact het aanspreekpunt zou zijn namens jullie allen.Mocht onverhoopt de transactie geen doorgang vinden, hetgeen niet in de lijn der verwachtingen ligt, zal ik jou wederom contacten. (…)”2.20. In reactie op laatstgenoemde e-mail schrijft [betrokkene 3] bij e-mail van eveneens 8 februari 2019, zakelijk weergegeven, dat hij het niet eens is met het door [betrokkene 6] gestelde omtrent de communicatie en dat [eiser] hem, twee dagen na het beweerdelijke besluit om voor een ander te kiezen, letterlijk heeft verteld dat hij, als het geld bij elkaar is, het hotel aan [gedaagden] zou gunnen. [betrokkene 3] sluit zijn e-mail af met de vraag of het alsnog mogelijk is om er tussen te komen. In een opvolgende e-mail heeft [betrokkene 6] daar dezelfde dag nog afwijzend op gereageerd.
2.21.
Bij exploot van 12 februari 2019 is op verzoek van [gedaagden] en ten laste van [eiser] , uit hoofde van een daartoe van de voorzieningenrechter van deze rechtbank verkregen verlof, conservatoir beslag tot levering gelegd op het (recht van erfpacht van het) pand ter verzekering van de levering van het (recht van erfpacht van het) pand aan [gedaagden]
2.22.
Bij exploot van 26 februari 2019 heeft [gedaagden] [eiser] gedagvaard om op 29 mei 2019 te verschijnen voor deze rechtbank ter behandeling van de op het gelegde leveringsbeslag volgende bodemzaak.
2.23.
Op 6 maart 2019 ontvangt [betrokkene 6] een e-mail van de beoogd koper die meedeelt dat zal worden uitgezocht wat de beste manier is om de overdracht plaats te laten vinden, rekening houdend met een eerder besproken BTW kwestie en dat hij verwacht dat de koopovereenkomst snel getekend kan worden.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - kort gezegd - om [gedaagden] bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, op straffe van een dwangsom, te veroordelen om binnen achtenveertig uur na betekening van dit vonnis het door hen ten laste van [eiser] gelegde conservatoire beslag op te heffen door al datgene te doen wat daarvoor nodig is, waaronder het zorgdragen voor uitschrijving uit het Kadaster van het gelegde conservatoire beslag, met veroordeling van [gedaagden] in de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagden] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4. De beoordeling
4.1.
[gedaagden] heeft aangevoerd dat [eiser] geen, althans onvoldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Dit verweer wordt verworpen. Hiertoe wordt overwogen dat artikel 705 Rv beoogt de beslagene, die in het kader van het verlenen van de verlofbeschikking gewoonlijk niet wordt gehoord, een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang te bieden om tegen het beslag op te komen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter valt hiermee niet te verenigen de opvatting dat aan de mogelijkheid om deze rechtsgang te benutten de voorwaarde van een spoedeisend belang aan de zijde van de beslagene wordt verbonden.
4.2.
Volgens artikel 705 lid 2 Rv dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is. Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd.
4.3.
In de kern is tussen partijen in geschil of tussen hen sprake is van een bindende mondelinge koopovereenkomst met betrekking tot het pand.
[eiser] stelt - kort gezegd - dat dit niet het geval is, zodat de gestelde vordering tot levering summierlijk ondeugdelijk is. [eiser] betwist stellig dat hij aan [gedaagden] gezegd zou hebben dat het pand voor hen zou zijn zodra zij het geld bijeen zouden hebben. [eiser] stelt voorts dat hij in het contact met [gedaagden] en de aan hen gelieerde personen altijd heeft gezegd dat zij als potentiele kopers op nummer twee staan en dat hij hen telkens heeft verwezen naar zijn adviseur [betrokkene 6] . Het pand is bovendien inmiddels verkocht aan een andere koper die hij al langer op het oog had, aldus [eiser] .
[gedaagden] voert - kort gezegd - het verweer dat er op 6 en 7 februari 2019, door de mededeling van [gedaagden] dat de financiering rond was, een volmaakte mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen, die nagekomen dient te worden. [gedaagden] wenst dan ook levering van het pand. Partijen waren het immers eens over de essentialia van de verkoop en [eiser] heeft gezegd dat zodra de financiering (zonder voorbehoud) rond is, het pand voor [gedaagden] zou zijn, aldus [gedaagden]
[eiser] stelt - kort gezegd - dat dit niet het geval is, zodat de gestelde vordering tot levering summierlijk ondeugdelijk is. [eiser] betwist stellig dat hij aan [gedaagden] gezegd zou hebben dat het pand voor hen zou zijn zodra zij het geld bijeen zouden hebben. [eiser] stelt voorts dat hij in het contact met [gedaagden] en de aan hen gelieerde personen altijd heeft gezegd dat zij als potentiele kopers op nummer twee staan en dat hij hen telkens heeft verwezen naar zijn adviseur [betrokkene 6] . Het pand is bovendien inmiddels verkocht aan een andere koper die hij al langer op het oog had, aldus [eiser] .
[gedaagden] voert - kort gezegd - het verweer dat er op 6 en 7 februari 2019, door de mededeling van [gedaagden] dat de financiering rond was, een volmaakte mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen, die nagekomen dient te worden. [gedaagden] wenst dan ook levering van het pand. Partijen waren het immers eens over de essentialia van de verkoop en [eiser] heeft gezegd dat zodra de financiering (zonder voorbehoud) rond is, het pand voor [gedaagden] zou zijn, aldus [gedaagden]
4.4.
Wat betreft de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen oordeelt de voorzieningenrechter voorshands als volgt.
In de e-mail van 14 januari 2019 (zie 2.4) schrijft [betrokkene 6] dat zaken zal worden gedaan met één van de drie bieders als financiering geen voorbehoud meer hoeft te zijn. Deze e-mail kan niet worden opgevat als een concreet onherroepelijk aanbod dat enkel behoeft te worden aanvaard door middel van de melding van het gereed hebben van de financiering zonder voorbehoud. Uit de door [betrokkene 6] gebezigde term ‘zaken doen’ blijkt immers dat vervolgens nog over andere punten onderhandeld zal moeten worden. Nu het verkoopobject een pand met hotelexploitatie betreft is het ook aannemelijk dat verdere onderhandeling noodzakelijk zal zijn.
Het aanbod van [gedaagden] in de e-mail van [betrokkene 7] van 17 januari 2019 (zie 2.5) heeft [betrokkene 6] in zijn daarop volgende e-mail (zie 2.6) afgewezen.
In zijn e-mail van 19 januari 2019 (zie 2.7) heeft [betrokkene 6] nieuwe verkoopeisen gesteld, althans duidelijk gemaakt tegen welke voorwaarden er verkocht zou kunnen worden. Daarbij heeft hij tevens duidelijk gemaakt dat er pas exclusiviteit kan worden verleend (om verder te onderhandelen, vzr.) zodra een potentiele koper de financiering definitief en aantoonbaar heeft geregeld.
In zijn e-mail van 21 januari 2019 doet [gedaagde sub 1] een nieuw aanbod, waarin hij onder meer de gevraagde minimale koopsom biedt en een kortere leveringstermijn van zes maanden voorstelt.
Nadat dit voorstel evenmin is geaccepteerd, doet [betrokkene 3] in zijn e-mail van 31 januari 2018 (zie 2.11) opnieuw een voorstel, waarin een leveringstermijn van drie maanden wordt voorgesteld.
De als productie 20 bij de dagvaarding overgelegde app-conversatie van 7 februari 2019 tussen [betrokkene 3] en [eiser] (zie 2.16) betreft geen acceptatie van het aanbod van 31 januari 2019, maar wel een door [betrokkene 3] voorgestelde nieuwe voorwaarde, te weten levering op 20 februari 2019. [eiser] heeft daarop gereageerd niet te kunnen beslissen en verwezen naar [betrokkene 6] .
Vervolgens is de telefonische communicatie tussen [gedaagden] en de aan hen gelieerde personen met [betrokkene 6] wat stroef verlopen (zie 2.17), maar heeft [betrokkene 6] op 8 februari 2019 via [betrokkene 3] aan [gedaagden] bericht dat [eiser] op 4 februari 2019 had besloten om met een andere partij verder de verkoop af te ronden (zie 2.19). In de daarop volgende e-mail (zie 2.20) sluit [betrokkene 3] af met het verzoek om er alsnog tussen te komen. Reeds uit die opmerking kan worden afgeleid dat [gedaagden] (in de persoon van [betrokkene 3] als bemiddelaar) zich op dat moment, dus na 7 februari 2019, niet op het standpunt stelde dat sprake was van een volmaakte mondelinge koopovereenkomst. Daarnaast verwijst [betrokkene 3] in die e-mail naar de mondelinge toezegging van [eiser] dat het pand voor [gedaagden] zou zijn zodra het geld bij elkaar zou zijn. Als [eiser] dit al zou hebben gezegd, staat daar tegenover dat bij [gedaagden] en de aan hen gelieerde personen, zoals [betrokkene 7] en [betrokkene 3] , duidelijk moet zijn geweest dat [eiser] [betrokkene 6] als adviseur heeft ingeschakeld. Aan [gedaagden] en de aan hen gelieerde personen is meerdere keren duidelijk gemaakt dat zij zich tot [betrokkene 6] moesten richten en niet tot [eiser] (zie bijvoorbeeld onderaan de e-mail van 14 januari 2019). Dat [betrokkene 6] , zoals [gedaagden] aanvoert, telefonisch slecht te bereiken was doet daar niet aan af. [gedaagden] had [betrokkene 6] immers kunnen bereiken per e-mail.
Tegenover de expliciete betwisting van [eiser] dat hij op 6 februari 2019 tegen [betrokkene 3] zou hebben gezegd dat het pand voor [gedaagden] zou zijn zodra de financiering rond was, heeft [gedaagden] echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [eiser] dat wel zou hebben gezegd. De door [gedaagden] in het geding gebrachte getuigenverklaringen leggen tegenover de betwisting van [eiser] onvoldoende gewicht in de schaal. Uit de in het geding gebrachte stukken blijkt voorts niet dat [betrokkene 6] aan [gedaagden] op enig moment exclusiviteit in het onderhandelingstraject heeft toegezegd. Of [eiser] wel of geen koopovereenkomst had of thans heeft met een andere koper doet verder niet ter zake.
In de e-mail van 14 januari 2019 (zie 2.4) schrijft [betrokkene 6] dat zaken zal worden gedaan met één van de drie bieders als financiering geen voorbehoud meer hoeft te zijn. Deze e-mail kan niet worden opgevat als een concreet onherroepelijk aanbod dat enkel behoeft te worden aanvaard door middel van de melding van het gereed hebben van de financiering zonder voorbehoud. Uit de door [betrokkene 6] gebezigde term ‘zaken doen’ blijkt immers dat vervolgens nog over andere punten onderhandeld zal moeten worden. Nu het verkoopobject een pand met hotelexploitatie betreft is het ook aannemelijk dat verdere onderhandeling noodzakelijk zal zijn.
Het aanbod van [gedaagden] in de e-mail van [betrokkene 7] van 17 januari 2019 (zie 2.5) heeft [betrokkene 6] in zijn daarop volgende e-mail (zie 2.6) afgewezen.
In zijn e-mail van 19 januari 2019 (zie 2.7) heeft [betrokkene 6] nieuwe verkoopeisen gesteld, althans duidelijk gemaakt tegen welke voorwaarden er verkocht zou kunnen worden. Daarbij heeft hij tevens duidelijk gemaakt dat er pas exclusiviteit kan worden verleend (om verder te onderhandelen, vzr.) zodra een potentiele koper de financiering definitief en aantoonbaar heeft geregeld.
In zijn e-mail van 21 januari 2019 doet [gedaagde sub 1] een nieuw aanbod, waarin hij onder meer de gevraagde minimale koopsom biedt en een kortere leveringstermijn van zes maanden voorstelt.
Nadat dit voorstel evenmin is geaccepteerd, doet [betrokkene 3] in zijn e-mail van 31 januari 2018 (zie 2.11) opnieuw een voorstel, waarin een leveringstermijn van drie maanden wordt voorgesteld.
De als productie 20 bij de dagvaarding overgelegde app-conversatie van 7 februari 2019 tussen [betrokkene 3] en [eiser] (zie 2.16) betreft geen acceptatie van het aanbod van 31 januari 2019, maar wel een door [betrokkene 3] voorgestelde nieuwe voorwaarde, te weten levering op 20 februari 2019. [eiser] heeft daarop gereageerd niet te kunnen beslissen en verwezen naar [betrokkene 6] .
Vervolgens is de telefonische communicatie tussen [gedaagden] en de aan hen gelieerde personen met [betrokkene 6] wat stroef verlopen (zie 2.17), maar heeft [betrokkene 6] op 8 februari 2019 via [betrokkene 3] aan [gedaagden] bericht dat [eiser] op 4 februari 2019 had besloten om met een andere partij verder de verkoop af te ronden (zie 2.19). In de daarop volgende e-mail (zie 2.20) sluit [betrokkene 3] af met het verzoek om er alsnog tussen te komen. Reeds uit die opmerking kan worden afgeleid dat [gedaagden] (in de persoon van [betrokkene 3] als bemiddelaar) zich op dat moment, dus na 7 februari 2019, niet op het standpunt stelde dat sprake was van een volmaakte mondelinge koopovereenkomst. Daarnaast verwijst [betrokkene 3] in die e-mail naar de mondelinge toezegging van [eiser] dat het pand voor [gedaagden] zou zijn zodra het geld bij elkaar zou zijn. Als [eiser] dit al zou hebben gezegd, staat daar tegenover dat bij [gedaagden] en de aan hen gelieerde personen, zoals [betrokkene 7] en [betrokkene 3] , duidelijk moet zijn geweest dat [eiser] [betrokkene 6] als adviseur heeft ingeschakeld. Aan [gedaagden] en de aan hen gelieerde personen is meerdere keren duidelijk gemaakt dat zij zich tot [betrokkene 6] moesten richten en niet tot [eiser] (zie bijvoorbeeld onderaan de e-mail van 14 januari 2019). Dat [betrokkene 6] , zoals [gedaagden] aanvoert, telefonisch slecht te bereiken was doet daar niet aan af. [gedaagden] had [betrokkene 6] immers kunnen bereiken per e-mail.
Tegenover de expliciete betwisting van [eiser] dat hij op 6 februari 2019 tegen [betrokkene 3] zou hebben gezegd dat het pand voor [gedaagden] zou zijn zodra de financiering rond was, heeft [gedaagden] echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [eiser] dat wel zou hebben gezegd. De door [gedaagden] in het geding gebrachte getuigenverklaringen leggen tegenover de betwisting van [eiser] onvoldoende gewicht in de schaal. Uit de in het geding gebrachte stukken blijkt voorts niet dat [betrokkene 6] aan [gedaagden] op enig moment exclusiviteit in het onderhandelingstraject heeft toegezegd. Of [eiser] wel of geen koopovereenkomst had of thans heeft met een andere koper doet verder niet ter zake.
4.5.
Al met al kon [gedaagden] uit de uitlatingen van [eiser] niet afleiden dat sprake was van wilsovereenstemming, zodat voorshands niet kan worden geoordeeld dat tussen partijen reeds sprake was van een volmaakte koopovereenkomst met betrekking tot het pand. In de gegeven omstandigheden komt de voorzieningenrechter niet toe aan een belangenafweging. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot levering die aan het door [gedaagden] ten laste van [eiser] gelegde leveringsbeslag ten grondslag is gelegd summierlijk ondeugdelijk wordt geacht, zodat het beslag dient te worden opgeheven.
4.6.
Het beslag zal in dit vonnis reeds worden opgeheven, zodat een veroordeling daartoe op straffe van een dwangsom niet nodig is. [eiser] kan de inschrijving daarvan zelf bewerkstelligen door het vonnis aan het kadaster aan te bieden.
4.7.
[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 99,01
- griffierecht 297,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.376,01
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
heft op het op 12 februari 2019 ten laste van [eiser] gelegde (en op 13 februari 2019 bij het kadaster ingeschreven) conservatoire beslag tot levering op
het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond, eigendom van de gemeente [plaats] , met de daarop zich bevindende opstallen, in gebruik als hotel, plaatselijk bekend als [adres] [plaats] , [adres] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadaster] , groot één are en vier en zestig centiare (1,64),
het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond, eigendom van de gemeente [plaats] , met de daarop zich bevindende opstallen, in gebruik als hotel, plaatselijk bekend als [adres] [plaats] , [adres] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadaster] , groot één are en vier en zestig centiare (1,64),
5.2.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.376,01, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 157,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening,
€ 157,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. de Koning, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J.E. Tiddens, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2019. [1]