Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6560790 CV EXPL 18-241
vonnis van: 5 februari 2019
fno.: 17243
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1.[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 1]
2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2]
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2]
3.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 3]
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 3]
4.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 4]
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 4]
allen wonende te [woonplaats]
eiseressen in conventie, verweersters in reconventie
nader te noemen: [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. dan wel ieder afzonderlijk bij de achternaam
gemachtigde: mr. J.F. Overes
t e g e n
1.[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] , wonende te [woonplaats]
2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2]h.o.d.n. [handelsnaam] , gevestigd te [vestigingsplaats]
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2]h.o.d.n. [handelsnaam] , gevestigd te [vestigingsplaats]
gedaagden in conventie, eiseressen in reconventie
nader te noemen: respectievelijk [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2]
gemachtigde: mr. M.J. Drijftholt
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 22 december 2017 met producties;
- antwoord/eis in reconventie met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
- antwoord/eis in reconventie met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 16 juli 2018. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 1] , [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 3] en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 4] zijn in persoon verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Voor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] is verschenen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord, waarbij mr. Overes gebruik heeft gemaakt van een pleitnota, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
Partijen hebben daarna nog een akte genomen, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] tevens inhoudende een wijziging van eis in reconventie. Partijen hebben daarna te kennen gegeven geen behoefte te hebben aan een nieuwe reactie.
Vervolgens is (nader) een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
[eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. huren via de onderneming van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] , [handelsnaam] , gezamenlijk als woongroep de woning aan de [adres] te [woonplaats] tegen een huurprijs van laatstelijk € 2.392,01 per maand. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] is eigenaar van deze woning. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] heeft aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] toestemming verleend om de woning te verhuren aan maximaal 5 personen.
1.2.
De woning bestaat uit 5 slaapkamers (vier beneden en één boven) en (boven) een woon/leefgedeelte met keuken. De woning wordt vanaf 16 januari 2011 aan een aantal huurders gezamenlijk verhuurd en bij vertrek van een van de huurders door de opvolger middels een indeplaatsstellingsovereenkomst overgenomen.
1.3.
De huurders zijn contractueel ieder afzonderlijk en gezamenlijk hoofdelijk aansprakelijk ten aanzien van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder de huurbetalingsverplichting. Beëindiging van de huurovereenkomst kan plaatsvinden door opzegging van alle huurders tezamen dan wel door het sluiten van een indeplaatsstellingsovereenkomst tussen de huurders, de kandidaat huurder (de vervanger) en de verhuurder. De verhuurder heeft het recht om een kandidaat huurder zonder opgaaf van redenen te weigeren en indien de huurders het gehuurde in gebruik geven vóór de totstandkoming van die indeplaatsstellingsovereenkomst verbeuren zij ieder afzonderlijk een boete.
1.4.
De zittende huurders hebben bij vertrek van een zittende huurder in het verleden telkens gezamenlijk een nieuwe huurder voorgedragen. Het is niet voorgekomen dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] dan wel [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] een huurder heeft geweigerd.
1.5.
Iedere huurder betaalt maandelijks 20% van de verschuldigde maandhuur op de bankrekening van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] .
1.6.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 1] woont vanaf 2012, [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 3] vanaf 2014, [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 4] vanaf 2013 en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] vanaf 21 maart 2017 in het gehuurde, allen op basis van een indeplaatsstellingsovereenkomst.
1.7.
Vanaf 1 maart 2017 tot oktober 2017 heeft [naam huurder] als vijfde persoon na vertrek van een andere huurder in de woning gewoond, waarbij tussen partijen naar aanleiding van het woongroepenbeleid van de [gemeente] een discussie is ontstaan over het coöptatierecht en de gevolgen daarvan voor de huurprijs. Door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] is in dat verband meermalen bericht dat [naam huurder] geen huurder is geworden en onder aankondiging van rechtsmaatregelen aangedrongen op haar vertrek, laatstelijk uiterlijk per 30 september 2017. [naam huurder] heeft daarop de woning per die datum verlaten.
Vordering en verweer in conventie
2. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] het door hen verkregen recht van coöptatie met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geoordeeld, alleen mogen beëindigen op voorwaarde dat zij de maandhuur met ingang van 1 maart 2017 zullen verminderen met een vijfde deel en derhalve vastgesteld op € 1.913,61 per maand en voorts te bepalen dat die aldus vastgestelde huur van € 1.913,61 per maand naar rato zal worden verminderd, zodra een of meer van de huurders het gehuurde verlaat zonder dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] toestaan een andere huurder in de plaats te stellen, met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] in de kosten.
3. Zij stellen hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] (als lasthebber) niet eenzijdig het recht van coöptatie kunnen beëindigen zonder een redelijke termijn van minimaal zes maanden in acht te nemen en zonder compensatie dat zij nu met vier in plaats van vijf personen de huurlasten moeten dragen. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. zijn merendeels student en dreigen hierdoor in financiële problemen te raken.
4. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] voert verweer, voor zover nodig mede namens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] , maar hij stelt dat deze geen partij (meer) is omdat de beheerovereenkomst tussen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] inmiddels met wederzijds goedvinden is geëindigd en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst van hem heeft overgenomen, zodat [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. rechtstreeks van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] huren. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] stelt dat de huidige vorm van verhuur in strijd is met het beleid van de [gemeente] en dat het gezien de mogelijke boetes daarom redelijk is een einde te maken aan het in de praktijk ontstane coöptatierecht. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. kunnen gebruik blijven maken van de gehele woning en het is niet meer dan redelijk dat zij dan de gehele huurprijs betalen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] heeft een redelijk voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst gedaan, te weten een verlaging van de huurprijs van € 2.392,01 naar € 2.000,00 voor vier huurders en nog eenmaal naar € 1.500,00 bij drie huurders. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] verzet zich in ieder geval tegen een huurprijsverlaging per 1 maart 2017, omdat [naam huurder] toen als vijfde huurder nog bijdroeg in de huur.
Vordering en verweer in reconventie
5. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] vordert - na wijziging van eis - primair de huurovereenkomst tussen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. te ontbinden met veroordeling tot ontruiming op de wijze als in de dagvaarding is vermeld. Subsidiair vordert hij die huurovereenkomst partieel te ontbinden ten aanzien van twee in onderling overleg te bepalen huurders dan wel ten aanzien van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 3] als de huurders met de jongste rechten en bij toewijzing daarvan de huurovereenkomst te wijzigen in die zin dat een huurprijs van € 1.500,00 per maand wordt bepaald met een jaarlijkse indexatie van 3%, voor het eerst per 1 juli 2019, dan wel een lagere huurprijs waaraan verbonden een resterende looptijd van de huurovereenkomst van 24 maanden na datum vonnis. Een en ander met veroordeling van [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. in de kosten.
6. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] voert hiertoe aan dat door het gewijzigd beleid van de [gemeente] sprake is van onvoorziene omstandigheden, terwijl van hem gezien de hoogte van de verbouwingskosten (ruim € 65.000,00) niet verwacht kan worden een vergunning aan te vragen en in afwachting daarvan de situatie te laten voortduren.
7. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. voeren als verweer dat de gemeentelijke beleidswijziging van meet af aan geacht moet worden te zijn verdisconteerd in de huurovereenkomst en dus niet als een onvoorziene omstandigheid is aan te merken. Er is sprake van een voor de verhuurders rekening komend ondernemersrisico als bedoeld in artikel 6:258 lid 2 BW Pro. Bovendien kan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] een vergunning aanvragen en is dit ook van hem te vergen gezien het ter zitting genoemde bedrag van € 15.000,00.
Beoordeling
8. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. hebben ter zitting de vordering tegen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] ingetrokken, zodat alleen uitspraak zal worden gedaan in de zaak tegen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] .
9. De vorderingen in conventie en reconventie hangen zeer nauw samen. Als meest vergaande eis heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] gevorderd de huurovereenkomst (partieel) te ontbinden wegens onvoorziene omstandigheden. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. hebben een verklaring voor recht gevorderd met betrekking tot de beëindiging van het coöptatierecht met instandhouding van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal de zaak in die volgorde beoordelen omdat bij toewijzing van de vordering in reconventie niet meer toegekomen wordt aan de vordering in conventie, althans hoogstens voor een beperkte periode.
In reconventie
Het beroep op (partiële) ontbinding op grond van artikel 6:258 BW Pro (onvoorziene omstandigheden)
10. Voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden is - voor zover hier van belang - vereist dat het gaat om omstandigheden die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst in de toekomst liggen en die niet (stilzwijgend) in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd en dat de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten (artikel 6:258 lid 1 BW Pro). Een (partiële) ontbinding wordt niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept (artikel 6:258 lid 2 BW Pro).
11. De kantonrechter acht voor de beoordeling de volgende omstandigheden van belang.
12. Ten tijde van het tot stand komen van de huurovereenkomst, in januari 2011, golden voor verhuur in [plaats] de Huisvestingswet 1992 (hierna: de Huisvestingswet) en de Huisvestingsverordening Stadsregio [plaats] 2010 (hierna: de Huisvestingsverordening). In artikel 30 van Pro de Huisvestingswet is - voor zover hier van belang - bepaald dat het zonder vergunning van B&W verboden is door de gemeenteraad aangewezen woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten (artikel 30, lid 1 onder c van de Huisvestingswet). In het tweede lid was bepaald dat onder zelfstandige woonruimte als bedoeld onder c. wordt verstaan ‘een woonruimte welke een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte’. De gemeenteraad heeft in artikel 27 van Pro de Huisvestingsverordening als woonruimte als bedoeld in artikel 30 aangewezen Pro alle woonruimte in [plaats] ongeacht de huur- of koopprijs. Verder is in artikel 1 onder Pro j. van de Huisvestingsverordening een ‘huishouden’ omschreven als ‘een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren’ en onder cc. een ‘woongroep’ als ‘een samenlevingsverband bestaande uit tenminste drie personen tussen wie geen familierechtelijke relatie bestaat’. In artikel 60 van Pro de Huisvestingsverordening is opgenomen dat B&W bij overtreding van artikel 30 van Pro de Huisvestingswet een bestuurlijke boete kunnen opleggen.
13. Tussen partijen is niet in geschil dat uit deze regelgeving voortvloeit dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst het bewonen van een zelfstandige woning door drie of meer personen die geen gezin vormden door de [gemeente] werd aangemerkt als onzelfstandige bewoning en daarmee vergunningsplichtig was. Ten tijde van het tot stand komen van de huurovereenkomst was het dan ook niet toegestaan de onderhavige woning zonder die vergunning in gebruik te geven of te hebben.
14. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] beroept zich er op dat de [gemeente] terzake een gedoogbeleid voerde, maar de kantonrechter is van oordeel dat voor het aannemen van een gedoogbeleid onvoldoende is de stelling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] dat de [gemeente] destijds niet optrad tegen de vele eigenaren die hun woning zonder vergunning verhuurden aan een woongroep (van meer dan drie personen) of meerdere huishoudens. Het laatste kan door allerlei omstandigheden zijn ingegeven, zoals bijvoorbeeld capaciteitsgebrek om te handhaven. Voor het aannemen van een (uitdrukkelijk) gedoogbeleid is dan ook onvoldoende gesteld.
15. Na 2011 is de Huisvestingswet gewijzigd (in 2014) en is in februari 2014 door de gemeenteraad van [plaats] een beleidskader voor woningdelers vastgesteld, de nota ‘Ruimte voor Woningdelers januari 2014’, waarin nadere voorwaarden zijn gesteld aan bewoners van een woongroep en aan de betreffende woning. In dat kader was ook een overgangsbepaling opgenomen voor reeds bestaande woongroepen (tot 1 januari 2017), maar de bewoners hebben zich daarvoor niet aangemeld. De [gemeente] eiste dat de bewoners zich zelf daarvoor meldden om te borgen dat het ging om de wens van een woongroep en het niet gebeurde op initiatief van de verhuurder om de huurovereenkomst ongewijzigd te kunnen voortzetten. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] dan wel diens toenmalige lasthebber hebben de bewoners onweersproken ook niet op die mogelijkheid gewezen. Bovendien moest de woning ook dan voldoen aan de door de [gemeente] geformuleerde eisen, te weten: het hebben van een eigen kamer die voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit, het hebben van gemiddeld 15m2 woonruimte per bewoner, plus 15m2 voor de gemeenschappelijke woonruimte, geluidsreducerende maatregelen en bij bewoning door vijf personen een gebruiksmelding conform het Bouwbesluit. Dat de woning destijds aan die voorwaarden voldeed is gesteld noch gebleken.
16. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] heeft aangevoerd dat de [gemeente] per 1 januari 2017 haar beleid weer heeft gewijzigd en het onderscheid tussen woongroepen en kamerverhuur weer heeft afgeschaft. Woningdelen met drie of meer personen is vanaf dat moment uitsluitend nog mogelijk met een vergunning voor omzetting van een zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte en de [gemeente] treedt inmiddels handhavend op, aldus [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] . In de huidige Huisvestingsverordening (artikel 4.2.2.) kan bij overtreding van artikel 21 onder Pro c Van de Huisvestingswet (voorheen artikel 30) een boete opgelegd worden van € 6.000,00 (en bij herhaalde overtreding € 20.500,00) voor het omzetten van een zelfstandige woning in maximaal 4 onzelfstandige woonruimten zonder vergunning en € 18.000,00 (en bij herhaalde overtreding € 20.500,00) voor het omzetten van een zelfstandige woning in minimaal 5 onzelfstandige woonruimten zonder vergunning.
17. Uit het voorgaande moet worden afgeleid dat de omstandigheid dat voor de wijze van bewoning, zowel door vier als door vijf personen, een vergunning vereist is, niet kan worden aangemerkt als een omstandigheid die ten tijde van het tot stand komen van de huurovereenkomst in de toekomst lag. Zoals onder 12. is weergegeven was die vergunning toen immers ook al vereist. Ook toen al kon de gemeente op het handelen in strijd met de betreffende bepaling van de Huisvestingswet en/of Huisvestingsverordening boetes opleggen. Ook op dit punt is geen sprake van een omstandigheid die in de toekomst lag. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] heeft weliswaar aangevoerd dat de [gemeente] haar beleid ten aanzien van woongroepen sindsdien meermalen heeft gewijzigd, maar het is maar zeer de vraag of daarmee de gekozen wijze van bewoning gelegaliseerd had kunnen worden. In ieder geval is het niet gebruik maken van de overgangsbepaling door de huurders niet aan te merken als een omstandigheid in de in artikel 6:258 lid 1 BW Pro vereiste zin, maar eerder als een omstandigheid in de zin van het tweede lid die gezien de wijze van tot stand komen van de overeenkomst en de keuze van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] voor dit type contract naar algemene verkeersopvattingen voor zijn rekening moet komen. De enige nieuwe omstandigheid is dat de Gemeente inmiddels kennelijk wel handhavend optreedt, maar naar het oordeel van de kantonrechter is dit eveneens een omstandigheid die voor rekening van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] moet komen.
18. Dit betekent dat geen sprake is van omstandigheden als vereist in artikel 6:258 lid 1 BW Pro. De vorderingen in reconventie zullen daarom worden afgewezen.
19. Overigens merkt de kantonrechter nog op dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] ook onvoldoende heeft aangevoerd om te oordelen dat de door hem gestelde omstandigheden van zodanige aard zijn dat [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mogen verwachten. Allereerst mag in een situatie als deze van de verhuurder verwacht worden dat hij zijn uiterste best doet de bestaande situatie te legaliseren. Daarvan is echter niets gebleken. Er is geen aanvraag voor een vergunning ingediend. Evenmin is bij gebreke van een zodanige aanvraag en beoordeling duidelijk wat de reële kosten zouden zijn, maar van een professionele huurder als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] mag mede gezien de hoogte van de huurprijs die al jaren voor de woning wordt betaald dan een behoorlijke investering worden verwacht. Verder is evenmin gebleken van concrete stappen (zoals het aanzeggen van bestuursdwang) van de [gemeente] tegen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] , die een ingrijpen in de huurovereenkomst als door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] verzocht rechtvaardigen.
20. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in reconventie worden veroordeeld.
In conventie
21. Tussen partijen is niet in geschil dat, mede gezien het recht van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] een huurder zonder opgaaf van redenen te weigeren, in de huurovereenkomst tussen partijen geen recht van coöptatie is overeengekomen, maar dat in de gegeven omstandigheden en de wijze waarop partijen aan de overeenkomst op dit punt uitvoering hebben gegeven in de praktijk dit recht wel is ontstaan. De kantonrechter neemt dit als uitgangspunt.
22. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] heeft aangevoerd dat hij het coöptatierecht heeft beëindigd omdat van hem gezien het handhavend optreden van de [gemeente] niet gevergd kan worden meer dan drie personen in de woning te laten wonen. Voor de achtergrond van een en ander verwijst de kantonrechter naar hetgeen hiervoor onder de overwegingen 12. tot en met 16 is weergegeven.
23. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. betwisten niet zozeer dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] het coöptatierecht kan opzeggen dan wel dat een mogelijk handhavend optreden van de [gemeente] een goede reden is om het coöptatierecht voor zover nodig te beëindigen, maar partijen verschillen van mening of en in welke mate daaraan gevolgen moeten worden verbonden voor de hoogte van de huurprijs.
24. De kantonrechter stelt vast dat het gaat om een woning die volgens het contract als geheel aan alle huurders gezamenlijk voor de totale huurprijs wordt verhuurd. Verhuur vond in het verleden plaats aan studenten, die telkens als een van hen vertrok gezamenlijk een nieuwe huurder voor de vrijgekomen plaats/kamer zochten. Ieder van hen stortte onweersproken zijn/haar deel van de huur op de rekening van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] . Een nieuwe huurder mocht er daarom naar het oordeel van de kantonrechter op vertrouwen dat de mogelijkheid om de huurprijs met vijven te delen onderdeel uitmaakte van de huurprijsafspraak en dat het aan de huurders was om die mogelijkheid te benutten.
25. Hoewel het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] op zich vrij staat een niet schriftelijk vastgelegd coöptatierecht op te zeggen voor de toekomst en hij zeker belang heeft bij beperking van het aantal personen dat de woning huurt, brengen tegen de hiervoor geschetste achtergrond de redelijkheid en de billijkheid met zich dat hij daaraan geen uitvoering kan geven zonder aanpassing van de huurprijs, ook niet indien hij daarvoor de woning in zijn geheel aan de huurders ter beschikking wil stellen. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. hebben onweersproken gesteld dat zij gezien hun financiële positie niet meer dan het huidige deel van de huur kunnen betalen. De kantonrechter gaat ervan uit dat zij hiermee ook afzien van gebruik van het door de vertrekkende huurder gebruikte privé-gedeelte, althans [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. hebben daar geen aanspraak op gemaakt. Gelet op dit alles acht de kantonrechter het redelijk en billijk dat bij vertrek van de vijfde en vierde huurder de huur wordt verlaagd met telkens 1/5 van de op dat moment (na huurprijsindexatie) geldende huur.
26. Het voorgaande brengt met zich dat de gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen in die zin dat de huur na vertrek van de vijfde bewoner, die onweersproken heeft bijgedragen aan de huur tot 1 oktober 2017, met ingang van 1 oktober 2017 zal worden verlaagd naar € 1.913,61. Indien vervolgens een van de andere huurders vertrekt zal opnieuw de huur naar rato worden aangepast. Na vertrek van de vierde huurder resteert een huurprijs voor de woning van ongeveer € 1.500,00. Deze prijs sluit ook aan bij de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] in reconventie voorgestelde prijs (bij partiële ontbinding van de huur met twee personen en gebruik van het gehele pand door de twee overblijvende huurders). De kantonrechter meent dat deze prijs gezien het soort woning ligt binnen de grenzen van de redelijkheid en billijkheid. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] heeft dan nog de mogelijkheid de onzelfstandige bewoning te legaliseren middels een vergunningsaanvraag. Indien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] om hem moverende redenen desondanks voor een verdere sterfhuisconstructie kiest, geldt dezelfde afbouw (van telkens 20% van de oorspronkelijke huurprijs, inclusief verhogingen en indexaties) ook bij de volgende vertrekkende huurder.
27. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in conventie worden veroordeeld. Aan [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. is een toevoeging verleend. Daarom zijn in deze zaak de explootkosten door de griffier voorgeschoten. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de voorgeschoten explootkosten niet mogelijk.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie:
I. verklaart voor recht dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] het door [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. verkregen recht van coöptatie met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] alleen mag beëindigen op voorwaarde dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] de huur met ingang van 1 oktober 2017 zal verminderen met één vijfde deel tot € 1.913,61 per maand en bepaalt dat bij de volgende vertrekkende huurder de huurprijs naar rato wederom zal worden verminderd;
II. wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie:
III. wijst de vordering af;
In conventie en reconventie:
IV. veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] c.s. begroot op:
exploot € 0,00
salaris € 720,00
griffierecht € 79,00
-----------------
totaal € 799,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 0,00
salaris € 720,00
griffierecht € 79,00
-----------------
totaal € 799,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
V. veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
VI. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.F.A. van Buitenen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2019 door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, in tegenwoordigheid van de griffier.