Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/648113 / HA ZA 18-515
Vonnis van 6 februari 2019(bij vervroeging)
in de zaak van
1.[eiseres sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. R.W. Nederveen te Alkmaar,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. J.N. Heeringa te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres sub 1] en [gedaagde sub 2] (beiden mannelijk enkelvoud) worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 mei 2018, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 17 oktober 2018 waarin een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 4 januari 2019,
- de brief van mr. Nederveen van 10 januari 2019 met daarin een opmerking op het
proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In oktober 2017 heeft [eiseres sub 1] zijn woning gelegen aan de [adres] [woonplaats] (hierna: de woning) te koop aangeboden voor € 350.000,-. Op
2 november 2017 heeft [gedaagde sub 2] een bod gedaan op de woning van € 390.000,- onder voorbehoud van financiering. Bij koopovereenkomst van begin november 2017 is de woning verkocht aan [gedaagde sub 2] voor een koopprijs van € 400.000,-, inclusief € 10.000,- voor het overnemen van roerende goederen. De verkoop van de woning is tot stand gekomen door bemiddeling van makelaars aan beide kanten.
2.2.
Partijen hebben ten behoeve van de verkoop gebruik gemaakt van het ‘model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning’ uit 2017 van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM). In deze overeenkomst is – voor zover van belang – het volgende bepaald:
“Artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 7 december 2017 koper voor financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van
€ 393.000,- (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…).
15.3.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. (…) In afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: onder “goed gedocumenteerd” wordt in tegenstelling tot het hiervoor vermelde in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij tenminste twee geld verstrekkende instellingen een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. Indien de mededeling niet “goed gedocumenteerd” is, behoeft koper geen genoegen te nemen met ontbinding.”
2.3.
Bij e-mail van 7 december 2017 heeft [gedaagde sub 2] – voor zover van belang – het volgende bericht aan de makelaar van [eiseres sub 1] :
“(…) Naar aanleiding van de uitkomst van het taxatierapport is het niet mogelijk om het bedrag zoals genoemd in de koopcontract te financieren. (…)”
2.4.
Bij e-mail van 7 december 2017 heeft de makelaar van [eiseres sub 1] de makelaar van [gedaagde sub 2] verzocht om twee bancaire afwijzingen.
2.5.
Bij e-mail van 7 december 2017 heeft de makelaar van [gedaagde sub 2] – voor zover van belang – het volgende bericht aan de makelaar van [eiseres sub 1] :
“(…) Ik begrijp de teleurstelling. Die is ook groot bij dhr [gedaagde sub 2] . Ik stuur je hierbij de NWWI taxatierapport toe. Ik neem aan dat het vanzelf spreekt dat er geen bank ik dat boven de marktwaarde financiert. (…)”
2.6.
Bij e-mail van 8 december 2017 heeft de makelaar van [eiseres sub 1] hierop als volgt gereageerd:
“(…) De link werkt niet en is voor de verkopers niet relevant. Zij willen gewoon 2 afwijzingen zien zoals omschreven staat in de koopovereenkomst. (…)”
2.7.
Bij brief van 8 december 2017 is namens [eiseres sub 1] het volgende bericht aan [gedaagde sub 2] :
“(…) U heeft een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Dit beroep voldoet echter niet aan het hiervoor omschreven vereiste van “goed gedocumenteerd”. U heeft geen bewijsstukken overgelegd dat u bij ten minste 2 geld verstrekkende instellingen een offerte heeft aangevraagd. Het door u gedane beroep op het financieringsvoorbehoud treft dan ook geen doel. U bent hierdoor nog steeds gebonden aan de bepalingen van de gesloten koopovereenkomst. (...)"
2.8.
[gedaagde sub 2] heeft hierop bij brief van 13 december 2017 als volgt gereageerd:
“(…) De taxatiewaarde viel echter lager uit op een waarde van € 360.000,- waarbij ik dus het gat tussen € 393.000,- en € 363.000,- zelf diende te overbruggen. Bij geen enkele hypotheek of bankinstelling in Nederland was het mogelijk bij een taxatiewaarde van € 360.000,- een financiering te verkrijgen van € 393.000. (…)”
Als bijlage bij deze brief heeft [gedaagde sub 2] van zowel ABN AMRO Bank als ING Bank een afwijzing van een financieringsaanvraag gevoegd, welke zijn gedateerd op respectievelijk 12 en 13 december 2017.
2.9.
Bij brief van 18 december 2017 heeft [eiseres sub 1] de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete van 10% van de koopsom, te weten € 40.000,-. [gedaagde sub 2] heeft dit bedrag niet voldaan.
2.10.
[eiseres sub 1] heeft de woning vervolgens kort nadien voor dezelfde prijs aan een derde verkocht en op 2 maart 2018 geleverd.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres sub 1] vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde sub 2] tot betaling van
a. a) € 40.000,- aan contractuele boete, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 januari 2018 tot aan de voldoening;
b) € 495,- aan aanvullende schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 mei 2018 tot aan de voldoening;
c) € 1.750,- aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 mei 2018 tot aan de voldoening;
d) de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 mei 2018 tot aan de voldoening;
e) de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[eiseres sub 1] heeft zich – kort gezegd – op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst niet tijdig en niet op de juiste wijze door [gedaagde sub 2] is ontbonden. Vervolgens heeft [eiseres sub 1] de koopovereenkomst zelf ontbonden en [gedaagde sub 2] aangesproken tot betaling van de contractuele boete van € 40.000,-.
3.3.
[gedaagde sub 2] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag die partijen verdeeld houdt is of het door [gedaagde sub 2] gedane beroep op het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd is in de zin van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. De achtergrond van deze documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of door de koper terecht een beroep wordt gedaan op het financieringsvoorbehoud en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De documentatieplicht dient er mede toe om te kunnen beoordelen of de koper aan zijn inspanningsverplichting om een financiering te krijgen heeft voldaan; de koper mag niet stilzitten en moet serieus trachten een financiering te krijgen (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 februari 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:1695).
4.2.
De rechtbank stelt vast dat de tekst van de bepaling van de koopovereenkomst waarin de voorwaarden voor een geslaagd beroep op het financieringsvoorbehoud zijn opgenomen niet eenduidig is en dat de daarin gebruikte term ‘goed gedocumenteerd’ niet nader is gedefinieerd. Partijen zijn verdeeld over de uitleg van dit artikel en meer specifiek over het antwoord op de vraag of ook op een andere manier dan door het overleggen van twee afwijzingen van geldverstrekkende instellingen kan worden voldaan aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’.
4.3.
Volgens de Haviltex-norm kan de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld niet worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de contractsbepalingen. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren, welke rechtskennis van partijen kan worden verwacht en wat de aard is van de overeenkomst.
4.4.
[eiseres sub 1] heeft zich op het standpunt gesteld dat uit de bewoordingen van artikel 15.3 van de koopovereenkomst volgt dat partijen zijn overeengekomen dat onder ‘goed gedocumenteerd’ dient te worden verstaan dat de mededeling tenminste vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat bij minimaal twee geldverstrekkende instellingen een offerte is aangevraagd, waarbij de nadruk niet ligt op de woorden ‘in ieder geval’ maar op het woord ‘moet’. Dit betekent volgens [eiseres sub 1] dat de mededeling dus vergezeld móet gaan van de genoemde bewijsstukken, waarna vervolgens dient te worden beoordeeld of deze bewijsstukken voldoende zijn om aan het begrip ‘goed gedocumenteerd’ te voldoen. [gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat de woorden ‘in ieder geval’ erop duiden dat twee afwijzingen van geldverstrekkende instellingen sowieso voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’, maar dat ook op andere wijze kan worden aangetoond dat het niet is gelukt een hypothecaire lening te verkrijgen voor de koopsom.
4.5.
Het staat de rechtbank vrij om contractsbepalingen waaromtrent partijen niet een eensluidend standpunt hebben ingenomen, zelfstandig uit te leggen. De rechtbank legt artikel 15.3 van de koopovereenkomst zo uit dat het, ook als geen twee afwijzingen van geldverstrekkende instellingen zijn overgelegd, toch denkbaar is dat aan de documentatieplicht is voldaan. Hiertoe is het volgende van belang.
4.6.
Vaststaat dat [gedaagde sub 2] zijn (op zichzelf tijdige) beroep op het financieringsvoorbehoud niet (tijdig) heeft gestaafd met twee afwijzingen van geldverstrekkende instellingen. Binnen de termijn, die eindigde op 8 december 2017, waarop een beroep op het financieringsvoorbehoud kon worden gedaan heeft [gedaagde sub 2] een e-mail gestuurd met een link naar het taxatierapport van 22 november 2017 en de mededeling dat uit de waardebepaling van de woning reeds volgt dat het verkrijgen van een financiering onmogelijk is. Daarmee is niet voldaan aan het voorschrift dat twee afwijzingen zijn overgelegd. De omstandigheden van het geval kunnen echter met zich brengen dat op ander wijze invulling wordt gegeven aan de documentatieplicht. Ook als geen twee afwijzingen zijn overgelegd is denkbaar dat aan de documentatieplicht is voldaan. Of dit zo is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De woorden ‘in ieder geval’ in artikel 15.3 van de koopovereenkomst duiden hierop.
4.7.
[gedaagde sub 2] heeft een aanvraag voor een taxatie van de woning ingediend op
16 november 2017, waaruit het taxatierapport is gevolgd gedateerd 22 november 2017. De e-mail van [gedaagde sub 2] van 7 december 2017 aan [eiseres sub 1] (zie 2.5) bevat een link naar dit taxatierapport, waaruit blijkt dat de waarde van de woning is getaxeerd op (afgerond)
€ 360.000,-. Tussen partijen is niet in geschil dat geldverstrekkende instellingen in 2017 slechts bevoegd waren tot het verstrekken van een financiering tot maximaal 101% van de waarde van een woning. Nu [gedaagde sub 2] een bedrag van € 393.000,- diende te financieren terwijl de waarde van de woning was bepaald op € 360.000,- volgt reeds hieruit dat geen enkele geldverstrekkende instelling [gedaagde sub 2] wilde financieren. De stelling van [eiseres sub 1] dat de link niet functioneerde maakt voor de beoordeling niet uit, nu de makelaar van [eiseres sub 1] zich in de e-mail van 8 december 2017 op het standpunt heeft gesteld dat alleen voldaan was aan het vereiste “goed gedocumenteerd” indien twee financieringsaanvragen waren overgelegd (en dat hij dus niet was geïnteresseerd in de taxatie, zie 2.6). [gedaagde sub 2] heeft voorts onbetwist gesteld dat hij – na verkrijging van het taxatierapport – van alles heeft geprobeerd om het verschil tussen koopprijs en financiering te overbruggen, waaronder het bedrijfsmatig vrijmaken van geld en het aangaan van een lening bij zijn schoonmoeder. Een redelijke uitleg van de bewoordingen van het financieringsvoorbehoud brengt naar het oordeel van de rechtbank met zich dat [gedaagde sub 2] door verwijzing naar het taxatierapport heeft voldaan aan de op hem rustende inspanningsverplichting (zie 4.1). De rechtbank hecht eraan op te merken dat de tekst van het financieringsvoorbehoud is opgesteld met de achterliggende gedachte dat verkopers geen schade mogen lijden door het al te lichtzinnig doen van een bod door kopers of een gebrek aan voortvarendheid bij het aanvragen van een financiering. De omstandigheden zijn sindsdien echter veranderd: de huidige situatie op de woningmarkt is zo dat [eiseres sub 1] de woning direct nadat de koopovereenkomst door [gedaagde sub 2] is ontbonden aan een derde heeft verkocht voor hetzelfde bedrag als tussen [eiseres sub 1] en [gedaagde sub 2] was overeengekomen (€ 400.000,-). Van schade is dan ook geen sprake. Ten overvloede overweegt de rechtbank nog het volgende. Indien de bewoordingen “
dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij tenminste twee geld verstrekkende instellingen een offerte heeft aangevraagd” zo worden begrepen dat de inroeping van het financieringsvoorbehoud onder alle omstandigheden vergezeld moet gaan van twee afwijzingen, is die regel onder de hiervoor beschreven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij tenminste twee geld verstrekkende instellingen een offerte heeft aangevraagd” zo worden begrepen dat de inroeping van het financieringsvoorbehoud onder alle omstandigheden vergezeld moet gaan van twee afwijzingen, is die regel onder de hiervoor beschreven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.8.
Het voorgaande betekent dat [gedaagde sub 2] een geslaagd beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan en de koopovereenkomst daarmee door hem (tijdig) is ontbonden. Dit betekent dat de vordering van [eiseres sub 1] tot betaling van € 40.000,- aan contractuele boete zal worden afgewezen. Dit oordeel brengt met zich mee dat de vordering tot betaling van € 495,- (taxatiekosten in verband met een overbruggingshypotheek) aan aanvullende schadevergoeding ook zal worden afgewezen. Nu de koopovereenkomst door [gedaagde sub 2] rechtsgeldig is ontbonden kan van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde sub 2] immers geen sprake zijn. Al hetgeen partijen over en weer hebben gesteld ten aanzien van hetgeen zich tussen partijen heeft afgespeeld ná 7 december 2017 is niet relevant voor de beoordeling van de vraag of het financieringsvoorbehoud op de juiste wijze is ingeroepen en kan daarom onbesproken blijven.
4.9.
[eiseres sub 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] worden begroot op:
- griffierecht € 895,00
- salaris advocaat €
2.148,00(2 punten × tarief € 1.074,00)
2.148,00(2 punten × tarief € 1.074,00)
Totaal € 3.043,00
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiseres sub 1] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op € 3.043,-;
5.3.
veroordeelt [eiseres sub 1] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.C.H. Blankevoort, rechter, bijgestaan door
mr. L.D. Wevers, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2019.