Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/24
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 augustus 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: [de persoon 1] ),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 659.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 november 2018 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 15 augustus 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon 2] namens diens gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell vergezeld door Y. Takken, taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 87 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017, naar de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Tijdens deze beroepsprocedure heeft de taxateur meegedeeld dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2018 moet worden verlaagd naar € 613.000,-.
4. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen. Eiser heeft aangevoerd zich (ook) niet te kunnen verenigen met een waarde van € 613.000,-. De rechtbank zal daarom beoordelen of de heffingsambtenaar deze laatste waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt.
5. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 562.000,-.
6. De taxateur heeft de WOZ-waarde van de woning in beroep onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit is een methode waarbij de woning van eiser wordt vergeleken met vergelijkbare woningen waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn. Deze vergelijkbare woningen worden vergelijkingsobjecten genoemd. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning van eiser, maar er moet dan wel in de WOZ-waarde voldoende rekening worden gehouden met de verschillen.
7. De heffingsambtenaar vindt dat hij met taxatie van de woning ter hoogte van € 613.000,- de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. Het taxatierapport van de taxateur bevat een taxatiekaart, waarin de gegevens van de vergelijkingsobjecten staan vermeld. Het gaat om de onroerende zaken op de [adressen] Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
8 De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9 Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
10. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
11. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de transactiedata van de vergelijkingsobjecten [adressen] , te weten respectievelijk 14 mei 2018 en 2 maart 2018, deze objecten minder goed bruikbaar zijn voor een onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eiser. De rechtbank laat deze objecten daarom buiten beschouwing. De heffingsambtenaar heeft de transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten daarom niet kunnen betrekken bij de bepaling van de WOZ-waarde van de woning van eiser voor het kalenderjaar 2017.
12. Dit betekent dat de rechtbank zal toetsen of de heffingsambtenaar met de vergelijkingsobjecten [adressen] de waarde van de woning van eiser aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat deze twee vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Beide vergelijkingsobjecten zijn (karakteristiek) historische bovenwoningen, liggen in hetzelfde pand, en zijn van hetzelfde bouwjaar. Dat de oppervlakten wat afwijken of dat het vergelijkingsobject [adres 2] een parkeerplaats heeft, maakt niet dat deze vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn. Verder liggen de transactiedata van deze vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum 1 januari 2017. De heffingsambtenaar heeft deze objecten daarom als uitgangspunt kunnen gebruiken voor de waardering van de woning.
13. De rechtbank stelt vast dat de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten nu uitkomt op € 6.848,50. Dit is lager dan de getaxeerde m²-prijs van de woning van eiser, te weten € 7.000. Op grond van het voorgaande is de rechtbank dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van eiser niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd behoeft dan ook geen bespreking.
14. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
15. Eiser bepleit een WOZ-waarde van de woning van € 562.000,-. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn bepleite waarde een taxatierapport van taxateur B. Lemmens van 29 januari 2019 overgelegd.
16. De rechtbank stelt vast dat het door eiser overgelegde taxatierapport ziet op de waardepeildatum 1 januari 2018, zoals uit het door de taxateur ondertekende rapport eenduidig blijkt. De stelling van de gemachtigde ter zitting dat het rapport niettemin kan gelden als onderbouwing van eisers standpunt omdat uit de context volgt dat het rapport is opgemaakt voor de waardepeildatum 1 januari 2017, volgt de rechtbank niet. Dit is namelijk in tegenspraak met hetgeen door de taxateur in diens rapportage is gemeld, zowel in de aanhef als in het algemene deel van het rapport. Dit betekent dat het rapport niet kan dienen als onderbouwing van de door eiser voorgestane waarde per waardepeildatum 1 januari 2017.
17. De rechtbank is dan ook van oordeel dat ook eiser de door hem bepleite waarde van € 562.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt.
18. Aangezien geen van de partijen de voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van de woning, als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, voor het kalenderjaar 2018 schattenderwijs vast op € 585.500,-.
Conclusie
19. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2018 vast te stellen op € 585.500,-. De aanslag onroerende zaakbelasting dient overeenkomstig deze waarde te worden verminderd. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar.
20. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
21. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 254,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1).
22. De rechtbank stelt vast dat eiser een taxatierapport heeft overgelegd en dat volgens vaste jurisprudentie aan toekenning van een vergoeding voor de kosten van een taxatierapport volgens de Hoge Raad niet de eis mag worden gesteld dat het taxatierapport een bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van de rechter over het geschilpunt ter zake waarvan het is overgelegd (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 30 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY4617). De rechtbank is echter van oordeel dat in dit geval de kosten van het taxatierapport niet kunnen worden vergoed, omdat het door eiser overgelegde taxatierapport ziet op een andere waardepeildatum en daarom geen betrekking kán hebben op de onderhavige waardebepaling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 585.500,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.532,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Verberne, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2019.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2019.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.