ECLI:NL:RBAMS:2019:6090 - Rechtbank Amsterdam - Toewijzing vordering wegens onredelijke servicekosten en ...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6953142 CV EXPL 18-11955

vonnis van: 11 juni 2019

fno.: 34906

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiser sub 1]

2. [eiser sub 2]

beiden wonende te [woonplaats]

eisers

nader te noemen: [eiser sub 1] , [eiser sub 2] dan wel samen: [eisers]

gemachtigde: mr. J. Wolfrat

t e g e n

Royal City Vastgoed Beheer B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: Royal City

gemachtigde: mr. E. Tahitu

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 25 mei 2018, met producties;
- antwoord, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 22 oktober 2018. [eiser sub 2] en [eiser sub 1] zijn verschenen, vergezeld door de gemachtigde en een tolk in de Engelse taal. Royal City is in persoon van [naam 1] verschenen, vergezeld door de gemachtigde Partijen hebben hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van [eisers] aan de hand van een pleitnotitie waarin de eis is gewijzigd. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Na de comparitie heeft Royal City, zoals afgesproken nog een akte met producties genomen. Daar is door [eisers] met een akte met producties op gereageerd, waarbij tevens de eis is vermeerderd. Royal City heeft vervolgens een antwoordakte genomen. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eiser sub 2] heeft van 1 september 2015 tot en met 31 augustus 2016 de woning aan de [adres] van Royal City gehuurd. Het betreft een woning die deel uitmaakt van een appartementencomplex van de [naam VVE] . Ene [naam 2] is eigenaar van het appartementsrecht dat betrekking heeft op de woning.

1.2.

Volgens het overgelegde huurcontract bedroeg de verschuldigde som per maand € 1.515,00 en daarnaast een bedrag van € 100,00 voor voorschot stookkosten. In artikel 6.1. van het huurcontract is verder bepaald dat voornoemd bedrag van € 1.615,00 inclusief gas, water, elektra, voorschot stookkosten, internet en exclusief gemeentebelastingen is.

1.3.

In de bijlage bij de huurovereenkomst is een “samenstelling huurprijs” per maand opgenomen. Deze vermeldt dat de basis huur € 1.150,00 is, de huur voor stoffering € 100,00, de G/L/W € 130,00, servicekosten € 110,00, internet € 35,00 en voorschot stookkosten € 100,00. Verder is vermeld dat het internet na zes maanden € 60,00 per maand kost.

1.4.

Blijkens artikel 2 van Pro de huurovereenkomst maken de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, vastgesteld in juli 2003 en gedeponeerd op 11 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag deel uit van de overeenkomst.

1.5.

Volgens artikel 14.1 van bedoelde algemene voorwaarden stelt de verhuurder voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten het naar zijn oordeel redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat de huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt.

1.6.

Verder staat in artikel 14.2 van deze voorwaarden dat de verhuurder de huurder elk jaar, uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van dat kalenderjaar, een rubrieksgewijs overzicht verstrekt van de aan verhuurder in rekening gebrachte kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten. Bij beëindiging van de huur heeft het overzicht als hiervoor bedoeld betrekking op het tijdvak van het kalenderjaar, dat op het tijdstip van de beëindiging reeds is verstreken.

1.7.

In artikel 14.3 van de algemene voorwaarden staat dat wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, binnen een maand na verstrekking van het overzicht dient te worden bijbetaald of terugbetaald.

1.8.

In artikel 14.4 van de algemene voorwaarden staat ten slotte dat de verhuurder de huurder desgewenst de gelegenheid biedt, gedurende een maand na verstrekking van een overzicht, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere zakelijke bescheiden of van afschriften daarvan.

1.9.

[eiser sub 1] huurt dezelfde woning met ingang van 1 september 2016. In zijn huurcontract is bepaald dat de maandelijkse bijdrage € 1.600,00 bedraagt, bestaande uit € 1.500,00 aan vergoeding en € 100,00 in verband met voorschot stookkosten. In dit contract staat vermeld dat de huurpenning van € 1.600,00 exclusief gas, water, elektra, voorschot stookkosten, internet en exclusief gemeentebelastingen is. In de bijlage van zijn huurcontract staat vermeld dat de huurprijs als volgt is samengesteld: een bedrag van € 1.290,00 voor basishuur, stoffering € 100,00, servicekosten € 100,00 en voorschot stookkosten € 100,00.

1.10.

In het geval van [eiser sub 1] zijn dezelfde Algemene Voorwaarden als die bij [eiser sub 2] van toepassing verklaard.

1.11.

[eiser sub 2] en [eiser sub 1] hebben Royal City bij emailbericht van 6 september 2017 om een jaarafrekening van de servicekosten, stoffering en voorschot stookkosten gevraagd.

1.12.

Bij mailbericht van 8 september 2017 antwoordt Royal City dat de jaarafrekeningen bij de eigenaar zijn opgevraagd en dat deze zo spoedig mogelijk tegemoet kunnen worden gezien.

1.13.

Voorafgaand aan de dagvaarding heeft Royal City, ondanks de aanmaning van [eisers] , geen nadere gegevens verstrekt.

1.14.

Hangende de procedure zijn door Royal City gegevens overgelegd van de VVE-bijdrage van [naam 2] en is het jaarverslag 2017 van de VVE in het geding gebracht.

Vordering en verweer

2. [eisers] vorderen, na herhaalde wijziging van eis, dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, zal bepalen dat de door [eiser sub 2] en [eiser sub 1] verschuldigde stookkosten, servicekosten, bijdrage stoffering en voorschot G/W/L (alleen in het geval van [eiser sub 2] ) als na te melden zal worden bepaald en dat Royal City gehouden is hetgeen teveel is voldaan, te weten in totaal € 7.233,47, dient te worden terugbetaald:

-
stookkosten

[eiser sub 2] heeft verbruikt € 743,00, maar heeft betaald € 1.200,00. [eiser sub 2] vordert € 457,00;

[eiser sub 1] heeft verbruikt € 578,11+ € 192,72, [eiser sub 1] heeft betaald € 1.600,00. [eiser sub 1] vordert € 829,17;

-
stoffering

[eiser sub 2] heeft betaald € 1.200,00 en stelt dat hij moet betalen € 180,00 en vordert daarom € 1.020,00;

[eiser sub 1] heeft betaald € 1.600,00 en stelt dat hij moet betalen € 210,00 en vordert daarom € 1.360,00;

-
servicekosten

[eiser sub 2] heeft betaald € 1.320,00 en stelt dat hij € 197,67 moet betalen en vordert daarom € 1.122,33;

[eiser sub 1] heeft betaald € 1.760,00 en stelt dat hij € 263,68 moet betalen en vordert daarom € 1.496,32;

-
G/L/W

[eiser sub 2] heeft betaald € 1.560,00 en stelt dat hij € 660,00 moet betalen vordert daarom € 900,00;

-
Factuur Nuon

[eiser sub 2] heeft een bedrag van € 108,00 voldaan, welk bedrag hij terugvordert;

Het voorgaande leidt tot een te vorderen bedrag van € 7.292,82 en dat is € 59,35 meer dan het bedrag van € 7.233,47 dat uiteindelijk door [eisers] wordt gevorderd. De kantonrechter gaat in het hiernavolgende bij de eindtelling van het door [eisers] gevorderde bedrag van € 7.233,47 uit.

3. [eisers] leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij voor de betreffende servicekosten en vergoeding nutsvoorzieningen, gelet op de door Royal City uiteindelijk verstrekte gegevens, teveel hebben betaald. Zij verwijzen daarbij naar artikel 7:260 BW Pro.

4. Royal City erkent dat ten aanzien van de stookkosten een te hoog bedrag in rekening is gebracht en dat [eiser sub 2] respectievelijk [eiser sub 1] recht hebben op betaling van € 457,00 en € 829,17. Royal City erkent verder een bedrag van € 108,00 aan [eiser sub 2] schuldig te zijn in verband met de door hem betaalde rekening van de Nuon. Voor het overige wordt de vordering van [eisers] betwist met, in hoofdzaak, een beroep op het feit dat ingevolge de huurovereenkomst de betreffende vergoedingen zijn overeengekomen. Zij wijst er daarnaast op dat [eisers] de mogelijkheid om binnen zes maanden de redelijkheid van de huurprijs ter toetsing voor te leggen aan de huurcommissie ongebruikt voorbij hebben laten gaan.

Beoordeling

5.
Stookkosten en factuur Nuon

Gezien de erkenning van Royal City op het punt van de stookkosten en de factuur Nuon bestaat ten aanzien van deze posten tussen partijen geen geschil meer en zullen deze posten worden toegewezen. Dat betekent dat een bedrag van € 1.394,17 voor toewijzing gereed ligt.

6.
Procedure Huurcommissie niet gevolgd

Het verweer dat [eisers] hun bezwaren hadden kunnen voorleggen aan de Huurcommissie wordt door de kantonrechter verworpen. Ook wanneer deze mogelijkheid niet is benut, kan aan de kantonrechter een oordeel over de verschuldigdheid van in rekening gebrachte bijkomende kosten als bedoeld in artikel 7:259 BW Pro worden gevraagd. Dat geldt ook voor geliberaliseerde woonruimte, zoals hier aan de orde.

7.
G/L/W [eiser sub 2]

Bij antwoord heeft Royal City gesteld dat nog geen overzicht van de eigenaar is verkregen en dat dit alsnog in het geding zal worden gebracht. Bij latere akte brengt Royal City naar voren dat de facturen G/L/W door haar zijn voldaan, maar dat de afrekeningen naar het verbruiksadres zijn verstuurd. [eiser sub 2] stelt echter niet over de gebruiksoverzichten te beschikken. De kantonrechter overweegt dat vaststaat dat de betalingen voor G/L/W in de periode van 1 september 2015 tot 1 september 2016 rechtstreeks door de verhuurder zijn gedaan. In artikel 6.1. van het huurcontract is vermeld dat het voorschot is berekend op basis van het gemiddelde in het voorgaande jaar. Het ligt dan naar het oordeel van de kantonrechter op de weg van de verhuurder, mede gelet op de van toepassing zijnde algemene bepalingen, het werkelijke verbruik inzichtelijk te maken en een uiteindelijke afrekening op te stellen. In geval niet over een dergelijk gebruiksoverzicht wordt beschikt, had Royal City dit bij de Nuon kunnen op vragen. Nu zij dit heeft nagelaten, heeft zij de vordering van [eiser sub 2] van een bedrag van € 900,00 op dit punt onvoldoende onderbouwd betwist, zodat deze zal worden toegewezen.

8.
Vergoeding stoffering en servicekosten

Het gehuurde betreft geliberaliseerde woonruimte. Voor niet geliberaliseerde woonruimte is hetgeen is bepaald in artikel 7:258 BW Pro tot en met 7:261 a BW van dwingend recht. Dat is bij geliberaliseerde woonruimte niet het geval. Wel is volgens artikel 7:247 BW Pro onder meer artikel 7:259 BW Pro van toepassing. Dat betekent dat de verhuurder onder meer inzicht dient te verschaffen in de wijze van berekening van de servicekosten. Over de vraag of, ook al zijn deze posten overeengekomen, ook de redelijkheid van de in rekening gebrachte kosten kunnen worden getoetst, wordt verschillend gedacht, gezien de recente arresten van het gerechtshof Amsterdam (gerechtshof Amsterdam 9 mei 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:1761 -door [eisers] aangehaald - en gerechtshof Amsterdam 30 oktober 2018 ECLI:NL:GHAMS:2028:4030). Naar verluidt is tegen het laatstbedoelde arrest beroep in cassatie ingesteld, zodat deze beslissing nog niet onherroepelijk is.

9. Royal City heeft zich in hoofdzaak beroepen op nakoming van hetgeen ten aanzien van de vergoeding voor stoffering en de bijdrage servicekosten in de huurovereenkomst is overeengekomen. Dat is een standpunt dat in lijn is met laatstbedoeld arrest van het gerechtshof Amsterdam. Naar het oordeel van de kantonrechter blijft echter beslissend dat een beding omtrent een gevergde prestatie niet redelijk is, wanneer daar tegenover geen of een verwaarloosbare prestatie staat. Over dat punt zijn in genoemd arrest geen overwegingen te vinden.

10. Ten aanzien van de kosten stoffering hebben [eisers] gemotiveerd uiteengezet dat de stoffering betrof een viertal vouwgordijnen, 2 grote jaloezieën, 2 kleine jaloezieën en één middelgrote jaloezie en daarnaast 65m2 laminaatvloer. Aan de hand van de door hen berekende waarde van deze inventaris komen zij uit op een redelijke vergoeding van € 15,00 per maand, in plaats van de in rekening gebrachte € 100,00 per maand en stellen dat zij per maand € 85,00 teveel hebben betaald. Bij antwoord stelt Royal City dat de keuken niet bij de inventaris behoort, maar dat hebben [eisers] ook niet gesteld, zodat deze opmerking verder onbesproken kan blijven. Overigens heeft Royal City de berekening niet inhoudelijk betwist en heeft zij evenmin aangevoerd en/of onderbouwd dat de stoffering een waarde vertegenwoordigd die in redelijkheid een bijdrage van € 100,00 per maand rechtvaardigt. De vorderingen van [eisers] ter zake van de teveel betaalde kosten stoffering ter grootte van bedragen van € 1.020,00 en € 1.360,00 zullen daarom worden toegewezen.

11. Ter onderbouwing van het bedrag van in rekening gebrachte servicekosten heeft Royal City volstaan met verwijzing naar de ledenbijdrage aan de VVE van de eigenaar van het appartementsrecht en het jaarverslag van de VVE over 2017. Die bijdrage was in 2017 € 184,49 en in 2018 € 201,18 per maand. Daarbij wordt opgemerkt dat het totaalbedragen betreft die niet verder zijn uitgesplitst. Naar de mening van [eisers] zijn alleen de kosten die zich bevinden onder het kopje “onderhoudskosten” en “incidentele kosten” in redelijkheid aan de huurder door te belasten. De andere kosten moeten worden geacht te zijn verdisconteerd in de huurprijs. De wel door te belasten kosten stellen zij beredeneerd op € 16,48 per maand en op grond daarvan voeren zij aan € 93,52 per maand te veel te hebben betaald. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisers] ook op dit punt het gelijk aan hun zijde. In de VVE bijdrage van een eigenaar van een appartementsrecht zijn diverse kosten verdisconteerd, waaronder meestal een fors bedrag voor groot onderhoud van het gehele complex. In dit geval betreft dat de post dotatie reservefonds. [eisers] hebben beredeneerd uiteengezet welke componenten redelijkerwijs wel kunnen worden doorbelast en op dit betoog is Royal City niet verder ingegaan en zij heeft verder ook geen inzicht verschaft welk deel van de eigenaarsbijdrage naar haar oordeel redelijkerwijs voor doorbelasting in aanmerking komt. Bij deze stand van zaken volgt de kantonrechter de zienswijze van [eisers] en zullen de op dit punt gevorderde bedragen van € 1.122,33 en € 1.496,32 worden toegewezen.

12.
Conclusie

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [eisers] van een bedrag van € 7.233,47 voor toewijzing in aanmerking komt.

13.
Wettelijke rente

Bij brief van 8 januari 2018 heeft [eisers] Royal City tegen 22 januari 2018 in gebreke gesteld. De wettelijke rente zal daarom vanaf deze datum worden toegewezen.

14.
Buitengerechtelijke kosten

[eisers] vorderen een bedrag van € 722,33 aan vergoeding wegens buitengerechtelijke werkzaamheden. Royal City heeft bestreden dat er als zodanig te duiden werkzaamheden zijn verricht. Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende van buitengerechtelijke werkzaamheden gebleken. Er is één aanmaning van 8 januari 2018 overgelegd. Op het verweer van Royal City is door [eisers] verder niet gereageerd. De vordering van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden afgewezen.

15.
Proceskosten

Als de in hoofdzaak in het ongelijk gestelde partij zal Royal City de proceskosten hebben te dragen. Omdat [eisers] op basis van een toevoeging procederen, zijn in deze zaak de explootkosten door de griffier voorgeschoten. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de voorgeschoten explootkosten niet mogelijk. De proceskosten kunnen daarom als volgt worden gespecificeerd:

griffierecht € 79,00
salaris gemachtigde (3 punten à € 300,00) € 900,00

In totaal derhalve een bedrag van € 979,00

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt Royal City tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 7.233,47, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 januari 2018 tot de algehele voldoening;

veroordeelt Royal City tot betaling van de proceskosten van € 979,00, zoals hierboven gespecificeerd, voor zover van toepassing inclusief btw;

veroordeelt Royal City in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Royal City niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. E.J. van der Molen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 juni 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.