ECLI:NL:RBAMS:2019:6025

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/668071 / KG ZA 19-674 MW/MvG

Vonnis in kort geding van 1 augustus 2019

in de zaak van

de stichting

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres bij dagvaarding van 2 juli 2019,

advocaat mr. J. Groenewoud te Amsterdam,

tegen

1.[Gedaagde Sub 1] ,

2.
[Gedaagde Sub 2],

3.
[Gedaagde Sub 3] ,

allen wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. J.A.C. Donkersloot te Leiden,

4.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS [adres] TE ( [postcode] ) [plaats 1],

gedaagden,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna Eigen Haard, [Gedaagde Sub 1] , [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] worden genoemd.

1.De procedure

Ter zitting van 18 juli 2019 heeft Eigen Haard gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [Gedaagde Sub 1] , [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

Ter zitting waren aanwezig:

aan de zijde van Eigen Haard: [medewerker Eigen Haard 1] , [medewerker Eigen Haard 2] , [medewerker Eigen Haard 3] , allen Medewerker Woonfraude, en mr. Groenewoud,

aan de zijde van gedaagden: [Gedaagde Sub 1] met mr. Donkersloot.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 10 november 2015 huurt [Gedaagde Sub 1] van Eigen Haard de woning aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning). Het gehuurde betreft een vrije sectorwoning in het middensegment, met een huurprijs - per 1 juli 2019 - van € 889,86 per maand.

2.2.

Op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden woonruimte is [Gedaagde Sub 1] verplicht de woning bij voortduring zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben (artikel 10.2) en is het hem niet toegestaan (een deel van) de woning onder te verhuren of in gebruik af te staan aan derden (artikel 10.7).

2.3.

[betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) was de vorige huurder van de woning en heeft [Gedaagde Sub 1] destijds in 2015 aan Eigen Haard voorgedragen. [Gedaagde Sub 1] heeft een e-mail van [betrokkene 1] in het geding gebracht, waarin zij verklaart aan Eigen Haard te hebben gemeld dat [Gedaagde Sub 1] de woning wilde huren in verband met huwelijksproblemen en tevens dat hij - [Gedaagde Sub 1] - doorgaans veel van huis is.

2.4.

Op 14 maart 2019 is Eigen Haard gebeld door ene [betrokkene 2] , die een verstopping in de woning meldde. Toen de medewerker van Eigen Haard vroeg of hij de huurder was van de woning, antwoordde hij dat de huurder niet zelf kon bellen en hij daarom namens de huurder belde.

2.5.

Naar aanleiding van dit telefoongesprek hebben medewerkers van Ymere op 28 maart 2019 een huisbezoek gebracht aan de woning. In een door hen opgesteld verslag van dat bezoek staat onder meer het volgende:

“(…) Na aanbellen doet een jongedame ( [Gedaagde Sub 3] , vzr) open. Als ik vraag naar hoofdhuurder geeft zij aan dat die er niet is. Maar dat zij hier ook woont en zijn dochter is. (…) We mogen binnen komen. In de woonkamer zit op de bank een man, dit zou haar vriend zijn. Ik vraag of hier ene [betrokkene 2] woont, zij zegt geen [betrokkene 2] te kennen, wel heet de vriend van haar zus, die hier ook woont, [betrokkene 3] . (…) Haar zus heet [Gedaagde Sub 2] , en zou hier ook ingeschreven staan. Ik vraag of ik de woning mag zien en mevrouw toont deze. De slaapkamer aan de voorzijde is van haar en bevat een bed, kast met kleding en persoonlijke spullen. (…) De slaapkamer aan de achterzijde bevat ook een kast, 2 persoonsbed en persoonlijke spullen. Volgens haar is dit alles van haar zus. Als ik vraag waar [Gedaagde Sub 1] ( [Gedaagde Sub 1] , vzr) dan woont g eeft zij aan dat die heel veel bij zijn vriendin in [plaats 2] is, [Gedaagde Sub 1] zou hier niet vaak komen. (…) Ik vraag of [Gedaagde Sub 1] nog wel eens naar de woning komt, zij geeft aan dat hij zijn post komt halen en hier heel soms slaapt. Ik vraag waar hij dan slaapt, aangezien beide zussen de slaapkamers in gebruik hebben. Mevrouw geeft aan dat [Gedaagde Sub 1] dan op de bank in de woonkamer slaapt. (…) Als ik vraag of beide zussen voor het gebruik van de woning betalen geeft mevrouw aan dat zij ieder maandelijks € 500,- aan hun vader betalen. (…)”.

2.6.

Eigen Haard heeft vervolgens nader onderzoek gedaan en heeft het volgende bericht van 15 januari 2018 van [Gedaagde Sub 3] op Facebook gevonden:

“(…) Mijn kamer komt voor 6 maanden vrij (tot 1 augustus 2018)! Aangezien mijn studie zich tijdelijk voortzet buiten [plaats 1] . Het is een appartement vlakbij het [locatie] en 5 min van [naam station] dat je deelt met de lieftallige [Gedaagde Sub 2] . Je hebt een kamer van ongeveer 13m2 met verder een ruime woonkamer/keuken, kastenkamer, balkon en badkamer. Het is volledig gemeubileerd. Je kunt gebruiken van alle faciliteiten (vaatwasser, wasmachine, droger, WIFI, kasten, bed etc..) Dit alles voor 600 euro per maand, niets meer niets minder. Lijkt het je wat of heb je nog verdere vragen stuur dan een bericht naar mij of naar [Gedaagde Sub 2] (…)”.

2.7.

Verder heeft Eigen Haard achterhaald dat ook [Gedaagde Sub 2] op 15 januari 2018 een bericht op Facebook heeft geplaatst waarin staat dat [Gedaagde Sub 3] voor zes maanden naar het buitenland vertrekt, haar kamer daarom vrijkomt en tijdelijk kan worden gehuurd voor € 600,- per maand en de woning alleen met haar - [Gedaagde Sub 2] - wordt gedeeld.

2.8.

Bij brief van 25 april 2019 heeft Eigen Haard [Gedaagde Sub 1] meegedeeld dat zij vermoedt dat [Gedaagde Sub 1] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft en hem uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van Eigen Haard. Op 16 mei 2019 is [Gedaagde Sub 1] op gesprek geweest bij Eigen Haard. In het verslag dat Eigen Haard van het gesprek heeft gemaakt, staat onder meer het volgende:

“(…) Ik geef aan dat we naar aanleiding van een signaal een huisbezoek hebben afgelegd en zijn dochter in de woning hebben getroffen. Ik geef aan wat dochter tijdens het huisbezoek heeft aangegeven, namelijk dat zij in de ene kamer woont met haar vriend en dat haar zus en diens vriend in de andere kamer wonen. Dat zij dus samen in de woning wonen en dat [Gedaagde Sub 1] meest bij zijn vriendin in [plaats 2] woont, af en toe langs komt voor de post en als hij blijft slapen, wat niet vaak gebeurt, op de bank slaapt en dat beide zussen maandelijks 500 euro naar [Gedaagde Sub 1] overmaken voor het gebruik van de woning. [Gedaagde Sub 1] zegt dat het grotendeels klopt, maar dat de vriend van [Gedaagde Sub 2] er niet woont, maar af en toe logeert. (…) Ik geef aan dat [Gedaagde Sub 1] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft, maar in [plaats 2] en de woning du s onderverhuurt aan zijn dochters. [Gedaagde Sub 1] is van mening dat het geen onderhuur is. Daarnaast vraagt hij zich af wat hoofdverblijf inhoudt. [Gedaagde Sub 1] zegt dat hij de situatie zoals hij leeft met niemand hoeft te bespreken en dat dat niemand iets aangaat. En als het niet hebben van een hoofdverblijf, wat volgens hem maar een korte periode is geweest, een probleem zal zijn, dan zal hij eea zo inrichten dat hij wel zijn hoofdverblijf heeft, want hij wil de woning absoluut niet kwijt. (…) Daarnaast wijs ik [Gedaagde Sub 1] op de facebook posts van de dochters in januari 2018 waarin beide aangeven dat er een kamer in het appartement vrijkomt voor 600 euro per maand voor een periode van 6mnd en dat de enige huisgenoot de andere zus is. Dit wijst erop dat [Gedaagde Sub 1] van januari 2018 tot a ugustus 2018 ook geen hoofdverblijf had. Ik wijs hem erop dat in die periode ene mevrouw [betrokkene 4] ingeschreven heeft gestaan. Dit zou dus mogelijk degene zijn die de kamer heeft gehuurd. [Gedaagde Sub 1] zegt die naam totaal niet te kennen en ook niet te weten of zij er gewoond heeft. Ik wijs [Gedaagde Sub 1] erop dat als hij zijn hoofdverblijf in de woning zou hebben, hij toch zou weten wie er heeft gewoond/ingeschreven gestaan. [Gedaagde Sub 1] zegt zich hier allemaal niet mee te bemoeien en dit aan zijn dochters over te laten. [Gedaagde Sub 1] zegt zich wel iets te herinneren een over een Chinees jongetje. Ik geef aan dat wij geen gegevens over een Chinees jongetje hebben. [Gedaagde Sub 1] vraagt wat nu de gevolgen zullen zijn. (…) Ik geef aan dat we hem dan zullen vragen de huur op te zegg en. [Gedaagde Sub 1] vindt dit te ver gaan en vraagt wat er dan met zijn dochter moet gebeuren. (…) Ik geef aan dat als we een langere oplevertermijn geven, dit om een paar maanden zal gaan en niet om jaren. [Gedaagde Sub 1] vraagt of [Gedaagde Sub 3] geen rechten heeft opgebouwd om deze woning over te nemen. Ik geef aan dat dit niet het geval is.”.

2.9.

Bij brief van 16 mei 2019 heeft Eigen Haard [Gedaagde Sub 1] gevraagd de huurovereenkomst op te zeggen. Aan dat verzoek heeft [Gedaagde Sub 1] geen gehoor gegeven.

2.10.

Bij brief van eveneens 16 mei 2019 heeft Eigen Haard [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] gemeld dat zij zonder recht of titel in de woning verblijven en heeft zij hen verzocht de woning uiterlijk 25 juni 2019 te verlaten. Aan dat verzoek hebben [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] geen gehoor gegeven.

2.11.

[Gedaagde Sub 1] heeft een door hem opgestelde verklaring in het geding gebracht waarin het volgende staat. Hij heeft vijf verblijfplaatsen, waaronder de woning en een strandhuis waar hij in het voorjaar, zomer en najaar veel verblijft. Gemiddeld genomen verblijft hij één tot twee dagen per week in de woning. De afgelopen anderhalf jaar is dat minder geweest in verband met de mantelzorg van een goede vriend van hem, die 31 mei 2019 is overleden.

3.Het geschil

3.1.

Eigen Haard vordert, samengevat:

I. gedaagden te veroordelen, op straffe van een dwangsom, de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis met de daarin vanwege gedaagden aanwezige goederen en personen te verlaten, met overgifte aan Eigen Haard van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Eigen Haard te stellen;

II. [Gedaagde Sub 1] te veroordelen om de huur van € 889,86 per maand te betalen vanaf 1 juli 2019 tot aan de dag van de ontruiming;

III. gedaagden te veroordelen in de proces- en nakosten.

3.2.

Eigen Haard stelt zich, kort gezegd, op het standpunt dat [Gedaagde Sub 1] is tekortgeschoten in zijn verplichitngen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden door niet zijn hoofdverblijf in de woning te hebben en deze aan [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] onder te verhuren, dan wel aan hen in gebruik te geven. Deze tekortkomingen geven Eigen Haard ieder voor zich, maar zeker in samenhang met elkaar, het recht de huurovereenkomst te ontbinden en de ontruiming te vorderen. De bewijslast terzake het hoofdverbijf rust op grond van artikel 10.2 van de algemene voorwaarden bij [Gedaagde Sub 1] . Eigen Haard heeft geen huurovereenkomst gesloten met [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] , zodat zij zonder recht of titel in de woning verblijven. Eigen Haard stelt een spoedeisend belang te hebben, omdat het gaat om een schaarse huurwoning in het middensegment van de vrije sector, waarvoor lange wachttijden bestaan.

3.3.

[Gedaagde Sub 1] , [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] hebben het volgende verweer gevoerd. [Gedaagde Sub 1] heeft wel zijn hoofdverblijf in de woning. Hij woont daar samen met zijn dochters [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] . De bepaling in artikel 10.2 van de algemene voorwaarden dat de bewijslast terzake het hoofdverblijf op [Gedaagde Sub 1] rust, is een oneerlijk beding en daarom nietig. Er is geen sprake van onderverhuur van de woning aan [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] . Zij betalen beiden maandelijks € 500,-- aan [Gedaagde Sub 1] , waarvan € 250,-- is bestemd voor een bijdrage in de huurkosten en de kosten voor de nutsvoorzieningen. De andere helft ziet op de kosten van de zorgverzekering van [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] en een bijdrage aan de kosten van een auto. [Gedaagde Sub 1] , [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] hebben verder het spoedeisend belang betwist. Volgens hen is niet gebleken dat de woning onderdeel zou zijn van de schaarse woningraad van Eigen Haard. [Gedaagde Sub 1] kon de woning in november 2015 huren zonder dat daarbij toewijzingsregels zijn gehanteerd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het is een feit van algemene bekendheid dat in [plaats 1] voor geliberaliseerde huurwoningen in het middensegment veel belangstelling bestaat. Gelet op de stelling van Eigen Haard, dat de woning niet door [Gedaagde Sub 1] wordt bewoond, maar door zijn dochters [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] , heeft zij een spoedeisend belang, omdat zij, als de vordering wordt toegewezen, de woning weer aan haar bestand kan toevoegen en aan potentiele huurders kan verhuren.

4.2.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.3.

Op grond van de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden is [Gedaagde Sub 1] verplicht zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. De (door Eigen Haard betwiste) verklaring van [betrokkene 1] dat zij [Gedaagde Sub 1] destijds bij Eigen Haard heeft voorgedragen als huurder in verband met zijn huwelijksproblemen en zij heeft gemeld dat hij doorgaans veel van huis is, doet daar niet aan af.

4.4.

Onder verwijzing naar het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 2 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1109) wordt geoordeeld dat artikel 10.2 van de toepasselijke algemene voorwaarden oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG omdat het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen aanzienlijk verstoort. Het is dus aan Eigen Haard om haar stellingen dat [Gedaagde Sub 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning, en de woning onderverhuurt aan [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] , dan wel de woning aan hen in gebruik heeft gegeven, voldoende aannemelijk te maken. Van [Gedaagde Sub 1] mag echter wel worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van Eigen Haard.

4.5.

Over het door Eigen Haard in het geding gebrachte verslag van het huisbezoek (zie 2.5.) en van het gesprek met van [Gedaagde Sub 1] (zie 2.8.) op het kantoor van Eigen Haard heeft hij ter zitting meegedeeld dat de werkelijke situatie niet met deze verslagen in strijd is. [Gedaagde Sub 1] betwist dus niet dat hij nauwelijks in de woning verblijft, hetgeen ook volgt uit de door hem in het geding gebrachte verklaring (zie 2.11.). [Gedaagde Sub 1] vindt echter dat Eigen Haard daaruit ten onrechte de conclusie trekt dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning.

4.6.

[Gedaagde Sub 1] heeft zijn leven zo ingericht dat hij verschillende adressen heeft, hetgeen hem uiteraard geheel vrij staat. Echter nu [Gedaagde Sub 1] zeer weinig in de woning verblijft, daarin geen eigen kamer heeft en de nachten die hij in de woning doorbrengt op de bank slaapt, is voorshands het oordeel dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. De redenen die hij heeft en had om elders te verblijven, maken dat niet anders.

4.7.

Ook de berichten van [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] op Facebook bieden voorshands voldoende steun voor de stelling van Eigen Haard dat [Gedaagde Sub 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning.

4.8.

Uit bovenstaande volgt dat voorshands voldoende aannemelijk is dat [Gedaagde Sub 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning, en deze aan [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] heeft onderverhuurd, dan wel in gebruik aan hen heeft afgestaan. Hiermee heeft hij in strijd met de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden gehandeld. Dat de bodemrechter zal oordelen dat deze tekortkomingen van [Gedaagde Sub 1] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst de ontbinding daarvan rechtvaardigen is eveneens voldoende aannemelijk.

4.9.

De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen, in die zin dat [Gedaagde Sub 1] tot uiterlijk 31 augustus 2019 de tijd wordt gegund om tot ontruiming over te gaan.

4.10.

Nu [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] geen huurovereenkomst hebben met Eigen Haard verblijven zij zonder recht of titel in de woning, zodat de vordering tot ontruiming van de woning ook jegens hen toewijsbaar is in dezelfde zin als de vordering tot ontruiming tegen [Gedaagde Sub 1] .

4.11.

Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat tegen de niet verschenen onbekende gedaagden verstek zal worden verleend. De tegen hen gerichte vordering komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal worden toegewezen in dezelfde zin als de vordering tegen [Gedaagde Sub 1] .

4.12.

Eigen Haard vordert een dwangsom op de ontruiming. [Gedaagde Sub 1] , [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] hebben zich daartegen verweerd. Eigen Haard onderbouwt de noodzaak van de dwangsom als extra prikkel met de stelling dat wegens logistieke en organisatorische redenen eens per twee weken ontruimingsrondes worden gehouden en dat zij net buiten die termijn kan vallen waardoor de ontruiming pas drie of vier weken later kan plaatsvinden. Verder stelt Eigen Haard dat een dwangsom een extra prikkel is om de kosten van ontruiming, die voor rekening van gedaagden komen, te kunnen voorkomen. Deze stellingen zijn feitelijk niet bestreden en geven Eigen Haard een belang bij de dwangsomvordering. Daar tegenover weegt het belang van [Gedaagde Sub 1] [Gedaagde Sub 2] en [Gedaagde Sub 3] onvoldoende zwaar. Zij moeten aan het vonnis voldoen en zullen dan geen nadeel ondervinden van de dwangsom.

4.13.

Eigen Haard vordert ook betaling van de huurprijs van € 889,86 per maand tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming. Deze vordering is door [Gedaagde Sub 1] niet weersproken en zal als zodanig worden toegewezen.

4.14.

Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eigen Haard worden begroot op:

- dagvaarding € 99,01

- griffierecht 639,00

- salaris advocaat
980,00

Totaal € 1.718,01,

te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) voorgeschreven advertentie.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden;

5.2.

veroordeelt gedaagden om de woning aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats 1] na betekening van dit vonnis en uiterlijk op 31 augustus 2019 met de hunnen en het hunne te ontruimen en te verlaten, en door overgave van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Eigen Haard te stellen, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag waarop niet aan deze veroordeling wordt voldaan, tot een maximum van € 15.000,- is bereikt;

5.3.

veroordeelt [Gedaagde Sub 1] tot betaling van € 889,86 per maand vanaf 1 juli 2019 tot aan de dag van de ontruiming;

5.4.

veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van Eigen Haard tot op heden begroot op € 1.718,01, te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 Rv voorgeschreven advertentie;

5.5.

veroordeelt gedaagden in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat gedaagden niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2019.^[1]