Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/544
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 augustus 2019 in de zaak tussen
de besloten vennootschap [bedrijf 1] te Hoofddorp, eiseres
(gemachtigde: [de persoon 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Aalsmeer, verweerder
(gemachtigde: J. Dobbelaar).
Partijen worden hierna [bedrijf 1] en de heffingsambtenaar genoemd.
Procesverloop
Met het besluit van 31 januari 2018 heeft de heffingsambtenaar, voor zover in deze procedure van belang, de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: het object) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 741.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting voor dat jaar bekendgemaakt. Tegen dit besluit heeft [bedrijf 1] bezwaar gemaakt.
Met de uitspraak op bezwaar van 18 december 2018 (hierna: de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[bedrijf 1] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld op de zitting van 16 juli 2019. [bedrijf 1] heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon 2] , waarnemer van de gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door L. Nederpel, taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1.
Het object is gebouwd in 2003, heeft een oppervlakte van 995 m² en is in gebruik als [gebouw] .
Het object is gebouwd in 2003, heeft een oppervlakte van 995 m² en is in gebruik als [gebouw] .
2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2017. [bedrijf 1] vindt dat de waarde te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van € 617.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft, ook in beroep, de door hem vastgestelde waarde van € 741.000,-.
Waarderingsmethode
3.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
3.2.
Op grond van het derde lid van artikel 17 wordt in afwijking van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die op grond van het tweede lid. Het derde lid bepaalt verder dat bij de berekening van de vervangingswaarde rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Deze waarde wordt aangeduid als de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: de GVW).
Standpunten van partijen
4. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar uitgelegd en bevestigd dat hij de waarde in het economische verkeer heeft bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. De heffingsambtenaar heeft voor de waardebepaling de waarde van het object vergeleken met het gerealiseerde verkoopcijfer van een object aan [adres 2] in Diemen [1] (het vergelijkingsobject) en het eigen verkoopcijfer van het object op verkoopdatum 1 januari 2006 van € 1.600.000,-.
5. [bedrijf 1] betoogt dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van een verkoopcijfer dat 11 jaar voor de waardepeildatum ligt in een geheel andere markt dan de huidige markt. Dit cijfer kan dan ook niet dienen als onderbouwing voor de waarde van het object in deze zaak. Daarnaast had de heffingsambtenaar aan de hand van de GVW-methode de waarde moeten bepalen. Ter onderbouwing van de door haar voorgestelde waarde op basis van deze methode, heeft [bedrijf 1] een taxatierapport van 18 mei 2018 van taxateur P. van As overgelegd.
Beoordeling
6.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
6.2.
De rechtbank is van oordeel dat het vergelijkingsobject onvoldoende vergelijkbaar is met het object, reeds omdat de objecten niet in dezelfde gemeente zijn gelegen. Het enkele feit dat ook het vergelijkingsobject onderdeel uitmaakt van eenzelfde soort format en bedrijfsvoering [bedrijf 2] ) als [bedrijf 1] , betekent niet, zoals de heffingsambtenaar heeft betoogd, dat de objecten voldoende vergelijkbaar zijn. Wat betreft het eigen verkoopcijfer geldt dat de verkoopdatum op 1 januari 2006 (veel) te ver af ligt van de waardepeildatum op 1 januari 2017 en alleen daarom al niet bruikbaar is voor de waardering in deze zaak.
6.3.
De rechtbank komt hiermee toe aan de vraag of [bedrijf 1] de door haar voorgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Deze vraagt beantwoordt de rechtbank bevestigend.
6.4.
[bedrijf 1] heeft de GVW-methode gehanteerd. De rechtbank acht dit een goed uitgangspunt. In het taxatierapport komt de taxateur in zijn berekening uit op een waarde van € 617.000,-. De door de taxateur gebruikte grondprijs van € 150,- per m2 heeft de heffingsambtenaar niet betwist. De archetypes en andere (ken)getallen heeft de heffingsambtenaar evenmin betwist. De rechtbank ziet daarom geen reden om de waardering, berekend volgens de GVW-methode en ook duidelijk onderbouwd in het taxatierapport, niet te volgen. Dit betekent dat [bedrijf 1] de door haar voorgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusies
7.1.
Het beroep is gegrond. [bedrijf 1] krijgt dus gelijk. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan [bedrijf 1] het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
7.2.
De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar ook in de door [bedrijf 1] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 254,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1) en voor de kosten van de kadastrale uittreksels vast op € 14,-.
7.3.
Daarnaast dient de heffingsambtenaar de kosten te vergoeden voor het door [bedrijf 1] overgelegde taxatierapport. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 387,20. Anders dan de heffingsambtenaar betoogde op zitting, volgt uit de op zitting door hem aangehaalde rechtsoverweging [2] dat het Hof ’s-Hertogenbosch voorop stelt dat niet aan de hand van algemene richtsnoeren beoordeeld kan worden of een ingebracht taxatierapport als een deskundigenrapport kan worden aangemerkt. De rechtbank heeft geen aanleiding om het taxatierapport van taxateur P. van As niet als een deskundigenrapport aan te merken, onder meer omdat in het rapport de gehanteerde taxatiemethode wordt uitgelegd en een inzichtelijk, onderbouwd waardeoordeel wordt gegeven.
7.4.
In totaal bedragen de door de heffingsambtenaar aan [bedrijf 1] te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand, uittreksels en taxatiekosten) dus € 1.933,20.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2018 vast op € 617.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 345,- aan [bedrijf 1] te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [bedrijf 1] tot een bedrag van € 1.933,20.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D. Sullivan, voorzitter, mr. J.W. Vriethoff en mr. J.C.S. van Limburg Stirum, leden,in aanwezigheid van mr. C. Pasteuning, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2019.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2019.
voorzitter
griffier
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
U kunt binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.